REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice designato, dott. Francesco Cina, letti gli artt. 281 terdecies e 281 sexies, comma 3, c.p.c., udita la discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 51193 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2023 tra
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Sabrina Parte_1 C.F._1
IN
- PARTE RICORRENTE-
e
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Alessandro Controparte_1 C.F._2
GI
- PARTE CONVENUTA-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: - per parte ricorrente: “come da atto introduttivo”;
- per parte convenuta: “come da comparsa di costituzione e risposta”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione.
1.1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato in data 10.11.2023 e poi ritualmente notificato, ha agito nei confronti di chiedendo Parte_1 Controparte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“1) In via principale, voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda,
1 eccezione e deduzione e premessa l'istruttoria occorrente, in accoglimento della domanda proposta, condannare il convenuto a rilasciare l'immobile sito in Roma via
Nisio 21, pal E. Sc. U piano 2 int. 7 libero da cose e persone con decurtazione della somma rilasciata a garanzia e al risarcimento del danno da mancato ripristino del bagno;
3) voglia, altresì, il Tribunale adito condannare il/i convenuto/i alla rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n. 55/2014, come modificato dai d.m. n.
37/2018 e n. 147/2022, oltre spese e oneri accessori)”.
A sostegno delle domande così proposte, la ricorrente ha in sintesi allegato e dedotto:
- che la stessa ricorrente, in data 23.5.2022, aveva formulato una proposta di acquisto di un immobile di proprietà del convenuto proposta poi accettata da CP_1 quest'ultimo e che prevedeva fra l'altro, quale condizione essenziale, la definizione, entro la data fissata per il rogito, della controversia pendente tra lo stesso convenuto e tale sig.ra mediante l'accollo in capo al convenuto delle spese relative al Per_1 risarcimento del danno e al ripristino del bagno nello status quo ante, oggetto di richiesta giudiziale della predetta signora e ciò in quanto era pendente una Pt_2 controversia che vedeva convenuto in giudizio il per aver cagionato un danno da CP_1 immissione di cattivi odori a seguito di modifiche nel locale bagno dell'immobile di sua proprietà;
- che, a seguito delle successive interlocuzioni fra le parti ed in vista della stipula del contratto definitivo di compravendita, il notaio incaricato del rogito aveva evidenziato la necessità di giungere ad una transazione del contenzioso tra il e la CP_1 Per_1 oppure, in alternativa, di predisporre un deposito cauzionale adeguato, oltre la necessità di procedere comunque al ripristino del bagno con la relativa documentazione catastale conforme al ripristino dei luoghi con le relative autorizzazioni;
richieste queste a seguito delle quali il aveva assicurato di voler CP_1 procedere celermente alla transazione con la signora ed al ripristino del bagno Per_1 con le relative certificazioni;

- che, con successiva missiva del 29.11.2022, il legale del convenuto aveva diffidato la ricorrente ad adempiere, rappresentando che “il Signor si è accollato l'onere CP_1 della controversia in atto con la Signora […] mentre al ripristino del Controparte_2 bagno nella sua posizione originaria si è già provveduto, come da documentazione
2 inviata al collega che ci legge in copia in data 10 novembre 2022”;
- che, in data 23.12.2022, le parti avevano poi stipulato il contratto di compravendita;

- che, contestualmente, le parti avevano tuttavia anche predisposto una scrittura privata con cui – ferme restando le altre condizioni già pattuite con la proposta irrevocabile e nella successiva corrispondenza, tra le quali il ripristino del bagno – si prevedeva:
a) l'impegno, da parte del a consegnare al notaio l'importo di euro 7.000,00 a CP_1 titolo di deposito cauzionale per il contenzioso Rifici/Mancori;
b) la costituzione, mediante trattenimento a parte della di una parte del prezzo Pt_1 pari ad euro 50.000,00, di un deposito cauzionale per il ritardato rilascio dell'immobile
(da effettuare entro l'11.2.2023) ed i conseguenti danni, con previsione di una penale di euro 100,00 per ogni giorno di ritardo rispetto alla data pattuita;

