N. R.G. 2339/2020
REPYBBLICA ITALIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
nella persona del Giudice monocratico dott. Carmen Misasi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2339/2020 trattenuta in decisione in data 8.10.2025 in esito al deposito di note conclusive ex art. 127 ter c.p.c., con assegnazione dei termini ex art. 190
c.p.c., vertente
TRA
) rappresentata e difesa dall'Avv. Gianluca Vetere Parte 1 C.F. 1
ATTRICE
E
C.F. 2 1) rappresentato e difeso dall'Avv. Gaetano Rizzuti Controparte 1
CONVENUTO
OGGETTO: Recesso ex art. 1385 c.c. -risoluzione contratto preliminare di compravendita immobiliare
Conclusioni: come in atti
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Parte 1 ha convenuto in giudizio Controparte_1 esponendo che: in data 14.09.2017
essi avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto una porzione di unità immobiliare sita in Vadue di Carolei, via Puglia 38, essendosi il promittente venditore riservato il vano cucina e l'adiacente bagno;
il prezzo convenuto era di € 115.000,00, di cui € 10.000,00 versati alla stipula del preliminare, € 19.200,00 da corrispondere in 48 rate mensili ed il residuo importo di €
85.800,00 da corrispondere alla sottoscrizione del contratto definitivo;
le parti avevano previsto quale importo da versare a titolo di caparra confirmatoria la somma di € 29.200,00; secondo espressa pattuizione, l'attrice era stata autorizzata ad eseguire, all'interno della porzione di appartamento promessa in vendita, i lavori necessari per la realizzazione di un bagno e di una cucina a proprie cure e spese;
i suddetti lavori erano stati interrotti per la sopravvenuta esigenza di raccordare gli scarichi della cucina e dell'adiacente vano-lavanderia alla colonna montante attraverso l'installazione di tubi per la cui posa in opera occorreva attraversare per circa mt. 1 il vano corrispondente all'originaria cucina di ^cui il CP 1 aveva mantenuto la proprietà; tale intervento avrebbe imposto anche la sostituzione della vecchia conduttura in piombo;
il CP_1 aveva però subordinato l'assenso alla realizzazione dei lavori alla scelta di impresa a lui gradita, alla corresponsione di indennità giornaliera di € 250,00 o di una tantum di €. 1.500,00 oltre I.V.A., oltre che alla rassicurazione sull'esecuzione dei lavori a regola d'arte, con indicazione di modi e tempi di esecuzione nonché alla garanzia di ripristino della pavimentazione con i medesimi materiali originariamente posati;
ella aveva pertanto interrotto i lavori avviati nonché il versamento degli acconti mensili, così opponendo alla controparte eccezione di inadempimento;
vanamente richiesto provvedimento giudiziale d'urgenza, il convenuto veniva diffidato, ai sensi dell'art. 1454 c.c., a consentire l'esecuzione dei lavori con espresso avviso che, decorso infruttuosamente il termine di 15 giorni, il contratto si sarebbe risolto di diritto;
stante l'inerzia del promittente venditore, ella aveva comunicato la risoluzione di diritto del contratto preliminare previo contestuale pagamento di tutte le rate mensili scadute e non pagate in conseguenza dell'eccezione di inadempimento sollevata.
Ha, quindi, chiesto "accertare e dichiarare legittimo il recesso dal contratto preliminare di compravendita n. 49348, Rep. n. 26776, a rogito per AR Per 1 stipulato il 14.09.2017, per le ragioni esposte in narrativa, e, per l'effetto, condannare il promittente venditore, Controparte 1
al pagamento in favore della sig.ra P^arte 1 della somma di €. 46.400,00 - oltre interessi legali maturati a decorrere dalla data dei singoli versamenti a titolo di restituzione del doppio della
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caparra versata in forza del contratto preliminare de quo. In via alternativa ma subordinata accertare e dichiarare legittima la risoluzione, ai sensi del combinato disposto di cui ai I e III dell'art. 1454 c.c. del contratto preliminare di compravendita n. 49348, Rep. n. 26776, a rogito per AR [...]
