N. R.G. 3444/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINRIO di TIVOLI
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. MI PP ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. r.g. 3444/2022 promossa da:

(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
RO IO
attore contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
, con il patrocinio dell'avv. CRIELESI NELLO C.F._3
convenuti nonché

(C.F. ), (C.F. Controparte_3 C.F._4 Controparte_4
), (C.F. , quali C.F._5 Controparte_5 C.F._6 eredi di con il patrocinio dell'avv. IPPOLITI MASSIMO Persona_1

terze chiamate
CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 15 aprile 2025
pagina1 di 8 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, ha citato a Parte_1 comparire innanzi all'intestato Tribunale ed , proponendo nei CP_2 Controparte_1 loro riguardi domanda intesa ad ottenere l'accertamento che la corte distinta in catasto del Comune di Vicovaro al foglio 11 particella 933 ancora catastalmente intestata a e sia di proprietà dell'attore Controparte_6 Persona_1 Parte_1
e di ed aventi causa e che i convenuti non hanno alcun diritto
[...] Persona_1 di utilizzare la corte come proprietà esclusiva, ingombrandola con rifiuti ed oggetti e posteggiandovi autoveicoli. Per l'effetto ha richiesto la condanna di questi ultimi a rimuovere immediatamente ogni oggetto di loro proprietà o di loro uso dalla corte utilizzandola esclusivamente quale passaggio per accedere alla loro proprietà, nonché alla corresponsione di una indennità di occupazione abusiva dell'immobile di
€ 300,00 mensili a far data dalla raccomandata di messa in mora del 15-10-2021, sino all'effettiva liberazione. Ha esposto l'attore:
- che con atto Notaio di Tivoli del 30-7-1965 registrato in Tivoli il Persona_2
13-8-1965 al n. 736 e provvedevano alla divisione Controparte_6 Persona_1 di vari beni posseduti in comune alla Via UR ER, 45+600 del comune di Vicovaro rimanendo in comunione pro-indiviso quanto segue: “terreno adibito ad uso ingresso e ZZ smistamento dei suddetti magazzini, con zona adibita a scala e zona destinata per il proseguimento della costruzione della scala, il tutto a confine con strada statale UR ER, proprietà assegnata a CP_6
proprietà assegnata a e proprietà IN AS e .
[...] Per_1 Controparte_7
TO ZZ veniva iscritto in catasto al foglio 11 particella 933 di are 2 e centiare 20”;
- che il 30-11-1988 decedeva in Vicovaro Di RI MO lasciando un testamento olografo con il quale lasciava alla moglie l'intero suo Controparte_8 patrimonio nominandola erede universale;

- che con atto di compravendita del 25-5-1996 repertorio 18.405 raccolta 6.418 Notaio di Subiaco, vendeva al figlio Persona_3 Controparte_8 [...]
la nuda proprietà dell'appartamento (particella 823) ed i diritti sulla CP_6 corte comune (particella 933) in comproprietà con tenendo per sé l'usufrutto CP_9 vita natural durante;

