N. R.G. 4836/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. IN CA ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4836/2025 promossa da:
Parte_1 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MURARI ELENA FRANCESCA, elettivamente P.IVA_1 domiciliata in VIA PODGORA 1 20122 MILANO presso il difensore avv. MURARI ELENA FRANCESCA
RICORRENTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._1
RESISTENTE CONTUMACE

conclusioni della parte ricorrente:

Voglia l'Illustrissimo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa ogni più opportuna declaratoria del caso o di legge, In via principale
- Accertare e dichiarare che il Contratto Preliminare di Assegnazione sottoscritto in data 21.06.2016 tra in LCA e la sig.ra relativamente all'appartamento con Controparte_2 Controparte_1 cantina sito in VA LA (MI) Via Cornicione 7/A (Foglio 17, mapp. 395, sub. 26, vani 5) di cui in narrativa, si è risolto definitivamente per fatto colpa e inadempimento della sig.ra CP_1
, ai sensi dell'Art. 1456 C.C come richiamato dalla clausola risolutiva espressa di cui all'Art.
[...] 10 del Contratto, con efficacia ex tunc dal 21.06.2016 (data di stipula del contratto), o, in subordine, da quell'altra data che risulterà in corso di causa o sarà ritenuta di giustizia
- Accertato e dichiarato che a seguito della risoluzione del Contratto Preliminare di Assegnazione è venuto meno in capo alla sig.ra qualsiasi diritto ed occupare ed utilizzare Controparte_1 legittimamente l'unità immobiliare con cantina per cui è causa sito in VA LA (MI) Via Cornicione 7/A, dichiarare tenuta e condannare la stessa sig.ra al rilascio Controparte_1
pagina 1 di 7 immediato ed alla riconsegna dell'immobile medesimo, libero e sgombero da persone e cose, in favore di in LCA. Parte_1
- Dichiarare tenuta e condannare la sig.ra al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
dell'importo di € 104.670,18 a titolo di indennità di occupazione, di cui € Parte_2 82.992,00 per corrispettivo di godimento dal 21.06.2016 al 20.10.2025 (9 anni e 6 mesi ad € 741,00 al mese - cfr. pag. 4 Ricorso introduttivo) ed € 21.678,18 per spese condominiali (cfr. Doc. n. 11, Doc. n.12, Doc. n.13) e/o comunque di corrispettivo del godimento dal 21.06.2016 al 20.10.2025, oltre alle ulteriori somme che matureranno sino al rilascio effettivo e/o sino all'altra data che il Tribunale riterrà di giustizia. In via subordinata Si chiede la condanna della parte convenuta al pagamento a titolo di risarcimento del danno da occupazione illegittima, della diversa somma che risulterà accertata in corso di causa o risulterà di giustizia o equa ex Art. 114 C.P.C. In ogni caso Oltre interessi di mora e rivalutazione dal dovuto al saldo effettivo e con vittoria di spese e compensi di causa, oltre 15% contributo forfetario spese generali, oltre accessori di legge ed oltre maggiorazione del 30% ex Art. 4 Dm 55/2014 (per l'inserimento di richiami ipertestuali).

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso ex art. 281 decies cpc datato 3.2.2025,
[...]
(C.F. ) adiva il Tribunale di Milano Parte_1 P.IVA_1 esponendo:
- che, in data 21.06.2016, (all'epoca ancora in bonis) sottoscriveva con Pt_1 CP_1
nata a [...] il [...], residente in [...],
[...]
