REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 terdecies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 30932 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2024 tra
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Parte_1 C.F._1
AR NA LA
-parte ricorrente-
e
(C.F. ), in qualità di genitore Controparte_1 C.F._2 esercente la potestà genitoriale sui minori (C.F. Persona_1
) e (C.F. C.F._3 Controparte_2
, in giudizio con l'avv. Alessandro Bianconi C.F._4
-parte convenuta-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: - per parte ricorrente: “come da note trasmesse il 16.4.2025” e quindi “previa autorizzazione alla chiamata in causa del Sig. in Controparte_3 proprio e n.q. di genitore esercente la responsabilità genitoriale sui minori CP_2 ed e previa estensione di tutte le domande svolte contro la Persona_1
Sig.ra in proprio, oltre che n.q. di genitore esercente la Controparte_1 responsabilità genitoriale sui minori ed […] - In CP_2 Persona_1
1 via principale, accertare il grave inadempimento contrattuale dei resistenti
[...]
e , sia in proprio che n.q. di genitori esercenti la CP_3 Controparte_1 responsabilità genitoriale sui minori ed , CP_2 Persona_1 dichiarare la risoluzione del contratto sottoscritto il 07.04.2022 per grave inadempimento loro imputabile in proprio e/o n.q., e, per l'effetto, condannare i resistenti alla restituzione del doppio della caparra versata dalla Sig.ra Parte_1
pari ad € 40.000,00, nonché al rimborso di € 9.076,80 versati dalla Sig.ra
[...] per l'incarico di mediazione alla Prodigy S.r.l.s. e di € 494,00 per la Pt_1 registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate e così per un totale di €
49.570,80, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria da ottobre 2022, come per legge;
altresì, stante la mancata comparizione al procedimento di mediazione del
03.07.2024, condannare le controparti a rimborsare alla ricorrente le spese di mediazione, pari ad € 1.354,08, come documentato;
somma complessiva che dovrà eventualmente essere decurtata dell'importo di € 20.000,00 nel caso di restituzione in giudizio dell'assegno n.3799480164-12 tratto su Unicredit S.p.A. di € 20.000,00 correttamente intestato, come richiesto dalla parte venditrice, ad
[...]
, o comunque laddove si dia prova che lo stesso non possa più essere CP_3 incassato.
- In subordine, laddove si qualifichi il contratto sottoscritto dalle parti come preliminare di vendita di cosa altrui, accertare, comunque, il grave inadempimento della Sig.ra e del Sig. , entrambi in proprio, e Controparte_1 Controparte_3 per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto sottoscritto il 07.04.2022 per loro grave inadempimento e per l'effetto, condannarli alla restituzione dell'assegno
n.3799480164-12 tratto su Unicredit S.p.A. di € 20.000,00 intestato correttamente ad
, o, laddove nelle more lo stesso venisse incassato, condannarli Controparte_3 alla restituzione di € 20.000,00 nonché, a titolo di risarcimento del danno, al rimborso di € 9.076,80 versati dalla Sig.ra per l'incarico di mediazione alla Prodigy Pt_1
S.r.l.s. e di € 494,00 per la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria da ottobre 2022, come per legge, oltre al rimborso alla ricorrente delle spese di mediazione, pari ad € 1.354,08, o la maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia.
2 Con vittoria di spese, diritti e onorari di Avvocato, come per legge”;
- per parte convenuta: “come da comparsa di costituzione e risposta” e quindi “– in via preliminare, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della resistente sig.ra n.q. di genitore esercente la potestà genitoriale sui Controparte_1 minori e , atteso che la stessa non Persona_1 Controparte_2
è parte del contratto sottoscritto in data 07/04/2022;
– nel merito, respingere, in ogni caso e con qualsiasi statuizione, le domande tutte formulate dalla controparte, poiché infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui al presente atto;

– con vittoria, in ogni caso, di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre IVA,
CAP e 15% r.f., da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. I fatti oggetto di causa possono essere così sintetizzati.
1.1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato in data 15.7.2024 e poi ritualmente notificato, ha agito in giudizio nei confronti di Parte_1
, in qualità di “genitore esercente la patria potestà” sui minori Controparte_1
e , formulando le seguenti Persona_1 Persona_2 conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis rejectis,
- In via preliminare, accertare il grave inadempimento contrattuale dei resistenti;

- Nel merito, dichiarare la risoluzione del contratto sottoscritto il 07.04.2022 per loro grave inadempimento;

- per l'effetto, condannare i resistenti alla restituzione del doppio della caparra versata dalla Sig.ra pari ad € 40.000,00, nonché al rimborso di € Parte_1
9.076,80 versati dalla Sig.ra per l'incarico di mediazione alla Prodigy S.r.l.s. Pt_1
e di € 494,00 per la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate e così per un totale di € 49.570,80, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria da ottobre 2022, come per legge;