- che con atto del 30-7-1965 Notaio di Tivoli registrato il 13-8- Persona_2
1965 al n. 735 modello 1 volume 71 vendeva a il Controparte_6 Parte_2 locale magazzino oggetto della divisione con ed un piccolo terreno, distinto in CP_9 catasto con la particella 823/b a confine con il ZZ comune di proprietà dello stesso e;
Controparte_6 Persona_1
- che che con atto Notaio di Roma del 14-12-1971 Persona_4 repertorio 51340 vendeva a il locale magazzino che Parte_2 Parte_3 viene descritto confinante con il ZZ di proprietà comune di proprietà di
[...]
e ; CP_6 Persona_1
pagina2 di 8 - che con atto di compravendita repertorio 31754 raccolta 5088 Notaio Per_5
in Tivoli, vendeva a , in regime di
[...] Parte_3 Parte_4 comunione legale con il coniuge , il locale magazzino descrivendo Controparte_10 però tra i confini il Piazzale come “comune al locale in oggetto e alla proprietà di
, e ”; Controparte_11 Controparte_6 Persona_1
- che, infine, ed con atto del 4 ottobre Parte_4 Controparte_10
2016 repertorio 10554 raccolta 7710, Notaio di Tivoli, vendevano a Persona_6
e ad il locale negozio ed il locale box con i confini CP_2 Controparte_1 individuati con la corte comune e la proprietà e aventi causa salvo altri;
CP_11
- che i germani insediavano nel locale un'attività di auto riparazioni CP_1 ed ingombravano la corte di proprietà con bidoni olio esausto, Parte_5 componenti di motore usurati, autovetture parcheggiate ed, addirittura, un vecchio autocarro a tre ruote parcheggiato stabilmente. Si sono costituiti i convenuti ed , contestando Controparte_1 CP_2 la domanda proposta dalla parte attrice e rappresentando quanto segue:
- in data 30.07.1965, il notaio procedeva con rogito notarile Persona_2 distinto con n° 736 in Tivoli, alla suddivisione dei beni comuni tra il sig. CP_6
e , siti nel Comune di Vicovaro (Rm), Via UR al Km
[...] Persona_1
45+600. Rimanevano pro quota indivisa con il l'ingresso e il ZZ, Per_1 quest'ultimo graffato al foglio 11, part. 933 del Comune di Vicovaro;

- veniva a mancare nel 1988, e con testamento olografo Controparte_6 lasciava alla moglie il suo intero compendio ereditario. Controparte_12
Successivamente quest'ultima il 25.05.1996, alienava a suo figlio la Parte_1 nuda proprietà dell'appartamento, nonché i diritti sulla corte comune distinta con particella 933, foglio 11; Per_
- vendeva a in data 30.07.1968 (notaio il Controparte_6 Parte_2 locale magazzino, e un terreno “distinto con la particella 823/b a confine con il ZZ comune di proprietà dello stesso e ”. Controparte_6 Persona_1
- ha poi venduto a in data 14.12.1971 (notaio Parte_2 Parte_3 rep. 51340), “1) un locale magazzino…omissis… confinante con Persona_4 ZZ comune di proprietà e ”; Controparte_6 Parte_6
- con rogito a firma del notaio (rep. 31754, Parte_3 Persona_5 racc. 5088) in data 14.10.1991, vendeva a in regime di Parte_4 comunione legale con la moglie , “il locale uso magazzino al piano Controparte_10 terra comprensivo di grotta e spazio sottoscala, confinante con proprietà
, Piazzale comune al locale in oggetto e alla proprietà di Controparte_11
, di e di , vano scala, e proprietà Controparte_11 Controparte_6 Persona_1 del suddetto ”; Persona_1
- e in data 4.10.2016 (rep. 10554, racc. Parte_4 Controparte_10
7710), vendevano con atto notarile stilato dal notaio ai sig.ri Persona_6
e i seguenti beni “art. 1 …omissis… - box al piano Controparte_1 CP_2 terra della superficie catastale di mq 14 confinante con corte comune, negozio di cui appresso, proprietà o aventi causa, salvo altri;
individuato al foglio 11, CP_11 particella 994, sub.2”; “ locale negozio al piano terra della superficie catastale di mq pagina3 di 8 109, confinate con corte comune, vano scala, proprietà o aventi causa, Per_1 terrapieno, proprietà o aventi causa, salvo altri. Individuato in Catasto CP_11
Fabbricati del suddetto Comune al foglio 11, particela 994 subalterno”;
- dalla stipula del 4.10.2016, i fratelli hanno avviato un'attività di CP_1 officina meccanica e gommista;

