REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 35728 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza del 7 maggio 2025, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore Sig. elettivamente domiciliata presso Parte_2
l'indirizzo pec , Email_1
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Francesco Picchi e Luca Mariani per procura in atti
ATTRICE
E
in persona del legale rappresentante Sig.ra Controparte_1
, elettivamente domiciliata in Roma, Via degli Scipioni CP_2
235, presso lo Studio dell'Avv. Antonio Esposito, che la rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTA OGGETTO: Risoluzione e risarcimento del danno
CONCLUSIONI
All'udienza del 7 maggio 2025, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie istanze.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Parte_1
esponeva che la le aveva concesso in affitto, con Controparte_1
contratto in data 9 maggio 2017, il ramo d'azienda costituito dal bar, tavola calda, laboratorio di gastronomia calda e fredda e vendita nel settore alimentare, sito in Roma, Piazza Euclide 25, denominata
Toma's; richiamava l'attrice le pattuizioni contrattuali intervenute e la stipula dell'atto di mutuo ipotecario per l'importo complessivo di euro 160.000,00, oltre interessi e spese, contratto per avviare l'attività commerciale e far fronte alle garanzie richieste.
Evidenziava che in data 19 luglio 2017 la Polizia Locale di Roma
Capitale aveva effettuato un sopralluogo nel locale commerciale, all'esito del quale aveva trasmesso due determinazioni dirigenziali con cui le era stata ordinata la chiusura dell'attività a causa della mancanza dell'autorizzazione sanitaria in deroga all'art. 8 DPR
303/56, convertito nell'art. 65 D.L.gvo 81/08.
L'assenza di tale permesso aveva comportato il venir meno del certificato di agibilità del locale e dell'autorizzazione comunale a svolgere l'attività commerciale.
Trasmessa diffida ad adempiere alla convenuta al fine di mettere a disposizione l'autorizzazione sanitaria mancante, il contratto, in assenza di riscontri, si era risolto di diritto ex art. 1454, terzo comma,
c.c.
Rilevava quindi il grave inadempimento di controparte alle obbligazioni sulla stessa incombenti in forza del contratto di affitto di azienda, anche tenuto conto che lo stato fattuale e giuridico garantito in sede di accordo non corrispondeva a quello reale e concludeva richiedendo, previo accertamento dell'avvenuta risoluzione o, in subordine, previa dichiarazione di risoluzione del contratto, la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti, per complessivi euro 404.778,26.
Si costituiva in giudizio la che contestava le Controparte_1
deduzioni attoree e rilevava come la SCIA annullata dalle determinazioni dirigenziali era quella presentata dalla
[...]
la mancanza di autorizzazione in deroga non era da Parte_1
imputarsi alla propria condotta, non avendo infatti parte attrice mai avviato un procedimento per ottenere la stessa quale documentazione necessaria per la SCIA presentata;
inoltre, parte attrice svolgeva anche attività di catering, così stravolgendo il ciclo produttivo astrattamente riconducibile alla e rendendosi necessaria la richiesta di CP_1
autorizzazione in deroga da parte della conduttrice.
Contestava poi le ulteriori deduzioni di controparte, anche in riferimento alle lamentate anomalie dell'impianto elettrico e di quello di estrazione e immissione aria, o ancora circa l'assenza dei libretti di impianti;
contestava altresì gli importi richiesti a titolo di risarcimento del danno e concludeva richiedendo il rigetto delle domande attrici, con condanna ex art. 96 c.p.c.
La causa veniva istruita con l'interrogatorio formale del legale rappresentante dell'attrice e con l'audizione di due testi e veniva trattenuta in decisione all'udienza del 7 maggio 2025, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE Occorre in primo luogo evidenziare, per come emergente dalla documentazione in atti, che con contratto in data 9 maggio 2017, la concedeva in affitto alla Controparte_1 Parte_1
il ramo d'azienda di ristorante – bar denominato Toma's, corrente in
Roma, Piazza Euclide 25; l'accordo indicava, fra l'altro, le autorizzazioni in forza delle quali l'attività veniva esercitata e nello stesso veniva specificato che il ramo d'azienda era costituito dal “bar tavola calda e laboratorio di gastronomia calda e fredda e vendita nel settore alimentare”.