- altresì, stante la mancata comparizione al procedimento di mediazione del
03.07.2024, condannare controparte a rimborsare alla ricorrente le spese di mediazione, pari ad € 1.354,08, come documentato.
3 Con vittoria di spese, diritti e onorari di Avvocato, come per legge”.
A fondamento delle domande così proposte, la ricorrente ha infatti esposto:
- di avere concluso, in data 7.4.2022 e con “ e , Controparte_1 Controparte_3 nella qualità di genitori esercenti la patria potestà dei minori Persona_1
e ”, un contratto preliminare di compravendita avente ad Controparte_2 oggetto l'immobile sito in Roma, via dei Prati Fiscali n.221, di proprietà dei predetti minori;

- di avere quindi contestualmente versato ai promittenti venditori, quale promissaria acquirente, l'importo di euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- che la data per la stipulazione del definitivo era stata pattuita per il giorno 30.9.2022;
- che tuttavia, per cause non imputabili alla stessa ricorrente e nonostante i ripetuti tentativi di quest'ultima di addivenire ad una soluzione bonaria, non si era mai giunti al trasferimento della proprietà dell'immobile;
- che i convenuti si erano quindi resi gravemente inadempienti alle obbligazioni assunte, con conseguente diritto della ricorrente ad ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata (euro 40.000,00), oltre al rimborso di tutte le spese sostenute, sia per l'agenzia immobiliare (euro 9.076.80) che per la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate (euro 494,00) e così per un totale di euro
49.570,80, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria, nonché delle spese di mediazione, quantificate in euro 1.354,08.
1.2. La convenuta si è costituita tempestivamente in giudizio, formulando a sua volta le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
– in via preliminare, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della resistente sig.ra n.q. di genitore esercente la potestà genitoriale sui Controparte_1 minori e , atteso che la stessa non Persona_1 Controparte_2
è parte del contratto sottoscritto in data 07/04/2022;
– nel merito, respingere, in ogni caso e con qualsiasi statuizione, le domande tutte formulate dalla controparte, poiché infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui al presente atto;

– con vittoria, in ogni caso, di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre IVA,
4 CAP e 15% r.f., da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
Per quanto qui più rileva, ha infatti eccepito la propria carenza di “legittimazione passiva”, rilevando:
- di essere stata convenuta in giudizio unicamente nella qualità di genitore esercente la potestà genitoriale sui minori e;
Persona_1 Controparte_2
- che, nonostante la proprietà dell'immobile appartenesse effettivamente ai figli minori, il contratto del 7.4.2022 era stato concluso dalla stessa in proprio e non nella CP_1 qualità di genitore esercente la potestà genitoriale;

- che quello concluso era pertanto un contratto preliminare di cosa altrui stipulato tra la e la in proprio, dal quale non era sorta alcuna obbligazione in capo ai Pt_1 CP_1 minori proprietari dell'immobile.
1.3. Assegnati i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c., con la prima delle predette memorie, la ricorrente ha dedotto:
- che l'omesso inserimento, nel modulo dell'agenzia immobiliare tramite il quale era stato concluso il contratto, della “qualità” (esercente la responsabilità genitoriale dei figli minori) in cui la convenuta (unitamente ad , anch'egli Controparte_3 genitore dei minori) aveva sottoscritto il contratto, era frutto di un mero errore materiale o di leggerezza nella compilazione;

- che vi era infatti la piena consapevolezza di tutte le parti della titolarità del bene in capo ai minori e che i genitori – a ciò autorizzati dal Giudice tutelare – avrebbero poi venduto direttamente alla ricorrente;

- che ciò avrebbe potuto essere confermato sia dall'agente immobiliare, che si era occupata tanto della compilazione del preliminare che di tutta la fase delle trattative, sia dal padre della che aveva curato per conto della figlia l'intera operazione;
Pt_1 padre della che aveva anche scambiato dei messaggi di posta elettronica con Pt_1 la ed , dai quali emergeva che l'autorizzazione richiesta CP_1 Controparte_3 al Giudice tutelare non concerneva la vendita tra i minori ed i loro genitori, ma riguardava direttamente la vendita dell'immobile dei minori all'odierna ricorrente;

