REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 7816/2024 R.G. promossa da:
) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. PRADE ANTONIO
RICORRENTE contro rappresentato e difeso dall'avv. DI Controparte_1 C.F._2
DIONISIO PIETRO
RESISTENTE
OGGETTO: locazione.
CONCLUSIONI
CONCLUSIONI RICORRENTE: nel merito: per le causali allegate nel ricorso introduttivo e con rigetto di ogni avversaria contraria domanda, accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. Controparte_1 alle obbligazioni, anche risarcitorie, nascenti dal contratto di locazione per cui è causa e, per
l'effetto, condannare il sig. al pagamento in favore della sig.ra Controparte_1
dell'importo di €9.067,00 =, o al pagamento del diverso, maggiore Parte_1
o minore, importo che risulterà di giustizia all'esito del procedimento, oltre interessi e rivalutazione dalla data del dovuto all'effettivo saldo, con vittoria di spese e compensi del presente giudizio nonché della esperita procedura di mediazione per l'importo documentato di
€366,00 e con rimborso dei costi sostenuti per consulenze tecniche per l'importo documentato di €728,00;
1

in via istruttoria: prudenzialmente, si ripropongono le istanze di prova orale e c.t.u. come formulate nel ricorso introduttivo e allo stato non ammesse con conseguente revoca e/o modifica delle ordinanze istruttorie già adottate.

CONCLUSIONI RESISTENTE: accertata la legittimità del recesso da parte del conduttore per la sopraggiunta impossibilità nella prosecuzione del rapporto ascrivibile a responsabilità della locatrice, voglia riconoscere il danno conseguente patito dal Sig. CP_1 compensarlo con la pretesa fatta valere dalla ricorrente anche in considerazione del deposito cauzionale incamerato e non restituito, quindi rigettare il ricorso avverso in quanto infondato in fatto ed in diritto.
Con vittoria nelle spese, competenze ed onorari del presente giudizio.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto
La controversia ha ad oggetto il pagamento di canoni di locazione ed indennità di occupazione ed il risarcimento dei danni ad un immobile locato.