Per 1 stipulato il 14.09.2017, per le ragioni esposte in narrativa, e, per l'effetto, condannare il promittente venditore, Controparte 1 al pagamento in favore della sig.ra Parte 1 ^della complessiva somma di €. 51.200,00 - ovvero di quell'altra maggiore o minore che risulterà dovuta, secondo giustizia, ma comunque maggiorata di interessi legali e rivalutazione, maturati a decorrere dalla data dei singoli versamenti - così determinata: quanto ad €. 23.200,00, a titolo di restituzione della caparra versata in forza del contratto preliminare de quo e, quanto ad €. 28.000,00, a titolo di integrale ristoro di tutti i danni - subiti e subendi dalla sig.ra Pt 1 a causa d^elle ^somme ^inutilmente spese per: il compenso provvigionale versato all'agenzia immobiliare "STUDIO VIS S.r.l."; gli esborsi affrontati per l'esecuzione dei lavori autorizzati all'art. 3 del contratto e per l'acquisto dei relativi materiali;
il pagamento delle quote condominiali e della TA.RI.; le eventuali spese di riduzione in pristino dell'immobile de quo;
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze difensive da distrarsi ex art. 93 c.p.c., in favore del sottoscritto Avvocato".
Controparte 1 ha resistito alla domanda esponendo: che non era ravvisabile l'obbligo di esso promittente venditore di consentire all'attrice l'esecuzione dei lavori e il passaggio di condutture nell'originaria cucina, di sua proprietà; che comunque egli non aveva opposto alcun rifiuto ai lavori, essendosi limitato a proporre legittime condizioni, al riguardo segnalando che la promissaria acquirente non aveva inteso riscontrare tanto la richiesta di ripristino dello stato dei luoghi a sue spese, con ditta idonea e con i medesimi od equivalenti materiali - specie quanto alla pavimentazione da rimuovere costituita da piastrelle di pregio degli anni 60 non reperibili sul mercato quanto que^lla ^di specificare i tempi necessari ai lavori, la cui conoscenza era necessitata dalla destinazione dei locali all'esercizio della propria attività professionale;
che le richieste di intervento formulate dall'attrice, comportando non solo il passaggio di condotta ma anche lavori di scavo sulla di lui proprietà, a cura di persone estranee e per un tempo indeterminato, si profilava inammissibile se non regolamentata o subordinata a determinate condizioni;
che, in difetto di trasferimento di proprietà, nessun diritto di servitù poteva ritenersi esistente ed essere invocato dall'attrice; che, di contro, in violazione dell'art. 3 del contratto, l'attrice aveva eseguito opere murarie non autorizzate che esulavano dalla lista dei lavori denunciati nella SCIA, in ragione delle quali era stato promosso A.T.P.; che l'invio, contestuale alla comunicazione di risoluzione contrattuale, di disposizione di bonifico mediante delegazione di pagamento attestante il saldo della morosità maturata per i canoni di locazione, costituiva il fittizio presupposto per l'invocata risoluzione;
che la volontà di risolvere il contratto non era stata ritualmente comunicata, con conseguente illegittimità dell'azione sotto il profilo formale.
Ha, quindi, chiesto "rigettare la domanda attorea di recesso dal contratto preliminare in quanto infondata in fatto ed in diritto per le motivazioni esposte e per l'effetto accertare e dichiarare che nulla deve, a tale titolo, il sig. CP 1 alla signora Pt 1 ; nonché rigettare la domanda attorea di risoluzione ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare in quanto infondata in fatto ed in diritto per le motivazioni esposte e per l'effetto accertare e dichiarare che nulla deve a tale titolo il sig. CP_1 alla signora Pt 1 ; nonché accertare e dichiarare adempiente la condotta del promissario venditore e conseguentemente riconoscere il suo diritto a percepire i canoni di locazione morosi medio tempore maturati;
nonché, in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il diritto del sig. CP_1 ^ad ^ottenere il risarcimento dei danni, laddove e per come risultanti all'esito del giudizio per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 2310/2020 R.G., nella misura in cui verrà dimostrato all'esito del presente giudizio. Con vittoria di spese, diritti e onorari del presente procedimento, oltre IVA e CPA come per legge".
