Repubblica Italiana - In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI TRIESTE, Sezione civile
Il Giudice, dott.ssa Anna L. Fanelli, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento civile di I° grado iscritto al n. R.G. 3333/2024 ed iniziato con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 2/07/24 da
, con avv.ti F. STRADELLA e G. DE NARDO Parte_1

- ricorrente -

contro
, con avv. D. MIANI Controparte_1
ABBA Nives;
CP_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
[...] CP_6 CP_7 CP_8 CP_9 Controparte_10 [...]
; CP_11 CP_12 Controparte_13 CP_14 CP_15 CP_16
[...] Controparte_17 CP_18 CP_19 CP_20 CP_21
Controparte_22 Controparte_23 Controparte_24 CP_25
, tutti contumaci CP_26 CP_27 Controparte_28
- parti resistenti - avente ad oggetto: usucapione immobiliare.

Conclusioni del ricorrente:
“Piaccia al Tribunale di Trieste, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, visto in particolare l'elaborato esplicativo redatto dal Geom. e prodotto quale documento 19: Persona_1 accertato che il ricorrente, a far tempo dal 1998, epoca di acquisto del proprio appartamento di via
Matteotti n. 4 a Trieste, possiede pubblicamente la porzione di detto appartamento, costituita da scala di accesso, atrio di ingresso e bagno-wc ed individuata in rosso nell'elaborato tecnico prodotto quale documento 19, che ricade nella P.T. 37023 c.t. 1° del C.C. di Trieste, p.c.n. 3759, tavolarmente di iscritta ragione dei proprietari pro tempore delle singole unità immobiliari facenti parte del Condominio
pagina 1 di 6 di via Gambini n. 3 a Trieste, tra i quali figura la resistente sig.ra , proprietaria delle Controparte_1
PP.TT. , 41994 e 42020 del C.C. di Trieste;
C.F._1 accertare e dichiarare in favore del ricorrente l'intervenuto acquisto per usucapione per decorso del termine ventennale della proprietà superficiaria perpetua della porzione immobiliare suddetta, limitatamente alla quota di iscritta ragione della signora , quale proprietaria pro Controparte_1 tempore delle PP.TT. 41993, 41994 e 42020 del C.C. di Trieste;
autorizzare per l'effetto il ricorrente, sulla base dell'emananda sentenza, a procedere all'intavolazione a nome proprio della realità di cui è causa, con il trasporto a favore della stessa della servitù di passaggio già iscritta a favore della Partita Madre del Condominio di via Matteotti n. 4 sub GN 1394/1927, nonché a procedere alle relative opportune operazioni tavolari e catastali.
Con condanna alla rifusione delle spese di lite esclusivamente in caso di opposizione”.
Conclusioni della resistente costituita:
In via subordinata di merito
Laddove venisse superata la condizione di procedibilità e l'espletanda istruttoria fosse favorevole a parte ricorrente,
ACCOGLIERE la domanda ex adverso proposta per quanto di ragione.
Spese compensate.
Ragioni di Fatto e di Diritto della Decisione ha proposto domanda di usucapione, in fatto esponendo: di essere “- proprietario Parte_1 intavolato della P.T. 13703 in C.C. di Trieste, acquistata il 17 giugno 1998 (doc.

1 - contratto di compravendita). Tale Partita corrisponde ad un alloggio sito al piano terra del condominio di via
Matteotti n. 4, costruito sulla P.T. 149 c.t. 1° nel C.C. di Trieste – Chiadino Città. - Il cortile adiacente al condominio di via Matteotti n. 4 ricade in parte nella P.T. 149 di Trieste ed in parte nella diversa
P.T. 37023 c.t. 1 di Trieste, “partita madre” del condominio di via Gambini n. 3. - Nel 1975 l'alloggio del sig. è stato ampliato mediante realizzazione di un corpo accessorio che insiste su una Pt_1 porzione del cortile condominiale che risulta tavolarmente ricadente nella P.T. 37023 c.t. 1°, ossia – come detto – partita “madre” del condominio di via Gambini n.

