N. R.G. 2007/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2007/2023
Oggi 11/12/2025, alle ore 10.45, innanzi al giudice deSInato, dott. EL OR, sono presenti:
Per , l'avv. GIARRUSSO GUIDO MARIA Parte_1
Per nessuno compare CP_1
Per la parte personalmente e l'avv. FERRARI FRANCESCO CP_2
Per la parte personalmente e l'avv. FERRARI FRANCESCO CP_3
Per l'avv. FERRARI FRANCESCO CP_4
Per l'avv. FERRARI FRANCESCO CP_5
Il dott. Andrea Germanà Ballarino è presente ai fini della pratica forense.
Il giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
Le parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente e discutono la causa.
Il giudice, all'esito della discussione, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della parte motivazionale.
Cremona, 11/12/2025
Il giudice
EL OR REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice EL OR, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2007/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. Giarrusso Guido Maria, domiciliata in Cremona, via Fulvio Cazzaniga n. 1, presso il difensore
- parte attrice - nei confronti di:
(C.F. ), contumace CP_1 C.F._1
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Ferrari CP_2 C.F._2
CO e IN IN, domiciliato in Cremona via Plasio n. 6, presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Ferrari CP_3 C.F._3
CO e IN IN, domiciliato in Cremona via Plasio n. 6, presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Ferrari CO e CP_4 P.IVA_2
IN IN, domiciliata in Cremona via Plasio n. 6, presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Ferrari CO e CP_5 P.IVA_3
IN IN, domiciliata in Cremona via Plasio n. 6, presso il difensore
- parte convenuta -
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “voglia l'On.le Tribunale di Cremona, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, - dichiarare risolto per inadempimento del NO e/o del NO CP_1
il contratto preliminare di vendita sottoscritto inter partes in data CP_2 10.07.2020; - dichiarare l'abusiva occupazione dell'immobile oggetto del preliminare del
10.07.2020 da parte dei NOi e e le Società AE SR e CP_2 Parte_2
ER SR e condannarli, definitivamente, a liberare l'immobile oggetto del preliminare predetto (ordine di cui si è già chiesta l'anticipazione in sede di ricorso ex art. 700 cpc), laddove la domanda non si ritenga già assorbita dalla definitività e dall'esecuzione del provvedimento anticipatorio;
condannare i NOi e CP_1 CP_2 Pt_2
e le Società AE SR e ER SR, in solido tra loro, ciascuno per il rispettivo
[...] titolo, come precisato in espositiva, a risarcire alla il danno subito Parte_1 non inferiore: ad Euro 50.000,00, in relazione all'impossibilità di accettare l'offerta della
NOa (pari alla differenza tra l'offerta e la effettiva successiva vendita Persona_1 ad Euro 220.000) o, comunque, all'impossibilità di vendere al valore stimato dal CTU di
Euro 271.550, ad Euro 3.448,66 quanto al rimborso delle spese condominiali pagate sino all'effettiva vendita;
ad Euro 5.895,00 quanto all'IMU pagata sino alla vendita;
il tutto con interessi ex art. 1284 comma 4 dalla data della domanda al saldo;
- condannare in solido tra loro, i NOi e e le Società AE SR e ER CP_2 Parte_2
SR, a risarcire la l'ulteriore danno subito in Parte_1 conseguenza dell'abusiva occupazione dell'immobile oggetto del preliminare del
10.07.2020, in misura non inferiore a Euro 30.820,00, come accertato in sede di consulenza tecnica, salva la diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, con interessi ex art. 1284 comma 4 dalla data della domanda al saldo;
- respingere, in quanto infondata in fatto e diritto, la domanda riconvenzionale proposta in via principale dalla
Società AE SR;
- dichiarare nulla la domanda riconvenzionale proposta in via subordinata dalla Società AE SR o, comunque, respingerla in quanto infondata in fatto
e in diritto;
- nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, di una delle domande riconvenzionali, procedere, laddove non incidente sugli altri rapporti obbligatori, alla compensazione delle eventuali posizioni creditorie reciprocamente vantate dalla e dalla Società AE SRs;
- spese di causa in Parte_1 Parte_1 ogni caso rifuse”.
