T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I R O M A ___ _ ___
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale ordinario di Roma, seconda sezione civile, in persona del giudice dott.
ED TI, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 35800 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione il 4 settembre 2024 (data di scadenza del termine per depositare le memorie di replica) e vertente
TRA
Parte_1
(avv. Arturo Salerni) attrice
E
CP_1
(avv. Valentina Antonelli) convenuta
CONCLUSIONI
All'udienza del 15.5.2024 i difensori delle parti così concludevano: per l'attrice riportandosi alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.: “In via preliminare di dichiarare nullo, inefficace e/o illegittimo, e comunque revocare e/o annullare, il provvedimento di ingiunzione impugnato, e nel merito di accertare e dichiarare l'inesistenza del credito di euro 669.316,91 “a titolo di canoni non corrisposti” e di euro 8.587,18 “a titolo di interessi moratori” richiesto da con l'atto opposto con riferimento CP_1 all'utilizzazione dell'immobile sito in Via del Generale Bencivenga 1, di dichiarare CP_1 quale corrispettivo dovuto a titolo di indennità per l'utilizzazione dell'immobile di proprietà di sito in Via del Generale Bencivenga 1 denominato “ ” CP_1 CP_1 Parte_2 siccome identificato nell'atto opposto, una somma mensile corrispondente al venti per cento del canone locativo di mercato e comunque la somma che sulla base delle risultanze istruttorie sarà ritenuta congrua, in ogni caso in misura inferiore a quanto richiesto e comunque nella misura del venti per cento del canone di mercato che sarà ritenuto congruo e confacente sulla base delle risultanze istruttorie e dell'apprezzamento giudiziale, e conseguentemente calcolare l'ammontare delle somme complessivamente da versare a da parte dell'associazione “ ” per il periodo indicato nell'atto CP_1 Parte_1 opposto, detraendo le somme già versate e la somma dovuta da parte di per CP_1 TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
i lavori indicati nel presente atto, di cui si chiede di accertare l'avvenuta effettuazione e di determinare il valore sulla base delle risultanze istruttorie e dell'apprezzamento giudiziale, e di dichiarare, accertare e disporre la compensazione tra la somma dovuta dall'associazione
“ ” a per l'utilizzazione dell'immobile nel periodo indicato e la Parte_1 CP_1 somma dovuta da all'associazione “ ” per i lavori effettuati CP_1 Parte_1 nell'immobile sito in Via Generale Bencivenga 1 e per l'effetto dichiarare dovuta a CP_1
la somma – anche con interessi da calcolare in relazione a tale sorte – che CP_1 risulterà dovuta sulla base delle risultanze istruttorie e dell'apprezzamento giudiziale. Con vittoria di spese, onorari e diritti”; per la convenuta, come da comparsa di risposta: “- Nel merito rigettare tutte le domande proposte in quanto non provate e palesemente infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, competenze e onorari”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – L ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1 chiedendo di dichiarare l'inefficacia dell'intimazione ad adempiere del 30.3.2021, prot. n. QC/19349, emessa da Controparte_2
ai sensi dell'art. 1, comma 792, lett. a), legge n. 160/2019, e notificata in
[...] data 15.4.2021, con la quale le era stato intimato il pagamento della somma di €
669.316,91 a titolo di canoni non corrisposti per il periodo 2009/2020 e di € 8.587,18
a titolo di interessi moratori calcolati dalla data del mancato pagamento fino al
31.10.2020, in relazione all'immobile sito in via Generale Bencivenga n. 1. CP_1
In particolare, l'attrice ha esposto quanto segue: il bene immobile in questione, facente parte del patrimonio indisponibile di e identificato CP_1 catastalmente al foglio 579, p.lla 7, matricola BU 1446939, era stato occupato a partire dal 1.10.1989 dall'associazione culturale senza scopo di lucro “
[...]
”; con ordinanza sindacale n. 21 del 28.1.1997 il le Parte_1 CP_3 aveva assegnato il fabbricato a regolarizzazione dell'occupazione ai sensi delle deliberazioni del Consiglio Comunale Capitolino n. 26/1995 e n. 202/1996 e, con atto rep. n. 10210 del 13.1.2000, era stata sottoscritta la concessione dell'immobile per la durata di sei anni, rinnovata fino al 13.1.2012, al fine di svolgere attività sociale, assistenziale e culturale;
nonostante parte attrice avesse sempre utilizzato l'immobile per lo svolgimento delle attività cui era preordinata, l'amministrazione capitolina nel 2015 aveva comunicato il diniego al rinnovo della concessione e, con l'atto prot. n. 19349 del 30.3.2021, aveva richiesto il pagamento del canone di concessione per il periodo 2009-2020, ai sensi dell'art. 1, comma 792, legge n.