- che, nel corso di un sopralluogo poi effettuato il 3.2.2023, la ricorrente aveva tuttavia verificato che il bagno non era stato ripristinato secondo la costruzione originaria;

- che lo stato dei luoghi era risultato invariato anche in occasione del successivo sopralluogo effettuato, a seguito di ulteriori interlocuzioni fra le parti, in data 3.8.2023;
- che il girono seguente la ricorrente, per il tramite del proprio legale, aveva quindi intimato la consegna delle chiavi dell'immobile, con contestuale richiesta di decurtazione, dal deposito cauzionale, delle somme per la ritardata consegna e delle somme per il ripristino del bagno, indicando quale termine ultimo per la consegna la data del 7.8.2023 ed inviando inoltre copia dell'assegno circolare di euro 21.474,00 emesso a favore del convenuto;

- che il convenuto, a sua volta per il tramite del proprio legale, aveva tuttavia contestato l'importo, chiedendo la restituzione della maggior somma di euro 33.500,00
e negando, inoltre, l'obbligo di ripristino del bagno;

- che il convenuto, in quanto inadempiente all'obbligazione di consegna del bene di cui all'art. 1476 c.c., doveva pertanto essere condannato sia al rilascio dell'immobile, con decurtazione dell'importo previsto a titolo di penale, sia al risarcimento del danno cagionato dal mancato ripristino del bagno.
1.2. Il convenuto si è tempestivamente costituito in giudizio, formulando a sua volta le seguenti conclusioni:
“Voglia L'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
3 - rigettare l'azione proposta poiché inammissibile, non provata e, comunque, priva dei presupposti, infondata in fatto e diritto per le ragioni espresse;
in via riconvenzionale
- condannare la Sig.ra al pagamento dell'importo di euro 33.500,00, oltre Parte_1 interessi legali dal 28 luglio 2023 al soddisfo, quale residuo del prezzo di vendita dell'immobile di Roma Via Girolamo Nisio n.21 pal E, piano 2° int.7, ovvero quell'altra maggiore o minore ritenuta di giustizia.
In ogni caso
- condannare la Sig.ra per lite temeraria ex art.96 c.p.c.; Parte_1
- Condannare la Sig.ra alla rifusione delle spese vive e di assistenza Parte_1 sostenute per la mediazione limitate alla fase introduttiva.
Con vittoria di competenze di causa e rifusione delle spese, oltre oneri di legge”.
Per quanto qui più rileva, ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che, in occasione delle interlocuzioni avute prima della stipulazione del contratto di compravendita, le parti avevano concordato che il ripristino del bagno nella posizione originaria sarebbe stato effettuato solo tramite presentazione di una CILA;

- che non corrispondeva al vero che la scrittura privata poi sottoscritta contestualmente al contratto di compravendita prevedesse anche il ripristino del bagno;
e ciò in quanto, durante la trattativa, tale intervento era stato espressamente escluso, come emergeva non solo dal raffronto tra la bozza ricevuta dal legale della ricorrente e quella definitiva sottoscritta (ove scompariva il riferimento al rifacimento del bagno), ma anche dalla comunicazione di posta elettronica inviata dallo stesso legale in data 22.12.2022, nella quale si dava atto dell'eliminazione del rifacimento del bagno;

- che lo stesso convenuto aveva comunicato, sin dal 18.7.2023, che il successivo 28 luglio sarebbe stato in grado di consegnare l'immobile; comunicazione questa alla quale il legale della ricorrente aveva risposto solo il giorno 27 luglio, dando disponibilità per il 1° o il 2 agosto, senza tuttavia fare alcun riferimento al rifacimento del citato bagno, ma rendendosi disponibile ad un bonifico di incerto importo, oltre che non contemplato, nelle modalità, dalla scrittura privata;

- che, in occasione del successivo sopralluogo del 3 agosto, del quale si dava atto mediante apposito verbale, non era stata sollevata alcuna eccezione in merito allo stato del bagno ed il convenuto si era dichiarato nuovamente disponibile alla consegna delle
4 chiavi, dietro pagamento del saldo del prezzo decurtato della penale concordata;