Per : contumace CP_1
Per AE s.r.l., ER s.r.l., e : “in via preliminare: si CP_2 CP_3 eccepisce l'improcedibilità della domanda stante il mancato esperimento della mediazione per cui si chiede concedersi termine per l'introduzione del suddetto procedimento di mediazione. Nel merito, a seguito delle difese di parte attrice svolte nella memoria ex art
171 ter cpc n. 1): - accertata e dichiarata la nullità del contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra CMG ed il SI. in data 10/07/2020 e accertata CP_1
e dichiarata la carenza di legittimazione passiva del SI. rispetto alla CP_2 domanda di risoluzione del contratto medesimo per inadempimento del SI. CP_2 rigettare ogni domanda ex adverso dedotta. - In ogni caso rigettare la domanda attrice perchè infondata in fatto ed in diritto;
- Accogliere la domanda riconvenzionale spiegata e per l'effetto condannare l'attore al pagamento della somma di € 173.998,71 ovvero a quella maggiori o minori somme che verranno dimostrate in corso di causa. In subordine e nella denegata ipotesi che non fosse accertato l'intervenuto appalto/contratto d'opera fra le parti condannarsi parte attrice al pagamento a dell'importo di € Controparte_6
173.998,71 ovvero quella somma maggiore o minore che verrà dimostrata in corso di causa a titolo di ingiustificato arricchimento. In ogni caso on vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
conveniva in giudizio AE s.r.l., Parte_3
ER s.r.l. e i SI.ri e al fine di ottenere CP_1 CP_2 CP_3
l'accoglimento delle domande sopraccitate.
L'attrice deduceva:
- di essere “divenuta proprietaria dell'immobile sito in Cremona Via Fabio LZ 84, identificato al NCEU del medesimo Comune con il Foglio 35, Mappale 145, subalterno 503
e mappale 146, subalterni 501 e 502”;
- che in data 10.7.2020 aveva “promesso di vendere detto immobile al NO CP_1 che prometteva di acquistarlo al prezzo di Euro 110.000,00”;
- che “il SInor si impegnava a versare, entro il successivo 30.09.2020, una CP_1 caparra confirmatoria di Euro 11.000,00…Il saldo del prezzo di Euro 99.000,00 avrebbe dovuto essere invece versato entro il 28.02.2021”;
- che “il possesso dell'immobile sarebbe stato acquisito dal promissario acquirente solo al momento dell'effettivo trasferimento del diritto di proprietà e, quindi, con il perfezionamento del contratto definitivo. Il promissario acquirente veniva comunque autorizzato a presentare presso gli enti preposti le richieste per l'effettuazione delle opere edili volte al rilascio dei titoli abilitativi all'uso residenziale del bene. Il promissario acquirente veniva anche autorizzato a svolgere le descritte opere, salva previa approvazione e accettazione della parte promittente venditrice. L'immobile era stato infatti promesso in vendita nello stato in cui si trovava al momento del perfezionamento del preliminare, ovvero in corso di costruzione”;
- di “avere adempiuto ai propri obblighi: in data 23.10.2020, rilasciava in favore dell'impresa indicata dal promissario acquirente, Società AE SRs, c.f. e iscrizione al reg. imprese espresso incarico per realizzare i lavori di completamento e P.IVA_2 tutte le opere tecniche, edili e impiantistiche necessarie per rendere abitabili e agibili i fabbricati promessi in vendita”;
- che “il SInor non adempiva a nessuno degli impegni assunti: non versava la CP_1 caparra confirmatoria di Euro 11.000,00 entro il 30.09.2020; non provvedeva ad acquistare l'immobile entro il successivo 28.02.2021”;
- che il SI. comunicò oralmente che il bene sarebbe stato acquistato da CP_1
CP_7
- che successivamente il SI. comunicò che il bene sarebbe stato acquistato dal CP_1 SI. ; CP_2
- che “il SInor (che era stato immesso nella detenzione del bene in qualità di CP_2 legale rappresentante della impresa indicata dal NO per CP_4 CP_8
l'esecuzione delle opere di ristrutturazione di suo interesse) ha ivi trasferito la residenza propria, quella del fratello, NO , nonché, la sede della già citata CP_3 CP_4
e quella della Società ER SRs, altra impresa di cui il medesimo
[...] CP_2 risulta socio unico e amministratore”;
- che “a causa di tale abusiva occupazione, la ha Parte_1 perduto il godimento del bene e si è trovata anche e chiaramente nella impossibilità di poterne disporre, tanto che non ha potuto accettare una proposta di acquisto che aveva ricevuto dalla NOa , che le aveva offerto il maggior prezzo di euro Persona_1
