REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 32462 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2022, posta in deliberazione all'udienza del 10 giugno 2025, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Sigg. Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
elettivamente domiciliati in Roma, Viale Parioli 12, Parte_4
presso lo Studio dell'Avv. Stefano Ambrosetti, che li rappresenta e difende, unitamente all'Avv. AleSAndra Perelli, per procura in atti
ATTRICE
E
, in persona dell'amministratore Controparte_1
pro tempore Dott.SA , elettivamente domiciliato in CP_2
Roma, Via BreSAnone 5, presso lo Studio dell'Avv. Silvia Casanova, che lo rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnativa di delibera assembleare CONCLUSIONI
All'udienza del 10 giugno 2025, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie richieste.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, i Sigg. Parte_1
e Parte_2 Parte_3 Parte_4
esponevano di essere, rispettivamente, usufruttuari e nude proprietarie di un immobile sito in Roma, , sottoposto a Controparte_1
vincolo storico – artistico ex D.L.gvo 490/99; rilevavano che l'assemblea in data 8 aprile 2022 aveva deliberato di procedere all'esecuzione dei lavori come approvati dagli Uffici competenti, con conseguente accesso alla loro proprietà, oltre che di riorganizzare i posti auto e l'uso degli stessi secondo quanto già deliberato in data 28 maggio 1981, per come richiamato anche dalla successiva decisione del 23 gennaio 1987.
Evidenziavano gli attori l'annullabilità delle delibere per mancata convocazione delle nude proprietarie e Parte_3 Parte_4
oltre che la nullità delle decisioni in oggetto in quanto
[...]
riguardanti lavori da svolgersi a mezzo di edilizia acrobatica senza adeguata valutazione dei rischi e della compromissione dei diritti dei condomini.
Contestavano altresì la delibera avente ad oggetto l'allocazione di nove posti auto per mezzi lunghi fino a quattro metri e larghi un metro e ottanta centimetri, da ritenersi illegittima in quanto assunta senza tener conto delle dimensioni dell'area cortilizia e delle attuali automobili, oltre che direttamente incidente sui diritti individuali di proprietà esclusiva dei condomini senza, però, l'avvenuta unanimità di questi ultimi. Concludevano richiedendo la declaratoria di invalidità delle delibere impugnate.
Si costituiva in giudizio il , che Controparte_1
contestava le eccezioni e deduzioni di controparte, ed eccepiva il difetto di legittimazione attiva dei Sigg. e Parte_1 Parte_2
in quanto nudi proprietari.
[...]
Concludeva richiedendo, previo accoglimento delle avanzate eccezioni preliminari, il rigetto delle domande attoree, con condanna ex art. 96 c.p.c.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 10 giugno
2025, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che con l'atto introduttivo del presente giudizio parte attrice ha impugnato la delibera dell'8 aprile
2022 del convenuto in riferimento ai punti 1 e 2 CP_1
dell'ordine del giorno, che prevedevano, rispettivamente, l'assunzione dei provvedimenti neceSAri ai fini dell'accesso della terrazza degli attori per l'espletamento dei lavori di risanamento del cornicione, nonché la verifica della titolarità dei posti auto a seguito della delibera del 29 marzo 2022, con eventuale riorganizzazione degli stessi.
Ora, non deve essere in primo luogo condivisa la censura di annullabilità delle delibere per vizio di convocazione delle nude proprietarie, Sigg.re e , tenuto Parte_3 Parte_4
conto, a fronte delle deduzioni svolte, che ex art.1130 c.c. ogni variazione dei dati relativi all'anagrafe condominiale deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro seSAnta giorni.
Nel caso di specie, tenuto conto delle contestazioni del convenuto sul punto, parte attrice ha unicamente dedotto di aver inviato una comunicazione all'indirizzo pec dell'amministratrice, senza ritardo, avente ad oggetto l'avvenuta stipula dell'atto di donazione del 2019, nulla però in tal senso risultando prodotto;
peraltro, non appare rilevante, in quest'ottica e tenuto conto degli elementi introdotti in giudizio, la produzione dell'avviso di mancata consegna, per errore nell'indirizzo pec dell'amministratrice, ricevuto dal procuratore degli attori in riferimento a diversa comunicazione inviata in data 7 aprile
2022.
Né deve essere accolta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva in capo ai Sigg. e , anche tenuto conto Parte_1 Parte_2
degli ulteriori motivi di impugnazione sollevati e volti alla declaratoria di nullità delle delibere contestate.
Chiarito ciò, occorre rilevare, quanto al punto 1 dell'ordine del giorno, che, per come non contestato fra le parti, il ha ottenuto, CP_1
in diverso giudizio, un provvedimento finalizzato a consentire l'accesso nella proprietà attorea, procedendo altresì ad eseguire i lavori oggetto della decisione impugnata.