- che, solo il giorno successivo e mediante comunicazione del legale della stessa, era emerso l'intento perseguito dalla ricorrente, ossia quello decurtare dall'importo dovuto a saldo anche l'importo per il ripristino del bagno, quantificato mai comunicato;

- che, alla luce delle pattuizioni intercorse fra le parti, il ripristino del bagno doveva consistere solo nella presentazione della , con la quale il bagno stesso veniva Pt_3 riportato, dalla posizione in cui si trovava, nella sua sede originaria;
adempimento questo già effettuato prima della conclusione del contratto definitivo;

- che la scrittura privata sottoscritta a margine del contratto di compravendita era infatti chiara nel prevedere, al punto 4, che “Le parti stabiliscono che tranne la presente deroga riguardante il rilascio del bene e la relativa garanzia si applicherà quanto statuito nel contratto di compravendita che sarà sottoscritto in data 23 dicembre
2022.”;
- che il contratto di compravendita dava inoltre atto non solo della CILA presentata, ma anche che “La parte acquirente dichiara di aver visitato quanto forma oggetto del presente atto, nonché dichiara di ben conoscere ed accettare lo stato di fatto dello stesso con particolare riferimento agli impianti”;
- che era stata quindi la ricorrente a rendersi inadempiente, in quanto, per poter conseguire il rilascio dell'immobile, avrebbe dovuto prima procedere a saldare il residuo prezzo con le modalità previste nella scrittura privata e quindi decurtando solo ed esclusivamente quanto oggetto della penale per il ritardo nel rilascio;
condotta questa che la ricorrente non aveva tenuto;

- che il convenuto, decurtata la predetta penale (euro 100,00 giornalieri dall'11 febbraio 2023 al 28 luglio 2023), aveva quindi diritto ad ottenere dalla convenuta il residuo del prezzo pari ad euro 33.500,00.
1.3. Accolta, come da ordinanza del 2.6.2024, la domanda possessoria proposta in corso di causa dal convenuto e rigettata, come da ordinanza del 10.7.2024, la domanda cautelare ex art. 700 c.p.c. proposta, sempre in corso di causa, dalla ricorrente, la causa, istruita mediante produzioni documentali, è stata assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra richiamate, previa discussione orale ai sensi del combinato disposto degli artt. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c..
2. Le domande della ricorrente devono essere rigettate per le ragioni di seguito
5 esposte.
2.1. Secondo l'assunto di parte attrice, il convenuto si sarebbe reso inadempiente, in quanto, pur essendosi obbligato a compiere, prima della consegna del bene, opere di ripristino del precedente stato dell'immobile (in particolare, del bagno), non vi avrebbe provveduto e non avrebbe neanche accettato di decurtare, dal residuo del prezzo trattenuto dalla stessa attrice, l'importo (euro 11.126,00) necessario per il compimento delle predette opere, pretendendo invece, a fronte del rilascio dell'immobile, il pagamento del maggiore importo di euro 33.500,00 (calcolato detraendo dalla parte del prezzo ancora non versato dalla attrice, pari ad euro 50.000,00, la sola penale di euro
100,00 giornalieri applicata dall'11 febbraio 2023 al 28 luglio 2023, data quest'ultima in cui il convenuto ha offerto, alle condizioni dal medesimo ritenute legittime, il rilascio dell'immobile).
2.2. Le risultanze acquisite, tuttavia, inducono a ritenere infondato l'assunto della attrice.
2.3. E' infatti opportuno premettere che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. Il che comporta che la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti, nel silenzio del contratto definitivo, possa essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo (così Cass. 233/2007; negli stessi termini v. anche Cass. 8515/2003, Cass.
15585/2007, Cass. 9063/2012, Cass. 30735/2017 e Cass. 12090/2024).
2.4. Nel caso di specie, va allora osservato che, mentre il contratto preliminare
(ossia la proposta di acquisto, accettata dal proprietario, di cui al doc. 1 del fascicolo di
6 parte attrice), prevedeva espressamente l'obbligo, per il promittente venditore di CP_1 accollarsi “le spese relative al risarcimento danni ed al ripristino dello status quo ante come richiesto nell'atto di citazione dalla signora entro e non oltre il rogito”, Per_1 tale pattuizione non è stata riprodotta né nel contratto definitivo, né nella scrittura privata sottoscritta dalle parti contestualmente alla stipula del definitivo (v. docc. 13 e
15 del fascicolo di parte attrice).
La scrittura privata appena menzionata, infatti, prevede:
(i) la costituzione, mediante trattenimento da parte della di una parte del prezzo Pt_1 pari ad euro 50.000,00, di un deposito volto a garantire il rilascio dell'immobile entro il termine pattuito, ossia entro l'11.2.2023;
(ii) una penale di euro 100,00, da porre a carico del per ogni giorno di ritardo nel CP_1 rilascio dell'immobile;
(iii) l'impegno, da parte del a rilasciare l'immobile nello stato di fatto e di CP_1 diritto in cui esso si trovava;