Rigettata l'istanza di ordinanza-ingiunzione ex art. 186-ter c.p.c. formulata dalla Pt 1, acquisita la relazione di ATP ed espletata prova per testi, anche in rinnovazione ex art. 257 c.p.c., la causa è stata assunta in decisione come in epigrafe.
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Le domande proposte da Parte 1 in via principale, come di seguito normativamente inquadrate, meritano accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Osserva il Tribunale che l'attrice, pur dando atto di avere comunicato al convenuto diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. e successiva comunicazione di scioglimento del vincolo contrattuale, ha chiesto in primo luogo dichiararsi la legittimità del recesso dal contratto preliminare e condannarsi il
CP 1 alla restituzione del doppio della caparra versata;
solo in via alternativa ma subordinata l'attrice ha chiesto accertarsi l'intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c., oltre il risarcimento del danno.
Le istanze formulate in via principale devono intendersi univocamente proposte ai sensi dell'art. 1385, II co., c.c.
Sul punto si osserva che le azioni di recesso e di risoluzione, pur basandosi sul medesimo presupposto, ovvero l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza di una delle parti (cfr.
Cass.n. 21209/2019), comportano un diversa pronuncia da parte del giudice in ordine al riconoscimento del danno subito dalla parte non inadempiente: al recesso consegue, infatti, la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata che ha di per sé funzione risarcitoria -, mentre in ipotesi di risoluzione (opzione contemplata dal III comma dell'art. 1385 c.c.) il danno deve specificamente provato e liquidato. Al riguardo rileva infatti costantemente la S.C. che “la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell""an" e nel "quantum"" (cfr. Cass. n. 20532/2016).
Ciò posto, nulla osta alla proposizione dell'azione ex art. 1385 c.c. in ipotesi di inoltro e spendita della diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. in relazione a contratto preliminare di vendita di immobile. Seguendo l'insegnamento del giudice di legittimità sul punto, si osserva infatti che “in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell' art. 1454 c.c., può comunque esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., comma 2, e in tal caso, ove abbia versato la caparra, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso" (Cass. n. 8050/2020; Cass. n. 2747/2018; Cass. n. 26206/2017).
Venendo al merito della domanda, premesso che “l'apprezzamento circa la ricorrenza del grave inadempimento di uno dei contraenti è rimesso alla prudente valutazione del giudice di merito, qualora sia sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici e quindi non è suscettibile di essere sindacata in sede di legittimità", le risultanze processuali consentono di ritenere la dedotta grave inadempienza del convenuto promittente venditore alle obbligazioni impostegli dal preliminare di vendita sottoscritto.
Costituisce dato incontroverso che il contratto concluso dalle parti prevedeva tra l'altro l'espressa autorizzazione di parte promittente acquirente ad “effettuare a propria cura e spese e sotto la propria personale responsabilità (sin dalla sottoscrizione dell'atto) i lavori necessari per realizzare all'interno dell'immobile compravenduto, un bagno ed una cucina".
Risulta evidente e neppure è in contestazione che in tanto Parte 1 ^ha ^sottoscritto ^il preliminare di acquisto immobiliare in quanto le è stato consentito di attrezzare l'appartamento promesso, espressamente destinato a fini abitativi, dell'indispensabile servizio della cucina e di un secondo bagno.
