R.G. 430/2018

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, nella persona del giudice dott.ssa Donatella
Cennamo in funzione di Giudice unico, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 430/2018 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2018, avente ad oggetto: domanda di rendiconto e vertente

TRA

rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, Parte_1 dagli avv.ti Anna Gallo e Francesco Bosone, unitamente ai quali elettivamente domicilia presso lo studio del secondo difensore in Ottaviano al Viale Elena n. 12;
- ATTORE -
CONTRO rappresentato e difeso, giusto mandato allegato alla comparsa di Controparte_1 costituzione e risposta, dall'avv. Vincenzo Salomone, unitamente alla quale elettivamente domicilia presso lo studio di quest'ultimo sito in Poggiomarino (Na), alla via Dante Alighieri
n. 53;
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate ai fini della partecipazione alla udienza cartolare di precisazione delle conclusioni del 16.09.2025.
Svolgimento del processo.

1. Con atto di citazione notificato l'11 gennaio 2018, ha esposto: Parte_1
- di essere comproprietario con il cugino del terreno sito in Terzigno alla Via Zabatta, Controparte_1
Contrada Pagani, meglio specificato in atti, e di aver ivi realizzato, a spese comuni, un fabbricato composto da due locali commerciali al piano terra, dieci appartamenti nei piani superiori ed una
Procedimento N. 430/2018- Sentenza - Pag. 1 piccola mansarda sul lastrico solare di copertura del fabbricato;

- che man mano che le predette unità immobiliari venivano completate aveva Controparte_1 provveduto a concederle in fitto, stipulando contratti a suo nome, con l'intesa che con i relativi proventi si sarebbe provveduto alle ulteriori opere di completamento e di manutenzione dello stabile;

- che, tuttavia, il comproprietario aveva trattenuto i proventi dei fitti senza renderne conto ad esso istante, non provvedendo al completamento delle altre unità abitative e alla manutenzione, tanto che diverse parti dello stabile presentavano evidenti segni di ammaloramento;

- che a nulla erano valsi i tentativi, esperiti anche a mezzo della procedura di mediazione, volti ad ottenere il rendiconto e che, peraltro, l'attore aveva appurato che in esecuzione dei contratti di locazione stipulati dal cugino erano state corrisposte dai conduttori somme superiori rispetto a quelle dichiarate in contratto, così non potendo stabilire quanto fosse stato effettivamente incassato dal comproprietario.
Ciò premesso, ha convenuto in giudizio al fine di accertare la sussistenza dei contratti Controparte_1 di locazione stipulati tra quest'ultimo e coloro che avevano occupato gli immobili de quibus e la somma in concreto percepita dal locatore, con conseguente condanna di quest'ultimo al pagamento di metà dei canoni di locazione spettanti all'istante dal luglio 1998 al luglio 2007, oltre che alla metà della somma necessaria alla manutenzione dell'immobile, con aggravio delle spese di lite.

2. Instauratosi il contraddittorio, si è costituito in giudizio che ha eccepito, in via Controparte_1
preliminare, il difetto di legittimazione attiva e passiva, in considerazione del fatto che con contratto preliminare, stipulato in data 20 dicembre 1992, gli odierni contendenti avevano alienato la proprietà del terreno di cui erano comproprietari a , il quale aveva subito pure le conseguenze Controparte_2
penali della apposizione dei sigilli durante la costruzione dell'immobile e, in data 24.06.2016 aveva invitato i promittenti venditori a presentarsi innanzi al Notaio dott. in Boscoreale Persona_1
per il giorno 6.07.2016 per la stipula del contratto definitivo di trasferimento del cespite, cui era seguita, a fronte della mancata presentazione all'appuntamento dei cugini la procedura di CP_1
mediazione, conclusasi con esito negativo per la mancata adesione dell'odierno attore. Ha, quindi, evidenziato la temerarietà dell'azione intentata da e ha, quindi, chiesto il rigetto della Parte_1
domanda attorea, con condanna dell'istante al pagamento della somma di euro 5.000,00 a titolo di risarcimento del danno e delle spese di lite con clausola di distrazione.
Procedimento N. 430/2018- Sentenza - Pag. 2 3. Assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183, comma VI c.p.c., la causa è stata istruita con il deferimento dell'interrogatorio formale delle parti e l'ascolto dei testi ammessi. All'udienza del
13.06.2023, chiamata per la prima volta la causa innanzi allo scrivente magistrato (subentrato solo a far data dal 14 giugno 2022), chiusa l'istruttoria, è stato disposto il rinvio per la precisazione delle conclusioni al 23 maggio 2024, poi differita al 16 settembre 2025. Indi, sulle conclusioni rassegnate in via definitiva dai procuratori costituiti a mezzo dell'autorizzato scambio di note scritte, è stata riservata a sentenza con concessione dei termini di legge per lo scambio degli scritti difensivi finali, così giungendo alla decisione del Tribunale.
Motivi della decisione.