(iv) l'ulteriore impegno, sempre da parte del a consegnare al notaio rogante CP_1
l'importo di euro 7.000,00 “a garanzia del pagamento dell'eventuale condanna della controversia pendente dinanzi al Giudice di pace di Roma Rg 27483/2022 tra lo stesso
Sig. e la Sig.ra ”, con la precisazione che l'assegno Controparte_1 Controparte_2 circolare consegnato al notaio sarebbe stato pertanto “utilizzato per il pagamento, ovvero restituito al Sig. in caso di definizione stragiudiziale”. Controparte_1
La stessa scrittura privata, a precisazione del rapporto fra le pattuizioni in essa contenute ed il definitivo, contiene inoltre la seguente clausola di chiusura: “Le parti stabiliscono che tranne la presente deroga riguardante il rilascio del bene e la relativa garanzia si applicherà quanto statuito nel contratto di compravendita che sarà sottoscritto in data 23 dicembre 2022”.
Il contratto di compravendita poi, per quanto qui rileva, richiama la CILA presentata dal venditore dopo la conclusione del contratto preliminare (“per diversa distribuzione degli spazi interni è stata presentata C.I.L.A. prot n. CT 2022/120248 al detto Comune in data 25 ottobre 2022”) e contiene la dichiarazione della acquirente
“di aver visitato quanto forma oggetto del presente atto, nonché dichiara di ben conoscere ed accettare lo stato di fatto dello stesso con particolare riferimento agli impianti”.
7 2.5. Facendo applicazione dei principi giurisprudenziali sopra richiamati ed in mancanza di ulteriori contestuali pattuizioni scritte indicative della permanenza dell'obbligo in questione, va quindi escluso che, fra gli obblighi assunti dal convenuto in sede di definitiva regolamentazione dei rapporti con la acquirente (e dunque in sede di conclusione del contratto di compravendita e di contestuale sottoscrizione della scrittura privata), vi fosse anche quello di procedere alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi ed in particolare del bagno.
La predetta regolamentazione, sul punto, è infatti evidentemente difforme rispetto a quanto pattuito in sede di preliminare e prevede, per il venditore e con riferimento alla questione concernente il contenzioso in essere fra il venditore stesso ed il terzo proprietario dell'immobile posto nello stesso fabbricato sia destinata, il solo obbligo di costituzione di un deposito cauzionale in favore del notaio rogante (come poi avvenuto;
v. doc. 2 bis del fascicolo di parte convenuta).
D'altra parte, il fatto che la volontà definitiva della parti sia stata quella di non prevedere l'obbligo per il venditore di procedere al ripristino del bagno e di pattuire, invece, che l'immobile fosse trasferito nello stato di fatto in cui esso di trovava, emerge anche, indirettamente, dal raffronto fra il contenuto della già richiamata scrittura privata del 23.12.2022 e la bozza di tale scrittura – che invece contemplava ancora il predetto obbligo e della quale parte attrice non ha specificamente contestato il contenuto – scambiata nel corso delle trattative intercorse fra i rispetti legali delle parti
(v. docc. 3 e 4 del fascicolo di parte convenuta).
2.6. Le ragioni che precedono inducono pertanto ad escludere la ricorrenza dell'inadempimento imputabile lamentato dalla attrice.
Trattandosi di reciproche obbligazioni (quelle di consegna della cosa compravenduta e di pagamento del saldo del prezzo della compravendita) destinate ad essere adempiute contestualmente, il rifiuto del venditore convenuto di procedere al rilascio dell'immobile trova infatti giustificazione, in applicazione del generale principio posto dall'art. 1460 c.c., nell'immotivata pretesa della acquirente odierna attrice di corrispondere, a titolo di saldo del prezzo, un importo minore del dovuto, in quanto decurtato delle spese necessarie per le opere di ripristino del bagno.
2.7. La domanda di adempimento della attrice deve pertanto essere rigettata, non avendo essa effettuato e neanche offerto la prestazione corrispettiva (pagamento
8 dell'intero importo dovuto a titolo di saldo del prezzo) alla quale era ed è tenuta.
2.8. Analoga sorte merita quindi anche la domanda risarcitoria proposta dalla attrice, posto che l'immobile compravenduto presenta uno stato di fatto corrispondente a quello pattuito.
3. Va invece accolta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto.
3.1. Le stesse considerazioni già esposte, infatti, danno evidenza del fatto che il medesimo convenuto abbia invece offerto le prestazioni cui era ed è contrattualmente tenuto (consegna della cosa compravenduta, riconoscimento in favore della acquirente delle penali pattuite per il ritardo nella consegna) ed abbia quindi diritto al pagamento del saldo del prezzo (al netto delle predette penali).
3.2. La attrice deve pertanto essere condannata al pagamento, in favore del convenuto, dell'importo di euro 33.500,00, oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, comma 1, c.c. dal 28.7.2023 e nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. con decorrenza dal 12.4.2024 (data di proposizione della domanda riconvenzionale).
4. Il complessivo tenore delle difese svolte dalla attrice, non evidenziando chiari profili di dolo o colpa grave e comunque un vero e proprio abuso del processo, giustifica il rigetto della domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dal convenuto.
5. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono così liquidate, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M.
147/2022: (i) per il giudizio di merito: parametri previsti per i giudizi di cognizione innanzi al tribunale;
valore della controversia ricompreso nello scaglione da euro
26.000,00 ad euro 52.000,00; valori medi per le fasi di studio ed introduttiva;
minimi per quella decisionale, in ragione del carattere semplificato della decisione;
nulla per la fase istruttoria, in difetto di attività riconducibile alla fase in questione, tenuto anche conto che le produzioni documentali, in ragione del rito, sono state integralmente effettuate con l'atto di costituzione in giudizio;
complessivi euro 4.358,00 per compenso professionale;

