Verbale di udienza del 2 dicembre 2025 della causa iscritta al n. 829/2025 R.G.A.C.
È presente l'avv. Luca Messina per il locatore intimante, il quale rappresenta preliminarmente di aver documentato in PST l'espletamento, infruttuoso, della mediazione obbligatoria, e, considerando che la conduttrice non ha rilasciato l'immobile, né adempiuto al pagamento del debito maturato per canoni e oneri accessori, insiste affinché il Tribunale voglia dichiarare risolto per grave inadempimento il contratto di locazione, con condanna all'immediato rilascio dell'immobile ed al pagamento della somma complessiva di € 6.800,00, per canoni insoluti a tutto novembre 2025, vinte e distratte le spese di lite;
è altresì comparso l'avv. Patrizia Turco, in sostituzione dell'avv. Osvaldo Rocca, per la conduttrice intimata, il quale impugna e contesta integralmente la memoria integrativa del locatore, riportandosi alle conclusioni rassegnate nella comparsa di risposta depositata nel procedimento per convalida iscritto al n. 235/2025 R.G.A.C., ed insistendo per il loro accoglimento;
rappresenta di aver depositato in PST istanza di liquidazione del patrocinio a spese dello Stato per la sua assistita;

il giudice
dato atto, all'esito della discussione della causa,
pronuncia
la seguente sentenza, allegata al presente verbale di udienza e depositata telematicamente in uno con il medesimo.
Repubblica Italiana In nome del Popolo Italiano

Tribunale ordinario di Cosenza Prima Sezione Civile

Il giudice monocratico, all'udienza del 2 dicembre 2025, ha pronunciato la seguente

Sentenza ex art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al n. 829 R.G.A.C. dell'anno 2025, promossa

da rappresentato e difeso dall'avv. Luca Messina, presso il cui studio, in Parte_1
Cosenza, corso L. Fera n.160, è altresì elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;
locatore intimante

contro
1 , rappresentata e difesa dall'avv. Osvaldo Rocca, presso il cui studio, in Cosenza, CP_1 via G. Mancini – Pal. è altresì elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;
Parte_2 conduttrice intimata con domanda riconvenzionale
avente ad oggetto: locazione abitativa - sfratto per morosità;

