R E P U B B L I C A I TA L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I TA L I A N O
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, III SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott.ssa Annamaria Buffardo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia iscritta al numero 4390 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2024, vertente
TRA
(P.IVA e CF ), in persona del legale rapp.te p.t., con sede legale in Bacoli (NA) Parte_1 P.IVA_1 alla Via Claudio n. 22, Sig. , nato a [...], il [...] (C.F. Parte_2
), rapp.ta e difesa dal Prof. Avv. Paolo Pannella (C.F. ), presso il C.F._1 C.F._2 cui studio elett.te domicilia in Napoli alla Via Adolfo Omodeo n.124,
OPPONENETE
E
con sede legale in Via Alpe Adria n.6, 33010 Tavagnacco (UD), C.F. e P.IVA Controparte_1
e N. Iscr. Reg. Imprese di IN , pec: , non in proprio ma in nome P.IVA_2 Email_1
e per conto di con sede in Cornegliano (TV) in Via V. Alfieri n.1, C.F. e nr. Iscr. Reg. Imprese Controparte_2 di Treviso – Belluno , quale rapp.te della medesima giusta procura del giorno 22.07.2019 registrata P.IVA_3 il 23.07.2019 (Rep.54975, Racc. 40666) a rogito del Notaio Dott. in Pordenone, in persona Persona_1 del Procuratore Speciale Dott. , rapp.ta e difesa dall'Avv. Giordano Balossi (C.F. Controparte_3
) del Foro di Milano, ove elett.te domicilia in e presso il suo studio sito in Via San C.F._3
Francesco D'Assisi n.4, 20122 Milano
OPPOSTA
Oggetto: Opposizione a precetto
Conclusioni: Come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza dell'18.11.2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione regolarmente notificato in data 27.05.2024, ha proposto opposizione al Parte_1 precetto notificatogli il 30.04.2024 da (in nome e per conto di con Controparte_4 Controparte_2 il quale le veniva intimato di restituire nel termine di dieci giorni l'immobile posto nel Comune di Giugliano in
Campania (NA), Via Domitiana snc, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 72, particella 2423, sub 1, cat. D/2, piano S1- T-1-2, R.C. Euro 38.500,00 ed al foglio 72, particella 2423, sub 2, cat. D/1, piano T,
R.C. Euro 62,00, con gli impianti, arredi ed attrezzature già presenti al momento del perfezionamento dell'accordo del 30 settembre 2021, libero e vuoto da persone e cose, deducendo: 1) l'illegittimità del titolo alla base dell'atto di precetto;
2) l'inesistenza del diritto di di agire in “executivis”. Controparte_4
Si costituiva in giudizio l eccependo l'infondatezza dell'opposizione e Controparte_4 chiedendone il rigetto evidenziando la circostanza che nel testo dell'accordo transattivo sottoscritto dalle parti era espressamente previsto che il mancato rispetto di una delle condizioni indicate ne avrebbe comportato l'automatica risoluzione.
La domanda attorea è infondata e, pertanto, non merita accoglimento per le ragioni che seguono.
La contesta ad la legittimità dell'azione esecutiva ed il suo diritto di Parte_1 Controparte_5 agire in executivis.
La e in data 19.07.2007, concludevano un contratto di Controparte_6 Controparte_7 locazione finanziaria per l'acquisto di un immobile ad uso turistico/ricettivo posto nel Comune di Giugliano in
Campania (NA), SS. Domitiana km 46+00. Cont Con il predetto contratto acquistava l'immobile di cui sopra, stipulava contratto di compravendita con
[...]
e, a seguito di inadempienza dei previsti canoni contrattuali stipulati per la durata di 180 mesi, in data Pt_1
21.01.2024 comunicava la risoluzione del contratto a cui non faceva seguito né la restituzione dell'immobile e nemmeno il pagamento del credito come previsto nelle condizioni generali di contratto.
A seguito di tale azione di risoluzione intraprendeva azione giudiziale innanzi il Tribunale di Napoli, Parte_1 poi abbandonata in virtù di accordo transattivo intercorso tra le parti.
Oggetto dell'accordo transattivo del 30.09.2021 intercorso tra e , (quale mandataria Parte_1 Controparte_5
e “subentrate nella titolarità dei diritti afferenti al contratto di locazione finanziaria, a seguito CP_2Controparte_8 CP_9 di operazione di cartolarizzazione “in blocco” di beni e crediti di in data Controparte_6
11.03.2019 - cessione rep. 38177, racc. 19230 registrato con rep. 38177, racc. 19230 a rogito del Notaio Dott.
n Siena stipulato con con ogni accessorio e garanzia allo stesso Persona_2 Controparte_6 connesso, cessione che è stata pubblicata ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli artt. 1 e 4 della
L. 130/99 e art. 58 del Testo Unico Bancario, sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, 03.10.2019, parte seconda n. 116 divenendo, rispettivamente la titolare del credito nei confronti di la Controparte_10 proprietaria dell'immobile), era la vendita dell'immobile di cui al contratto di leasing dietro la corresponsione della somma di euro 1.200.000,00 (un milione deuecentomila/00), da versare in diverse tranche e rate, entro e non oltre la data della stipula del contratto definitivo fissata per il 30.09.2023.
