REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LECCO
- Sezione Prima-

Il OP, AR HI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale 1149/2024, avente per oggetto “Altri istituti del diritto delle locazioni”, promossa
DA
, (P. Iva e C.F. ), con sede legale in 20090 Parte_1 P.IVA_1
Monza, Via Ramazzotti 20, e sede operativa in Via Italia Unita, 12 - 23876
Monticello Brianza (LC), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata, difesa ed assistita dall'Avv. prof. Fabio Emilio Ziccardi e dall'avv. Alessandra Bonato, entrambi del foro di Milano, ed elettivamente domiciliata ai fini del presente giudizio, presso lo studio dell'Avv. Alessandra
Bonato, in Giussano (MB) Piazza A. Lombardi n. 25, come da procura in calce al ricorso introduttivo
- parte ricorrente
CONTRO
(C.F. ), con sede legale a Controparte_1 P.IVA_2
Barzanò (LC) via Volta n. 6, in persona del legale rappresentante pro- tempore, rappresentata, difesa ed assistita e difesa dall'Avv. Roberto
Bonacina del Foro di Lecco, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Costa Masnaga (Lc), via C. Battisti n. 2, come da procura alle liti in calce al presente atto. parte convenuta
- parte resistente -CONCLUSIONI DELLE PARTI-
Parte ricorrente –
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Lecco, Giudice designando, rigettata ogni diversa domanda o difesa, così giudicare:

1. CONDANNARE la
[...]
con sede in Barzanò (LC), via Volta n. 6, c.f. Controparte_2
, in persona del legale rappresentante protempore, al pagamento P.IVA_2
dell'importo di € 24.028,23, dalla stessa indebitamente percepito dalla garante e condebitrice della società ricorrente, e ciò ai sensi e per Controparte_3
gli effetti dell'art. 2033 cod. civ., con gli interessi di mora dal giorno dell'illecito percepimento, e così dal 16 novembre 2023 2. CONDANNARE la convenuta alle spese tutte del processo, e Controparte_2
successive occorrende.

3. IN VIA ISTRUTTORIA: (A) Ammettere prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova, indicando come teste il sig.
[...]
/o ed il sig. c/o (1) Tes_1 Parte_1 Testimone_2 Parte_1
Vero che il teste, in data 16 luglio 2018, ha assistito all'incidente stradale verificatosi all'ingresso del cortile della sito Controparte_4
all'epoca in Barzanò (LC), via Campagnola n. 8; (2) Vero che il teste ha visto un autocarro della società urtare con violenza, in Controparte_5
retromarcia, il cancello carraio di entrata, causando la caduta a terra dello stesso, con danno anche al motore elettrico del cancello medesimo. Sempre in via istruttoria, ordinare alla e/o alla CP_2 Parte_2
con sede in Barzanò (LC) in via Leonardo Da Vinci n.50, la produzione
[...]
in giudizio ex. art. 210 c.p.c. della fattura di pagamento degli interventi di ripristino e di ricostruzione dei montanti in ferro del portale di ingresso alla corte esterna dell'unità immobiliare sita in Via Campagnola 8, 23891 Barzanò
(LC), eseguiti a seguito del sinistro avvenuto in data 16 luglio 2018.
Parte resistente –
Voglia l'Ill.mo Tribunale Adito, in persona del Giudice Dott.ssa Chiara
HI, contrariis reiectis, accogliere le seguenti CONCLUSIONI 1. in via
2 principale: per tutte le ragioni sopra esposte e poiché infondate in fatto ed in diritto respingere tutte le domande avanzate da in Parte_1
persona del legale rappresentante pro-tempore;

2. in via subordinata e/o anche riconvenzionale: nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudicante ritenesse l'accertamento dell'esistenza, dell'ammontare e della riconducibilità dei danni a in persona del legale rappresentante pro- Parte_1
tempore, condizione sine qua non per l'escussione della fideiussione a prima richiesta, accertare l'esistenza, l'entità e la riconducibilità a Parte_1
dei danni riportati dall'immobile locato sito in Barzanò (Lc) al
[...]
momento della riconsegna avvenuta nel marzo 2023 e, dunque, il diritto di ad escutere la fideiussione;