Contratto Preliminare di Assegnazione (non trascritto) relativamente all'appartamento con cantina (Foglio 17, mapp. 395, sub. 26, vani 5, sup. cat.114 mq escluse aree scoperte) sito in
VA LA (MI) Via Cornicione 7/A (Doc. n.1, Doc. n. 6, Doc. n.7);
- che, contestualmente alla stipula del suddetto contratto, veniva trasferita all'odierna convenuta la detenzione dell'immobile (cfr. Doc n.1 Art. 09);
- che, il prezzo di assegnazione (€ 328,000,00) avrebbe dovuto essere così versato dalla convenuta: € 32.800.00 alla firma del preliminare, Euro 36.000,00 in “..36 rate mensili da pagarsi entro il 01 di ogni mese a partire dal 01 luglio 2016 …” ed il saldo al rogito (cfr. Doc.
n. 1 art.02); pagina 2 di 7 - che l'odierna convenuta avrebbe dovuto altresì corrispondere tutte le spese di condominio sia ordinarie che straordinarie con la precisazione che “Il mancato pagamento delle quote spese da parte della Socia, avrà come conseguenza l'applicazione dell'Art. 10” ai sensi del quale: “Il mancato versamento, anche parziale degli importi di cui al presente contratto alle rispettive scadenze produrrà la risoluzione “ipso jure” dello stesso per fatto e colpa dei Soci ex
Art. 1456 C.C.” (Doc. n. 1);
- che, in esecuzione del contratto, versava un importo totale pari ad € Controparte_1
38.800,00 (di cui € 36.000,00 alla sottoscrizione del preliminare) rimanendo morosa nel pagamento delle ulteriori rate mensili dovute;

- che rimaneva morosa anche nel pagamento delle spese condominiali, Controparte_1 per un totale di € 17.430,13.
Ciò premesso, la parte ricorrente chiedeva la condanna della parte resistente alla restituzione dell'immobile sopra citato e al pagamento della somma di euro € 49.766,13 a titolo di indennità di occupazione dal 21.06.2016 al 20.06.2024 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
All'udienza del 28.05.2025, sostituita da note di trattazione scritta, la parte resistente non si costituiva e il Giudice, verificata la regolarità della notifica, dichiarava la contumacia di e, per il Controparte_1 resto, si riservava.
A scioglimento della riserva, l'udienza veniva rinviata all'udienza del 11.11.2025 per la discussione ai sensi dell'art. 281-sexies cpc.
Quindi, istruita la causa con produzioni documentali, la stessa veniva trattenuta in decisione, dopo la discussione della causa svolta dalla parte costituita ai sensi dell'art. 281-sexies cpc alla predetta udienza.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
In via preliminare, si ricorda che è assolutamente consolidato l'orientamento della Suprema Corte che statuisce che “la contumacia del convenuto, di per sé sola considerata, non può assumere alcun significato probatorio in favore della domanda dell'attore, perché, al pari del silenzio in campo negoziale, non equivale ad alcuna manifestazione di volontà favorevole alla pretesa della controparte, ma lascia del tutto inalterato il substrato di contrapposizione su cui si articola il contraddittorio”
(Cass. n. 10948/2003); non è, pertanto, sufficiente la mancata contestazione dei fatti dedotti, posto che l'art. 115, comma 1 c.p.c. precisa che la relevatio ab onere probandi, che consegue alla non pagina 3 di 7 contestazione dei fatti affermati dalla controparte, opera solo con riguardo alla parte costituita. Al riguardo, si applica il principio per cui “l'esclusione dei fatti non contestati dal “thema probandum” per il principio della non contestazione, non può ravvisarsi in caso di contumacia del convenuto, non potendo la sua mancata costituzione in giudizio essere equiparata, quanto ad effetto probatorio, ad una confessione o ammissione di essi, con conseguente assoluzione dell'attore dall'onere di dimostrarli e del giudice dal potere-dovere di verificare tale assolvimento e comunque dall'accertamento dell'inesistenza di essi se risultante dal materiale probatorio acquisito” (Cass.
n.14623 del 23.6.2009).
La contumacia non determina, quindi, la decisione della controversia, dovendo, comunque, il giudice di merito valutare se il fatto dedotto dall'attore sia inquadrabile nell'astratto parametro normativo.