270.000,00. Tale prezzo, come si può facilmente comprendere, è stato determinato dalla
NOa non per l'acquisto dell'immobile in fase di costruzione, ma per Persona_1
l'acquisto di un immobile già completato”; - di essere “stata costretta ad adire in via d'urgenza l'intestato Tribunale, per ottenere, a carico degli occupanti, l'ordine di immediata liberazione del bene. Questa domanda è stata accolta in data 10.07.2023, ma, purtroppo, a tutt'oggi, gli occupanti, nonostante la notifica del titolo e del precetto, non hanno ancora liberato l'immobile”;
- che “il contratto preliminare del 10.07.2020 deve essere dichiarato risolto ai sensi dell'art. 1453 cc in conseguenza del grave inadempimento del NO Parte_4 sensi dell'art. 1453 cc, il NO deve essere inoltre condannato a risarcire CP_1 alla il danno conseguentemente subito. A tale Parte_1 riguardo, un primo parametro di riferimento per la relativa determinazione può essere la clausola che prevedeva l'obbligo per il promissario acquirente di pagare una caparra confirmatoria di euro 11.000,00. Ancorché tale accordo di natura reale non si sia mai perfezionato per l'assenza della cd traditio, è indubbio che, con l'inserimento di tale clausola, le due parti abbiano espressamente e concordemente voluto svolgere una determinazione preventiva e forfettaria del danno. In ogni caso, ai fini della determinazione del quantum, va considerato che, a causa dell'inadempimento e del vincolo contrattuale che a tutt'oggi permane, l'attrice, da una parte, è stata costretta a sostenere le spese legate al mantenimento della titolarità del bene e, dall'altra, ha perduto non tanto il guadagno derivante dall'affare non perfezionatosi, ma soprattutto il guadagno derivante dalla vendita a terzi. Sotto il profilo del danno emergente, va considerato che la
[...]
, dalla data di scadenza del termine per la stipula del definitivo ad Parte_1 oggi, ha sostenuto le spese condominiali legate alla titolarità delle parti comuni dello stabile. Ha inoltre continuato a pagare la cd imposta municipale propria. Le spese condominiali sono state in parte rimborsate dagli attuali occupanti del bene. Quelle ad oggi non rimborsate ammontano a euro 3.448,66. L'IMU annuale ammonta invece ad Euro
1.685,00.

Considerato che

il termine per la stipula del definitivo era previsto per il
28.02.2021, ma che non si trattava di termine essenziale, il danno riferito a tale voce può essere calcolato a partire dal secondo semestre 2021, sicché, considerando ormai tutto il
2023, ammonterebbe ad oggi ad Euro 4.210,00. Sotto il profilo del lucro cessante, va invece rammentato che la citata NOa aveva offerto il prezzo di euro Persona_1
270.000,00. Il danno, quindi, può facilmente essere quantificato nella differenza tra il prezzo promesso dal NO di euro 110.000,00, ed il prezzo ricevuto in CP_1 offerta dal terzo di euro 270.000,00 e, pertanto, in definitivi euro 160.000,00. Il danno provocato dal grave inadempimento del NO ammonta quindi, ad oggi, ad CP_1 euro 167.568,66”;
- di avere “diritto a recuperare il possesso del bene e ad essere risarcita del danno conseguente subito a causa dell'abusiva occupazione a tutt'oggi perpetrata dal NO
dal NO dalla Società e dalla Società CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
. Questa abusiva occupazione ha infatti certamente impedito alla
[...] Parte_1
di disporre del bene. Anche gli attuali occupanti abusivi devono quindi
[...] essere tutti condannati, in solido con il NO a risarcire alla CP_1 [...]
il danno subito a causa di tale privazione corrispondente ad euro Parte_1
167.568,66. Per tutta la durata dell'abusiva occupazione, la Parte_1
ha inoltre anche diritto ad essere risarcita dagli occupanti abusivi del perduto
[...] valore locativo del bene legato al suo mancato godimento”.
Nonostante la regolarità della notificazione dell'atto di citazione, il SI. CP_1 non si costituiva ed era dichiarato contumace.
Si costituivano in giudizio il SI. il SI. , ER s.r.l. e CP_2 CP_3
AE s.r.l., i quali, argomentato circa la fondatezza delle proprie pretese e l'infondatezza di quelle altrui, chiedevano l'accoglimento delle domande sopraccitate.
