REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 22656 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2022, posta in deliberazione all'udienza del 21 maggio 2025, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Sig.ra , elettivamente domiciliata in Roma, Via Lucrezio Parte_1
Caro 67, presso lo Studio dell'Avv. Andrea Arati, che la rappresenta e difende per procura in atti
ATTRICE
E
in Roma, in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore Sig. elettivamente CP_2
domiciliato in Tivoli, Via Don Giovanni Minzoni 8, presso lo Studio dell'Avv. Daniela Bosco, che lo rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTO OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale
CONCLUSIONI
All'udienza del 21 maggio 2025, parte attrice concludeva riportandosi ai propri atti e alle proprie istanze.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra Parte_1
esponeva di essere proprietaria di un'unità immobiliare facente parte del in Roma e rilevava che Controparte_1
l'assemblea del 15 luglio 2021 si era svolta senza l'indicazione, nel relativo verbale, del nome dei condomini partecipanti alla stessa, in violazione della previsione ex art. 24, lett. b, del Regolamento;
in relazione ai punti 5 e 6, era stata omessa l'indicazione dei votanti, con i rispettivi millesimi, laddove, sempre al punto 5, era stato nominato un consigliere non condomino dello stabile.
Contestava altresì alcuni importi indicati nel Consuntivo di spesa dei lavori dei prospetti condominiali, approvato nella delibera impugnata,
e concludeva richiedendo la declaratoria di invalidità della decisione, perché contraria al regolamento di condominio ed in relazione ai punti
1, 3, 5 e 6.
Si costituiva in giudizio il in Controparte_1
Roma, che eccepiva la decadenza dell'impugnativa in quanto risultava assente la necessaria simmetria fra l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale;
rilevava poi l'intervenuta cessazione della materia del contendere, attesa l'approvazione, con la successiva delibera in data 29 luglio 2022, del medesimo ordine del giorno di cui alla delibera oggetto di giudizio.
Contestava in ogni caso le deduzioni attoree e concludeva richiedendo dichiararsi l'improcedibilità della domanda e la cessazione della materia del contendere, con rigetto, nel merito, delle richieste formulate e condanna di controparte ex art. 96 c.p.c.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 21 maggio
2025, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che, con la domanda introduttiva del presente giudizio, parte attrice ha impugnato la delibera del convenuto in data 15 luglio 2021, in riferimento ai punti CP_1
1, 3, 5 e 6 riguardanti, come da ordine del giorno, l'esame e l'approvazione del consuntivo di spesa dei lavori straordinari e relativa ripartizione, l'esame e l'approvazione del consuntivo di spesa ordinario dell'anno 2020, e relativo riparto, la nomina dell'amministratore e dei consiglieri, l'esame e l'approvazione del preventivo di spesa per la sostituzione della porta di accesso al locale ex portineria.
Ora, costituendosi in giudizio, il convenuto ha CP_1
evidenziato che in data 29 luglio 2022 si era tenuta una nuova assemblea che aveva ratificato il medesimo ordine del giorno di cui alla decisione impugnata in questa sede, con la sola esclusione dei punti non oggetto di opposizione.
Dalla documentazione in atti, e segnatamente dalla prodotta delibera in data 29 luglio 2022, si evince poi che l'assemblea, all'esito della discussione svolta, approvava il consuntivo di spesa dei lavori straordinari, con la relativa ripartizione, oltre che il consuntivo di spesa della gestione ordinaria 2020 e l'allegato piano di riparto;
inoltre l'assemblea deliberava la nomina del nuovo amministratore oltre che dei consiglieri. Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di
"ratio", applicabile anche in materia di condominio - la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. (C.C. 20071/17).
Nel caso di specie, la delibera impugnata in questa sede non deve ritenersi produttiva di ulteriori effetti, limitatamente ai punti dell'ordine del giorno 1, 3 e 5, tenuto conto che sugli stessi, oggetto delle censure attoree, si deliberava nuovamente con la successiva assemblea del 29 luglio 2022.
A ciò consegue che, limitatamente ai detti punti, debba essere dichiarata cessata la materia del contendere, risultando le conclusioni raggiunte assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto.
In riferimento invece a quanto deliberato al punto 6 dell'assemblea del
15 luglio 2021, nessuno specifico riferimento risulta operato nell'ordine del giorno della successiva assemblea del 29 luglio 2022, così non dovendo ritenersi, su tale argomento, cessata la materia del contendere.