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc ha esposto di aver Parte_1 concesso in locazione, ad uso abitativo, a l'immobile sito in Controparte_1
Milano, via Tibaldi n. 64, piano rialzato, e di aver consegnato l'immobile, il 20 agosto 2021, in buono stato di conservazione.
Dopo circa un anno e tre mesi, in data 29 novembre 2022, il conduttore l'aveva avvisata che erano comparse “macchie di muffa sopra il battiscopa del salone accanto alla cucina” e le aveva chiesto di intervenire. Ella si era prontamente attivata, fissando per il 2 dicembre 2022 un sopralluogo con un operaio edile. Tuttavia, il conduttore aveva comunicato che il padre,
“esperto in materia edilizia”, avrebbe potuto occuparsene e si sarebbe successivamente messo in contatto con lei il 14 gennaio 2023.
Non avendolo sentito, la locatrice, il 1° febbraio 2023, aveva chiesto all'amministratore condominiale di far intervenire il tecnico di sua fiducia, tale il quale, a seguito Persona_1
di un differimento per indisponibilità del conduttore, aveva finalmente effettuato un sopralluogo il 3 marzo 2023 ed aveva comunicato che la formazione della muffa era dovuta ad
2 un eccesso di umidità all'interno dell'appartamento, causato dalla presenza di panni lavati e messi ad asciugare, dall'elevata temperatura del riscaldamento e dalla mancanza di aerazione, tutti fattori concomitanti e concorrenti. Aveva rappresentato la necessità di assicurare il ricircolo dell'aria.
La ha riferito che la circostanza che il conduttore avesse l'abitudine di tenere le finestre Pt_1
chiuse, per timore del freddo, era stata confermata dallo stesso ad una dipendente CP_1 dell'agenzia immobiliare Linea Casa Montenero, nel corso di una telefonata intercorsa a dicembre 2022.
Nessun intervento era stato, in seguito, effettuato perché il 2 marzo 2023, ossia il giorno precedente il sopralluogo, il conduttore aveva fatto recapitare alla locatrice una lettera con la quale comunicava che avrebbe rilasciato l'immobile il 30 aprile 2023 perché inidoneo a causa della “grave umidità interna”, addebitandole di non essere intervenuta. Il 20 aprile 2023
l'aveva, poi, informata che sarebbe rimasto nell'immobile fino al 31 luglio 2023.
La diffida della ricorrente a restituire l'immobile entro il 30 aprile 2023 era rimasta CP_2
senza esito ed il conduttore aveva restituito le chiavi il 31 luglio 2023, rifiutandosi di sottoscrivere il verbale di rilascio.
Premessi tali fatti, la ricorrente ha dedotto il mancato pagamento delle mensilità maturate da febbraio a luglio 2023, di cui febbraio, marzo e aprile per canoni di locazione (€ 1.050,00 X 3=
€ 3.150,00, oltre € 67,00 per imposta di registro dovuta per l'anticipata risoluzione contrattuale)
e le restanti a titolo di indennità di occupazione (€ 3.150,00).
Ha pure lamentato danni alle pareti dell'immobile, ai mobili ed alla biancheria ed ha quantificato i costi di ripristino in complessivi € 3.375,00.
Ha allegato che l'appartamento è stato restituito in uno stato di deterioramento superiore a quello normale a causa esclusivamente dell'incuria del conduttore, il quale, pur avendo ricevuto il bene in buono stato locativo, ha causato la formazione di muffe con la sua condotta, consistente nell'avere abitualmente steso gli indumenti lavati e bagnati all'interno dei locali, nell'aver mantenuto elevate temperature di riscaldamento e nel non aver areato i locali, così provocando un eccesso di umidità.
3 Ha allegato che, essendo stato l'immobile rilasciato il 31 luglio 2023, ella “ha dovuto attendere la cessazione del periodo feriale e fino al mese di settembre 2023” per poter reperire un'impresa edile ed ha chiesto, altresì, il risarcimento del danno per il mancato utilizzo di esso per il tempo necessario ad eseguire i lavori di ripristino, quantificato nei ratei dovuti per i mesi di agosto e settembre 2023 (€ 2.100,00).
Decurtato l'importo del deposito cauzionale versato dal conduttore (€ 2.775,00), ha chiesto la condanna del al pagamento della somma di € 9.067,00 (=€3.150,00+€67,00+€3.150,00+€ CP_1
3.375,00+€ 2.100,00-€2.775,00), oltre “interessi e rivalutazione dalla data del dovuto al saldo”.
Radicatosi il contraddittorio, il resistente ha contestato le deduzioni avverse e, segnatamente, che la formazione delle muffe e l'insalubrità dei locali possano essere state causate dalle condotte addebitategli (che non ha negato, nella loro materialità).
Ha eccepito di essere stato costretto a recedere dal contrato per “preservare il suo stato di salute” e di aver ritardato il rilascio per le difficoltà di reperire altro alloggio.
Quanto alle pretese risarcitorie, ha dedotto che una serie di doglianze avverse sono superabili
“con una doverosa pulita dell'appartamento” e non integrano veri e propri danni, mentre altre rientrano, al più, nella normale usura o sono conseguenza della “estrema umidità creatasi nell'unità immobiliare, sicuramente non dipendente” da lui.
Ha contestato la richiesta di pagamento di due mensilità per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori, evidenziando che la durata è eccessiva per la pulizia dei locali e che le opere necessarie ad eliminare l'umidità sono imputabili alla locatrice.
Ha concluso per il rigetto del ricorso, previo accertamento della legittimità del recesso per
“sopraggiunta impossibilità nella prosecuzione del rapporto ascrivibile a responsabilità della locatrice” e compensazione del credito avverso col danno da lui patito e con l'importo del deposito cauzionale.
Ammessa parzialmente, ed espletata, la prova orale ed assegnati termini per il deposito di note conclusive, solo la ricorrente ha depositato una memoria.
All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa, mediante pubblica lettura del separato dispositivo di sentenza e della contestuale motivazione.
4 2. Il rapporto locativo non è controverso ed è documentato dal contratto scritto, regolarmente registrato (doc. 1 della ricorrente).
Sono incontroversi: il recesso anticipato dal rapporto esercitato dal conduttore, con effetto dal
30 aprile 2023, l'accettazione del recesso da parte della locatrice, la successiva permanenza del resistente nell'immobile fino al 31 luglio 2023 (data di restituzione delle chiavi) ed il mancato pagamento di tutte le mensilità maturate da febbraio a luglio 2023.
Alla luce di tali risultanze, il contratto è cessato alla data del 30 aprile 2023.
Poiché il a avuto il pieno godimento dell'immobile per sei mesi, senza versare alcunché, CP_1
è indubbio che spetta alla il corrispettivo negoziale (a titolo di canoni di locazione per i CP_2
primi tre mesi e di indennità di occupazione, per i restanti tre, ai sensi dell'art. 1591 c.c.), per complessivi € 6.300,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo, nonché il rimborso dell'imposta di registro per l'anticipata risoluzione.

