N. R.G. 81034/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Zanchetta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 81034/2019 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. VINCENTI Parte_1 P.IVA_1
ES, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv.
VINCENTI ES
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BARTOCCIONI ANNA CP_1 P.IVA_2
CINZIA, elettivamente domiciliato in VIALE GIUSEPPE MAZZINI N. 114/B 00100 ROMA presso il difensore avv. BARTOCCIONI ANNA CINZIA
VIA CASSIA 1170 ROMA (C.F. , con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_3 dell'avv. FERRANTI ALCESTE, elettivamente domiciliato in VIA RIVARONE N. 15 00166 ROMA presso il difensore avv. FERRANTI ALCESTE
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La società ha convenuto in giudizio la società ed il Parte_1 CP_1
al fine di 'mnIn via principale: - accertato e dichiarato il Controparte_3 diritto di proprietà della cantina descritta in premessa per effetto di decreto di trasferimento del Tribunale di Roma in capo all'odierna attrice, condannare la controparte al ripristino dello stato dei luoghi ed alla restituzione del legittimo possesso (sia in riferimento alla cantina di proprietà esclusiva sia delle parti comuni condominiali);per l'effetto, condannare la convenuta al ristoro di tutti i danni patiti e patiendi dall'attrice, che si quantificano in euro 150,00 al mese per ogni mese di mancato godimento a decorrere dal gennaio 2007 e fino all'effettivo ripristino, oltre al ristoro della condanna alle spese liquidate da questo Tribunale nel giudizio di ATP richiamato in premessa a causa delle pretestuose contestazioni, da liquidarsi anche in via equitativa o in quella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
in ogni caso, entro il limite di euro 26.000,00; in via ulteriormente principale: - accertato che non è stata mai votata una valida delibera assembleare che autorizzasse l'Amministratore del convenuto a cedere le originarie parti comuni CP_2 alla e suoi aventi causa per la realizzazione dell'appartamento oggetto di Parte_2 contestazione, ordinare il ripristino dello stato dei luoghi secondo l'originaria piantina catastale che prevedeva la presenza della cantina n.7, il locale denominato boiler, nonché
l'area condominiale per l'accesso alla medesima cantina e al box n.12 e agli altri locali inglobati nell'odierno appartamento acquistato dalla - accertare che, in virtù CP_1 delle modifiche apportate in conseguenza della costruzione dell'appartamento sub 501 oggi presuntivamente di proprietà della non sono state modificate le tabelle CP_1 millesimali originarie, con riserva di agire con separato giudizio per la revisione delle tabelle millesimali e la refusione de danni patiti dall'attrice.
Nel costituirsi in giudizio, la società ha dedotto: 'in via principale - accertare e CP_1 dichiarare, a fronte del diritto di proprietà acquistato dalla sul bene oggetto di CP_1 rivendica, l'illegittimità, nullità per inesistenza dell'oggetto e/o qualunque altra invalidità ritenuta di giustizia, e/o inefficacia del decreto di trasferimento, e comunque l'inidoneità dello stesso a far acquisire il diritto di proprietà relativo alla ex cantina n. 7 oggetto di causa in capo all'attrice, e che l'acquisto è avvenuto a non domino e, per l'effetto rigettare, per le predette ragioni tutte le domande dalla medesima;
- accertare e dichiarare, in via incidentale, pagina 2 di 9 il verificarsi di tutte le condizioni di cui agli art. 1159 cod. civ. s.s. per il compimento, in favore della della usucapione decennale relativamente alla presunta originaria “area Controparte_1 condominiale per l'accesso alla medesima cantina e al box n.12 e agli altri locali inglobati nell'odierno appartamento acquistato dalla e, per l'effetto rigettare la domanda CP_1 ripristino dello stato relativamente alla medesima;
nella delegata e non creduta ipotesi che il