- anche il sig. fin dal 14.10.1991, epoca dell'acquisto Parte_4 effettuato dalla sig.ra , in virtù della stipula nella quale s'indicava la Parte_3 corte come comune, utilizzò l'area come sosta/parcheggio per i mezzi necessari alla sua attività di panificatore. Vieppiù, nel ZZ facente parte della corte, il sig.
[...]
provvide ad utilizzare le cisterne che venivano riempite di gasolio, Pt_4 necessario ad alimentare il forno per la cottura del pane, senza ricevere mai opposizione da parte di alcuno, e che furono installate dal sig. . Persona_1
Ancora oggi è ben visibile il tombino attraverso il quale veniva scaricato il combustibile all'interno delle cisterne. In ogni caso non vi è dubbio che almeno a partire dal 14.10.1991, data coincidente con l'inizio dell'attività di panificazione del
, la corte è stata sempre utilizzata come corte comune, così come Parte_4 indicato anche nel rogito a firma del notaio . Dicasi la stessa cosa per i Per_5 fratelli che posseggono la corte comune come indicato nel loro atto CP_1
d'acquisto risalente al 4.10.2016;
- i proprietari del locale magazzino che si sono succeduti, hanno posseduto in buona fede, operandone l'acquisto per usucapione;

- alcuna occupazione sine titulo può essere imputata ai sig.ri e Controparte_1
e di conseguenza sono da respingersi fermamente le conseguenti CP_2 richieste di indennizzo e/o occupazione. Hanno dunque chiesto il rigetto della domanda avversaria, formulando in via riconvenzionale domanda di accertamento dell'intervenuta usucapione del cortile oggetto di causa in loro favore, chiedendo per l'effetto l'autorizzazione alla chiamata in causa del terzo comproprietario Persona_1
Il Giudice ha dunque autorizzato la chiamata in causa del terzo. Si sono costituite , ed quali eredi di CP_3 CP_4 Controparte_5
contestando le deduzioni delle parti convenute, deducendo in Persona_1 particolare che a riprova che da sempre i sig.ri e Persona_1 Controparte_13
a seguire i loro aventi causa, siano da considerare gli unici comproprietari utilizzatori del ZZ, rileva la richiesta di accesso carrabile sulla strada statale UR ER concessa loro negli anni 70 da ANAS, oggi per il quale CP_14
l'odierno attore e le chiamate in causa versano a tutt'oggi il canone annuale di concessione. Le sorelle hanno esposto di non riconoscere alcun diritto ai convenuti, Per_1 se non quello di passaggio nel ZZ antistante il locale officina da loro acquistato il 4.10.2016, contestando l'invocata usucapione dell'area urbana, per assoluta mancanza dei requisiti di legge, osservando al riguardo che l'area de quo è utilizzata quotidianamente dalle chiamate in causa, nonché dall'attore per accedere ai rispettivi immobili di proprietà.
pagina4 di 8 Il Giudice ha concesso i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.. La causa è stata istruita in via documentale. All'udienza del 16 aprile 2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta, le parti hanno precisato le conclusioni e il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, concedendo termini come da art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
* * *
Tanto premesso, ritiene il Giudice che le domande proposte dalla parte attrice siano fondate nei limiti che di seguito vengono esposti. Si premette, in ordine alla prova della spettanza del diritto di proprietà che la parte attrice ha chiesto accertarsi in proprio favore, che, di regola, “tanto nell'azione di accertamento della proprietà, quanto in quella di rivendicazione, l'ampiezza e la rigorosità della prova circa la spettanza del diritto sono identiche, mentre la differenza tra le due figure va vista nel momento finale dell'azione, che in quella di accertamento si esaurisce nella dichiarazione dell'appartenenza del diritto, laddove nella rivendica mira anche al conseguimento del possesso della cosa” (così Cass., Sez. 2 - , Ordinanza n. 24050 del 03/08/2022 (Rv. 665553 - 01)). Vi è però da considerare che la parte convenuta ha proposto domanda riconvenzionale di usucapione del cortile oggetto di causa, senza contestare, ma anzi espressamente confermando, l'appartenenza del bene ai danti causa delle parti attrici (in particolare ai comproprietari e . Dal che Controparte_6 Persona_1 discende, per orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, l'attenuazione del rigore probatorio posto a carico dell'attore (cfr. Cass., Sez. 2 -
, Sentenza n. 28865 del 19/10/2021 (Rv. 662516 - 01)). Nel caso di specie l'attore ha dunque assolto, alla luce delle difese del convenuto, l'onere di dimostrare il diritto a tutela del quale ha agito, avendo lo stesso depositato le visure catastali storiche dell'immobile, oltre che tutti i passaggi di proprietà dei beni oggetti di causa a partire da quelli a rogito del notaio Per_2 di Tivoli del 30-7-1965.
[...]
Quanto al merito, emerge dagli atti depositati dalla parte attrice che nell'anno 1976, con due atti stipulati contestualmente, l'originario comproprietario CP_6
[...]
1) operò una divisione con l'altro comproprietario dei beni Persona_1 oggetto di causa, situati alla Via UR ER, 45+600 del comune di Vicovaro, mantenendo in comunione pro-indiviso il ZZ oggetto di causa, ivi così identificato: “terreno adibito ad uso ingresso e ZZ smistamento dei suddetti magazzini, con zona adibita a scala e zona destinata per il proseguimento della costruzione della scala, il tutto a confine con strada statale UR ER, proprietà assegnata a , proprietà assegnata a e proprietà Controparte_6 Per_1
IN AS e . TO ZZ veniva iscritto in catasto al foglio 11 Controparte_7 particella 933 di are 2 e centiare 20”;
pagina5 di 8 2) vendette a il locale magazzino del pian terreno, confinante con Parte_2 la corte comune di proprietà che sarebbe in seguito stato Persona_7 Per_1 acquistato dai convenuti ed . Controparte_1 CP_2