3. Tale ampliamento ha beneficiato di una autorizzazione edilizia in sanatoria ma non è mai stato oggetto di intavolazione. Nella planimetria catastale, al contrario, l'anzidetto ampliamento è correttamente rappresentato ed è peraltro inserito nella planimetria dell'alloggio e delle parti comuni del civico 4 di via Matteotti…- È chiaro che trattasi di una situazione che necessita di essere regolarizzata, atteso che – per un qualche errore o pagina 2 di 6 imprecisione al momento in cui venne ottenuta la sanatoria – paradossalmente il corpo accessorio non figura al tavolare e la relativa area di sedime è tuttora intavolata a nome dei proprietari pro tempore delle singole unità immobiliari del condominio di via Matteotti n.

3. Molto probabilmente detti proprietari nemmeno sanno che l'area su cui ricade la superfetazione tavolarmente risulta inclusa nelle parti comuni del loro Condominio, anche considerato che da decenni vi è una griglia di separazione che impedisce ai condòmini di Gambini 3 di accedere all'area cortilizia adiacente al
Condominio di via Matteotti 4 (v. foto sub doc. 4). - Sin dal momento del suo acquisto, avvenuto ormai ventisei anni or sono, il sig. è stato l'unico utilizzatore dell'ampliamento costruito Parte_1 sulla porzione delle parti comuni anzidetta ed il suo possesso è ed è stato continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico;
né avrebbe potuto essere diversamente, atteso che tale area, come detto, è letteralmente inclusa nell'appartamento di proprietà dell'attore. Nello specifico, il sig. ha Pt_1 vissuto nell'immobile dal momento dell'acquisto sino all'anno 2005 (doc. 5 – certificato storico di residenza sig. . Terminati gli studi universitari egli è tornato a Caneva, ove risiede la sua Pt_1 famiglia, e l'immobile è stato concesso in comodato gratuito sino al 2012 al fratello . Per_2
Successivamente l'appartamento è stato ed è tuttora locato (docc.ti 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13)…-
.Legittimati passivi sono i soggetti che risultano proprietari degli enti condominiali le cui parti comuni insistono sulla P.T. 37023 in C.C. di Trieste (doc. 14 – visure tavolari informatizzate), che quindi sono proprietari, pro quota, anche della porzione di cortile condominiale usucapita dall'attore….- In punto di diritto va anzitutto osservato che la costruzione di cui si verte è stata realizzata su porzione del cortile condominiale insistente sulla PT 37023 di Trieste e che, al di sotto del suolo ove essa è costruita, vi sono i parcheggi interrati del Condominio di via Gambini n.