3. in via istruttoria: si Controparte_2
chiede ammettersi prova per testi sulle circostanze di seguito capitolate, eventualmente depurate da termini valutativi e/o generici e/o negativi, con i testi che di seguito si indicano, chiedendo al Giudice di rammostrare al teste i documenti di riferimento indicati. Cap. 1) Vero che le fotografie che le vengono rammostrate documentano lo stato in cui si trovava il capannone di proprietà di sito in Barzanò (LC) via Campagnola n. 8, Controparte_2
i primi giorni del mese di aprile dell'anno 2023? Si rammostri al teste il cfr. doc.

7. Cap. 2) Vero che i preventivi che le vengono rammostrati elencano le opere di messa in pristino del capannone sito in Barzanò (LC) via
Campagnola n. 8 di proprietà Si rammostri al teste il Controparte_2
cfr. doc. 8A -B -C. Si indicano quali testi: sig. , c/o Art Color, Testimone_3
via Jacopo della Quercia n. 12, Monticello Brianza (LC) su tutti i capitoli di prova;
Sig. c/o E.L. Engineering s.r.l., via Boschetto n. 7, Tes_4
VO (Lc), su tutti i capitoli di prova;
Sig. , residente a Tes_5
Barzanò (LC) via Matteotti n.39, su tutti i capitoli di prova. Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudicante ritenesse non sufficienti le prove e le allegazioni già fornite, e le dichiarazioni di natura confessoria allegate, si chiede ammettersi CTU volta ad accertare l'esistenza, l'entità e la
3 riconducibilità a dei danni relativi al capannone sito in Parte_1
Barzanò (LC) via Campagnola n. 8 di proprietà al Controparte_2
momento della riconsegna avvenuta nel marzo 2023. 4. in ogni caso: con vittoria di spese del presente giudizio e dell'esperita procedura di mediazione.
-MOTIVI DELLA DECISIONE-
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., ritualmente notificato, ha Parte_1
convenuto in giudizio davanti all'intestato Tribunale Controparte_1
Assume la ricorrente di essere una impresa operante nel settore della produzione di contenitori cosmetici e di aver stipulato in data 26 ottobre 2017 un contratto di sublocazione ad uso commerciale con la società CP_2
con sede in Barzanò (LC), via Volta n. 6, avente ad oggetto l'unità
[...]
immobiliare sita in Via Campagnola 8, a Barzanò (LC).
Il riferito contratto sostituiva il precedente contratto di sublocazione dei medesimi locali, che le parti avevano stipulato il 1° novembre 2013, con ulteriore conduttrice, la Toly Mascara Division s.r.l., che cessava l'attività nell'anno 2017.
Riferisce che, non essendo intercorsa tra il precedente e l'attuale Parte_1
contratto di locazione la riconsegna, si era configurata una continuazione nei due contratti.
Allo scadere dei primi sei anni, la ricorrente comunicava alla locatrice,
[...]
di non voler rinnovare il contratto. CP_2
Le parti stabilivano la data del rilascio al 31 marzo 2023, rilascio che avveniva senza che venisse redatto il verbale di riconsegna o altri atti di accertamento della situazione dell'immobile, limitandosi la riconsegna, assume il ricorrente, ad una mera restituzione di chiavi.
In quella sede si limitava ad avanzare verbalmente a C.P. ripristini CP_2 Pt_1
non ben definiti dell'unità immobiliare.
L'immobile veniva riconsegnato in ottime condizioni come attesterebbero le fotografie prodotte e le fatture prodotte in atti.
4 Al riguardo la ricorrente assume che, nel corso del primo contratto di locazione, aveva acconsentito che realizzasse, a proprie cure e CP_2 Parte_1
spese, gli allacciamenti di cui era priva.
Con pec del 3 ottobre 2023, , per il tramite del proprio legale, chiedeva a CP_2
, Filiale di Monza di pagare in suo favore gran parte Controparte_6
della fideiussione a suo tempo prestata da a titolo di cauzione. Parte_1
, nonostante l'opposizione della C.P. Italia, provvedeva a versare CP_3
a l'importo della fideiussione, pari a € 24.028,23 nonostante CP_2
l'opposizione della . Parte_1
In diritto la ricorrente ha richiamato, l'art. 1590 c.c. secondo il disposto del quale al termine della locazione il conduttore deve restituire l'immobile nello stato in cui l'ha ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto;