160/2019, dovuto in virtù di un'assegnazione di un bene di proprietà pubblica;
la somma richiesta era stata calcolata in misura pari all'intero presunto valore di mercato dell'immobile, anziché al 20% dello stesso, come invece previsto dall'art. 7, lett. b) del regolamento comunale n. 5625/1983 e dalle delibere del Consiglio comunale di n. 26/1995 e n. 202/1996 per gli immobili concessi in uso per CP_1 finalità sociali;
nell'ingiunzione di pagamento non erano stati indicati i criteri di quantificazione dell'importo preteso il quale, inoltre, doveva tenere conto delle spese
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affrontate da parte attrice per la ristrutturazione dell'immobile per complessivi €
29.485,95, somma che andava portata in compensazione di quanto eventualmente dovuto.
Ha concluso chiedendo annullare o revocare l'intimazione di pagamento opposta e di dichiarare che essa era tenuta al pagamento del canone di occupazione nella misura pari al 20% del canone di mercato, previa detrazione delle somme versate e delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori nell'immobile, da portare in compensazione.
ha dedotto: che La era stata più volte costituita in mora CP_1 Parte_1 per il mancato pagamento di numerose mensilità di canone;
che in occasione di sopralluoghi da parte della Polizia di Capitale eseguiti dal 2011 in poi, era CP_1 stato accertato che l' aveva svolto presso l'immobile anche attività di Parte_1 natura commerciale (quali la somministrazione di bevande e l'ascolto di musica) incompatibili con le finalità sociali per le quali la concessione era stata rilasciata;
che per tali ragioni aveva comunicato il diniego al rinnovo della concessione con richiesta di pagamento dell'indennità d'uso in misura pari all'intero valore di mercato dell'immobile, come da indicazioni della magistratura contabile, per il periodo in cui difettava il titolo giuridico di occupazione del bene.
Con ordinanza del 28.3.2022 è stata accolta l'istanza di sospensione degli effetti esecutivi dell'intimazione opposta, in considerazione dell'impugnazione, innanzi al giudice amministrativo, del provvedimento di diniego di rinnovo della concessione e considerata l'incertezza dell'ammontare del credito azionato, stante l'eccezione di compensazione dei costi relativi all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile proposta da parte attrice.
La causa, istruita con le produzioni documentali, è stata trattenuta una prima volta in decisione all'udienza del 10.5.2023 e rimessa nella fase istruttoria con ordinanza del 5.1.2024, in quanto l'opponente aveva rappresentato di aver presentato l'istanza
(acquisita con prot. n. QC/2023/28330) di rinnovo della concessione ex art. 42, comma 8, del “Regolamento sull'utilizzo degli immobili di per finalità CP_1 di interesse generale”, n. 104 del 16.12.2022 (cfr. nota di deposito del 5.5.2023 e del 2.8.2023 di parte attrice), al fine di verificare se un eventuale accoglimento potesse avere incidenza sulla determinazione dell'ammontare del credito fatto valere da con la determinazione impugnata prot. 19349 del CP_1
30.3.2021. La causa, infine, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15.5.2024.
2 – La domanda dell è in parte fondata. Parte_1
Relativamente al punto controverso riguardante la quantificazione del canone dovuto si osserva quanto segue.
La delibera di Roma Capitale n. 5652/1983 e le deliberazioni consiliari n. 26/1995 e n. 202/1996 disciplinano la regolarizzazione ed assegnazione di immobili a favore di associazioni, enti e centri sociali autogestiti, ad uso sociale, assistenziale,
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culturale, ricreativo e sportivo, senza scopo di lucro e a servizio della popolazione residente. In particolare, l'art. 7 della delibera n. 5625/1983 dispone che le concessioni possono essere di vari tipi, tra cui quelle “a canone ridotto, di importo pari al 20% del canone di mercato a favore dello Stato, degli Enti pubblici, delle organizzazioni internazionali, nonché ad enti o associazioni che svolgono attività di carattere sociale, assistenziale, culturale e sportiva”.