Giudice non dovesse ritenere di accogliere, per qualunque ragione le conclusioni spiegate in vie principale, In via subordinata - accertare e dichiarare, in via incidentale, il verificarsi di tutte le condizioni di cui agli art. 1159 cod. civ. s.s. per il compimento in favore, della della usucapione decennale relativamente alla cantina n. 7 oggetto di Controparte_1 rivendica, come risultante da frazionamento n. prot. 42002/83 e n. 42003/83; domanda di concessione in sanatoria del 11.05.1987 per ristrutturazione/frazionamento n. prot.
87/000092546/002; e variazione n. prot. 59108/1992 del 8.7.1992 e, per l'effetto, rigettare la domanda ripristino dello stato dei luoghi e di tutte le altre domande;
- accertare e dichiarare, in via incidentale, il verificarsi di tutte le condizioni di cui agli art. 1158 cod. civ. s.s. per il compimento, in favore della della usucapione ordinaria relativamente alla Controparte_1 presunta originaria “area condominiale per l'accesso alla medesima cantina e al box n.12 e agli altri locali inglobati nell'odierno appartamento acquistato dalla e, per CP_1
l'effetto, rigettare la domanda ripristino dello stato relativamente alla medesima;
Nella delegata e non creduta ipotesi che il Giudice non dovesse ritenere di accogliere, per qualunque ragione neppure le conclusioni rassegnate in vie subordinata, in via ulteriormente gradata - accertare e dichiarare, in via incidentale, il verificarsi di tutte le condizioni di cui agli art. 1158 cod. civ. s.s. per il compimento, in favore della della usucapione Controparte_1 ordinaria anche relativamente alla cantina n. 7 oggetto di rivendica, come risultante da frazionamento n. prot. 42002/83 e n. 42003/83; domanda di concessione in sanatoria del
11.05.1987 per ristrutturazione/frazionamento n. prot. 87/000092546/002; e variazione n. prot. 59108/1992 del 8.7.1992 e, per l'effetto, rigettare la domanda ripristino dello stato dei luoghi e di tutte le altre domande;
In ogni caso, accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione della domanda di risarcimento del danno spiegata per il “ristoro di tutti i danni patiti e patendi dall'attrice”, quantificati in € 150,00 al mese per ogni mese di mancato godimento a decorrere dal gennaio 2007 e fino all'effettivo ripristino, che il valore della ipotetica locazione è inferiore ad € 150,00 mensili e, se del coso, ridurre la pretesa nella pagina 3 di 9 somma minore ritenuta di giustizia. In ogni caso con vittoria di spese, compensi, rimborso spese generali ex art. 13, IVA e CAP come per legge, oltre all'eventuale ulteriore condanna ex art. 96 c.p.c. anche III comma.
Il , nella comparsa di costituzione e risposta, ha chiesto il rigetto della domanda CP_2 attorea.
Demandate le parti allo svolgimento della mediazione, concessi i termini di cui all'art. 183 co.
VI CPC, ammessa ed espletata CTU, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 21.02.2024, udienza tenuta in modalità cartolare.
All'esito dell'udienza indicata, con ordinanza del 30.10.2024, la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 CPC per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Letti gli atti ed i documenti di causa;
richiamate le conclusioni rassegnate dalla CTU nella quale si è incentrata l'attività istruttoria del giudizio odierno, si osserva che la domanda non è provata e deve essere respinta sulla scorta delle seguenti considerazioni tecniche cui è giunto l'ausiliario, sviluppate a seguito dei sopralluoghi svolti e dell'esame degli atti e documenti, prodotti dalle parti.
Si osserva, poi, che sulle conclusioni cui è giunto il CTU non possono darsi dubbi circa la oggettività e la scientificità del metodo eseguito, l'aderenza e l'esaustività al quesito demandato, tenuto anche conto del fatto che nella relazione tecnica sono stati esaminati non solo, come detto, i luoghi di causa, ma altresì i documenti riguardanti i beni di causa offerti dalle parti che denotano le vicende che li hanno riguardati durante gli anni. Quindi si osserva per mezzo delle conclusioni della CTU che:
1) Sin dal 1995 il bene in esame, la cantina n. 7 non esisteva essendo stato oggetto di fusione e di frazionamento e successiva alienazione al nel 1992; con il CP_4 conseguente rigetto della domanda sub 1 delle conclusioni attoree;