In data 15/10/2021, 1, al solo scopo di non legittimare l'occupazione dell'immobile da parte di CP_2 [...] attraverso i pagamenti effettuati, sottoscriveva con la stessa un atto notarile di “Impegno al Parte_1
Rilascio” dell'immobile.
Preliminarmente, va osservato che l'atto di rilascio di immobile costituito dall'atto pubblico del 14.10.2021, Rep.
n. 20798, Racc. n.1023, dotato di formula esecutiva, costituisce valido titolo esecutivo.
L'accordo transattivo e l'atto pubblico di rilascio di immobile, sottoscritto tra la e Parte_1 Controparte_5
prevedeva espressamente che: “…., in caso di mancato perfezionamento del contratto di compravendita
[...]
e, nel caso di mancato pagamento di una soltanto delle rate del relativo prezzo (caparre confirmatorie), il contratto preliminare di acquisto con il Sig. (legale rapp.te p.t.) e l' accordo del Parte_2
30.09.2021 si sarebbe risolti di diritto senza necessità di nessuna formale intimazione tra le parti, senza la restituzione delle somme eventualmente incassate da 1, e con la possibilità di dare esecuzione CP_2 all'Impegno al Rilascio, con il diritto di trattenere le somme eventualmente incassate a titolo di risarcimento del danno. ”
Ebbene, il mancato pagamento delle rate nel termine prestabilito, unitamente al mancato perfezionamento del contratto di compravendita da concludersi entro il 30.09.2023, differito al 31.12.2023 hanno legittimato
[...]
a trasmettere in data 05.02.2024 formale lettera di diffida e procedere all'avvio della fase esecutiva CP_5 con la notifica dell'atto di precetto in data 30.04.2024.
Non può trovare accoglimento l'eccezione di sulla non “essenzialità” del termine del Parte_1
30.09.2023, poi differito al 31.12.2023 a seguito di continue richieste (16.08.2023, 21.02.2024, 11.03.2024,
08.04.2024) con cui la stessa ha chiesto l'inoltro di documentazione.
Secondo l'interpretazione prevalente, la caratteristica della c.d. essenzialità, cui fa riferimento l'art. 1457 c.c. deve risultare inequivocabile o dalla natura del contratto o dalla volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con il decorso del termine medesimo e prescinde dallo specifico interesse individuale di una delle parti all'osservanza del termine contrattuale previsto a favore dell'altra (cfr Cass. 3710/2013).
Inoltre, la concordata deroga al termine iniziale non consente di ritenere che tale iniziale accordo/deroga fosse idoneo ad eliminare il carattere di “essenzialità” alla data prevista per la stipula del definitivo, dovendo valutare tale comportamento ai fini oltre che della risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., dell'accertamento della gravità dell'inadempimento.
Quanto all'eccezione di che contesta il diritto di ad agire “in executivis”, Parte_1 Controparte_5 sul presupposto che “ad essere inadempiente e ad interrompere la volontà all'esecuzione del contratto” è stata in quanto in qualità di venditrice non si è resa disponibile alla dichiarazione di conformità Controparte_2 catastale prevista per legge, l'assunto non è condivisibile. Dalla documentazione depositata in atti emerge, sia dal contratto di acquisto del 30.09.2007 che dall'accordo del 30.09.2021, la consapevolezza da parte di e per essa del l.r.p.t. “dell'idoneità dell'immobile, Parte_1 delle pertinenze e accessori ad essere utilizzata come struttura alberghiera…. La parte utilizzatrice dichiara che
l'immobile è conforme alle proprie esigenze ed adatto all'uso per la quale è concesso in locazione finanziaria…”.
Inoltre, “…Scotto esonera inoltre 1 dall'obbligo di consegna delle dichiarazioni di Parte_2 CP_2 conformità e/o rispondenza degli impianti, della relativa documentazione tecnico-amministrativa, del libretto di uso e manutenzione, documenti tutti che saranno eventualmente ottenuti a cura e spese dello stesso
[...]
” Parte_2
L'ulteriore eccezione con cui addebita alla di avere agito in mala fede, Parte_1 Controparte_5 danneggiando sia essa “utilizzatrice” che l'Hotel Jonathan S.r.L., in possesso del bene, è priva di pregio.
Secondo le condizioni contrattuali di cui al contratto di leasing, tale circostanza richiedeva “…motivata richiesta dell'utilizzatrice…” a seguito della quale , potrà acconsentire che i beni oggetto del contratto vengono CP_5 anche parzialmente concessi in locazione dall'utilizzatore a terzi previa esame ed approvazione del presente contratto…con l'obbligo di restituire immediatamente i beni alla concedente a semplice richiesta di quest'ultima”.
La invece ha concesso in affitto un ramo di azienda all'Hotel Jonathan S.r.l. immettendola nel Parte_1 possesso dello stesso, sottacendo tale circostanza sia in fase di stipula del contratto di leasing che di accordo del 30.09.2021 e di atto pubblico di rilascio di immobile 12.10.2021.
Per le ragioni esposte l'opposizione va rigettata.
Le spese di lite, ivi comprese quelle della fase cautelare, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m.i.


P Q M


Il Tribunale di Napoli Nord, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al numero 4390 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2024, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
- rigetta l'opposizione;
- condanna parte opponente al pagamento, in favore di parte opposta, delle spese del presente giudizio che si liquidano in € 12.046,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Aversa, il 21.12.2025
IL GIUDICE
dott.ssa Annamaria Buffardo