Ora, con determinazioni dirigenziali in data 19 settembre 2017 e 6 ottobre 2017, Roma Capitale, in riferimento alla SCIA presentata dalla società attrice in data 5 giugno 2017, disponeva il divieto di prosecuzione dell'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande e di laboratorio di gastronomia calda in quanto, a seguito di sopralluogo degli agenti di Polizia Locale, si era accertato che la società non era in possesso dell'autorizzazione in deroga ex art. 65
D.L.gvo 81/08.
In particolare, per come emergente dalla documentazione in atti, la
SCIA presentata in data 5 giugno 2017 dalla Parte_1
ed avente oggetto “Somministrazione – S.C.I.A. Subingresso” risulta indicare, quanto all'autorizzazione sanitaria in deroga ex art. 65
D.L.gvo 81/08, il possesso della stessa in quanto rilasciata “al sottoscritto” dall'Azienda Sanitaria Locale Roma A in data 20 dicembre 2011.
La SCIA presentata dalla società convenuta in data 12 aprile 2017, ed espressamente richiamata nel contratto di affitto di azienda in data 9 maggio 2017, avente ad oggetto anch'essa “Somministrazione –
S.C.I.A. Subingresso”, non risulta invece indicare alcunchè in ordine al possesso dell'autorizzazione sanitaria in deroga ex art. 65 D.L.gvo 81/08, non risultando barrata la relativa casella del documento in oggetto.
Deve quindi ritenersi come l'autorizzazione costituita dalla
“Somministrazione S.C.I.A. sub ingresso” presentata dalla convenuta in data 12 aprile 2017 non presentasse al suo interno anche l'autorizzazione sanitaria in deroga ex art. 65 D.L.gvo 81/08, derivando da ciò che l'accordo contrattuale del 9 maggio 2017, in quanto comprendente al suo interno anche l'espresso riferimento alla
SCIA presentata dalla non fosse comprensivo Controparte_1
della sussistenza, ed efficacia, della richiamata autorizzazione in deroga già rilasciata alla concedente.
In particolare, sul punto occorre evidenziare come, in base all'art. 3 dell'accordo, le parti espressamente si davano atto che l'attività oggetto di affitto veniva esercitata, fra l'altro, in forza della richiamata
SCIA del 12 aprile 2017, laddove l'art. 4 del contratto prevedeva espressamente che nel ramo d'azienda fossero incluse tutte le autorizzazioni ottenute dalla parte concedente per l'esercizio dell'attività e tutte le licenze ed autorizzazioni rilasciate dalle competenti Autorità; inoltre, ex art. 10 del contratto, la concedente dichiarava e garantiva al conduttore che “il ramo dell'azienda è regolarmente attivo in forza delle autorizzazioni indicate in premessa”, da ritenersi “valide, legittime ed e efficaci” e fra le quali, per come evidenziato, non risultava compresa quella in deroga ex art. 65 D. L.vo 65/08.
Peraltro, la prodotta dichiarazione di attività in deroga, proveniente dalla società convenuta in data 21 aprile 2017, risulta riferirsi al
D.L.gvo 152/06, in relazione agli “Impianti ed attività di cui all'articolo 272, comma 1”, e la stessa viene espressamente richiamata nel contratto. Alla luce delle considerazioni che precedono, sulla base degli elementi introdotti in giudizio, non devono quindi essere condivise le deduzioni attoree riguardanti l'imputabilità alla Controparte_1
dell'assenza della richiamata autorizzazione in deroga, non emergendo dal contratto intervenuto fra le parti, per come dedotto dall'attrice, che la sussistenza della stessa fosse stata espressamente garantita dalla convenuta, e ciò tenuto proprio conto dalle illustrate pattuizioni e dal riferimento alle autorizzazioni richiamate, fra cui quella avente ad oggetto la Somministrazione SCIA del 12 aprile 2017, non comprensiva della deroga ex art. 65 D.L.gvo 81/08.