conclusioni delle parti: come sopra.
Motivi della decisione

Fatto e diritto

Con intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida ritualmente notificata, locatore giusta contratto allegato, premetteva la morosità Parte_1 complessivamente maturata dalla conduttrice pari ad € 4.000,00 per 14 mensilità CP_1 di canone, invocando quindi la convalida dello sfratto e l'emissione del relativo decreto ingiuntivo. Costituitasi in giudizio, si opponeva alla convalida, imputando al locatore la CP_1 successiva concessione in locazione, a pochi metri dall'abitazione, di capannone adibito a Casa Funeraria, con conseguenti pesanti limitazioni del godimento dell'immobile, ed anche del parcheggio ad esso adiacente, rispettivamente determinate dall'impossibilità di normale uso di radio e tv, e dalla continua presenza delle vetture dei parenti dei defunti;
rappresentava che, per tali evenienze, si era raggiunto con il locatore un accordo per la riduzione del canone alla metà, che chiedeva nondimeno dichiararsi, in riconvenzionale, unitamente alla condanna al risarcimento dei danni patiti, quantificati in due annualità di canone. Delibate sfavorevolmente le ragioni della conduttrice, ed accordata di conseguenza al locatore ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni, veniva disposto il mutamento del rito, ed assegnati i termini per la mediazione obbligatoria e l'eventuale integrazione dei rispettivi atti, adempimento – quest'ultimo - cui provvedeva il solo locatore, depositando memoria in cui rappresentava sia la mancata comparizione della conduttrice all'incontro di mediazione, sia il mancato rilascio dell'immobile nel termine indicato nel provvedimento giudiziale, oltre alla morosità nelle more arrivata ad € 6.800,00; alla odierna udienza, quindi, la difesa del ha Pt_1 insistito per la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento, con pedissequa condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento del dovuto, oltre accessori, vinte le spese di lite. Ex adverso, la conduttrice intimata non ha depositato memoria integrativa, né formulato istanze istruttorie, limitandosi ad opporsi alle richieste avversarie, e ad insistere per l'accoglimento delle domande riconvenzionali spiegate in sede di convalida. Tanto premesso in fatto, la domanda del locatore intimante deve in primo luogo ritenersi procedibile, in ragione del documentato esperimento, con esito negativo (per mancata partecipazione della conduttrice intimata), della mediazione obbligatoria ex d.lgs. n. 28/2010 e s.m.i. Ciò posto, quella domanda è altresì fondata e, come tale, meritevole di integrale accoglimento. Immutato il thema decidendum, rimangono di conseguenza pienamente valide e spendibili anche nella odierna sede le motivazioni fattuali e giuridiche poste a fondamento dell'ordinanza di rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni ex art. 665 c.p.c. In primo luogo, deve ritenersi assolto dal locatore l'onere probatorio su di lui gravante.
2 La regola generale delle obbligazioni ex contractu, secondo Cass. SSUU n. 13533/2001 e successive conformi, è infatti quella che vuole il creditore che agisca per l'adempimento, o per la risoluzione, onerato della sola allegazione del titolo negoziale dal quale promana la sua pretesa (nella specie, il contratto di locazione), potendo poi limitarsi alla semplice deduzione dell'altrui inadempimento. Quel principio è stato declinato dalla giurisprudenza di legittimità, anche specificamente per le locazioni, affermandosi che “l'onere della prova relativo all'avvenuto pagamento del canone … incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale sia stata la causa della sua cessazione, e che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione” (Cass. nn. 6923/1998, 15301/2000, 2964/2002, 9545/2002, 9199/2003, 15679/2014). Nel caso di specie, peraltro, la conduttrice non ha contestato l'importo della morosità dedotta dal locatore, eccependo tuttavia, al riguardo, che, in ragione del ridotto godimento dell'immobile, determinato dalla successiva concessione in locazione, da parte del di un Pt_1 capannone adibito a Casa Funeraria a poca distanza dall'abitazione, tra le parti sarebbe intercorso un accordo di riduzione alla metà del canone, comprovato – a suo dire - dal rilascio di ricevute per solo 6 mensilità annue. Di quell'accordo, avversato dal locatore, non può dirsi sia stata fornita adeguata dimostrazione, rimanendo del tutto legittimo il rilascio, da parte del locatore, di ricevute per le sole mensilità effettivamente corrisposte. Al riguardo, sovviene quindi l'univoco indirizzo ermeneutico della giurisprudenza di legittimità, a mente del quale la sospensione unilaterale del pagamento del canone, da parte del conduttore, è giustificata esclusivamente dal mancato godimento dell'immobile, ossia dal totale (o, quantomeno, significativo) inadempimento del locatore alla sua obbligazione corrispettiva, ed altresì allorquando non sia comunque contraria a lealtà e buona fede (Cass. nn. 261/2009, 13887/2011); nello specifico, “in tema di inadempimento contrattuale, vale la regola che l'exceptio non rite adimplenti contractus, di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass. nn. 17020/2022, 8425/2006). Nel caso di specie, in difetto di prova del presunto accordo con il locatore, che – si ripete
- non può dirsi provato dal rilascio di ricevute per sole 6 mensilità annue, deve di conseguenza ritenersi che la conduttrice abbia unilateralmente dimezzato, prima, e definitivamente sospeso, poi, il pagamento del canone, maturando l'ingente morosità dedotta nell'intimazione di sfratto, ed anche quella successiva, non contestata nel suo importo. Ovviamente, anche la missiva legale di riscontro alla diffida al pagamento dei canoni, in cui paventata la sussistenza di quell'accordo di riduzione alla metà del canone, rimane espressione di unilaterale opposizione del medesimo, non potendo legittimarsi il conduttore alla precostituzione autonoma di una prova documentale. In ogni caso, ove anche si accedesse – per assurdo - alla tesi dell'intimata, comunque rimarrebbe una cospicua morosità, non saldata neppure per la metà. La asserita - avversata ed invero non dimostrata dalle foto allegate - vicinanza di una casa funeraria, per quanto evenienza spiacevole, non può tuttavia essere considerata tout court, come vorrebbe la conduttrice, limitazione al godimento dell'immobile, tale da giustificare
3 l'unilaterale pretesa di riduzione alla metà del canone, nonché, soprattutto, la totale sospensione del pagamento dello stesso nell'ultimo anno, sintomo anche di pervicace volontà di lucrare la durata del processo. Sotto diverso profilo, nondimeno, la conduttrice non ha alcun diritto di parcheggio sulla strada pubblica prospiciente l'abitazione, per come si evince dalla lettura del contratto. Ciò posto, la locazione, all'art. 4, approvato con specifica sottoscrizione, prevedeva espressamente che il mancato pagamento, totale o anche parziale, del canone, determinasse la risoluzione ipso iure del rapporto. In ogni caso, quelle evidenziate rappresentano circostanze che, complessivamente considerate, non giustificano la morosità, già significativa al momento dell'intimazione, ed ulteriormente aggravatasi alla data odierna, e comportano invece una valutazione di gravità dell'inadempimento obiettiva, atteso – segnatamente - che la conduttrice continua ad abitare l'immobile da oltre un anno senza corrispondere alcunché. Per quanto pur succintamente argomentato e come premesso, vanno quindi accolte sia la domanda di risoluzione della locazione (in cui si trasforma ipso iure quella originaria di convalida dello sfratto in seguito al mutamento del rito) per grave inadempimento della conduttrice, che quella di condanna della medesima al rilascio dell'immobile ed al pagamento di tutta la morosità maturata, fino all'effettivo rilascio. Spese e competenze di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza, evenienza cui non osta l'ammissione della conduttrice al patrocinio a spese dello Stato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, nella prefata composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara la risoluzione della locazione oggetto di causa per grave inadempimento della conduttrice, e, per l'effetto, condanna al rilascio immediato dell'immobile nonché CP_1 al pagamento, in favore del locatore intimante, della somma complessiva di € 6.800,00, a titolo di canoni di locazione scaduti, con interessi al saggio legale da ogni singola scadenza e fino al saldo;

- condanna altresì la predetta conduttrice alla refusione, in favore del locatore, delle spese e competenze di lite, che liquida in € 76,00 per esborsi documentati, ed in complessivi € 2.540,00 per competenze professionali calcolate al minimo tariffario, oltre rimb. forf. 15% spese gen. CPA e IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Luca Messina, dichiaratosi antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Così deciso in Cosenza all'udienza del 2 dicembre 2025
Il giudice Gino Bloise
Provvedimento letto in udienza e depositato telematicamente in uno con il relativo verbale.
Il cancelliere Francesco Raffaele Costabile
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