Si osserva, poi, che il creditore che agisca in giudizio per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, posto che incombe sul debitore convenuto l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione
(Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 28 gennaio
2002, n. 982; Cassazione civile sez. lav., 16 luglio 1999, n. 7553; Cassazione civile sez. I, 15 ottobre
1999, n. 11629; Cassazione civile sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446; Cassazione civile, sez. II, 17 agosto 1990 n. 8336; Cassazione civile, sez. II, 31 marzo 1987 n. 3099).
Le domande svolte dalla parte ricorrente in questa sede meritano accoglimento, in quanto la stessa ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ovvero il contratto preliminare di assegnazione (non trascritto) del 21.06.2016 con il quale la Parte_1 ricorrente assegnava in godimento a l'appartamento con cantina (Foglio 17, mapp. Controparte_1
395, sub. 26, vani 5, sup. cat.114 mq escluse aree scoperte) sito in VA LA (MI) Via
Cornicione 7/A.
La ricorrente ha così assolto l'onere probatorio sulla stessa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate
(si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
La scrittura privata prodotta in giudizio si considera riconosciuta a seguito di omesso tempestivo disconoscimento ad opera della parte contro cui viene fatta valere ed è questo appunto il caso del convenuto contumace. pagina 4 di 7 La convenuta si è resa inadempiente ai pagamenti previsti nel contratto preliminare di assegnazione sottoscritto in data 21.06.2016 tra in LCA e relativamente Controparte_2 Controparte_1 all'appartamento con cantina sito in VA LA (MI) Via Cornicione 7/A (Foglio 17, mapp. 395, sub. 26, vani 5), per cui questo si è risolto per inadempimento della convenuta , ai Controparte_1 sensi dell'Art. 1456 C.C. come richiamato dalla clausola risolutiva espressa di cui all'Art. 10 del
Contratto, con efficacia ex tunc dal 21.06.2016.
Conseguentemente, merita accoglimento anche la domanda di condanna alla restituzione dell'immobile a favore della ricorrente.
Quanto alla misura del corrispettivo dovuto a titolo di risarcimento del danno, si deve rilevare in primo luogo che il contratto preliminare di assegnazione sottoscritto inter partes disponeva che dal momento della consegna del bene in detenzione “saranno immediatamente a carico del Socio le spese condominiali..” (Doc. n. 1 Art. 09). Queste ultime, alla data del 31.12.2023, sono stati quantificate, per l'appartamento n. 26, in complessivi Euro 17.430,13 (stralcio del riparto consuntivo 2023, approvato dall'assemblea condominiale doc. n. 2 e doc. n. 3).
La ricorrente ha, poi, dedotto che è presumibile, come già spiegato, che anche e a maggior Pt_1 ragione per la natura di cooperativa edilizia che le è propria, ove fosse stata nella disponibilità del bene in tutti questi anni, lo avrebbe assegnato in godimento ad altro socio, percependo sicuramente, in aggiunta alle spese condominiali, anche un ulteriore corrispettivo a titolo di canone di locazione. Ha inoltre, dedotto che l'indice per accertare il valore locativo dell'immobile per cui è causa è fornito dalla Banca Dati dell'Agenzia delle Entrate, da cui si evince che l'appartamento di tipo civile oggetto di causa, con una superficie di 114 mq. circa ha un valore di locazione medio mensile pari ad € 741,00
(parametrato prudenzialmente ai valori minimi del listino in esame - 6,5 euro al mq al mese, cfr. Doc.
n.4), e dunque ad € 8.892,00 all'anno.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha stabilito che “Nel caso di occupazione senza tutolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal Giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato…” (n.33645/2022).