I convenuti deducevano:
- “il mancato esperimento del tentativo di mediazione”;
- che “ad agosto 2019, sulla base di rapporti decisamente amichevoli e di fiducia, Per_2
(vicepresidente di CMG) e fanno visionare l'immobile al rustico di Via
[...] CP_1
LZ 84 (identificato al NCEU del Comune di Cremona al foglio 35, 145/503 e 146/501-
502) a con l'intento di far avviare alcune opere, necessarie e propedeutiche a CP_2 rallentare il depauperamento dell'immobile, nonché lavori di pulizia e di igienizzazione”;
- che “a fine 2019 – inizio 2020, in esecuzione dell'incarico ricevuto da CMG, tra la fine del 2019 e i primi mesi del 2020 provvedeva alle opere di pulizia, sgombero e CP_2 risanamento dell'immobile che si presentava al grezzo, e da quasi quindici anni si trovava in stato di abbandono ed in evidente degrado da umidità essendo anche adiacente ad un corso d'acqua. Unitamente a ciò realizzava anche l'impianto elettrico di cantiere. Febbraio
2020: sulla base di rapporti cordiali ed amichevoli, e Persona_2 CP_2 convenivano verbalmente di far eseguire le opere edili alla ditta (di cui CP_4
è rappresentante legale); successivamente l'intento è quello di mettere CP_2
l'immobile restaurato in vendita e di saldare i lavori realizzati al momento della vendita…23/10/2020: presidente di CMG, delega alla Persona_3 CP_2 richiesta e alla presentazione di tutte le pratiche comunali edilizio/sanitarie e di agibilità riferite agli immobili di Via LZ 84; 23/10/2020: nella medesima data, Persona_3 conferisce incarico a di eseguire tutti i lavori a regola d'arte per completare e CP_4 rendere abitabili gli immobili di Via LZ 84 ed in particolare come si legge nel titolo
“lavori di completamento e di tutte le opere tecniche, edili impiantistiche necessarie per rendere abitabili ed agibili i fabbricati di nostra proprietà, in Cremona Via Fabio LZ”; fine 2020 e 2021: mediante la propria ditta esegue i lavori di CP_2 CP_4 ristrutturazione per trasformare il rustico in un'unità abitativa”;
- che “la fiducia reciproca ed i rapporti tra le parti erano tali da far sì che e CP_2
in rappresentanza di CMG, convenissero di rendersi entrambi parti Persona_2 diligenti per la vendita dell'immobile al prezzo iniziale di € 300.000,00, circostanza di fatto accaduta;
in quel frangente, le medesime parti pattuivano anche che fino a quando non si fosse trovato un acquirente, con il fratello, avrebbe potuto utilizzare il bene CP_2 come residenza, facendosi carico del pagamento delle utenze e delle spese condominiali con impegno a liberarlo non appena si fosse concretizzata la vendita”;
- che “in data 24/02/2021, come da intercorse con CMG, ed il fratello CP_2 [...]
trasferivano in Via Fabio LZ 92 la loro residenza”; CP_3
- che “il 19/04/2022 con email CMG comunicava a l'importo delle spese CP_2 condominiali ammontanti ad € 3.449,08. AE SR con bonifico del 03/05/2022 provvedeva al pagamento dell'importo richiesto. Controparte asserisce, dunque, impropriamente, nell'atto introduttivo che tale importo non sia stato pagato ed impropriamente ne chiede il ristoro”;
- che provvedeva ad effettuare tutte le opere necessarie per rendere abitabile CP_4
CP_ l'immobile e le pertinenze…AE quantifica le opere per la ristrutturazione dell'immobile e pertinenze di Via Fabio LZ 84 nell'importo di € 173.998,71 come da computo metrico. Pertanto, Cmg dovrà essere condannata a ristorare delle CP_4 suddette spettanze”. Le domande formulate dalle parti sono fondate nei termini e per le ragioni che seguono.
Tenuto conto delle deduzioni presenti negli introduttivi del giudizio, si evidenzia che:
1) il giudice non ha assegnato alcun termine per la presentazione della domanda di mediazione, poiché la controversia non rientra tra quelle indicate dall'art. 5 del D.Lgs. n.