Né, in quest'ottica e tenuto proprio conto del richiamato contenuto delle pattuizioni intervenute fra le parti, appare rilevante che l , in data 20 dicembre 2011, abbia espresso Parte_3
parere favorevole al progetto in data 9 dicembre 2011, avente ad oggetto anche la deroga ex art. 65 D.L.gvo 81/08, risultando peraltro lo stesso presentato dal legale rappresentante della diversa società So
Delicious S.r.l., la quale, per come non contestato risulta essere la società alienante il ramo d'azienda oggetto di giudizio in favore della convenuta;
a ciò deve in ogni caso aggiungersi, per come chiarito nella perizia asseverata depositata da parte attrice, che il detto parere risulta costituito da un “parere preventivo di progetto” mai reso definitivo da parte dell'Unità Sanitaria Locale
Ne discende come, non risultando rientrare tra le autorizzazioni espressamente richiamate nell'accordo, e oggetto di contratto, quella in deroga ex art. 65 D.L.gvo 81/08, nulla in tal senso emergendo dalla richiamata SCIA presentata dalla convenuta in data 12 aprile 2017, le deduzioni attoree circa l'inadempimento della convenuta in tal senso non devono essere condivise, con conseguente assorbimento anche delle censure, per come tempestivamente avanzate, in ordine al venir meno del certificato di agibilità e dell'autorizzazione comunale a svolgere l'attività commerciale, conseguenti, nella medesima prospettazione attorea, all'assenza del permesso ex art. 65 D.L.gvo
81/08.
Né deve ritenersi sussistente un inadempimento, in capo alla convenuta, di gravità tale da giustificare la risoluzione dell'accordo sulla sola base delle irregolarità evidenziate dalla perizia di parte attrice, e ciò tenuto conto, a fronte delle censure tempestivamente svolte sul punto da parte attrice, che l'assenza del libretto impianto e di uso e manutenzione del montavivande, oltre che della piattaforma elevatrice per disabili, non risultano configurarsi, sulla sola base dell'espletata indagine tecnica di parte, e tenuto conto delle contestazioni svolte dalla convenuta, oltre che degli elementi introdotti in giudizio, in termini di inadempimenti utilmente valutabili, quanto alla loro importanza, ex art. 1455 c.c.
Peraltro, in riferimento alle lamentate anomalie dell'impianto elettrico, il contratto prevedeva, pur a fronte della garanzia, fornita dalla concedente, circa la corrispondenza di tutti gli impianti dell'esercizio alla normativa in vigore, che il loro collaudo ed eventuali adeguamenti sarebbero comunque stati a carico della conduttrice.
Alla luce delle considerazioni che precedono e sulla base degli elementi introdotti in giudizio, le domande attrici, in quanto in primo luogo volte all'accertamento o alla pronuncia della risoluzione dell'accordo intervenuto fra le parti del presente giudizio, devono essere rigettate, con conseguente assorbimento della richiesta condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti. La domanda ex art. 96 c.p.c. deve essere altresì rigettata, non ravvisandosi la sussistenza dei presupposti giustificativi la richiesta pronuncia, anche in relazione al necessario elemento soggettivo.
Le spese di lite, avuto in ogni caso riguardo alla particolarità della fattispecie, oltre che al complesso dei motivi della decisione, vengono compensate per metà fra le parti, ponendosi la rimanente metà, liquidata come in dispositivo, a carico di parte attrice ed in favore della convenuta, da distrarsi, come richiesto, in favore del procuratore antistatario.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Rigetta le domande attrici;

II) Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.;
III) Compensa per metà le spese di lite e condanna l'attrice al pagamento della rimanente metà in favore della convenuta, metà liquidata in complessivi euro 7.000,00, di cui euro
1.500,00 per la fase di studio, euro 1.000,00 per la fase introduttiva, euro 2.500,00 per la fase istruttoria ed euro
2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario;

Così deciso in Roma il 21 novembre 2025
IL GIUDICE