1. Come si è detto in parte narrativa, parte attrice, affermando di essere creditrice nei confronti di per le quote dei canoni di locazione non versategli in quanto comproprietari degli Controparte_1 immobili descritti in citazione, ha richiesto la condanna del convenuto al pagamento del summenzionato importo, oltre che alla esecuzione della manutenzione dell'immobile.
Il convenuto ha riconosciuto la comproprietà del terreno sito in Terzigno alla Via Zabatta, Contrada
Pagani, ma ha contestato la comunione dei beni immobili sullo stesso suolo edificati ed oggetto di controversia, sostenendo che gli odierni contendenti avevano trasferito, con contratto preliminare ad effetti anticipati sottoscritto il 20 dicembre 1991, registrato in data 3 gennaio 1992, la proprietà del terreno de quo a , il quale, pagato l'intero prezzo della compravendita ed immesso Controparte_2 nel possesso del bene contestualmente alla stipula del predetto contratto, si era poi fatto carico della edificazione degli immobili.
Su tale assunto, ha, quindi, eccepito il difetto di legittimazione attiva e passiva.
L'eccezione è fondata.
Ed invero, sebbene l'attore abbia prospettato in citazione e documentato con le allegate visure catastali il regime di comproprietà con il convenuto degli immobili di cui chiede il rendiconto, così assumendo di essere titolare della intentata azione (cd. legittimatio ad causam), non ha provato la titolarità del diritto sostanziale oggetto del processo, che, come noto, attenendo al merito della causa,
e dunque alla fondatezza della domanda è un elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda che l'attore ha l'onere di allegare e provare (Cass. civ. Sez. Unite 16/02/2016 n. 2951).
Ora, il convenuto ha versato in atti il contratto preliminare di vendita su richiamato.
Procedimento N. 430/2018- Sentenza - Pag. 3 In tale atto venivano innanzitutto espressamente menzionate le modalità di pagamento, stabilendo che la corresponsione dell'intero prezzo fissato in euro 10.000,00 sarebbe stato pagato contestualmente alla sottoscrizione dell'impegno di vendita, come di fatto incontestatamente avvenuto, e veniva riservata ad un successivo momento la stipula del contratto definitivo (al 20 giugno 1992); le parti poi espressamente conferivano al promissario acquirente, , l'immediato possesso Controparte_2 del terreno, prevedendo, altresì, l'impegno da parte di quest'ultimo di richiedere la necessaria autorizzazione amministrativa, nel caso volesse edificare in detto suolo.
Non vi è dubbio che, nella fattispecie in esame si è in presenza di un contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto le parti hanno assunto obbligazioni ed eseguito prestazioni che eccedono l'ambito degli effetti e della funzione tradizionale del contratto preliminare.
Infatti, le parti non si sono limitate all'assunzione reciproca dell'obbligo di concludere un contratto futuro, ma hanno espressamente anticipato parte delle prestazioni che di norma seguono il contratto definitivo, disponendo l'immediata immissione nel possesso del bene a favore del promissario acquirente ed il pagamento immediato dell'intero prezzo a favore dei promittenti alienanti.
Al riguardo la giurisprudenza maggioritaria ricostruisce tale peculiare contratto preliminare ad effetti anticipati come mero contratto preliminare i cui effetti finali della fattispecie sono da ricondursi integralmente al definitivo.
In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il preliminare ad effetti anticipati rappresenta il risultato di due diversi contratti collegati tra di loro ossia uno di comodato, in virtù del quale avviene l'anticipata immissione nel possesso del bene, l'altro di mutuo gratuito,
a giustificazione del pagamento del prezzo (v. per tutte SS.UU. n. 7930/2008). È stato altresì precisato che quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi proprio perché la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si basa su un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare che, come noto, è produttivo di soli effetti obbligatori.
Pertanto, la relazione con la cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata.
Ebbene, se è indubitabile che non essendo le parti (pacificamente) addivenute alla stipula del definitivo, non si sono prodotti gli effetti finali, ovvero il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile per cui è causa, essendo lo stesso riservato, per quanto detto, alla successiva stipula del definitivo, è risultato, tuttavia provato che (promissario Controparte_2
Procedimento N. 430/2018- Sentenza - Pag. 4 acquirente) è stato immesso nel possesso immediato del bene e si è fatto carico della edificazione nel descritto terreno del fabbricato composto da due locali commerciali al piano terra, dieci appartamenti nei piani superiori ed una piccola mansarda realizzata sul lastrico solare di copertura del fabbricato.
Invero, risulta ex actis che lo stesso abbia subito il sequestro preventivo del cantiere per avere realizzato l'edificio in contestazione senza le necessarie autorizzazioni amministrative ed il relativo procedimento penale, poi conclusosi con sentenza di non doversi procedere per aver provveduto a sanare l'abuso.
A tanto aggiungasi, che il teste di parte convenuta, , indifferente, e a Testimone_1 conoscenza dei fatti di causa per avere preso parte all'esecuzione dei lavori di realizzazione dell'immobile de quo, ha dichiarato che i lavori gli erano stati commissionati da CP_2
e che “il sig. aveva un'impresa e vendeva mattonelle, quindi io ho
[...] Controparte_2 regolato con lui i rapporti di dare – avere nel senso che i miei crediti per la realizzazione della struttura erano in parte pagati mediante di fornitura di mattonelle che poi usavo anche per altri lavori;
la differenza in denaro me la dava sempre non ricordo però Controparte_2 gli importi”
Ad avvalorare la genuinità della dichiarazione resa dal detto teste, soccorrono poi le dichiarazioni spontanee rese da nell'ambito del procedimento penale cui Testimone_2 sopra si è fatto menzione, il quale, ha affermato che i lavori relativi alla realizzazione dell'impianto elettrico gli erano stati commissionati proprio da Controparte_2
Le riscontrate dichiarazioni del teste addotto da parte convenuta godono, a parere del Tribunale, di un grado di attendibilità senza dubbio superiore rispetto a quelle rese dal teste di parte attrice,
, unico teste ad avere ad avere riferito su circostanze utili al Testimone_3 riguardo (mentre l'altro teste escusso ha riferito unicamente riguardo alla Testimone_4 esistenza dei contratti di locazione e dell'ammontare dei relativi canoni).
Ed infatti, in disparte il rapporto di ex coniugio che lega la detta teste al convenuto, non può non evidenziarsi come il racconto dalla stessa narrato non ha trovato riscontri estrinseci non avendo l'attore documentato in alcun modo di aver sostenuto i costi, neppure quelli iniziali, per la costruzione dell'edificio de quo.
In aggiunta, va osservato che:
Procedimento N. 430/2018- Sentenza - Pag.