L'incarto processuale ha poi riscontrato in maniera uniforme la sopravvenuta necessità di raccordare gli scarichi della cucina e dell'adiacente vano-lavanderia alla colonna montante dello stabile condominale attraverso l'installazione di tubi per la cui posa in opera occorreva attraversare per un breve tratto il vano corrispondente all'originaria cucina, rimasto in proprietà del CP_1
Tale riscontro è stato espressamente fornito dalle puntuali dichiarazioni testimoniali del tecnico incaricato dalla promittente acquirente, ing. Per_2 ed è comunque in linea con le risultanze della relazione conclusiva dell'ATP richiesto dal convenuto (v. risposta al quesito n. 7); le une e le altre convergono nel confermare che l'attraversamento della linea di scarico nella proprietà CP_1 rappresentava l'unica soluzione per garantire l'opportuna pendenza ed il regolare deflusso delle acque di scarico, data la distanza della colonna montante condominiale. Per come chiarito dal teste
Per 2 e non contestato, la condotta originaria, oggetto di videoispezione, era costituita da una tubazione in piombo, obsoleta e corrosa, non più utilizzabile né riparabile;
inoltre le opzioni alternative al vaglio tecnico, che implicavano necessariamente il ricorso ad un sistema a circolazione forzata, risultavano non soltanto eccessivamente dispendiose ma anche inefficienti e non praticabili per l'eccessiva lunghezza e non uniformità del percorso della conduttura, oltre a che foriere di guasti del complesso sistema elettromeccanico così creato. Il teste ha altresì chiarito che l'esposta necessità riguardava in primo luogo le tubazioni a servizio della cucina ed a prescindere dunque da quelle del cd. vano lavanderia, esplicitando peraltro che anche in assenza di detto vano il raccordo e convogliamento dello scarico della lavatrice avrebbero comunque imposto l'attraversamento dell'ex vano cucina in proprietà CP_1 Il che rende superflua la valutazione delle contestazioni di parte convenuta (di cui da ultimo al verbale di udienza del 8.10.2025) circa la tardività della prospettazione dei problemi tecnici relativi al lavatoio, salvo rilevare sul punto che già nella comunicazione a firma dell'avv. Inzillo del 20 maggio 2019 viene fatto espresso riferimento alla necessità della promittente acquirente di allacciare alla colonna montante condominiale “i tubi di scarico delle acque bianche della propria cucina e della propria lavanderia" e che l'atto di citazione contiene conformi deduzioni.
Tanto accertato, non può condividersi l'assunto della difesa del convenuto secondo cui "non sussiste alcun obbligo contrattuale che vincoli il sig. CP_1 alla specifica richiesta prevenutagli", dovendo invece ritenersi che i principi di correttezza e buona fede contrattuale imponevano al detto contraente di consentire il breve passaggio di condotta nella sua residua proprietà, in difetto rendendosi irrealizzabile il diritto accordato alla promittente acquirente, per come espressamente sancito nel preliminare, di realizzare un autonomo vano cucina nell'appartamento promessole in vendita.
Neppure può ritenersi che egli si sia limitato “a proporre legittime condizioni” e che sussistessero ragioni atte a giustificare la mancata adesione alla richiesta della Filice, per quanto di seguito analiticamente osservato.
Non appare in primo luogo legittima la reiterata imposizione dell'utilizzo di ditta da lui scelta, considerato che a termini di contratto la realizzazione della nuova cucina (e bagno) era prevista "a cura e spese della Pt 1 e che peraltro la paventata incapacità e pericolosità dell'impresa incaricata وو
dall'attrice non è stata meglio motivata nelle comunicazioni inviatele e non ha trovato migliore enunciazione e riscontro in questa sede, a fortiori considerando il contenutissimo impatto dell'intervento, che, per come dichiarato dal teste Per 2 -a conferma delle enunciazioni nelle note rimesse al CP_1 ante causam- e rimasto incontestato, avrebbe interessato una superficie inferiore al metro quadro.
Neppure la lamentata incertezza della durata dell'intervento trova fondamento alcuno in atti:
di contro, già nella comunicazione del 28.3.2019 il legale dell'attrice, rimarcato il minimo impatto della traccia nel pavimento, dichiarava chiaramente che la conclusione dei lavori avrebbe richiesto due giorni lavorativi e la correttezza di tale indicazione non è stata specificamente contrastata in sede stragiudiziale né nel presente giudizio.