28/2010;
2) in data 10.7.2020 e il SI. Parte_3 CP_1 hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile di proprietà dell'attrice sito in Cremona, via Fabio LZ n. 84. Il prezzo di acquisto del bene è stato pattuito dalle parti in euro 110.000,00. Nello specifico, il SI. entro la CP_1 data del 30.9.2020, doveva corrispondere la somma di euro 11.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e, alla data del “rogito notarile” – da fissare entro il giorno 28.2.2021 – doveva corrispondere quella di euro 99.000,00. Parte_3 Parte_1
ha allagato l'inadempimento del convenuto, consistente nell'omessa
[...] corresponsione di qualsivoglia importo e nella manifestata volontà di non perfezionare il contratto di vendita. In applicazione dei principi dettati in tema di riparto dell'onere della prova (cfr. Cass. Civ., Sez. Unite, sent. n. 13533 del 30/10/2001), spettava al SI. CP_1 dimostrare l'esistenza di un fatto estintivo dell'altrui pretesa, di cui non è stata
[...] fornita alcuna prova, stante la contumacia dell'onerato. In ragione della gravità dell'inadempimento imputabile al SI. – gravità riconducibile all'omessa CP_1 corresponsione di qualsivoglia importo nei termini concordati – il contratto preliminare di compravendita del 10.7.2020 deve essere dichiarato risolto. Il fatto che il SI. CP_1 abbia dichiarato all'attrice che l'immobile oggetto del contratto preliminare sarebbe stato acquistato da soggetti terzi è irrilevante, giacché, da un lato, la dichiarazione di nomina non genera in sé una modificazione soggettiva del rapporto negoziale e, dall'altro, ai sensi dell'art. 1403 c.c., è inefficace la dichiarazione di nomina resa in una forma differente rispetto a quella usata dai contraenti. L'atto denominato “dichiarazione di assunzione di responsabilità e manleva” di cui al documento n. 20 di parte attrice è sottoscritto solamente dal SI. L'atto, che, tra l'altro, menziona l'intervenuta nomina del SI. CP_2 CP_2 ma non l'accettazione di quest'ultimo, non rappresenta un efficace negozio
[...] integrativo del contratto per persona da nominare, mancando il presupposto della dichiarazione di nomina resa nella stessa forma usata dai contraenti.
I convenuti costituiti non hanno alcun interesse ad eccepire la nullità del contratto preliminare stipulato da con il SI. Parte_3 CP_1
trattandosi di soggetti estranei al rapporto negoziale. Per completezza espositiva si
[...] sottolinea comunque che è infondata la tesi sostenuta nella memoria n. 2 ex art. 171 ter
c.p.c. secondo cui il contratto preliminare di vendita è nullo, poiché il bene oggetto del negozio era in uno stato di fatto differente rispetto a quello descritto dai contraenti. Sul punto è sufficiente osservare che e il SI. Parte_3 CP_1 hanno chiaramente identificato il bene oggetto del contratto e che tale bene era
[...] pacificamente compravendibile. Conseguentemente l'oggetto del contratto era possibile, lecito e determinato. Tutt'al più l'eventuale divergenza evidenziata dai convenuti poteva legittimare la proposizione di una domanda di annullamento del negozio;

3) in data 18.12.2023 è tornata nella materiale Parte_3 disponibilità dell'immobile sito in Cremona, via Fabio LZ n. 84 (cfr. doc. n. 23 di parte attrice). Pertanto, è cessata la materia del contendere in relazione alla domanda avente ad oggetto il rilascio del bene. Le società AE ed ER e i SI.ri e CP_2 [...]
hanno occupato illegittimamente l'immobile, poiché non vi è alcuna prova CP_3 dell'intervenuto perfezionamento di un contratto orale di comodato e, in ogni caso, siffatto negozio sarebbe nullo, stante l'omessa registrazione dello stesso (cfr. art. 1, c. 346 della L.
n. 311/2004: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”).
I convenuti costituti, che hanno ammesso l'occupazione del bene, devono essere condannati a ristorare i pregiudizi subiti dall'attrice connessi all'ingiustificato godimento dell'immobile. Dall'esame della documentazione depositata in giudizio emerge che il bene
è divenuto agibile nel mese di giugno 2022 (cfr. doc. n. 12 di parte convenuta).
Precedentemente l'immobile non poteva essere goduto direttamente da
[...]
e non poteva essere locato a soggetti terzi.

Considerato che

AE Parte_3
s.r.l., ER s.r.l. e i SI.ri e hanno occupato l'immobile CP_2 CP_3 nell'arco temporale compreso tra giugno 2022 e dicembre 2023 – periodo in cui il bene poteva essere goduto direttamente o indirettamente dall'attrice – gli stessi devono essere condannati a corrispondere a la somma di euro Parte_3 Parte_1
19,000,00 (euro 1.000,00 x 19 mesi), oltre interessi, nella misura prevista dal comma 4 dell'art. 1284 c.c., dalla data di notificazione dell'atto di citazione (11.10.2023, come allegato dai convenuti nella comparsa di costituzione e risposta) sino al saldo. L'importo indennitario è stato determinato in via equitativa tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile e del valore figurativo del canone locativo di mercato (cfr. relazione di consulenza tecnica).
