REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 21125/2025 R.G. promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), quali eredi Parte_2 C.F._2 di , entrambi elettivamente domiciliati in via VIA AURISPA, 7 20122 Persona_1
MILANO, presso lo studio dell'avv. NOVELLATI GIORGIO e dell'avv. SANTORO DOMENICO ( ) VIA AURISPA N. 7 20122 MILANO, dai quali sono C.F._3 rappresentati e difesi
INTIMANTI-RICORRENTI contro
(C.F. , elettivamente domiciliato in ALZAIA NAVIGLIO CP_1 C.F._4
PAVESE 20 20143 MILANO, presso lo studio dell'avv. NANIA ARMANDO e dell'avv. ARNONE TERESA ), dai quali è rappresentato e difeso C.F._5
INTIMATO-RESISTENTE OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE: Nel merito: accertata la persistente e colpevole morosità del conduttore (pari attualmente CP_1 ad €. 24.920,00), rigettare integralmente l'opposizione proposta da quest'ultimo dichiarare risolto il contratto di locazione meglio identificato nell'intimazione di sfratto per inadempimento del conduttore e, conseguentemente, condannare il conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni e degli
1 oneri accessori scaduti, nonché di quelli a scadere sino al rilascio dell'immobile.

PER LA PARTE INTIMATA-RESISTENTE: nel merito (i) rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 5.5.2025 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; (ii) accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto e, per l'effetto, non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti;
in via riconvenzionale accertare e dichiarare la locatrice, sig.ra (codice fiscale Persona_1
) inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare C.F._6 la stessa all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dall'intimato a causa della negligenza della locatrice, da determinarsi in prosieguo di trattazione, oltre a quelli di Euro 689,00 già documentati. Con vittoria di spese e compensi, da distrarsi in favore dell'antistatario difensore.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato a Persona_1 CP_1
lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Arese (MI), via Delle Groane n.9,
[...] scala A, interno 1, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso abitativo, deducendo il mancato pagamento della somma di € 21.740,00 per canoni ed oneri accessori maturati a decorrere dal 1° gennaio 2023.
L'intimato si è costituito in giudizio e si è opposto alla convalida, eccependo che l'immobile locato ha presentato “Sin dall'inizio del rapporto contrattuale, … una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo …, prontamente denunciati alla proprietà” e che, “In assenza di interventi, le condizioni dell'appartamento sono andate via via peggiorando”. Ha affermato che il tecnico da lui incaricato, geom. ha riscontrato “la presenza di muffa in tutti i Persona_2 locali, con colonne visibili a occhio nudo e connotate da un forte odore immediatamente percepibile” ed ha versato in atti la relazione da lui redatta. Ha lamentato che, in conseguenza delle infiltrazioni, alcuni beni mobili di sua proprietà si sono ammalorati.
Ha eccepito, ai sensi dell'art. 1460 c.c., l'inadempimento della locatrice all'obbligo di eseguire i lavori di manutenzione straordinaria necessari a mantenere l'immobile locato idoneo all'uso
2 abitativo pattuito ed ha dedotto che egli legittimamente ha sospeso il pagamento del corrispettivo negoziale, essendo questo giustificato dall'inadempimento avverso.
Ha chiesto, in via riconvenzionale, di condannare la controparte “all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dall'intimato a causa della negligenza della locatrice, da determinarsi in prosieguo di trattazione, oltre a quelli di Euro 689,00 già documentati”.
Il giudice ha emesso ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito. Nelle more, è deceduta l'intimante e si sono volontariamente costituiti in giudizio, depositando la memoria integrativa, gli eredi e Parte_1 Parte_2
L'intimato non ha depositato la memoria integrativa.
All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Le domande della parte locatrice sono fondate.
E' incontroversa la morosità del conduttore, che oggi si è aggravata dell'ulteriore canone trimestrale maturato il 1° ottobre 2025.
Per contro, è rimasto indimostrato il dedotto inadempimento della locatrice all'obbligo di mantenere l'immobile locato in condizioni idonee all'uso abitativo, per la presenza di infiltrazioni, denunciate dal conduttore e mai rimosse, causate da asseriti vizi strutturali.
L'intimante-ricorrente ha replicato, nella memoria integrativa, che a gennaio 2022 una impresa edile incaricata dal Condominio ha effettuato un sopralluogo ed ha verificato la sussistenza non di
“problemi di carattere strutturale bensì di condensa ossia di mancata aerazione dei locali”, come documentato dalla relativa 'bolla di intervento' (doc. 8 della parte intimante).
Ha aggiunto che la relazione del geom. prodotta dal conduttore, risale al 31 gennaio 2023 Per_2
e che il non si è giudizialmente attivato, nelle more, per dolersi dei presunti vizi. CP_1
Ha eccepito il difetto di prova dell'esistenza dei danni ai beni mobili e del nesso di causalità con le infiltrazioni.
A fronte di tali contestazioni e delle risultanze processuali, è indubbio che il conduttore non ha fornito elementi idonei a dimostrare, per un verso, l'attualità delle infiltrazioni (la relazione del geom. risale al 31 gennaio 2023) e, per altro verso, la riconducibilità di esse a vizi Per_2 strutturali, piuttosto che alla mancata areazione dei locali, la quale incombe su chi li occupa. Anzi, le produzioni documentali dell'intimante contrastano le allegazioni del resistente.
3 L'eccezione di inadempimento e la domanda riconvenzionale sono infondate e devono essere respinte.
E' invece certa la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento del corrispettivo negoziale, che si protrae da due anni e dieci mesi.
Il contratto deve essere dichiarato risolto per inadempimento della parte intimata.
Essendo venuto meno il titolo per la legittima detenzione del bene, l'ordinanza di rilascio va confermata. Il va condannato, altresì, al pagamento della somma di € 24.920,00 per CP_1 canoni insoluti, oltre al corrispettivo negoziale maturato e maturando a decorrere da ottobre 2025 e sino all'effettivo rilascio ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta, si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento della parte resistente-intimata il contratto di locazione del 1° ottobre 2021, relativo all'immobile adibito ad uso abitativo, sito in Arese (MI), via Delle Groane
n.9, scala A, interno 1;
2) conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 5 giugno 2025;
3) condanna a pagare all'intimante-ricorrente la somma di € 24.920,00, oltre al CP_1 corrispettivo negoziale maturato e maturando a decorrere da ottobre 2025 e sino all'effettivo rilascio ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) rigetta la domanda riconvenzionale formulata all'intimato-resistente;
5) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 2.100,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e
CPA se dovute, ed € 175,50 per esborsi.
Milano 15/10/2025
Il Giudice Francesca Savignano
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