3. La ricorrente ha lamentato i seguenti danni all'immobile, al momento del rilascio: “
1 graffi e scrostature sulle pareti;

2 segni di imbrattamento da olio e sostanze alimentari sul pavimento del soggiorno;

3 rotture a carico del mobile presente nel soggiorno;

4 sporcizia dei mobili ed elettrodomestici della cucina;
più precisamente, nel frigorifero erano visibili tracce di alimenti non asportati e il rivestimento degli arredi risulta scrostato;

5 imbrattamento dei materassi, cuscini e biancheria da letto, lasciati in pessimo stato igienico e non più riutilizzabili;

6 calcare e sporcizia a carico dell'erogatore della doccia;

7 rotture a carico del mobile presente in bagno;

8 rottura della maniglia della porta blindata”.
Ha quantificato i costi di ripristino in complessivi € 3.375,00, come stimati dall'arch. Per_2
nella relazione del 4 settembre 2023 (doc. 7), con riferimento a ciascuna voce di
[...]
intervento.
La domanda risarcitoria merita accoglimento nei termini che di seguito si espongono.
Posto che è pacifica la formazione di muffe all'interno dell'appartamento locato, come documentata dai rilievi fotografici versati in atti, è pure incontroverso che, all'inizio del
5 rapporto (fine agosto 2021), l'immobile è stato consegnato in buono stato conservativo ed immune da vizi apparenti e che il conduttore ha segnalato, per la prima volta, la comparsa delle muffe quindici mesi dopo, a novembre 2022.
Dalla documentazione versata in atti emerge che la locatrice, a seguito della segnalazione del problema, si è prontamente attivata per far verificare lo stato dei luoghi ad un tecnico e provvedere a quanto necessario e che il sopralluogo è avvenuto ai primi di marzo 2023 (dopo quasi due mesi e mezzo dalla segnalazione) solo a causa della condotta del resistente che, prima, ha chiesto di far intervenire il padre, in quanto asseritamente esperto del settore edile, e, dopo che questi non aveva preso contatto con la locatrice nel termine da lui stesso indicato, ha differito la data di accesso da parte del tecnico condominiale, incaricato dalla per Pt_1
impedimento personale. Allorché la ricorrente ha confermato l'appuntamento del 3 marzo
2023, egli ha, infine, fatto recapitare, il giorno precedente, la comunicazione del recesso anticipato (docc. da 3 a 6 della ricorrente).
Ciò premesso, è controverso tra le parti se le cause della formazione delle muffe sono riconducibili a vizi strutturali dell'immobile ovvero ad un uso inappropriato dei locali da parte del conduttore.
L'istruttoria orale espletata ha consentito di stabilire che le cause della formazione della muffa alle pareti sono imputabili al conduttore.
Il geometra dell'impresa Arca s.r.l. (di cui si avvale il condominio) ha Persona_1
confermato il sopralluogo in data 3 marzo 2023, ma ha dichiarato di non ricordare con certezza quali indicazioni ha fornito al conduttore. Al contempo, ha precisato che egli consiglia sempre di areare bene i locali, in caso di muffa. E', perciò, del tutto probabile che gli abbia detto ciò che risulta dalla fattura da lui emessa, ossia che “Si consiglia la pulizia dei muri e trattamento antimuffa con ricircolo di aria abbondante” (doc. 7 della ricorrente).
Il ha negato di non aver provveduto al ricambio d'aria con la frequenza necessaria, CP_1
adducendo anzi che aveva l'abitudine di aprire le finestre.
Tuttavia, le risultanze processuali non suffragano la sua allegazione, atteso che:
- la teste , dipendente dell'agenzia in viale Bligny (la quale, a detta anche Testimone_1
dell'altro dipendente dell'agenzia escusso come teste, , ha seguito la locazione Testimone_2
6 dell'immobile per conto della , ha riferito di aver contattato telefonicamente il Pt_1 conduttore, a dicembre 2022, “dicendogli che, per evitare la formazione di muffe, era importante che aprisse le finestre. Il mi ha risposto, ma non scherzando, bensì dicendolo CP_1 seriamente: “se apro le finestre muoio congelato”. Io ho sorriso, perché la risposta mi è sembrata ridicola e gli ho detto che aprire qualche minuto al mattino le finestre non avrebbe fatto morire nessuno. Ha replicato: “venga a prendere un caffè, così si accorge che se apro le finestre si muore di freddo”.”;
- la teste , intimata dal resistente, ha riferito di essersi recata nell'appartamento, per Tes_3 la prima volta, a dicembre 2022 e di esserci tornata fino ad agosto 2023, e che “all'inizio le muffe non erano così consistenti come vedo (nota della scrivente: nelle fotografie mostratele), ma col tempo si sono via via aggravate. … Il pavimento era bagnato, questo anche d'estate. …
La casa è piccolina e d'inverno la casa era gelida, faceva davvero freddo, quindi, non lasciavamo le finestre aperte tre o quattro ore. Nei giorni in cui io ero là, le finestre venivano aperte, ma per una ventina di minuti, una mezz'oretta massimo, perché faceva veramente freddo”.
La teste, per un verso, ha confermato che d'inverno le finestre venivano aperte poco e, per altro verso, nulla ha potuto riferire in merito alla condotta del resistente nel periodo in cui le muffe si sono formate (fino a novembre 2022);
- dalle conversazioni intercorse via whatsapp tra le parti (leggibili dagli screenshot e dalle trascrizioni depositati da entrambi e, quindi, incontroverse) emerge che il conduttore si è allontanato dall'abitazione anche per quindici gironi consecutivi e che, anche quando era a
Milano, durante il giorno non trascorreva molto tempo in casa. Poiché è notorio e risponde ad un dato di fatto derivante dalla normale esperienza, che le finestre vengano tenute chiuse, per ragioni di sicurezza, in caso di assenza (tanto più che l'appartamento si trova al piano rialzato e, perciò, facilmente accessibile dall'esterno), è del tutto verosimile che esse siano rimaste chiuse anche per molti giorni consecutivi e comunque, abitualmente, per la gran parte della giornata;