Riguardo al quantum, la ricorrente ha da ultimo precisato che, quanto alla compensazione richiesta nel ricorso introduttivo (pag. 5) tra il credito di Euro 38.000,00 della signora come Controparte_1 ammesso al passivo della procedura di liquidazione coatta amministrativa (cfr. Doc. n.9) ed il maggior credito vantato da nei confronti della stessa per indennità di Pt_1 Controparte_1 occupazione, si dà atto dell'inapplicabilità in sede giudiziale dell'istituto della compensazione trattandosi di credito sottoposto a procedura concorsuale, che come tale, ai sensi dell'Art. 151 del pagina 5 di 7 Codice della Crisi di Impresa e dell'Insolvenza può e deve essere accertato solo ed unicamente in sede concorsuale, per cui la domanda risarcitoria di in questa sede è stata formulata per l'intero Pt_1 ammontare.
Quanto alle spese condominiali, ha, quindi, prodotto quale Doc. n. 11 stralcio del Bilancio Consuntivo
2024 e del Bilancio Preventivo 2025 (nei quali l'unità occupata da è contraddistinta con il CP_1 numero 26), approvati dall'assemblea di Condominio lo scorso 20 Ottobre 2025, come da verbale che si produce quale Doc. n.12 e come da Dichiarazione sottoscritta dall'amministratore di condominio
(Doc. n. 13)… che valgono a provare che il credito di in LCA per spese condominiali è pari Pt_1 ad € 21.678,18 (cfr. Doc. n. 11 e Doc. n. 13) cui deve aggiungersi l'importo di € 82.992,00 per corrispettivo di godimento dal 21.06.2016 al 20.10.2025 (9 anni e 6 mesi ad € 741,00 al mese - cfr. pag. 4 Ricorso introduttivo) per un totale dovuto di € 101.615,51.
Nelle conclusioni ha comunque chiesto la condanna a euro 104.670,18, che è effettivamente la somma di € 21.678,18 + € 82.992,00.
Merita, quindi, accoglimento la domanda di condanna al pagamento delle somme predette.
La parte resistente, non costituendosi nel giudizio, non ha fornito elementi idonei a suffragare la legittimità del proprio comportamento, né ha contestato la debenza delle somme.
Va rigettata la domanda di condanna al pagamento delle ulteriori somme che matureranno sino al rilascio effettivo, non potendo essere emessa alcuna condanna in futuro, non trattandosi di canoni periodici per una assegnazione in godimento.
Non sono dovuti gli interessi di mora, ma gli interessi legali dalla sentenza al saldo.
Non è dovuta la rivalutazione monetaria.
Le spese di lite, tenuto conto del valore della causa al momento della proposizione della domanda e dell'attività svolta, vengono poste a carico della parte soccombente e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
-accerta e dichiara che il contratto preliminare di assegnazione sottoscritto in data 21.06.2016 tra in LCA e relativamente all'appartamento con cantina sito in Controparte_2 Controparte_1
VA LA (MI) Via Cornicione 7/A (Foglio 17, mapp. 395, sub. 26, vani 5) per cui è causa si è risolto, ai sensi dell'art. 1456 C.C., come richiamato dalla clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 del contratto e, per l'effetto, condanna a rilasciare il predetto immobile Controparte_1 riconsegnandolo libero da persone e sgombro da cose alla ricorrente;

- fissa per l'esecuzione la data del 5.1.2026;
pagina 6 di 7 - condanna al pagamento, in favore di in LCA, della somma Controparte_1 Controparte_2 complessiva di euro 104.670,18 a titolo di indennità di occupazione, di cui € 82.992,00 per corrispettivo di godimento dal 21.06.2016 al 20.10.2025 (9 anni e 6 mesi ad € 741,00 al mese) ed €
21.678,18 per spese condominiali fino alla sentenza, oltre interessi legali dalla data della sentenza sino al giorno dell'effettivo ristoro;

-condanna al pagamento, in favore della in LCA, delle spese Controparte_1 Controparte_2 processuali, che liquida in € 579,92 per spese esenti ed € 5810 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge.
Milano, 5 dicembre 2025
Il Giudice
IN CA
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