L'appartamento situato al primo piano del palazzo, unitamente alla comproprietà sulla corte comune, sono poi divenuti di titolarità di
[...]
, erede universale di . Quest'ultima li ha poi venduti, CP_15 Controparte_6 riservando per sé l'usufrutto, al figlio, odierno attore, , divenuto alla Parte_1 sua morte pieno proprietario. Il magazzino del piano terra è stato venduto da a , Parte_2 Parte_3 nel 1971, e da quest'ultima, nel 1991 a in regime di Parte_4 comunione legale con la moglie e infine, nel 2016, da questi ultimi Controparte_10 ai convenuti fratelli . CP_1
E' evidente, osserva il Giudice, che la mancata inclusione della corte comune tra i beni oggetto della compravendita dell'anno 1976, operata in favore di Pt_2
esclude che nei successivi passaggi di proprietà del bene compravenduto
[...] potesse essere inclusa la corte comune. La tesi delle parti convenute, secondo cui la corte apparterrebbe anche a loro, si basa su un solo apparente equivoco terminologico. Invero, solo per descrivere i confini del magazzino acquistato dai convenuti, nella compravendita del 1991, da a e Parte_3 Parte_4
, ed in quella del 2016, da questi ultimi agli odierni convenuti, i Controparte_10 notai roganti hanno indicato l'area oggetto di causa come, rispettivamente,
“ZZ comune al locale in oggetto e alla proprietà di , di Controparte_11 [...]
e di ”, nonché come “corte comune”, senza precisare CP_6 Persona_1
a chi la stessa fosse comune. Sennonché appare evidente che le espressioni indicate dai notai, pur nel primo caso (atto del 1991) inesatta e nel secondo caso (atto del 2016) generica, in quanto riferite ai confini dei beni oggetto di compravendita, non possono intendersi come idonee ad attribuire un diritto di comproprietà invero inesistente sulla corte comune in favore delle odierne parti convenute. Si osserva invero che in nessuno dei due atti di compravendita la corte comune oggetto di causa è contemplata tra gli oggetti del contratto, indicati espressamente, facendosi invero riferimento, nell'atto del 1991, solo ad un locale magazzino, comprensivo di grotta e sottoscala, e, nel 2016, solo ad un solo box e ad un locale negozio. Non potendo pertanto ritenersi che gli odierni convenuti possano avere acquisito un diritto pacificamente non spettante ai propri aventi causa, in applicazione del principio secondo cui nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet, deve pertanto escludersi che gli odierni convenuti siano titolari di alcun diritto sul cortile oggetto di causa. In base alle appena esposte considerazioni, la domanda di accertamento della proprietà proposta dalla parte attrice e da quelle chiamata in causa deve essere accolta.
pagina6 di 8 La domanda riconvenzionale di usucapione proposta dalle parti convenute non può invece trovare accoglimento, non avendo, per pacifica prospettazione delle stesse parti, queste ultime esercitato un possesso esclusivo sull'area oggetto di causa, visibile esteriormente e incompatibile con il possesso altrui, essendosi le parti convenute limitate a parcheggiare, come emerge dalle incontestate fotografie depositate dalle parti attrici, alcune delle autovetture su una limitata porzione dell'area cortilizia, oltre che a collocare in prossimità dell'ingresso del locale magazzino, adibito ad auto-officina, alcuni bidoni per l'olio esausto, ed avendo viceversa la parte attrice e quelle chiamate in causa evidenziato, anche in questo caso incontestatamente, di avere continuato ad utilizzare liberamente il loro ZZ, sul quale, hanno precisato le parti chiamate in causa (senza essere smentite nemmeno su questo aspetto dai convenuti), le stesse hanno addirittura ottenuto un accesso carrabile a loro nome per il quale continuano a versare il canone concessorio. In conseguenza dell'avvenuto accertamento della proprietà in favore della parte attrice e di quelle chiamate in causa, le parti convenute devono pertanto essere condannate a rimuovere ogni oggetto di loro proprietà o a loro in uso sull'area cortilizia oggetto di causa. Non può invece ad avviso del Giudice trovare accoglimento la domanda proposta dalla parte attrice ed intesa ad ottenere la corresponsione di una indennità di occupazione dell'area cortilizia dalle parti convenute, considerato che l'attore non ha neppure allegato quale sarebbe potuto essere l'utilizzo proficuo che avrebbe potuto effettuare dell'area in questione ed impedito dal limitato utilizzo che ne hanno fatto le parti convenute, considerato, invero, che trattasi di mera area cortilizia antistante l'ingresso delle unità immobiliari riferibili alle parti in causa, insuscettibile di autonomo godimento. In applicazione del criterio della soccombenza, le spese di lite sostenute dalla parte attrice e da quelle chiamate in causa sono poste a carico delle parti convenute. Le stesse sono liquidate in dispositivo in base ai parametri di cui al d.m. 55/2014, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile complessità bassa, avuto riguardo al valore che la stessa parte attrice ha ritenuto di assegnare alla causa nel proprio atto introduttivo), della complessità delle questioni di fatto e di diritto dedotte nel giudizio, nonché delle fasi in cui il giudizio si è concretamente articolato (con applicazione dei parametri in misura media per tutte le fasi del giudizio eccetto per quella di istruzione e trattazione, per cui si applicano i parametri in misura minima in ragione della natura documentale della causa) nonché del numero delle parti titolari della medesima posizione sostanziale, assistite dal medesimo difensore (circostanza che giustifica l'aumento nella misura del 10% del compenso riconosciuto in favore delle parti chiamate in causa). Le spese liquidate in favore della parte attrice sono distratte in favore del difensore dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


