REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 29163 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2022, posta in deliberazione all'udienza del 22 ottobre 2024, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
in persona del Parte_1
legale rappresentante Sig. , elettivamente Parte_2
domiciliata in Roma, Via Pomponio Leto 2, presso lo Studio dell'Avv.
Claudio Stronati, che la rappresenta e difende per procura in atti
ATTRICE
E
, in persona dell'amministratore pro tempore Controparte_1
Dott. , elettivamente domiciliato in Roma, Via CP_2
Francesco Sapori 21, presso lo Studio dell'Avv. Luca Lobina, che lo rappresenta e difende in atti
CONVENUTO OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale
CONCLUSIONI
All'udienza del 22 ottobre 2024, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie istanze.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la
[...]
richiamava l'istanza di mediazione Parte_1
presentata nella quale, premesso di essere proprietaria di due unità immobiliari, ad uso ufficio, facenti parte del Condominio Isola 53 Via di , rilevava che in data 28 novembre 2020 si era Parte_3
tenuta l'assemblea straordinaria avente all'ordine del giorno il risanamento delle facciate dell'edificio e l'impermeabilizzazione di un lastrico solare e tre terrazzi.
Rilevava l'attrice che, quanto ai lavori della facciata, non era stato indicato se la delibera era stata votata all'unanimità o a maggioranza, con eventuali voti contrati;
quanto invece ai lavori di impermeabilizzazione del lastrico e delle tre terrazze, che la spesa era stata ripartita solo tra le unità immobiliari coperte in parte dal lastrico, laddove il regolamento di condominio prevedeva invece che le dette spese non fossero attribuibili ai locali commerciali e agli uffici.
Contestava altresì la ripartizione delle spese relative alle terrazze e concludeva richiedendo la declaratoria di nullità o annullabilità delle delibere adottate in data 28 novembre 2020.
Si costituiva in giudizio il , che contestava le Controparte_1
deduzioni attoree, evidenziando la mancata produzione documentale da parte della e Parte_1
concludeva richiedendo il rigetto della domanda. La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 22 ottobre
2024, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre innanzi tutto evidenziare che con l'atto introduttivo del presente giudizio la società attrice ha impugnato la delibera assembleare in data 28 novembre 2020, laddove venivano approvati i lavori di risanamento delle facciate dell'edificio, punto 2 dell'ordine del giorno, e l'impermeabilizzazione di un lastrico solare e di tre terrazzi, punti 3, 4, 5 e 6.
Si deve poi evidenziare come, pur non risultando effettuate produzioni documentali da parte attrice, parte convenuta ha invece prodotto, fra l'altro, la delibera impugnata e l'estratto del regolamento di condominio, così dovendosi i detti documenti, unitamente agli altri depositati, ritenere ritualmente acquisiti al giudizio.
Ora, in ordine alla censura riguardante il punto 2 dell'ordine del giorno, per come tempestivamente formulata, occorre rilevare, come da verbale, che l'assemblea deliberava di effettuare il rifacimento delle facciate dell'edificio 3, senza, però, alcuna specificazione sulle modalità di approvazione della detta decisione, in riferimento all'avvenuta adozione a maggioranza o all'unanimità.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, in tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro,
l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, "nominatim", dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 cod. civ. (C.C. 18192/09).
Nel caso di specie, per come chiarito, alcuna indicazione veniva fornita in ordine alle modalità di approvazione della delibera, limitandosi il verbale a riportare che la decisione era stata assunta, ma nulla indicando circa il numero di votanti favorevoli, astenuti o contrari, né l'eventuale unanimità in tal senso.
Peraltro, anche recentemente, la Cassazione ha chiarito che, in tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo
"aliunde" della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c. (C.C.
40827/21).
Nell'ipotesi in esame, pur risultando presente l'elenco dei condomini presenti, personalmente o per delega, nulla, per come chiarito, viene specificato circa le modalità di voto con cui l'assemblea perveniva alla delibera così dovendosi condividere, sul punto, le censure attoree.
Né appare rilevante che le altre delibere adottate nella stessa sede siano state approvate all'unanimità, non potendo, da tale sola circostanza ed a fronte di quanto riportato nel verbale, ritenersi che anche la delibera di cui al punto 2 dell'ordine del giorno lo sia stata.
In ordine poi alle ulteriori censure avanzate, si deve evidenziare l'art. 12 del Regolamento condominiale, in atti, prevede che dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di beni, impianti e manufatti restano escluse le unità immobiliari per come previsto dal comma 8 della medesima disposizione, che prevede che i proprietari dei locali commerciali e degli uffici non partecipano alle spese relative alla manutenzione ed all'esercizio dei beni e servizi di cui non usufruiscono.
Ora, parte convenuta, nella propria comparsa di costituzione, ha evidenziato che controparte ha libero accesso al lastrico solare di copertura dell'edificio, essendo in possesso delle chiavi come tutti gli altri condomini e, a fronte di ciò, nessuna specifica e tempestiva contestazione è stata avanzata dall'attrice; ne consegue come le doglianze avanzate non debbano essere condivise, non rientrando le spese relative al lastrico solare, sulla base degli elementi introdotti in giudizio, fra i beni e servizi di cui parte attrice non usufruisce e, come tali, utilmente valutabili ai sensi del regolamento ai fini dell'esclusione dalle relative spese.
Né devono essere condivise le deduzioni attoree circa l'esclusione dalle spese di rifacimento dei terrazzi, non risultando tempestivamente e specificamente contestata la deduzione del convenuto circa la funzione di copertura degli stessi, in proiezione, per gli immobili sottostanti, con conseguente applicazione del criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, e degli elementi ritualmente e tempestivamente introdotti in giudizio, la delibera impugnata deve essere annullata limitatamente al punto 2 dell'ordine del giorno, dovendo invece, per il resto, la domanda attrice essere rigettata.
Le spese di lite, avuto riguardo al complessivo esito della lite e alla parziale soccombenza reciproca di entrambe le parti, vengono interamente compensate.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede;

I. Annulla la deliberazione adottata dall'assemblea del
Condominio convenuto in data 28 novembre 2020, limitatamente al punto 2 dell'ordine del giorno;

II. Rigetta, per il resto, la domanda attrice;

III. Compensa interamente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Roma il 10 febbraio 2025
IL GIUDICE