AE s.r.l., ER s.r.l. e i SI.ri e devono essere inoltre CP_2 CP_3 condannati a corrispondere all'attrice la somma di euro 1.120,75 in relazione alle spese condominiali relative al periodo compreso tra aprile 2022 e marzo 2023 e quella di euro
939,58 (euro 1.252,78 / 12 mesi x 9 mesi di occupazione) in relazione alle spese condominiali relative al periodo compreso tra aprile 2023 e dicembre 2023. Sulla somma di euro 2.060,33 sono dovuti interessi, nella misura prevista dal comma 4 dell'art. 1284 c.c., dalla data di notificazione dell'atto di citazione (11.10.2023, come allegato dai convenuti nella comparsa di costituzione e risposta) sino al saldo. Le domande aventi ad oggetto la condanna dei convenuti al pagamento delle spese condominiali relative a periodi precedenti ad aprile 2022 e al rimborso dell'imposta municipale propria devono essere rigettate.
Invero, ha già ricevuto il rimborso delle spese Parte_3 condominiali relative a siffatti periodi (cfr. docc. nn. 25 e 26 di parte convenuta) e il pagamento dell'imposta spetta alla proprietaria del bene, la quale è già stata ristorata dal pregiudizio derivante dal mancato godimento dell'immobile attraverso la condanna di
AE s.r.l., ER s.r.l. e dei SI.ri e alla corresponsione CP_2 CP_3 dell'indennità di occupazione parametrata al canone locativo;

4) in data 23.10.2020, ha stipulato con AE Parte_3
s.r.l. un contratto denominato “atto di incarico per realizzazione lavori di completamento e di tutte le opere tecniche, edili, impiantistiche, necessarie per rendere abitabili e agibili i fabbricati di nostra proprietà in Cremona via Fabio LZ 84” (cfr. doc. n. 9 parte convenuta). In estrema sintesi la convenuta si è obbligata a ristrutturare l'immobile di proprietà dell'attrice e quest'ultima a pagare il prezzo della ristrutturazione. Il contratto d'appalto non è stato modificato dall'atto denominato “dichiarazione di assunzione di responsabilità e manleva” di cui al documento n. 20 di parte attrice. In primo luogo, la
“dichiarazione” è un atto unilaterale proveniente da un soggetto differente rispetto alle parti del contratto d'appalto. In secondo luogo, il contratto di appalto è stato stipulato prima della citata “dichiarazione”. Pertanto, diversamente da quanto dedotto da
[...]
nella memoria n. 1 ex art. 171 ter c.p.c., il SI. non Parte_3 CP_2 doveva indicare alcuna impresa per l'esecuzione delle prestazioni, poiché l'impresa era già stata individuata dall'attrice. In terzo luogo, nell'ipotesi in cui la dichiarazione fosse interpretata come un negozio obbligatorio avente ad oggetto la ristrutturazione dell'immobile a spese del SI. tale negozio sarebbe nullo per assenza di causa CP_2 concreta. Infatti, ribadito che non vi è stata alcuna valida modificazione soggettiva del contratto preliminare di vendita, il SI. sarebbe privo di interesse a CP_2 ristrutturare a proprie spese un bene di proprietà dell'attrice che doveva essere acquistato da un soggetto terzo.