pagina7 di 8
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza o eccezione respinta e disattesa, così dispone:
- accerta e dichiara il diritto di comproprietà dell'attore e delle Parte_1 chiamate in causa , e sull'area cortilizia CP_3 CP_4 Controparte_5 oggetto di causa, distinta in catasto del Comune di Vicovaro al foglio 11 particella 933;
- rigetta la domanda riconvenzionale di usucapione spiegata sulla medesima area dalle parti convenute;

- per l'effetto, condanna queste ultime a rimuovere ogni oggetto di loro proprietà o a loro in uso sull'area cortilizia oggetto di causa;

- rigetta la domanda della parte attrice intesa ad ottenere la condanna delle parti convenute alla corresponsione di una indennità per l'occupazione dell'area cortilizia oggetto di causa;

- condanna le parti convenute a rifondere le spese di lite, così liquidate:
· in favore dell'attore , in euro 98,00 per esborsi ed in euro Parte_1
6.713,00 per compensi, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso per spese forfettarie al 15%, con distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario;

· in favore delle chiamate in causa , e in CP_3 CP_4 Controparte_5 euro 7.384,30 per compensi, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso per spese forfettarie al 15%;
- manda alla cancelleria per quanto di competenza.
Tivoli, 23 luglio 2025
il Giudice
MI PP
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