Ha pertanto contestato, sia in punto an che in punto quantum, gli interventi Part richiesti da e di cui ai preventivi prodotti.
In particolare, quanto ai pannelli del cancello e alla recinzione, per il quale è stato richiesto l'importo di € 2.690,00, trattasi di opere la cui realizzazione si era resa necessaria in conseguenza del sinistro causato da un soggetto terzo a luglio 2018. A fronte dei danni causati, era intervenuta direttamente. CP_2
La ricorrente ha inoltre contestato, richiamando la giurisprudenza sul punto, la richiesta di della tinteggiatura. CP_2
Si è costituita in giudizio la resistente, sostenendo che il Controparte_7
contratto stipulato dalle parti, nel mese di novembre 2013, era stato formalmente risolto per mutuo consenso delle parti, come risulta dalla risoluzione consensuale sottoscritta il 26.10.2017 e dalla comunicazione di avvenuta cessazione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate.
In data 01.11.2017 veniva sottoscritto dalle parti e, di seguito, registrato, un nuovo contratto di locazione. Assume la resistente che i contratti di locazione
5 dell'anno 2013 e dell'anno 2017 sono diversi, come si evince dalla loro lettura.
Innanzitutto, sarebbe diverso l'immobile locato. Infatti, il contratto del 2013 avrebbe ad oggetto 320 mq di capannone (essendo i restanti 320 mq condotti in locazione dalla società Toly Mascara Division S.r.l.) mentre, il contratto del 2017, avrebbe, per oggetto, 640 mq di capannone.
Diverso anche l'importo del primo contratto pattuito in € 18.500,00 annui, mentre il secondo veniva previsto un canone di locazione di € 37.000,00.
Anche le garanzie previste contrattualmente erano diverse, prevedendo il contratto del 2013 la dazione di un assegno, il secondo la fideiussione.
Diverse anche le altre clausole contrattuali.
Peraltro, ritiene la resistente, che se vi fosse stata effettivamente continuità, ci sarebbe stato un subentro e non la stipula di un nuovo contratto.
Il contratto oggetto del presente giudizio sarebbe dunque quello stipulato a novembre 2017.
Alla data di inizio del nuovo contratto di locazione, a novembre 2017
[...]
dichiarava di ricevere i locali in buono stato di manutenzione, Parte_1
obbligandosi a restituirli, alla scadenza contrattuale, nel medesimo. A quella data lo stato dell'immobile locato comprendeva tutti gli impianti, gli allacciamenti e gli accessori. La circostanza non è contestata dalla ricorrente.
Pertanto, come pattuito dalle parti nel contratto di locazione, Parte_1
alla scadenza del contratto, avrebbe dovuto riconsegnare l'immobile
[...]
nel medesimo stato.
Con lettera in data 15.03.2023 il legale di comunicava a CP_2 Parte_1
di prendere atto del recesso dal contratto di locazione in essere,
[...]
invitando la sub-conduttrice alla riconsegna dell'immobile, con data fissata per il giorno 31.03.2023 nello stato di cui all'inizio del contratto.
invece, rimuoveva tutti gli impianti, allacciamenti ed Parte_1
accessori, cagionando danni all'immobile.
6 Il giorno della riconsegna il 31.03.2023, le parti presenti verificavano in contraddittorio lo stato dell'immobile.
In tale sede venivano accertate manomissioni di vario genere, con particolare riguardo all'impianto elettrico, come risulta dal verbale sottoscritto dalle parti.
Successivamente alla intervenuta riconsegna dell'immobile, incaricava CP_2