Premesso che non è contestato il fatto che l'immobile sia stato restituito dai convenuti costituiti privo della caldaia e degli apparecchi di raffrescamento, sicché non vi è prova che
AE s.r.l. abbia eseguito le relative prestazioni, si rileva che il prezzo delle opere eseguite in adempimento del contratto d'appalto è stato accertato mediante consulenza tecnica. Il consulente tecnico ha risposto al seguente quesito: “tenuto conto dello stato dell'immobile alla data di sottoscrizione del contratto del 23.10.2020 (doc. n. 9 di parte convenuta) e di quello risultante dopo il completamento dei lavori, individui il prezzo medio delle prestazioni eseguite dalla società AE presso il bene, avendo cura di determinare il minore valore delle stesse in caso di realizzazione di opere difettose o viziate e dando per provata l'assenza della caldaia e degli apparecchi per il raffrescamento”. Gli accertamenti compiuti dal consulente tecnico sono posti a fondamento della decisione, in quanto l'ausiliario del giudice ha vagliato con i dovuti approfondimenti e con esaustiva motivazione i profili tecnici della controversia, illustrando le ragioni dell'accertamento compiuto. Nello specifico nella relazione di consulenza tecnica si legge: “considerato lo stato dell'immobile in data 23/10/2020 e lo stato dello stesso dopo l'esecuzione dei lavori,
e dedotti i costi per il ripristino dei difetti, si individua quale prezzo delle prestazioni eseguite dalla società AE l'importo dato da “Prestazioni – ripristino dei vizi riscontrati” = € 147.000 – € 6.500 = € 141.500 (comprensivo di IVA)”. Considerato che non vi alcuna allegazione circa l'esistenza di pagamenti effettuati da l'attrice deve essere condannata a Parte_3 corrispondere a AE s.r.l. la somma di euro 140.500,00 (il calcolo eseguito da CTU è errato), pari al prezzo delle prestazioni eseguite dalla convenuta in adempimento del contratto di appalto del 23.10.2020;
5) il risarcimento è finalizzato alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato in modo da mettere quest'ultimo nelle stesse condizioni in cui si sarebbe trovato in assenza dell'inadempimento. Per il creditore, in termini patrimoniali, è indifferente la scelta tra il risarcimento del pregiudizio per l'inesatta esecuzione della prestazione e il corretto adempimento dell'obbligazione. Nell'ipotesi in cui il contratto preliminare di vendita del
10.7.2020 fosse stato adempiuto dal SI. CP_1 Parte_3
avrebbe ottenuto la somma di euro 110.000,00 e avrebbe perduto la proprietà
[...] dell'immobile sito in Cremona, via Fabio LZ n. 84.
Dopo l'inadempimento del SI. che, non versando la caparra confirmatoria CP_1 pattuita nel contratto preliminare entro il termine concordato (30.9.2020), ha posto in essere una condotta gravemente inadempiente ideona a giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione, Cooperativa Muratori La Solidarietà: a) ha venduto in data Pt_3
18.10.2024 l'immobile al prezzo di euro 220.000,00, pagando la somma di euro 7.293,00 all'agenzia immobiliare che ha contribuito al perfezionamento del negozio;
b) ha ottenuto il rimborso delle spese condominiali maturate fino al mese di dicembre 2023 (o comunque il ristoro di tale pregiudizio derivante dalla condanna di AE s.r.l., ER s.r.l. e dei SI.ri e al pagamento delle spese); c) ha ottenuto la condanna dei CP_2 CP_3 convenuti costituiti al pagamento della somma capitale di euro 19.000,00 a titolo di indennità di occupazione, indennità parametrata al valore figurativo del canone locativo di mercato;
d) ha sostenuto il costo delle spese di condominiali maturate da gennaio 2024 a ottobre 2024. Il costo è stimato in euro 1.043,00 (euro 1.252,78 / 12 mesi x 10 mesi); e) ha pagato l'imposta municipale propria legata alla proprietà dell'immobile. In assenza della documentazione relativa a plurime annualità dell'imposta, l'importo complessivo pagato dall'attrice è stimato in euro 4.500,00; f) ha stipulato un contratto d'appalto con AE s.r.l.
e, in esecuzione del negozio, è tenuta a corrispondere la somma di euro 140.500,00. Pertanto, a causa dell'inadempimento del SI. si è verificata la seguente CP_1 situazione: ha ottenuto la somma di euro Parte_3
239.000,00 (euro 220.000,00 + euro 19.000,00) e ha pagato (o è tenuta a pagare) l'importo di euro 153.336,00 (euro 7.293,00 + euro 1.043,00 + euro 4.500,00 + euro 140.500,00).
Comparando la situazione patrimoniale dell'attrice che si sarebbe verificata in assenza dell'inadempimento del SI. (perdita della proprietà dell'immobile e CP_1 ottenimento della somma di euro 110.000,00) con quella che si è realizzata (perdita della proprietà dell'immobile e ottenimento della somma di 85.664,00 (euro 239.000,00 – euro
153.336,00), si rileva che il danno subito da Parte_3 riconducibile all'inadempimento posto in essere da SI. è pari a euro 24.336,00 CP_1
(euro 110.000,00 – euro 85.664,00). Di talché il SI. deve essere condannato a CP_1 corrispondere a la somma di euro 24.336,00, Parte_3 oltre interessi, nella misura prevista dal comma 4 dell'art. 1284 c.c., dalla data di perfezionamento della notificazione dell'atto di citazione nei confronti del predetto
(21.10.2023) sino al saldo;

6) le altre domande formulate dall'attrice devono essere rigettate. Si osserva che: I) AE
s.r.l., ER s.r.l. e i SI.ri e non hanno stipulato il contratto CP_2 CP_3 preliminare di vendita e non possono rispondere delle conseguenze negative connesse all'inadempimento posto in essere dal SI. II) la domanda collegata al ristoro CP_1 del nocumento riconducibile all'omesso perfezionamento di un contratto di vendita con la SI.ra , non solo è incompatibile con la richiesta di condanna dei convenuti Persona_1 al pagamento dell'indennità di occupazione dal mese di gennaio 2023, giacché
[...]