In esecuzione di tali provvedimenti, con ordinanza del Sindaco n. 21 del 28.1.1997,
aveva assegnato all i locali di proprietà CP_1 Parte_1 comunale siti in via Generale Bencivenga, n. 1, regolarizzando l'occupazione già in atto da parte della stessa, al fine di garantire la prosecuzione delle attività socio assistenziali, in conformità a quanto previsto dall'art. 1 delle citate deliberazioni consiliari n. 26/1995 e n. 202/1996 (cfr. doc. n. 6 e 7 di parte convenuta).
Tale provvedimento di assegnazione provvisoria era stato poi seguito dal provvedimento formale di concessione amministrativa, per la durata di 6 anni, con atto rep. n. 102101 del 13.1.2000 (cfr. doc. 9 ), rinnovato con atto CP_1 rep. n. 11274 fino al 13.1.2012 (cfr. doc. n. 4 attrice).
Tanto premesso, si rileva:
- che con determinazione dirigenziale n. 194 del 30.3.2016, prot. n. QC7849, emessa dal Dipartimento Patrimonio Sviluppo e Valorizzazione di Roma Capitale -
Direzione Gestione Amministrativa Patrimonio - U.O. Concessioni - Locazioni,
Servizio Concessione immobili a fini sociali, l'amministrazione capitolina aveva agito in autotutela, disponendo la riacquisizione dell'immobile de quo nei confronti dell in seguito al mancato perfezionamento del rinnovo Parte_1 del titolo concessorio, scaduto il 13.1.2012;
- che aveva rappresentato che il diniego al rinnovo della concessione CP_1 era dovuto alla circostanza che aveva utilizzato l'immobile per finalità Parte_1 estranee a quelle previste nella concessione (in particolare, a seguito di numerosi sopralluoghi, la Polizia di aveva accertato che parte dell'immobile CP_1 era stato messo a disposizione dell Controparte_4
previo pagamento di un canone, per lo svolgimento di lezioni e corsi CP_1 universitari, nonché dell'Associazione Zoobar per lo svolgimento di spettacoli ed eventi musicali con la somministrazione di cibi e bevande);
- che il provvedimento di riacquisizione n. 194 del 30.3.2016, prot. n. QC7849 era stato impugnato innanzi al Tar che, nelle more del presente giudizio, con la sentenza n. 6074/2023 (R. G. n. 980/2022) aveva rigettato il ricorso presentato dall'Associazione, ritenendo la sussistenza di obiettive ragioni per denegare l'istanza di rinnovo ulteriore della concessione (cfr. nota di deposito del 9.5.2023
); CP_1
- che, inoltre, sussisteva un'ingente morosità accumulata da parte attrice nel versamento dei canoni per il periodo 2009/2020, per cui aveva CP_1
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notificato l'atto di costituzione in mora prot. n. 19349/2021 in data 30.3.2021 nei confronti della , determinando l'indennità d'uso mensile Parte_1 al 100% del valore di mercato del bene, a decorrere dal giorno successivo alla data di scadenza della concessione (14.1.2012).
Nel presente giudizio ha contestato la misura della quantificazione Parte_1 dell'indennità dovuta per i canoni non corrisposti, operata da , e CP_1 specificamente il mancato riconoscimento della riduzione al 20% del corrispettivo d'uso in considerazione, da una parte, del mancato rinnovo del titolo concessorio e, dall'altra, delle asserite attività di intrattenimento e somministrazione di bevande svolte senza la necessaria autorizzazione e accertate in sede di sopralluoghi della
Polizia di . CP_1
Dai documenti allegati dalle parti e, in particolare, dall'atto di concessione stipulato con l'Amministrazione capitolina (cfr. doc. n. 9 parte convenuta e n. 4 parte attrice), emerge chiaramente che non è previsto alcun automatismo per cui, alla scadenza della concessione o in caso di inadempimento da parte della concessionaria per lo svolgimento di attività a scopo di lucro o da parte di terzi, debba essere corrisposto un canone pari all'intero valore di mercato dell'immobile.