dei professionisti che provvedevano a stilare i preventivi degli interventi di ripristino necessari con l'indicazione dei relativi costi che venivano comunicati a , informandola altresì che in mancanza di pagamento Parte_1
spontaneo, avrebbe provveduto a riscuotere la fideiussione. CP_2
Non ricevendo riscontro alla missiva né opposizione alla riscossione CP_2
procedeva all'incasso della fideiussione per l'importo in precedenza quantificato a . Parte_1
Ragioni queste per le quali ha chiesto il rigetto delle domande giudiziali CP_2
svolte da . Parte_1
All'udienza di comparizione delle parti tenutasi il giorno 15.11.2024, su richiesta delle parti, veniva concesso termine per il deposito di memorie integrative e documenti con rinvio della causa al giorno 13.12.2024 per l'ammissione delle prove.
All'udienza di rinvio le parti insistevano nelle rispettive istanze istruttorie.
A scioglimento della riserva assunta in udienza, con ordinanza emessa in data
07.01.2026 il Giudice ammetteva le prove testimoniali richieste, nei limiti di cui al provvedimento, rinviando all'udienza del giorno 04.02.2025 per l'escussione dei testi ammessi e riservando ogni provvedimento sulla richiesta di consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del giorno 04.02.2025 il Tribunale assumeva le prove testimoniali ammesse e si riservava sulla richiesta di CTU.
Con ordinanza di scioglimento della riserva assunta all'udienza, il Tribunale ammetteva la CTU e fissava per il giuramento ed il conferimento dell'incarico al consulente nominato il giorno 28.02.2025.
7 All'udienza del giorno prestava giuramento il consulente tecnico d'ufficio nominato al quale il Tribunale formulava il quesito ed assegnava il termine del 30.07.2025 per il deposito dell'elaborato peritale, con rinvio della causa all'udienza del girono 17.09.2025.
All'udienza del giorno 17.09.2025 le parti chiedevano chiarimenti al CTU e, in subordine, concordemente fissarsi udienza di discussione.
Il Tribunale assegnava al CTU termine di giorni 15 per il deposito di note contenente i chiarimenti richiesti e fissava, per la discussione della causa,
l'udienza del giorno 21.11.2025, concedendo alle parti termine fino a dieci giorni prima dell'udienza per il deposito di note difensive scritte.
All'udienza del giorno 21.11.2025 hanno discusso la causa riportandosi alle conclusioni rassegnate nei rispettivi atti e hanno chiesto che la stessa fosse trattenuta in decisione.
Il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione, dando lettura del dispositivo della sentenza e riservando la motivazione nel termine di giorni 30.
*** * ***
Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalla resistente.
L'eccezione che, come è noto è una mera difesa e non una eccezione in senso stretto,
(Cass. Civ. Sez. Unite, 16.02.2016, sent. n. 295) è inammissibile poiché è intervenuto CP_ un giudicato interno, avendo la svolto, in precedenza, difese incompatibili.
Venendo, invece, al merito della causa, rileva questo Giudice che, dall'esame della documentazione in atti non ricorre un'ipotesi di continuità dei contratti di locazione intercorsi tra le parti in causa ma, trattasi di due diversi contratti, di cui il primo risolto consensualmente il 26.10.2017, come da scrittura privata (doc. 2 di parte resistente).
Prova della non continuità sono anche la comunicazione dell'intervenuta risoluzione del contratto e la registrazione del nuovo contratto di locazione con decorrenza dal