Il che, unitamente alla totale assenza di specifiche deduzioni sul punto, depriva di giustificazione la richiesta di indennizzo giornaliero o forfetario contenuta nelle note di risposta del
CP 1 salvo rilevare peraltro che la conclusiva proposta conciliativa della Pt 1 di corrispondere la somma di euro 250,00, di cui nelle note del 12.6.2019 e del 26.7.2019, rimanev affatto priva di risposta.
Anche il prospettato rischio di danneggiamento di pavimentazione “di pregio" è stato genericamente formulato in comparsa di costituzione ed è in ogni caso rimasto indimostrato;
premesso che di detto pregio non è fatta neppure menzione nelle missive inoltrate alla Filice ante causam, l'ATP espletata ad iniziativa dello stesso CP 1 ha accertato che “l'appartamento presentava un pavimento in monocottura in ogni stanza, ad eccezione delle stanze da letto dove era in parquet"(v. pag. 9 righi 3 e 4) e anche le dichiarazioni rese dai testi Per 2 e Tes 1 depongono in senso opposto alla tesi del convenuto, riscontrando, rispettivamente, l'originaria presenza di una di posare nei vani normale pavimentazione in gres o monocottura e la dichiarata volontà del CP_1 riservati la stessa pavimentazione installata dalla Pt 1 .
Ne discende l'affermazione dell'inadempienza del CP 1 e la positiva valutazione della sua gravità, considerata la sua incidenza sulla pacifica destinazione abitativa dell'appartamento promesso in vendita.
Non può invece ritenersi, con la difesa del convenuto, l'inadempienza dell'attrice rispetto agli impegni assunti in contratto ed all'obbligazione di pagamento delle rate di caparra scadute
(erroneamente indicate come canoni di locazione), nè l'assunta preordinazione del bonifico di pagamento effettuato in data 18.6.2019 a costituire "fittizio presupposto per l'invocata risoluzione".
Sotto il primo profilo il convenuto lamenta in atti che “la signora Pt 1 ha eseguito una serie di non meglio identificati lavori di ristrutturazione all'interno dell'appartamento per cui è causa.. in evidente violazione alle pattuizioni di cui al citato art. 3 del contratto preliminare di compravendita e che, per come relazionato dal progettista e direzione dei lavori incaricato dalla signora Pt 1, Ing. ^Persona 3 avrebbero dovuto riguardare il "rifacimento dell'impianto elettrico ^e dell'impianto idrico sanitario.......sostituzione apparecchiature igienico sanitarie e di una porzione di pavimento esistente.......opere di finitura in cartongesso per realizzazione di nuovi divisori interni" e che invece l'immobile “è stato assolutamente stravolto da opere murarie chiaramente non autorizzate che assolutamente esulano dalla lista dei lavori denunciati nella SCIA presentata dal suddetto tecnico", oggetto di ATP.
Tale assunto non è fondato. Premesso che l'art. 3 del contratto prevedeva l'impegno della parte promittente acquirente “a non mutare e a non trasformare neanche in minima parte il promesso in vendita fino alla stipula del rogito notarile, ad eccezione dei lavori sopra autorizzati", dall'accertamento ante causam non è stata accertata alcuna esecuzione di opere murarie non autorizzate in contratto, di contro verificandosi la piena corrispondenza al preliminare degli interventi diretti alla realizzazione della nuova cucina e del secondo bagno;
il consulente ha invero appurato la diversa collocazione di quest'ultimo rispetto a quanto previsto nella SCIA, il che però lascia ferma la rispondenza dell'intervento ai termini contrattuali e, sotto il profilo contenutistico, inteso quale tipologia di interventi, anche alla SCIA e costituisce comunque modifica dell'ubicazione del vano suscettibile di regolarizzazione mediante aggiornamento degli elaborati grafici in variante a norma di legge, per come uniformemente confermato dalle risposte date dal CTU nella relazione di ATP ed in sede testimoniale e dalle dichiarazioni rese in detta sede dell'ing. Per_2
Nessuno stravolgimento dell'assetto dell'immobile oggetto di compromesso in violazione degli accordi contrattuali risulta dunque ravvisabile, sul quale, per quanto osservato, non incide neppure l'accertato scostamento dalla SCIA presentata.