3. Si veda sul punto il doc. 15
(piano tavolare di frazionamento dell'edificio eretto sull PT 37023 di Trieste, GN 1139/1977, in cui si dava già atto della presenza del corpo accessorio oggetto della presente causa). - Dunque nel caso di specie si verte in tema di usucapione di una porzione immobiliare che andrà a costituire nuova unità condominiale insistente sulla P.T. 37023 individuata nell'allegato piano tavolare/catastale”.
Il ricorrente ha quindi dedotto di aver maturato i requisiti dell'usucapione, per aver esercitato sul bene indicato, anche in forma mediata, un possesso continuo ed ininterrotto, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, per oltre venti anni e con la completa inerzia del proprietario per la stessa durata.
In contumacia delle altre parti resistenti, si è costituita la sola , la quale ha concluso Controparte_1 come in epigrafe, in particolare deducendo il mancato esperimento nei confronti dei proprietari tavolarmente iscritti della procedura di mediazione (rivolta al solo Condominio di via Gambini 3), e quindi - preso atto dell'esistenza del corpo accessorio inglobato nell'appartamento di proprietà del pagina 3 di 6 - anticipando la mancata opposizione nel caso di dimostrata fondatezza della domanda di Pt_1 usucapione, salvo rilevare che il corpo accessorio era stato edificato su un fondo altrui.
Alla prima udienza, il ricorrente ha precisato la domanda nel senso di modificare il secondo paragrafo delle conclusioni già formulate, nei seguenti termini: “accertare e dichiarare in favore del ricorrente
l'intervenuto acquisto per usucapione per decorso del termine ventennale della proprietà superficiaria dell'area di sedime ove insiste la porzione immobiliare suddetta, che andrà a costituire nuova Partita
Tavolare da escorporarsi dalla p.c.n. 3759 in P.T. 37023”; il resto invariato.
Il Giudice ha quindi concesso termine per perfezionare il tentativo di mediazione,
All'esito di istanza del ricorrente, con provvedimento del 9/01/25, il Giudice ha così disposto: “preso atto dell'intervenuta rinuncia parziale agli atti del giudizio, visto l'art. 306 c.p.c., dichiara l'estinzione del processo nei confronti dei resistenti di cui al punto 1) delle premesse e autorizza conseguentemente ex art. 71 bis l. tav. la parziale cancellazione dell'annotazione della pendenza di lite iscritta sub GN
8430/2024 a peso della P.T. 37023 c.t. 1° del c.c. di Trieste per le quote di proprietà indivisa di detti resistenti” (si trattava di tutte le pari in epigrafe, esclusi la , e . CP_1 Parte_2 CP_21
Con successiva ordinanza del 22/05/25, il Giudice ha analogamente disposto: “preso atto dell'ulteriore rinuncia parziale agli atti del giudizio, visto l'art. 306 c.p.c., dichiara l'estinzione del processo anche nei confronti dei resistenti e e autorizza conseguentemente ex art. 71 bis l. Parte_2 CP_21 tav. la parziale cancellazione dell'annotazione della pendenza di lite iscritta sub GN 8430/2024 a peso della P.T. 37023 c.t. 1° del c.c. di Trieste per le quote di proprietà indivisa congiunte alla proprietà CP_2 della P.T. 41985 c.t. 1° in c.c. di Trieste (di iscritta ragione dei resistenti e )”. Pt_2
Successivamente, il Giudice ha ammesso ed assunto prove testimoniali e quindi ha invitato le parti ricorrenti a precisare le conclusioni e fissato udienza in forma cartolare, ex artt. 281 terdecies e sexies
c.p..c.
Ciò premesso, la domanda di usucapione in esame, siccome anche precisata in corso di causa, merita accoglimento.
Invero, il ricorrente, anche a seguito della separata definizione intervenuta con tutti gli altri Condòmini di via Gambini n. 3, ha chiarito di aver esercitato il possesso sul bene oggetto di causa, ma non anche sulle parti comuni dello stesso Condominio, nulla pretendendo al riguardo. L'accesso al suo appartamento ed all'ampliamento de quo avviene, infatti, mediante ingresso dal Condominio di via
Matteotti 4 e con successivo transito su una porzione di cortile condominiale del Condominio di via
Gambini n. 3 già gravata da servitù di passaggio proprio a favore del Controparte_29
e, dunque, del proprio appartamento. Nessun diritto egli ha esercitato quale “condomino” di via
Gambini n.