non poteva contemporaneamente vendere l'immobile Parte_3
e locarlo, ma è anche infondata. Infatti, la proposta di acquisto formulata dalla SI.ra era subordinata all'esecuzione gratuita da parte della Persona_1 [...]
delle seguenti prestazioni: “installazione fotovoltaico a tetto (9 Parte_3
Kwt), zanzariere in tutti i serramenti, due bagni completi di lavabo, mobile sottoscala e due lampadari nel soggiorno”. Non essendovi prova del fatto che l'attrice avrebbe accettato di eseguire gratuitamente tali prestazioni, è indimostrato che, in assenza di occupazione del bene da parte dei convenuti costituiti, e la Parte_3 SI.ra avrebbero stipulato il contratto di vendita (cfr. dichiarazione della Persona_1 SI.ra : “come detto precedentemente, non mi sono mai interfacciata Persona_1 direttamente con la società cooperativa , sicché la stessa non ha Parte_1 mai espressamente dichiarato di accettare la proposta di acquisto con l'esecuzione gratuita dell'opere” e dichiarazione del SI. : “lavoro per la società di Parte_5 intermediazione immobiliare Domino Consulenze Immobiliari. Mi sono occupato dell'attività di intermediazione in relazione a un immobile di proprietà della società cooperativa sito in Cremona, via F. LZ n. 84…Ricordo Parte_1 vagamente la proposta di acquisto formulata dalla SI.ra . Nessuno mi ha Persona_1 mai riferito di contatti avuti con la società cooperativa circa Parte_1
l'esecuzione di prestazioni edilizie da parte della suddetta società. Nessuno mi ha mai riferito che la società cooperativa Muratori avesse manifestato la volontà di Parte_1 eseguire le prestazioni edilizie (installazione fotovoltaico, zanzariere, bagni) indicate nella proposta di vendita”).
Il compenso e le spese del CTU, come liquidati con provvedimento datato
30.4.2025, sono posti a carico di Parte_6 in pari misura, poiché la consulenza effettuata è stata necessaria al fine di accertare le prestazioni eseguite dalla convenuta e il prezzo medio di esecuzione delle stesse.
Le spese di lite tra e il SI. Parte_3 CP_1 seguono la soccombenza del convenuto e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.
Le spese di lite tra ed ER s.r.l. e i Parte_3 SI.ri e seguono la soccombenza dei convenuti e sono liquidate CP_2 CP_3 come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.
Le spese di lite tra e AE s.r.l. Parte_3 seguono la soccombenza dell'attrice e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
- risolve il contratto preliminare di compravendita del 10.7.2020 di cui al documento attoreo n. 3 in ragione del grave inadempimento posto in essere dal SI. CP_1 - condanna il SI. a corrispondere a CP_1 Parte_3
la somma di euro 24.336,00, oltre interessi, nella misura prevista dal comma 4
[...] dell'art. 1284 c.c., dal 21.10.2023 sino al saldo;

- condanna AE s.r.l., ER s.r.l. e i SI.ri e a corrispondere CP_2 CP_3
a la somma di euro 21.060,33 oltre interessi, Parte_3 nella misura prevista dal comma 4 dell'art. 1284 c.c., dall'11.10.2023 sino al saldo;

- condanna a corrispondere a AE s.r.l. la Parte_3 somma di euro 140.500,00;
- condanna il SI. alla rifusione delle spese di lite in favore di CP_1 [...]
, che si liquidano in euro 393,00 per spese esenti (1/2 Parte_3 di euro 786,00) e in euro 5.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

- condanna ER s.r.l. e i SI.ri e alla rifusione delle spese di CP_2 CP_3 lite in favore di , che si liquidano in euro Parte_3
393,00 per spese esenti (1/2 di euro 786,00) e in euro 5.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in Parte_3 Parte_1 favore di AE s.r.l. che si liquidano in euro 786,00 per spese esenti e in euro 10.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

- pone definitivamente a carico di e AE Pt_3 Parte_3
s.r.l. il pagamento del compenso e delle spese del CTU, come liquidato con provvedimento del 30.4.2025.
Cremona, 11/12/2025
Il giudice
EL OR