- il teste imprenditore edile e conoscente del ha dichiarato che “quella che Tes_4 CP_1
si vede sulle finestre è impossibile che fosse condensa, era un difetto dell'infisso, per esempio
7 se non era sigillato bene”. Si tratta, tuttavia, di una valutazione tecnica del tutto priva di argomentazione, oltre che di specifico accertamento.
In definitiva, il resistente non ha dimostrato, come era suo onere, trattandosi di fatto impeditivo della imputabilità del danno, di aver sufficientemente areato l'immobile.
Al contempo, la locatrice ha documentato che i consumi relativi al riscaldamento si sono fortemente incrementati, essendo passati da € 355,00 al 30 aprile 2022 ad € 1.199,26 al 30 aprile 2023 (doc. 15).
Infine, è incontestato, e documentato da fotografie, che il conduttore avesse l'abitudine di far asciugare i panni bagnati all'interno dei locali.
Tali concorrenti elementi (elevata temperatura interna, panni bagnati stesi ad asciugare all'interno dell'immobile e scarsa aerazione di locali) sono notoriamente idonei a provocare la formazione di umidità.
Dirimenti, ai fini di causa, sono state, però, le deposizioni rese dai dipendenti dell'agenzia immobiliare di cui si è avvalsa la ricorrente per locare l'immobile.
Costoro, infatti, hanno riferito con precisione e sicurezza non solo quali erano le condizioni in cui l'immobile è stato consegnato al (“ottime”) e quelle in cui esso è stato rilasciato CP_1
(documentate dalle foto in atti), ma, soprattutto, che l'immobile, già in precedenza (quando apparteneva al vecchio proprietario) era stato concesso in locazione per il loro tramite e che mai nessun conduttore, pur a seguito di lunghe permanenze, aveva segnalato muffe o umidità o infiltrazioni.
Così il teste : “Prima del avevamo locato l'immobile ad una ragazza, che Testimone_2 CP_1
c'era stata circa un anno, sicuramente d'inverno in quanto era studentessa universitaria, e non si
è mai lamentata di nulla. Quando abbiamo ripreso in consegna l'immobile da lei e quando lo abbiamo consegnato al la casa era perfetta, non c'era alcuna traccia di muffa né i mobili CP_1
presentavano rigonfiamenti. Prima della ragazza ci sono stati altri conduttori, perché il vecchio proprietario lo locava anch'egli. Quando la signora ha acquistato l'appartamento, con la nostra intermediazione, credo fosse il 2018, la casa era perfetta, mi sembra di essere stato proprio io a fare i sopralluoghi durante la trattativa. Prima di darlo in locazione noi verificavamo sempre le condizioni dell'immobile e mai abbiamo visto la situazione raffigurata nelle fotografie che ho
8 esaminato prima (prodotte dal resistente) e che avevo già visto in precedenza, perché mi erano state mandate dalla signora , che le aveva ricevute dal conduttore”. Pt_1
Dello stesso tenore la deposizione di , dipendente dell'agenzia in viale Bligny, Testimone_1
che, a detta anche del , ha seguito la locazione dell'immobile per conto della : Tes_2 Pt_1
“l'immobile in questione era già locato da altri, in precedenza, ed è sempre stato messo a reddito, anche prima dell'acquisto da parte della signora . Nessuno si è mai lamentato di Pt_1
muffe o umidità né noi ne abbiamo mai rilevato la presenza prima di questa volta”.
Il fatto che, negli anni precedenti, l'immobile non abbia presentato analoghe problematiche, consente di escludere con ragionevole certezza che le muffe siano stata causate da vizi strutturali e di affermare, per converso, che esse trovino origine nell'inappropriato uso del bene da parte del conduttore, il quale, con la sua condotta, ha mantenuto temperature interne molto alte, senza areare sufficientemente i locali, con la conseguenza, a tutti nota, della formazione di eccessiva umidità.