Ne discende come, in relazione a tale capo di domanda, debba essere dichiarata la ceSAzione della materia del contendere, avendo la ditta incaricata già ottenuto l'accesso all'unità immobiliare degli attori e risultando già eseguiti i lavori di cui al primo punto dell'ordine del giorno.
Peraltro, in riferimento alle spese di lite, da liquidarsi secondo la cd soccombenza virtuale, si deve evidenziare, a fronte delle censure tempestivamente avanzate, che la
[...]
come da Controparte_3
documentazione in atti, autorizzava il convenuto, con le CP_1
indicate prescrizioni, all'esecuzione degli interventi previsti nel progetto e negli elaborati pervenuti, specificando espreSAmente che le “opere in progetto, sulla base della documentazione allegata, risultano compatibili con le esigenze di tutela monumentale dell'edificio in oggetto”.
Ne discende come le doglianze attoree sul punto, in riferimento sia all'inidoneità degli interventi su edifici di pregio storico tramite l'edilizia acrobatica, come anche alle verifiche preliminari ai fini in primo luogo della sicurezza delle persone, non debbano essere condivise.
Quanto poi al capo di domanda avente ad oggetto la delibera di cui al punto 2 dell'ordine del giorno, si deve innanzi tutto rilevare che l'assemblea decideva di riorganizzare i posti auto e l'uso degli stessi in base alla precedente decisione del 28 maggio 1981, richiamata dalla delibera del 23 gennaio 1987, precisando che, per media cilindrata, all'anno 2022, era da intendersi una lunghezza massima di 4 metri e una larghezza di 1.80 metri.
Ora, parte attrice ha evidenziato, nella propria prospettazione,
l'illegittimità di tale delibera in quanto assunta senza tener conto delle dimensioni dell'area cortilizia comune e di quelle delle attuali auto, con conseguente compromissione degli spazi di manovra e accesso ai locali condominiali, tra cui l'androne della scala B e i locali garage;
inoltre, attesa l'incisione sui diritti individuali di proprietà di ognuno dei condomini, risultava neceSAria l'unanimità dei condomini, e non la maggioranza semplice come avvenuto nel caso di specie.
Sul punto occorre rilevare che, come da verbale, veniva richiamato in sede assembleare il precedente verbale del 28 maggio 1981 in cui
“l'assemblea ripartiva i posti auto nell'area del cortile” e disciplinava
“altresì che la sosta delle vetture deve svolgersi in modo tale da non intralciare le manovre di entrata e uscita e che le vetture debbono essere di media cilindrata”, così deliberandosi, come chiarito, di riorganizzare i posti auto e il loro uso secondo quanto già deciso.
Deve quindi ritenersi che l'assemblea abbia deciso di ripristinare le modalità di parcheggio nel cortile comune secondo quanto già in precedenza stabilito;
a ciò consegue come non debba essere condivisa la censura di nullità della decisione per mancata adozione della steSA all'unanimità dei condomini, tenuto conto, come da giurisprudenza della Suprema Corte, che, in tema di condominio di edifici, la deliberazione assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell'area per il parcheggio di auto e moto, non concerne un'innovazione, ma riguarda solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune, senza incidere sull'essenza di questa, né alterarne la funzione o la destinazione;
pertanto, per la legittimità di tale delibera non è richiesta l'adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio
(C.C. 16902/23).
Né, ed in ogni caso, risultano introdotti nella presente sede idonei elementi al fine di condividere gli ulteriori assunti attorei relativi alla prospettata illegittimità della delibera, tenuto conto che il prodotto parere tecnico dell'Arch. risulta riferirsi unicamente al Per_1
ripristino del cornicione e che i capitoli di prova orale articolati sul punto risultano essere del tutto valutativi;
in quest'ottica, pertanto, devono essere condivise le censure formulate da parte convenuta circa il carattere esplorativo della richiesta indagine tecnica.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, deve quindi essere dichiarata ceSAta la materia del contendere in relazione all'impugnazione della delibera assembleare in data 8 aprile 2022 di cui al punto 1 dell'ordine del giorno, dovendo invece, per il punto 2, la domanda attorea essere rigettata. Le domande ex art. 96 c.p.c. devono poi, indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, essere rigettate in assenza dei presupposti giustificativi la richiesta pronuncia, anche in relazione alla neceSAria sussistenza dell'elemento soggettivo.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, vengono poste a carico di parte attrice, in favore del convenuto.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Dichiara ceSAta la materia del contendere in riferimento all'impugnazione della delibera di cui al punto 1 dell'ordine del giorno dell'assemblea in data 8 aprile 2022;
II) Rigetta, per il resto, la domanda attrice;

III) Rigetta le domande ex art. 96 c.p.c.;
IV) Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore di parte convenuta, liquidate in complessivi euro
5.100,00, di cui euro 1.200,00 per la fase di studio, euro
900,00 per la fase introduttiva, euro 1.000,00 per la fase istruttoria ed euro 2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma il 22 dicembre 2025
IL GIUDICE