2) Tale preliminare osservazione ripercuote i propri effetti sui residui motivi della domanda in quanto non vi sono ragioni per ritenere provata la responsabilità del convenuto ovvero della società convenuta al ripristino dello stato dei CP_2 luoghi, con particolare riferimento al locale cantina n. 7, di cui l'attrice oggi rivendica la pagina 4 di 9 proprietà esclusiva;

3) L'azione di rivendica, tale è la domanda nel giudizio odierno, deve essere sorretta da elementi documentali;
l'asserto difensivo attoreo è smentito da quanto indicato sub 1) con la conseguenza che lo stato originario dei luoghi risulta essere stato oggetto di modifica prima dell'acquisto di diritti in capo all'attrice medesima;

4) A seguito dell'avvenuta fusione di cui si è parlato al punto 1 della presente premessa, i locali 'nuovi' sono stati fatti oggetto di concessione in sanatoria, causando una nuova realtà di fatto;

5) Sul punto sono condivisibili i rilievi offerti dalla convenuta circa invece CP_1
l'acclarato possesso del bene oggetto dell'azione attorea, tali rilievi sono stati oggetto della richiesta dell'accertamento, avanzato dalla convenuta, in via incidentale;

6) Per l'effetto, non è meritevole di accoglimento la domanda attorea circa la richiesta di risarcimento del danno per la mancata occupazione subita dalla attrice;

7) Il procedimento per ATP è stato dichiarato inammissibile sul presupposto dell'erronea scelta del rito ex art. 696 bis CPC ai fini della conciliazione;
in ogni caso, però si deve osservare che l'esito dell'accertamento tecnico non ha offerto elementi dirimenti alla soluzione transattiva del giudizio stesso, atteso che, nonostante la scelta del rito per la composizione della lite, alcuna soluzione transattiva è stata reperita dalle parti né queste ultime hanno inteso operare in tal senso all'esito della espletata CTU;

8) Quindi la definizione di quel giudizio – ATP - non ha apportato alcuna utilità nel presente giudizio di merito, atteso che i luoghi oggetto di causa, all'attualità, per comune asserzione delle parti, hanno subito delle modifiche sostanziali;

9) Tale ricostruzione è stata condivisa dal convenuto;
il quale ha dato atto CP_2 della circostanza dell'avvenuto mutamento dei luoghi / della fusione e frazionamento delle originarie particelle, frazionamento avverso il quale non risulta essere stata avviata azione giudiziaria di impugnativa dai condomini;

10) Dall'istruttoria espletata, acquisizione decreti di trasferimento, delle perizie svolte nel procedimento di esecuzione e di quello per accertamento tecnico preventivo, è emersa la fusione con altri subalterni per ricavarne l'appartamento (oggi di proprietà della pagina 5 di 9 identificato dal sub 501 venduto dalla futura esecutata Controparte_1 Parte_2 al sig. con atto trascritto il 18.09.1992, quindi antecedente alla Parte_3 trascrizione del pignoramento avvenuta nel 1995, e da questo a sua volta venduto, nella medesima odierna consistenza di fatto e diritto, alla con atto Controparte_1 trascritto in data 24.05.2005, due anni prima del citato decreto di trasferimento, trascritto il 26.04.2006. Tale “discordanza” tra quanto rivenuto nei registri immobiliari e nei documenti della sanatoria, e quanto riportato nel verbale di sopralluogo del perito della fase esecutiva, è stato evidenziato anche dal CTU del presente giudizio;

11) Ne segue, in via principale, l'impossibile accoglimento della domanda di responsabilità avanzata contro l'amministratore del , il quale risulta non essere stato a CP_2 conoscenza della variazione dello stato dei luoghi e di tutta la vicenda pregressa né può essere tacciato di inadempimenti riconducibili alle violazioni previste dagli artt.
1129 CC, neppure nel caso in cui l'assemblea avesse deliberato la 'eventuale modifica delle tabelle';
12) La domanda attorea nei confronti dell'amministratore appare essere un'azione rimprovero di natura personale, ma come noto l'amministratore di condominio non agisce per un interesse proprio ma in funzione ed in vista delle regole del mandato, quindi in ragione dell'incarico a gestire la cosa comune da parte dei condomini;
ne segue che il caso in esame non rientra tra i casi di violazione, espressamente previsti dalla normativa post riforma della materia condominiale;

13) Ne segue che alcuna domanda può essere accolta contro il convenuto;
CP_2
14) Posto ciò, nel richiamo delle considerazioni svolte, considerato che il bene venne ad essere acquistato attraverso la procedura esecutiva nell'anno 2006 allorchè erano già avvenuti gli inglobamenti dei beni oggetto del presente giudizio in un appartamento con relative sanatorie, come del resto dal decreto stesso;

15) La 'divergenza' riscontrata dal CTU dell'odierno giudizio rispetto alla perizia svolta nel giudizio di esecuzione non può comportare l'accoglimento della domanda attorea relativamente al ripristino dello stato dei luoghi, avendo l'attrice acquistato successivamente all'avvenuta trasformazione / frazionamento dei luoghi;