In primo luogo, infatti, la concessione amministrativa stipulata tra e Parte_1
, oltre a definire gli aspetti contabili per l'utilizzo della struttura, con la CP_1 relativa determinazione del canone prevedeva, per quanto di interesse in questa sede: che la struttura doveva soddisfare esigenze di rilievo pubblico, sociale e collettivo, così come previsto dalle deliberazioni comunali richiamate (punto n. 4); che il aveva facoltà di procedere alla revoca della concessione anche per CP_3 grave inosservanza delle condizioni previste dalla concessione stessa ovvero in caso di ripetute inadempienze (lett. G); che in caso di mancato versamento del canone si sarebbe proceduto alla revoca della concessione e alla perdita del deposito cauzionale di cui al punto n. 3 dell'atto di concessione (lett. L). Non risulta invece che le parti avessero concordato che, in caso di inadempimenti, l'indennità di occupazione avrebbe dovuto essere corrisposta nella diversa misura del 100%.
Alla luce delle risultanze documentali, pertanto, anche in presenza del mancato rinnovo della concessione e dell'inadempimento della concessionaria relativamente al pagamento del canone, questo o la corrispondente indennità di occupazione possono essere richiesti esclusivamente nella misura ridotta e agevolata del 20%, come previsto dall'art. 7, lett. b), della delibera comunale n. 5625/1983; ferma restando, da parte del la possibilità di trattenere il deposito cauzionale di CP_3 cui al punto 3 dell'atto di concessione che, nel caso in esame, e in sede di rinnovo della concessione era stato definito nella misura pari ad € 3.561,54, corrispondente a tre mensilità del canone (cfr. doc. n. 4 di parte attrice, punto n. 3).
Pertanto, a prescindere dall'accertamento dell'effettivo inadempimento costituito dall'esercizio di attività commerciali o comunque non consentite nei locali dati in
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concessione, il tribunale ritiene che, alla luce di quanto emerso dalle risultanze documentali prodotte da entrambe le parti, i canoni e le indennità dovuti per il godimento del bene immobile in questione devono essere calcolati nella misura del corrispettivo originariamente pattuito, con applicazione, quindi, del canone ridotto di importo pari al 20% del canone di mercato.
In ogni caso è opportuno specificare che le attività contestate all Parte_1
, seppur idonee a comportare dei ricavi, non contemplano lo svolgimento
[...] di attività a scopo di lucro all'interno della struttura.
A tal punto si richiama quanto delineato nello Statuto dell (doc. n. 3 Parte_1 allegato alla seconda memoria istruttoria di parte attrice) che all'art. 4 (rubricato
“patrimonio sociale e rendicontazione economica finanziaria”) dispone che: “B) è vietata la distribuzione tra i soci, anche in forma indiretta, di utili o avanzi di gestione nonché fondi, riserve o capitale durante la vita dell'associazione, salvo che la destinazione o la distribuzione non siano imposte dalla legge;
(…) E) il residuo attivo della rendicontazione sarà devoluto in parte come fondo di riserva e il rimanente sarà tenuto a disposizione per iniziative di carattere ricreativo, culturale, sportivo, assistenziale, sociale e per nuovi impianti o attrezzature”. Lo statuto de
[...]
non escludeva a priori lo svolgimento di attività di natura “economica” e, Parte_1 in ogni caso, le attività contestate da risultavano avere piuttosto un CP_1 carattere meramente accessorio e marginale rispetto agli scopi istituzionali delineati nello stesso Statuto e, pertanto, funzionali al perseguimento delle finalità dell . Parte_1
A tale riguardo si osserva che la Corte di Cassazione ha più volte affermato che: “la sussistenza dello scopo di lucro (…) consiste non solo nel perseguimento di un utile
(cosiddetto lucro oggettivo), ma anche nella volontà di ripartirlo tra i soci (cosiddetto lucro soggettivo)” (cfr. Cass. n. 13234/2011 e precedenti conformi).
3 – L'opponente ha chiesto di calcolare l'ammontare delle somme da versare complessivamente alla controparte, “detraendo le somme già versate e la somma dovuta da parte di per i lavori indicati nel presente atto”. CP_1

3.1. Per quanto attiene ai pregressi versamenti si osserva che l'unica documentazione a sostegno di precedenti pagamenti effettuati dall Parte_1
è stata prodotta da , la quale ha riconosciuto in primo
[...] CP_1 luogo l'avvenuto pagamento della somma di € 13.650,15, relativa alla prima rata del debito maturato per il periodo dal 14.1.2006 al 30.7.2009, pari a complessivi €
45.500,50, e in secondo luogo di ulteriori 10 rate bimestrali, pari a 1.792,31 (cfr. pag.