Ai presenti fini nessuna rilevanza può essere infine accordata al richiamato accertamento, in sede di ATP, della impropria demolizione di alcuni copriferro in sede di collocazione delle tubazioni elettriche nella unità immobiliare compromessa, non essendo tale erronea esecuzione dell'intervento nemmeno inv^ocata ^dal CP 1 quale inadempimento contrattuale della Filice contrapponibile al proprio ed atto a giustificarlo, salvo rilevare che la contenutissima incidenza dell'intervento e del pregiudizio derivatone -per il rispristino la CTU ha infatti quantificato un esborso di euro 300,00- non consentirebbe comunque tale contrapposizione;
il che lascia però impregiudicata la valutazione di detto accertamento ai fini della domanda riconvenzionale di risarcimento danni di seguito esaminata.
Sotto il secondo profilo, premesso in diritto che nell'ambito della loro autonomia contrattuale le parti possono differire la dazione della caparra confirmatoria ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni che ne sono derivate, e prevedere, come nella specie, anche dazioni ripartite o differite (cfr. Cass.n. 35068/2022, ex plurimis), rileva il Tribunale che a seguito del pagamento cumulativo delle rate di caparra scadute operato dalla Filice nel giugno 2020 può discutersi non già di inadempimento tout court ma soltanto di ritardo nell'assolvimento dell'obbligo; ciò posto, per come eccepito dall'attrice e tenuto conto della mancata cooperazione del CP 1 ^all'^effettiva ^realizzazione ^dei ^diritti a ^lei ^accordati ^con ^il preliminare, la temporanea sospensione del versamento delle tranches di caparra da parte sua ed il ritardo derivatone possono senz'altro ritenersi giustificati ex art. 1460 c.c., venendo meno ogni connotazione di illecito contrattuale. Nè risulta altrimenti sorretta l'assunta "fittizietà" od illegittimità della precostituzione delle condizioni per l'esercizio del recesso mediante il pagamento delle rate di caparra rate scadute (in buona parte peraltro già esistenti, avuto riguardo alle somme già versate).
Tutto quanto osservato consente quindi di ritenere legittimo il recesso operato dalla Filice ex art. 1385 c.c. e fondata la richiesta di pagamento del doppio della caparra versata ai sensi della stessa norma, nella misura indicata e non contestata.
Le esposte ragioni assorbono ogni altra istanza di parte attrice.
Al contempo esse conducono alla reiezione delle domande riconvenzionali del convenuto dirette al pagamento delle somme pattuite in contratto ed alla rifusione dei costi di ripristino dell'immobile, non costituendo gli interventi modificatori inadempimento contrattuale atto a giustificare la condanna dell'esecutrice a tale riduzione in pristino;
può essere però accolta la domanda di risarcimento quanto ai soli costi riconnessi alla ricostituzione dei copriferri erroneamente demoliti, nella misura liquidata dal CTU in ATP di euro 300,00.
Tale somma può essere portata in detrazione del maggior importo dovuto a parte attrice in applicazione del principio secondo cui "quando tra due soggetti i rispettivi debiti ^crediti ^hanno origine da un unico - ancorché complesso - rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione
"propria", bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale" (cfr. Cass.n. 26365/2024, ex multis).
Le spese di giudizio seguono l'accertata prevalente soccombenza, liquidate come in dispositivo, secondo vigente tariffa professionale, con la richiesta distrazione.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Dichiara legittimo ai sensi dell'art. 1385 c.c. il recesso di parte attrice dal contratto preliminare di compravendita oggetto di causa per grave inadempimento del convenuto;
condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice del doppio della caparra confirmatoria ricevuta, pari a complessivi euro 46.100,00, già detratto l'importo spettante al convenuto a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;
condanna il convenuto al rimborso delle spese di lite, che liquida in euro 545,00 per esborsi ed euro 4000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA come per legge, distratte in favore dell'avv. Gianluca Vetere.
Cosenza, 28 ottobre 2025
Il Giudice
(dott. Carmen Misasi) pagina 12 di 12