- che, in subordine, dell'inadempimento dovevano rispondere, in proprio, sia la che , con conseguente necessità di chiamata in causa di CP_1 Controparte_3 quest'ultimo.
5 Su queste premesse, la ricorrente ha quindi modificato le proprie domande, riformulandole come da conclusioni trascritte in epigrafe.
1.4. Rilevata la potenziale idoneità dell'eccezione della convenuta a definire il giudizio, la causa è stata quindi assunta in decisione alla odierna udienza, sulla base delle conclusioni sopra trascritte e previa discussione orale ai sensi degli artt. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c..
2. Le domande della ricorrente devono essere rigettate per le ragioni di seguito esposte.
2.1. Deve in primo luogo essere ribadita l'insussistenza dei presupposti per autorizzare la chiamata in causa del terzo o comunque per Controparte_3 ritenere ammissibile la proposizione delle domande anche nei confronti di CP_1
in proprio.
[...]
Come infatti già rilevato con l'ordinanza del 25.9.2025:
- parte ricorrente ha agito in giudizio nei confronti di quale genitore Controparte_1 esercente la responsabilità genitoriale sui minori ed CP_2 [...]
, sul presupposto che la stessa ed Persona_1 CP_1 Controparte_3
(quest'ultimo non evocato in giudizio) abbiano sottoscritto il contratto del 7.4.2022, entrambi, nella qualità di genitori esercenti la responsabilità genitoriale sui minori ed . CP_2 Persona_1
- la ricorrente, con la propria prima memoria ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c. ed a fronte della avversa eccezione di carenza di “legittimazione passiva”, ha proposto domande nuove: (i) “estendendo” le domande già proposte anche nei confronti di in proprio (già convenuta nella sola qualità di genitore esercente la Controparte_1 responsabilità genitoriale sui minori ed ); (ii) CP_2 Persona_1 chiedendo di essere autorizzata alla chiamata in causa di , sia in Controparte_3 proprio che nella qualità di genitore esercente la responsabilità genitoriale sui minori ed , al fine di proporre anche nei confronti di CP_2 Persona_1 quest'ultimo le medesime domande già proposte;

- tutte le domande di cui ai precedenti punti (i) e (ii) sono rivolte contro soggetti terzi rispetto alle parti del giudizio, tale essendo anche in proprio;
Controparte_1
- ai sensi del comma 2 dell'art. 281 duodecies c.p.c., tuttavia, il termine entro cui il
6 ricorrente può chiedere l'autorizzazione alla chiamata in causa di soggetti terzi coincide con l'udienza di comparizione delle parti, mentre i successivi termini di cui al comma 4 dello stesso art. 281 duodecies c.p.c., sono finalizzati unicamente a precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni già proposte.
2.2. Nel merito, l'eccezione sollevata dalla convenuta – in realtà concernente la questione (di merito, per l'appunto) della titolarità, dal lato passivo, dell'obbligazione dedotta in giudizio e non quella della ricorrenza legittimazione passiva in senso stretto
(quale condizione dell'azione) – è fondata e giustifica il rigetto delle domande della ricorrente.
Va infatti considerato che:
- il contratto su cui si fonda la domanda della ricorrente (v. doc. 1 del fascicolo di parte ricorrente) è stato sottoscritto dalla odierna convenuta e da Controparte_3
(quali promittenti venditori) senza alcuna indicazione della loro qualità di esercenti la potestà genitoriale sui figli minori e dunque senza la spendita del nome di questi ultimi;

- il contratto preliminare così concluso non ha quindi fatto sorgere alcuna obbligazione a carico dei predetti minori;

- non induce ad una diversa conclusione la corrispondenza prodotta da parte ricorrente
(doc. 10 e 11 del fascicolo di parte);
- occorre infatti considerare che, nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, per i quali é richiesta la forma scritta "ad substantiam", qualora uno degli stipulanti agisca in nome e per conto di un soggetto diverso, la "contemplatio domini", pur non richiedendo l'uso di formule sacramentali, deve risultare dallo stesso documento e non "aliunde" (così Cass. 17346/2009); ragione per cui non è neanche ammissibile una “contemplatio domini” tacita, desunta da elementi presuntivi (vedi
Cass. 3364/2010, secondo cui, nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", particolare rigore è richiesto anche per la spendita del nome del rappresentato, con la conseguenza che, in mancanza di formule che consentano di individuare la spendita del nome altrui, non è ammissibile una "contemplatio domini" tacita, desunta da elementi presuntivi);
- la predetta corrispondenza non è peraltro neanche idonea ad escludere che le
7 obbligazioni del preliminare siano state assunte in proprio dai genitori dei minori, posto che, in caso di preliminare di cosa altrui, il promittente venditore può adempiere l'obbligazione assunta sia acquistando il bene e poi ritrasferendolo, sia procurando la vendita diretta della cosa stessa dal terzo proprietario al promissario acquirente;

- i minori nei cui confronti la ricorrente ha proposto le domande – avendo convenuto in giudizio la madre in qualità di esercente la responsabilità genitoriale sugli stessi – non sono quindi titolari, dal lato passivo, del rapporto obbligatorio su cui le domande stesse si fondano.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nella misura complessiva indicata nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della causa ricompreso fra
26.000,00 e 52.000,00 euro;
parametri minimi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione, in ragione del carattere semplificato del procedimento e della limitatezza delle questioni rilevanti ai fini della decisione).


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_1
, in qualità di esercente la responsabilità genitoriale sui minori
[...] [...]
e ; Persona_1 Persona_2
2) condanna al rimborso, nei confronti di in Parte_1 Controparte_1 qualità di esercente la responsabilità genitoriale sui minori
[...]
e e con distrazione ex art. 93 c.p.c. in Persona_1 Persona_2 favore dell'avv. Alessandro Bianconi, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 3.809,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, l'11 dicembre 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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