Per tale ragione, i danni all'immobile ed ai beni ivi custoditi devono essere ascritti al resistente, che va condannato al risarcimento, commisurato ai costi per la tinteggiatura e verniciatura delle pareti (€ 1.725,00+€ 280,00) e per la protezione delle parti comuni con i teli (€ 100,00), per la pulizia e sanificazione dei locali e dei mobili (€ 380,00), per il ripristino del cassetto del mobile del bagno (€ 200,00), per il ripristino della maniglia della porta blindata (€ 70,00).
I prezzi indicati dal consulente della ricorrente, come sopra indicati, appaiono congrui, in rapporto ai normali valori di mercato;
la scrivente, anche al fine di evitare l'aggravamento dei costi a carico della parte soccombente, ha ritenuto sufficiente la relazione dell'arch. e non indispensabili ulteriori indagini a mezzo di un consulente tecnico d'ufficio.
E' pure dovuto il rimborso dei costi sostenuti dalla locatrice per l'acquisto di nuovi materassi, cuscini e coprimaterassi, oltre al trasporto, come documentati con fattura (doc. 17), per totali €
519,05. Non può, invece, essere riconosciuto quello per l'acquisto del mobile del soggiorno, in quanto le fotografie in atti non ne danno evidenza.
Quanto al pregiudizio conseguente al non aver potuto utilizzare l'immobile per il tempo necessario ai ripristini, la durata dei lavori può essere ragionevolmente stimata in una
9 settimana, tenuto conto delle dimensioni dell'immobile (due locali) e della natura ed entità delle opere, e quindi in totali € 245,00 (pari al canone giornaliero X 7 giorni).
Non può, invece, essere riconosciuto il residuo importo richiesto perché la locatrice era a conoscenza, sin dal 20 aprile 2023, che il avrebbe rilasciato l'immobile il 31 luglio 2023 CP_1
e, sapendo che l'immobile necessitava indefettibilmente di lavori per l'eliminazione delle muffe, ben avrebbe potuto e dovuto organizzarsi per tempo per ricercare una impresa edile disponibile ad eseguire i lavori nella prima settimana di agosto. In ogni caso, è rimasta sfornita di qualunque riscontro l'allegazione di aver effettuato tale ricerca, senza esito.
Conclusivamente, il risarcimento viene riconosciuto nell'importo complessivo di € 3.519,05, oltre ad € 67,00 per imposta di registro per la risoluzione anticipata (=€ 3.586,05). Decurtato
l'importo del deposito cauzionale (€ 2.775,00), il deve essere condannato a pagare alla CP_1
ricorrente € 811,05, oltre interessi legali dal 26 febbraio 2024 (data di deposito del ricorso, in mancanza di sufficienti elementi circa la data effettiva degli esborsi) all'effettivo saldo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. in parziale accoglimento delle domande, accertato l'inadempimento contrattuale del resistente, condanna al pagamento, in favore di Controparte_1
, della somma di € 6.300,00, a titolo di corrispettivo Parte_1 negoziale impagato, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, e della somma di €
811,05, a titolo risarcitorio, oltre interessi legali dal 26 febbraio 2024 all'effettivo saldo;

2. condanna altresì la predetta resistente a rimborsare alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 844,00 per esborsi ed € 6.077,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano, 12/02/2025
Il Giudice Francesca Savignano
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