5 e 6 comparsa di risposta e doc. n. 19 e 23). Tali importi erano stati previamente decurtati dall'ammontare richiesto con l'ingiunzione opposta.
Poiché non risultano ulteriori pagamenti, il pagamento deve considerarsi parziale e insufficiente a soddisfare integralmente la pretesa vantata da , anche CP_1 nel limite del 20% del canone annuo di mercato.
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3.2 Non sono parimenti riconoscibili le spese per la ristrutturazione della struttura, con la quali ha chiesto di operare la compensazione con le somme Parte_1 dovute a titolo di indennità pregresse nei confronti di . CP_1
Parte attrice ha infatti dedotto di aver provveduto a riqualificare l'immobile, eseguendo lavori di ristrutturazione e manutenzione per un totale di € 29.485.95 (cfr. seconda memoria istruttoria, pag. 2), allegando varie fatture (cfr. nota di deposito del 12.5.2022), alcune con quietanza, al fine di provare l'entità dei lavori svolti e i costi sostenuti.
Tuttavia, nel caso di specie, è necessario specificare che:
- l'articolo 5, comma 2, della delibera consiliare n. 26/1995, rubricato “indennità- canone di occupazione” prevede che può essere accordato il canone di autorecupero per le concessioni di immobile in particolare stato di degrado, qualora le Associazioni “abbiano già eseguito o si impegnino ad eseguire, a propria cura e spese, lavori di restauro complessivo, manutenzione straordinaria ed ordinaria nonché di adeguamento alle norme di igiene e sicurezza previste dalla legge per
l'uso contrattualmente stabilito, da effettuarsi entro 12 mesi dalla data del rilascio delle necessarie autorizzazioni previa verifica dell'esecuzione degli stessi da parte dei servizi tecnici comunali nonché parere di congruità sulla spesa sostenuta nell'esecuzione dei medesimi” e, al comma 7, che “dal debito pregresso può essere defalcata la spesa sostenuta per i lavori di cui al comma 2 del presente articolo;
in tal caso non potrà essere accordato il canone di autorecupero”;
- che nell'atto di concessione sottoscritto dall era Parte_1 stabilito, alla lettera D), che “le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono
a totale carico del concessionario così pure tutte le imposte, tasse ed assicurazioni relative all'immobile in concessione” e, alla lett. E), che “le eventuali opere di adattamento dell'immobile, da eseguirsi comunque previa formale autorizzazione sono a totale carico del concessionario, fermo restando che al cessare della concessione qualsiasi miglioria e/o addizione apportata si intenderà di pertinenza del senza diritto a rimborso della relativa spesa”; CP_3
- che nel caso di specie i lavori eseguiti da sono stati realizzati in Parte_1 difetto dell'autorizzazione dell'ente capitolino prescritta dalla normativa richiamata.
Pertanto l'indennità d'uso deve essere corrisposta per intero, applicando la riduzione del 20% del valore di mercato, non potendo detrarsi gli importi versati da parte attrice per i lavori di ristrutturazione effettuati nell'immobile de quo.
5 – Alla soccombenza segue la condanna di al pagamento in favore CP_1 dell delle spese di giudizio, liquidate in dispositivo Parte_1
(d'ufficio, in difetto di presentazione della relativa nota), secondo i criteri previsti dal
DM Giustizia n. 55 del 2014, tenendo conto dell'attività processuale effettivamente svolta e del valore della causa, previa compensazione per un terzo, in
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considerazione della ritenuta infondatezza delle domande con cui si chiedeva di operare la compensazione con altri crediti.

P. Q. M.


Il Tribunale, disattesa ogni diversa domanda, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sull'opposizione all'intimazione ad adempiere del
30.3.2021, prot. n. QC/19349 del 30.3.2021, emessa da
[...]
, proposta dall Controparte_2 [...]
nei confronti di , così provvede: Parte_1 CP_1
a) annulla il provvedimento impugnato limitatamente alla parte in cui determina la somma dovuta successivamente alla scadenza della concessione (14.1.2012) in misura superiore al 20% del canone locativo di mercato;

b) rigetta nel resto;

c) condanna al pagamento in favore dell CP_1 Parte_1
delle spese di giudizio che, previa compensazione per un terzo, liquida
[...] per la restante parte in € 19.415,33 per compensi e in € 1.124,00 per spese oltre a rimborso spese generali, cpa e iva, se dovuta.
Così deciso in Roma, il 14.6.2025
Il Giudice ED TI
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