Ora, in riferimento all'avanzata eccezione di improcedibilità della domanda, per come tempestivamente formulata, si deve evidenziare che l'istanza di mediazione, in atti, risulta indicare, fra i motivi della stessa, ed in riferimento al punto 1 dell'ordine del giorno, il “mancato inserimento di voci di spesa lavori straordinari, mancati riscontri contestazioni di parte istante su svolgimento, esecuzione costi dei lavori e mancata applicazione punto 2 delibera di assemblea del
25/3/2019”; sul punto, occorre notare che con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, in relazione al punto 1 dell'ordine del giorno, parte attrice contestava alcune delle voci indicate nel consuntivo di spesa dei lavori straordinari in quanto contrastante con il preventivo di spesa approvato precedentemente, con specifico riferimento ad aumenti non giustificati, dovendo pertanto le doglianze avanzate in questa sede farsi rientrare nelle contestazioni su svolgimento ed esecuzione dei costi dei lavori di cui all'istanza di mediazione.
In riferimento ai punti 5 e 6 dell'ordine del giorno, parte attrice, nell'atto di citazione, lamentava l'omessa indicazione dei condomini votanti e dei relativi millesimi, anche, in relazione al solo punto 5, alla nomina di un consigliere non condomino;
nell'istanza di mediazione, fra i motivi esposti risulta indicata l' “impossibilità di comprendere gli effettivi partecipanti e i delegati” così dovendo farsi rientrare la censura avanzata in questa sede nell'illustrata doglianza formulata in sede di istanza di mediazione.
Quanto poi alla censura avente ad oggetto, nell'atto di citazione, la violazione dell'art. 24 del Regolamento di condominio, se è vero che l'istanza di mediazione non risulta riportare alcuno specifico riferimento allo stesso, si deve però evidenziare che la doglianza in questione, oltre a riferirsi alla mancata indicazione del nome dei partecipanti, risulta riferita all'errata indicazione del numero dei condomini, non 16, come da verbale, ma 8, laddove l'istanza di mediazione prevede espressamente il riferimento all' “irregolare computo numero, si riporta la presenza di 16 condomini su 16 mentre sono indicati 8 nominativi”.
A ciò deve aggiungersi, a fronte delle deduzioni di parte convenuta, che, nelle conclusioni di cui all'atto di citazione, l'attrice richiedeva espressamente la declaratoria di invalidità e di inefficacia della delibera in data 15 luglio 2021 “perché contraria al regolamento di condominio ed in relazione ai punti 1), 3), 5) e 6) dell'ordine del giorno.
Nei termini che precedono, pertanto, l'avanzata eccezione di improcedibilità non deve essere condivisa, rientrando le censure avanzate in questa sede nell'ambito dei motivi indicati nell'istanza di mediazione predisposta dall'attrice.
Chiarito ciò, ed in riferimento a quanto previsto al punto 6 dell'ordine del giorno, avente ad oggetto l'esame e l'approvazione del preventivo di spesa per la sostituzione della porta di accesso al locale ex portineria, l'assemblea del 15 luglio 2021 deliberava, come da verbale, di cambiare la serratura imputando le spese alla ditta 2D
Costruzioni S.r.l.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, in tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c. (C.C.
40827/21).
Nel caso di specie, pur a fronte dell'avvenuta indicazione nel verbale dei condomini presenti, e delle relative quote millesimali, nessuna specificazione veniva fornita in relazione al numero di condomini che aveva deciso, in relazione al punto 6, il cambio della serratura, nulla risultando specificato, circa l'assunzione della delibera a maggioranza o all'unanimità dei presenti;
a ciò consegue che le censure attoree sul punto, per come tempestivamente formulate, devono essere condivise, riferendosi infatti le stesse proprio all'omessa indicazione dei votanti, con i rispettivi millesimi.
Né è possibile ritenere, per come dedotto dal convenuto, che la decisione in oggetto sia stata assunta all'unanimità dei presenti, nulla in tal senso emergendo, per come chiarito, dal verbale.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, deve essere dichiarata cessata la materia del contendere in relazione all'impugnazione dei punti 1, 3 e 5 della delibera del 15 luglio 2021, oggetto del presente giudizio, dovendo invece la delibera assunta in relazione al punto 6 dell'ordine del giorno essere annullata.
Le spese di lite, avuto riguardo alle conclusioni raggiunte in ordine all'eccepita improcedibilità del giudizio, oltre che all'accoglimento delle censure attoree in relazione al punto 6 dell'ordine del giorno, vengono poste a carico di parte convenuta, in favore di parte attrice.
La domanda ex art. 96 c.p.c., formulata da parte convenuta, deve essere rigettata attesa la soccombenza della detta parte.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede;
I. Dichiara cessata la materia del contendere in relazione alle richieste attoree riferite ai punti 1, 3 e 5 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 15 luglio 2021;
II. Annulla la delibera assunta in relazione al punto 6 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 15 luglio 2021;
III. Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in complessivi euro
5.000,00, di cui euro 1.200,00 per la fase di studio, euro
800,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 1.500,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma il 10 novembre 2025
IL GIUDICE