r.g. 4534/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
Prima CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del giudice EL FF ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4534/2021 promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2 ( ) con il patrocinio dell'avv. ALIBERTI ERNESTO C.F._2
ATTORE contro
(C.F ) con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._3 MELPIGNANO MASSIMO
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 7.05.2025. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
e premesso di aver acquistato, nel 1983, l'immobile sito Parte_1 Parte_2 al piano terra di Via Pirzio Biroli n. 55, in Ciampino, hanno convenuto in giudizio CP_1
proprietaria, per acquisto fattone nel luglio 2015 da e
[...] Persona_1 Per_2
(alla quale è subentrato, jure hereditatis, , dell'appartamento soprastante la
[...] Persona_3 proprietà al fine di ottenere l'accoglimento della domanda di usucapione di due Parte_3 aree scoperte (giardino e terrazzo) che circondano il fabbricato: l'una posta tra l'antistante via Pirzio Biroli e l'appartamento del piano terra di proprietà l'altra posta tra quest'ultimo Parte_3 e la proprietà CP_2 La parte convenuta, costituitasi, ha eccepito in via pregiudiziale la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza dell'area oggetto della domanda. Nel merito, ha eccepito la carenza di prova in ordine al possesso ultraventennale, pacifico e ininterrotto, rappresentando che già prima della compravendita e in occasione degli accessi eseguiti presso l'immobile, aveva manifestato l'interesse all'acquisto sia del piccolo giardino antistante, che del cortile e dell'annessa area pertinenziale, ottenendo lo sgombero di masserizie di proprietà degli attori. In via riconvenzionale, ha proposto domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno nei confronti dei venditori, posto che nell'atto di acquisto in proprio favore sono espressamente menzionate le aree oggetto della domanda di usucapione (“cfr. atto di acquisto “annesso e pertinenziale locale garage al piano seminterrato di circa metri quadrati 26 (mq. ventisei), con sovrastante lastrico solare e annesse corti a giardino di proprietà esclusiva, il detto lastrico solare si raggiunge tramite scala esterna, dipartentesi dal vialetto di proprietà avente accesso dal c.n. 55/b di Via Carlo Pirzio Biroli, e per il tramite del quale lastrico si accede al piano secondo dell'appartamento”. Rigettata l'istanza di chiamata di terzo, la causa è stata istruita mediante acquisizione documentale ed escussione dei testimoni. Non è fondata l'eccezione di nullità per indeterminatezza della domanda. La parte attrice ha individuato in maniera specifica le aree oggetto della domanda di usucapione e, in particolare:
1) l'area denominata giardino posta tra l'antistante Via Pirzio Birioli n. 55 e l'appartamento ubicato al piano terra in proprietà di Parte_4 agevolmente desumibile anche dalla relazione peritale in atti (cfr. piccolo giardino avente una superficie di circa 5.00 x 2.50 mq, pari a 12 metri quadri) come si riscontra dalle pp. 5, 6 e 7 della CTU a firma Arch. nell'ambito del giudizio r.g. 1584/2016. Persona_4
2) L'area relativa al lastrico solare e alla corte pertinenziale sovrastante il garage interrato di proprietà della convenuta e identificata nella planimetria allegata all'atto introduttivo (cfr. planimetria p. 14 CTU Arch. , nonché nella planimetria allegata alla memoria Per_4 istruttoria della parte attrice (cfr. planimetria p. 1). L'eccezione di incapacità a testimoniare proposta dalla parte attrice successivamente all'escussione dei testi di parte convenuta (cfr. verbale d'udienza del 12.02.2024), non è idonea a inficiare la validità e l'utilizzabilità delle dichiarazioni rese ai sensi dell'art. 157 co. III c.p.c (cfr. sul punto Cass. SS.UU 9456/2023 del 6.04.2023). Ai fini dell'accoglimento della domanda di usucapione è necessario provare l'esercizio di un possesso pacifico, continuato e ininterrotto sul bene, idoneo a rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa. Nel caso in esame le dichiarazioni rese dai testi di parte attrice evocano un generico riferimento all'utilizzo delle aree (giardino e lastrico) da parte degli attori, senza che sia possibile desumerne un esercizio esclusivo e incontrastato rispetto alla parte convenuta e al suo dante causa (cfr. art. 1146 co. II c.c. . La cura del giardino, così come il riferimento all'utilizzo del lastrico solare, pur indicativi dell'esercizio di un potere di fatto sul bene, non consentono di apprezzarne, in termini univoci, la piena signoria, considerato che le aree in questione, non risultando delimitate ad unico vantaggio della parte attrice, si prestano ad un uso promiscuo. Le dichiarazioni dei testi di parte convenuta hanno confermato l'assenza di una piena signoria sulle aree in questione da parte degli attori (cfr. dichiarazioni rese dal teste “mi descriva le Persona_3 pertinenze: parliamo di un giardinetto che è fronte strada davanti al piano terra;
poi lateralmente a destra c'è una sorta terrazzo che è in realtà il solaio del garage, tanto che ha due lucernai che servono a dare luce al garage. Queste pertinenze venivano utilizzate solo da noi;
io spesso passavo la mia vita sul terrazzino;
giocavamo a pallone, anzi il figlio di chiedeva il Parte_1 permesso di poter giocare con me;
questo fino al 1993 che siamo rimasti li ad abitare” e dal teste
“Mi può descrivere le pertinenze? C'è un pezzetto di giardinetto davanti e Persona_1 laterlamente c'è un box interrato;
la parte alta del box arrivava a piano terra perché è integrata. Queste pertinenze venivano adoperate da noi. Frequentavamo un po' tutti la zona di terreno, prima che venisse costruito il box, non ricordo di preciso la data perché sono passati trent'anni; l'immobile lo abbiamo poi affittato con le relative pertinenze”). Non sono idonee ad inficiare le valutazioni sopra esposte le dichiarazioni rese dall'affittuaria dell'epoca, sig.ra (cfr. “cap. 4) le aree esterne erano un giardinetto piccolo antistante Testimone_1 la casa, hanno sempre curato loro e messo le piante;
noi entravamo dalle scale laterali;
di sotto c'era un terrazzo che era davanti alla loro porta finestra e che loro utilizzavano normalmente;
anche li noi non passavamo. La scala laterale rispetto al cancelletto è delimitata? La scala è esterna;
per il giardino l'entrata è accanto;
noi passavamo per un cancellino che dava direttamente sulla scala esterno che portava su all'esterno dell'appartamento”), in quanto deve considerarsi che l'immobile detenuto dalla teste, fosse posseduto da e dal coniuge Persona_2 Persona_1 rispettivamente sorella e cognato di , nonché affini di Parte_1 Parte_2 Il contesto in cui è maturato l'utilizzo delle aree in questione, da parte dell'attore, si inscrive nell'ambito nel contesto familiare e, come tale, l'utilizzo protratto nel tempo, in assenza di elementi univoci di una signoria esclusiva, non consente di elidere la tolleranza, così come il compossesso da parte del dante causa della convenuta. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in ragione dei parametri minimi previsti per le cause di valore compreso tra i 5.200,01 e i 26.000,00, considerato il basso grado di complessità della controversia.


PQM


Il tribunale, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- Rigetta la domanda di usucapione.
- Condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite in favore della parte convenuta, che liquida in Euro 2.540,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Si comunichi.
Velletri, lì 27/11/2025
Il giudice
EL FF