16) Conseguentemente, non può essere accolta la domanda di risarcimento del danno nei pagina 6 di 9 confronti della società convenuta né, per le ragioni più sopra dette, nei confronti del convenuto;
CP_2
17) Con riferimento alla domanda di natura riconvenzionale avanzata dalla società osservato che il contenuto della CTU (a pag. 23) rappresenta la CP_5 seguente situazione di fatto e di diritto, relativamente alla situazione dei luoghi accertata in modo diretto, sia attraverso l'esame dei diversi titoli abilitativi,
'L'appartamento rappresentato nella planimetria catastale occupa la stessa posizione e consistenza dei locali rilevati dallo scrivente (vedi precedente immagine del rilievo dello stato dei luoghi).
18) Non risultano depositate in catasto altre planimetrie oltre quella precedentemente citata relativa alla variazione del 8.7.1992, in atti dal 3.4.1996. Detta planimetria è generata dalla fusione dei subalterni 10 e 11 e dalla sostituzione delle schede catastali n. 42002/83
(sub 20) e 42003/83 (sub 504). Tale unità immobiliare, il subalterno 501, è oggetto della Concessione in Sanatoria n.321808 del 15.9.2004 richiesta dalla società Parte_2 in data 11.5.1987 e rilasciata a .
[...] Parte_4
19) 'Quanto dichiarato nella domanda di sanatoria e nella relativa relazione tecnica, circa la fine dei lavori all'anno 1976, e quanto rappresentato nella planimetria catastale del sub
501 presentata nel 1992 parte integrante della Concessione in Sanatoria, contrastano con quanto relazionato dal Custode Giudiziario e dal CTU;
e che 'Negli atti di causa e in quelli reperiti dallo scrivente, non sono presenti documenti che riconducono alla effettiva data in cui la cantina n. 7 è stata di fatto accorpata nella nuova unità immobiliare residenziale distinta con il sub 501, (fatto salvo la dichiarazione di avvenuto cambio di destinazione d'uso dichiarato ultimato nel 1976 nella domanda di sanatoria del 1984 – nota integrativa), né è accertabile quando i locali stessi sono stati trasformati in studio medico come nello stato attuale'.
pagina 7 di 9 20) i titoli di provenienza, le trascrizioni degli stessi lette e/o reperite telematicamente dallo scrivente e gli eventi urbanistici, catastali e giudiziari che hanno interessato l'unità immobiliare in oggetto.
▪ 21) ed ancora, in data 3.8.1968 alla Formalità n. 48114 di Reg. Generale e al n. 7227 di Reg.
Particolare, è stato trascritto l'atto notarile dell'avv. del 24.7.1968 n. repertorio Persona_1
7277, in cui la vende alla insieme a maggior consistenza, Controparte_1 Parte_2
l'appartamento interno 7 con la cantina n.7 (indicata con contorno rosso nelle planimetrie allegate all'atto notarile) catastalmente identificati al foglio 114 particella 139, sub 18. L'atto di trasferimento dalla società costruttrice alla è l'unico atto notarile Controparte_1 Parte_2 in cui è descritta e rappresentata anche graficamente, nelle planimetrie allegate, la consistenza originaria della cantina n.7.
21) Risulta accertato il fatto che 'Non è stata eseguita la voltura catastale a seguito della vendita dell'immobile alla società Il CTU ha riportano gli stralci delle Parte_2 planimetrie allegate all'atto con evidenziata con riga rossa tratteggiata la cantina n. 7, con colore blu l'attuale superficie corrispondente al sub 501 e con colore verde la cabina n. 7.
In data 18.6.1983 è stato eseguito il frazionamento catastale n. 42003/1983 (in atti dal 1.3.1989) dell'appartamento interno n.7 dalla cantina n.7, generando rispettivamente il subalterno 503 (l'appartamento) e il subalterno 504 (la cantina n.7).
Richiamate queste considerazioni, richiamate le conclusioni rassegnate dal convenuto CP_2 con le quali ha dato atto che la situazione 'materiale' sino ad oggi e dal 1999 è rimasta inalterata.
Lo stato di cose risultava nell'attuale consistenza prima dell'acquisto in favore della odierna attrice, sicchè la domanda non può essere accolta essendo rimasta priva di riscontro probatorio.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come dispositivo, tenuto conto del valore della domanda e della media complessità delle questioni giuridiche trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Respinge la domanda;

2) Condanna altresì la parte attrice, la società a rimborsare alla Parte_1 parte convenuta, il in Roma, Via Cassia n. 1170, le spese di lite, che Controparte_2 si liquidano in € 4.000,00 per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese pagina 8 di 9 generali, come per legge;

3) Condanna la parte attrice, la società a rimborsare alla Parte_1 convenuta, la società le spese di lite che si liquidano in € 4.000,00 per CP_1 competenze professionali, oltre iva, cpa e spese generali come per legge;

4) Spese di CTU a carico della parte soccombente.
ROMA, 5 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Antonella Zanchetta

pagina 9 di 9