5 - l'attore ha asserito di aver depositato in uno alla seconda memoria istruttoria una presunta rinuncia di alla stipula del definitivo datata 23.09.1996 di cui tuttavia non Controparte_2 vi è traccia in atti, così come non vi è traccia della presunta restituzione del prezzo del terreno;

- tale asserita rinuncia, risulta smentita dall'invito inoltrato dal promissario acquirente in data
24.06.2016 a presentarsi innanzi al Notaio Dott. in Boscoreale per la stipula Persona_1 del definito, cui è seguito l'esperimento della procedura di mediazione;

- non risulta che sia stato mai restituito ai promittenti venditori il terreno oggetto del preliminare e l'immobile ivi realizzato;

- se è vero che non è stata intentata dal promissario acquirente un'azione ex art. 2932 c.c. è altrettanto vero che i promittenti venditori non hanno esperito un'azione di risoluzione del preliminare o di accertamento della prescrizione del diritto alla stipula del definitivo;

- non si comprende perché mai avrebbe dovuto simulare la stipula del Controparte_2 contratto preliminare al solo scopo di farsi carico delle responsabilità penali connesse alla realizzazione del fabbricato.
In definitiva, tirando le fila del discorso, le domande attoree (di rendiconto e di condanna all'esecuzione della manutenzione dell'immobile), non possono che essere rigettate, con conseguente assorbimento di ogni ulteriore questione dibattuta tra le parti.

2. Ritiene il Tribunale che la peculiarità del caso concreto integri un giusto motivo ai sensi dell'art. 92, comma 2 c.p.c.- anche alla luce della rilettura offerta dal Giudice delle Leggi con la sentenza n. 77/2018, a mezzo della quale è stato affermato che devono ritenersi riconducibili alla clausola generale delle “gravi ed eccezionali ragioni” tutte quelle ipotesi analoghe a quelle tipizzate espressamente nell'art. 92 co. 2 c.p.c., ovvero che siano di pari o maggiore gravità ed eccezionalità- per disporre la integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, nella persona della dott.ssa Donatella Cennamo, definitivamente pronunciando sulle domande proposta da , nei confronti di Parte_1
Controparte_1
a) rigetta le domande attoree;

b) dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Nola il 17 dicembre 2025
Il Giudice-Dott.ssa Donatella Cennamo
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