3. pagina 4 di 6 Pertanto, la domanda originaria di accertamento della proprietà di una unità condominiale è stata ridotta limitandola alla mera proprietà superficiaria dell'ampliamento, senza pretendere alcun accertamento di comproprietà sulle parti comuni del Condominio di via Gambini n. 3 (ivi compreso il garage interrato posto sotto l'ampliamento medesimo, che dunque funge da copertura).
In definitiva, il ha limitato la domanda alla proprietà superficiaria della costruzione, con Pt_1 esclusione quindi di tutto quanto si trovi al di sotto (e al di sopra) della stessa. Trattasi, in concreto, del corpo accessorio (composto da scala di accesso, atrio di ingresso e bagno-wc) dell'appartamento a lui appartenente, realizzato in muratura con copertura in tegole su suolo di proprietà esclusiva di condominio diverso da quello ove insiste l'unità immobiliare principale.
Come osservato dalla difesa del ricorrente, anche la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto la
“«proprietà superficiaria” quale diritto reale di godimento su cosa altrui, autonomamente configurabile e distinto dal diritto di superficie, idoneo a “limitare il diritto del proprietario del suolo, il quale non può avvalersi della facoltà di costruire in pregiudizio del diritto del superficiario e non può beneficiare degli effetti dell'accessione” (Cass. civ., Sez. II, ord. 9 ottobre 2017, n. 23547). In relazione alla possibilità di acquisto a titolo originario della proprietà superficiaria, la S.C. ha altresì chiarito che “in linea di principio, non è precluso l'acquisto per usucapione - in virtù del possesso ventennale o, in presenza dei presupposti dell'usucapione abbreviata, decennale - della proprietà superficiaria della costruzione già esistente e, con essa, del diritto di mantenere la costruzione su suolo altrui”, fermo restando che a tale fine sono necessarie particolari manifestazioni esteriori che valgano a circoscrivere il possesso alla sola costruzione (Cass. Civ. Sez. II, sent. 22 febbraio 2016, n. 3396; v. anche Cass. civ.,
Sez. II, ord. 22 novembre 2021, n. 35949; Cass. civ., Sez. II, sent. 3 aprile 1998, n. 3428; Cass. civ.,
Sez. II, sent. 06 aprile 2017, n. 8911; v. anche Cass. civ., sent. 23 luglio 1983, n. 5086, secondo cui “Il diritto di fare una costruzione su suolo altrui, ai sensi dell'art. 952 c. c., non è suscettibile di possesso, configurabile soltanto in relazione alla proprietà superficiaria, e cioè al diritto (ex art. 952 cit.) di
una costruzione già realizzata”).
L'odierno ricorrente ha altresì depositato elaborato tecnico esplicativo aggiornato (doc. 19), utile ai fini della successiva predisposizione del piano tavolare/catastale necessario per l'intavolazione della proprietà superficiaria richiesta.
In effetti, la fondatezza degli assunti trova conforto tanto nei documenti prodotti quanto alla luce dell'istruttoria svolta, da cui emerge che effettivamente il ha esercitato, per oltre 20 anni e in Pt_1 modo esclusivo, il possesso pacifico, pubblico e continuato sul bene in questione.
In particolare, vengono in rilievo le deposizioni dei testi e , della cui Testimone_1 Tes_2 attendibilità non vi è ragione di dubitare, in quanto da anni conoscenti dei luoghi e del ricorrente, oltre pagina 5 di 6 che sostanzialmente disinteressati. Se ne trae la piena conferma dell'uso esclusivo e ultraventennale, come tale pubblico e pacifico, da parte dell'istante del bene oggetto di causa, consistente in un vano o corpo accessorio da sempre oggetto di attività di cura ed utilizzo ad opera del predetto, di fatto adiacente e pertinente all'alloggio già di proprietà, comunque nel suo esclusivo godimento e disponibilità; ciò, senza mai chiedere il permesso ad alcuno, e senza che mai alcuno abba sollevato una qualche contestazione, ovvero posto in essere atti di godimento od esercizio incompatibili.
Con ciò, nonché tenuto conto della mancata opposizione e/o sostanziale adesione delle parti convenute
(ritualmente notiziate), possono ritenersi senz'altro dimostrati i requisiti del valido possesso ad usucapionem in capo al sia sotto il profilo obiettivo della continuità, pacificità ed Pt_1 ultraventennalità del godimento di un potere di fatto corrispondente all'esercizio di un diritto di proprietà (superficiaria) in via esclusiva, sia con riferimento al profilo psicologico.
Infine, le spese vanno compensate, stante la mancata resistenza.


P.Q.M.

ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, visto l'elaborato esplicativo redatto dal Geom. in atti (doc. 19 ric.); Persona_1 accertato che a far tempo dal 1998, epoca di acquisto del proprio appartamento di Parte_1 via Matteotti n. 4 a Trieste, possiede pubblicamente la porzione di detto appartamento, costituita da scala di accesso, atrio di ingresso e bagno-wc ed individuata in rosso nel suindicato elaborato tecnico, che ricade nella P.T. 37023 c.t. 1° del C.C. di Trieste, p.c.n. 3759, tavolarmente di iscritta ragione dei proprietari pro tempore delle singole unità immobiliari facenti parte del Condominio di via Gambini n.
3 a Trieste, tra i quali figura la resistente sig.ra , proprietaria delle PP.TT. 41993, Controparte_1
41994 e 42020 del C.C. di Trieste;
accerta e dichiara che il ricorrente ha acquistato per usucapione la proprietà superficiaria perpetua della porzione immobiliare suddetta, limitatamente alla quota di iscritta ragione della signora
[...]
, quale proprietaria pro tempore delle PP.TT. 41993, 41994 e 42020 del C.C. di Trieste;
CP_1 autorizza per l'effetto il ricorrente a procedere all'intavolazione a nome proprio della realità di cui è causa, con il trasporto a favore della stessa della servitù di passaggio già iscritta a favore della Partita
Madre del Condominio di via Matteotti n. 4 sub GN 1394/1927, nonché a procedere alle relative opportune operazioni tavolari e catastali.
Dichiara le spese di lite compensate.
Così deciso a Trieste, il 5/12/25
Il Giudice dott.ssa Anna L. Fanelli pagina 6 di 6