(ii) per ciascuno dei due subprocedimenti in corso di causa;
parametri previsti per i procedimenti cautelari;
valore indeterminabile;
applicazione dei valori minimi per le fasi di studio, introduzione e decisione, in ragione della limitatezza delle questioni,
9 ulteriori rispetto a quelle già trattate nel merito, rilevanti ai fini della decisione;
nulla per la fase istruttoria, in difetto di attività riconducibile alla fase in questione, tenuto anche conto che le produzioni documentali, in ragione del rito, sono state integralmente effettuate con l'atto di costituzione in giudizio;
complessivi euro
1.615,00 per compenso professionale per ciascun procedimento.
Nulla è dovuto per le spese di mediazione, non vertendo la controversia in materia
(obbligazioni contrattuali da contratto di compravendita) per cui essa è obbligatoria.


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e dedu- zione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
2) condanna al pagamento, in favore di dell'importo di Parte_1 Controparte_1 euro 33.500,00, oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, comma 1, c.c. dal
28.7.2023 all'11.4.2024 e nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 12.4.2024 al saldo;

3) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta da nei Controparte_1 confronti di Parte_1
4) condanna al rimborso, in favore di delle spese di lite, Parte_1 Controparte_1 che si liquidano in complessivi euro 7.588,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 31 ottobre 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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