REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bari
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del dott.
IO RI AR, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. RG 9023 del 2023 tra
Parte_1
elettivamente domiciliato in Andria, via Firenze, 75, presso lo studio dell'Avv. GIANGREGORIO DE PASCALIS, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avv. Vito Castoro, giusta procura in atti;

ATTORE
e
Controparte_1
elettivamente domiciliata in Andria, via De Robertis, 6, presso lo studio degli avv. Nicola Di Lernia e l'avv. Marika Ronco;

CONVENUTA
OGGETTO
Risarcimento del danno
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 20 luglio 2023 il signor Parte_1
ha convenuto in giudizio la società
[...] [...]
esponendo di aver con essa concluso, Controparte_1
in data 24 maggio 2018, un contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire, da edificarsi in Bari, corso Alcide De Gasperi, 342. Il contratto preliminare prevedeva che l'immobile avrebbe dovuto essere consegnato entro diciotto mesi dall'inizio della costruzione e che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31 maggio
2020. A garanzia del rispetto di entrambi i termini, il preliminare conteneva una clausola penale, in base alla quale la società venditrice sarebbe stata tenuta al versamento in favore del promissario acquirente della somma di euro 100,00 per ogni giorno di ritardo.
Afferma l'attore che il contratto definitivo è stato stipulato, per atto pubblico, solo il 21 marzo 2022, con contestuale consegna dell'immobile.
A suo dire, sarebbe così integrato l'inadempimento rispetto agli obblighi contenuti nel preliminare, con conseguente applicazione della clausola penale ivi prevista.
Chiede pertanto la condanna della società convenuta al pagamento della somma complessiva di euro 84.800,00, a titolo di risarcimento del danno forfetizzato in base alla clausola penale.
La società convenuta contesta la pretesa avversa, eccependo in primo luogo che il contratto definitivo concluso tra le parti non riproduce la clausola penale contenuta nel preliminare;
ciò renderebbe impossibile, per l'attore, far valere detta clausola, in quanto, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, la mancata riproduzione nel definitivo delle clausole del preliminare contenenti diritti e obblighi delle parti determinerebbe il loro superamento e l'assorbimento della volontà delle parti manifestata in quell'atto all'interno del definitivo.
In secondo luogo, la convenuta nega che il ritardo della consegna sia a essa imputabile, dovendosi considerare il fatto che il promissario
Pag. 2 di 5 acquirente si è continuamente ingerito nell'attività di costruzione dell'immobile, con ciò determinando egli il ritardo lamentato.
La domanda è infondata e deve essere pertanto rigettata.
La prima eccezione sollevata da parte conventa è fondata e ha carattere assorbente.
È costante, nella giurisprudenza di legittimità, l'affermazione per cui le clausole contenute nel contratto preliminare, inclusa la clausola penale, si intendono tacitamente rinunciate se non riprodotte nel definitivo o se comunque non risulti, con onere a carico di colui che le invochi, che le parti hanno inteso farle sopravvivere (Cass. n. 23307 del 2020, n. 6223 del
2018, n. 7064 del 2016).
La ragione di ciò è da ricercare nel fatto che, in tutte le fattispecie di progressiva formazione della volontà negoziale, tra cui in particolare la sequenza preliminare-definitivo, “qualunque sia il contenuto di un vincolo obbligatorio voluto dalle parti, occorre avere riguardo esclusivo al programma negoziale contenuto nel contratto definitivo … ponendosi il definitivo come unica fonte dei diritti e degli obblighi inerenti al particolare negozio voluto, e ben potendo esso non conformarsi del tutto agli impegni assunti nel preliminare” (Cass. n. 7064 del 2016).
La contraria posizione, espressa nell'arresto citato dall'attore (Cass. n.
13262 del 2009), è rimasta isolata ed è stata espressamente superata dalla giurisprudenza successiva nei termini appena indicati.
Nel caso in esame, il contratto definitivo, benché indubbiamente stipulato con ritardo rispetto ai termini pattuiti, non riproduce la clausola penale, come lo stesso attore riconosce. È pertanto da ritenere che la volontà finale delle parti fosse quella di rinunciare a tutte le pattuizioni
Pag. 3 di 5 contenute nel preliminare, inclusa la clausola penale. Il contratto definitivo ha assorbito e privato di efficacia il preliminare.
Né parte attrice ha provato o si è offerta di provare, con atto scritto, di aver raggiunto un distinto accordo, contestuale alla conclusione del definitivo, dal quale risultasse la volontà di far sopravvivere obblighi o prestazioni contenute nel contratto preliminare (sull'onere della prova in tal senso v. Cass. n. 7064 del 2016, n. 9063 del 2012).
La domanda va in conclusione rigettata.
Non può essere accolta la domanda di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. avanzata da parte convenuta, posto che l'orientamento giurisprudenziale posto alla base della decisione è prevalente, ma non univoco.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo. Nella liquidazione delle spese si è tenuto conto dell'assenza di attività istruttoria e della modesta complessità della causa.

P.Q.M.


Il Tribunale, così definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti della Parte_1 [...]
nella causa iscritta al n. 9023 del Controparte_1
R.G. dell'anno 2023:
a) rigetta la domanda;

b) condanna al pagamento delle spese Parte_1
processuali in favore della Controparte_1
liquidandole in complessivi euro 4.217,00,
[...]
oltre spese generali, Iva e CPA come per legge
Così deciso il giorno 11 dicembre 2025.
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Il Giudice
IO RI AR

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