1.11.2017 e scadenza al 31.10.2023, salvo tacita proroga (docc. 3 e 4 di parte resistente).
8 All'art. 9 del contratto del nuovo contratto di locazione, la sub-conduttrice Parte_1
dichiarava di ricevere i locali in buono stato di manutenzione, obbligandosi a restituirli alla scadenza contrattuale, nel medesimo stato, salvo il normale deperimento d'uso.
Alla data di inizio del nuovo contratto l'immobile presentava tutti gli allacciamenti.
Dunque, come previsto contrattualmente, al momento della riconsegna dell'immobile nel marzo 2023 gli allacciamenti avrebbero dovuto essere presenti, invece erano assenti, come pacificamente ammesso dalla ricorrente.
Il nuovo contratto di locazione, diversamente da quello precedente, prevedeva la costituzione della cauzione mediante fideiussione a prima richiesta per l'importo di €
37.000,00. Trattasi, come riconosciuto dalla giurisprudenza, di garanzia con effetti equivalenti al versamento in denaro contante del deposito cauzionale (cfr.: ex plurimis Cass. Civ. 20.03.2014, n. 6517).
Le parti prevedevano, peraltro, nel contratto (art. 8) che la fideiussione sarebbe stata restituita alla sub-conduttrice, alla scadenza della locazione, “successivamente alla definizione di ogni pendenza e, previa constatazione della condizione di rilascio dell'immobile”.
La fideiussione era, dunque, espressamente prevista - conformemente all'orientamento della Suprema Corte (cfr. Cass. Civ. sent. n. 3525/2009) - anche per i danni e non soltanto per i canoni e gli oneri impagati.
Nel corso della istruttoria sono stante assunte le testimonianze dei prestatori d'opera CP_ incaricati dalla di indicare gli interventi di ripristino necessari ed i relativi costi
(danno emergente).
All'esito, il Tribunale ha ritenuto necessario disporre consulenza tecnica d'ufficio al fine verificare lo stato dell'immobile, i danni ancora presenti e quelli già ripristinati e/o documentati. È stato, inoltre, chiesto al consulente nominato, di indicare la natura e le cause dei danni e gli interventi necessari per eliminarli con i relativi costi.
Nella diversa ipotesi di danni già ripristinati il Tribunale ha invitato il consulente ad indicare la congruità dei costi espositi nei preventivi di spesa.
9 Dalle risultanze peritali, cui questo Giudice aderisce, per logicità e coerenza, avendo, peraltro, il consulente tecnico d'ufficio replicato ai singoli rilievi dei consulenti di parte, è emersa la sussistenza dei danni lamentati dalla resistente e dei necessari interventi di ripristino, nello specifico, degli allacciamenti asportati dall'immobile dalla ricorrente, in pacifica violazione dell'art. 9 del contratto di locazione.
Danni stimati complessivamente in € 17.614,84.
Delle voci di danno indicate devono essere senza dubbio riconosciuti quelli per il ripristino dell'impianto elettrico per € 12.336,17 e quello per i bagni per € 3.709,97.
Quanto a questi ultimi è ben noto a questo Giudice l'orientamento della Corte di
Legittimità sul punto, ma questo Giudice ritiene che l'imbiancatura si sia resa necessaria a causa del difetto di diligenza ordinaria richiesto alla ricorrente e non per il normale uso della cosa.
Non possono essere liquidati, invece, i danni al cancello, trattandosi di un danno causato dalla condotta di guida di un soggetto terzo, estraneo alla società ricorrente, come pacificamente ammesso anche dalla stessa resistente, per il quale doveva e/o deve rispondere la compagnia assicurativa del terzo.
Considerato, dunque, che il consulente tecnico ha stimato in € 3.709,97 il costo per l'imbiancatura ed in € 12.336,17 quello per il ripristino dell'impianto elettrico, CP_ l'importo trattenibile dalla , in ragione della fideiussione in tal senso prestata da
CIP Italia, è di € 16.046,14. CP_ Avendo, invece, riscosso la fideiussione per il maggior importo di € 24.028,23, con suo indebito arricchimento, dovrà essere restituita a la somma di € Parte_1
7.892,09 oltre gli interessi legali moratori dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in conformità al D.M.
147/2022, tenuto conto, tra l'altro, del valore della causa, delle questioni trattate e del tenore degli atti processuali.
Le spese di CTU vengono, invece, poste a carico solidale delle parti.
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P.Q.M.


Il Tribunale nella persona del OP, AR HI, definitivamente pronunciando nel merito della causa, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata, così dispone:
. condanna in persona del legale rappresentante pro Controparte_2
tempore, al pagamento in favore di in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore dell'importo di euro 7.892,09 oltre interessi legali moratori dalla domanda giudiziale sino al saldo effettivo;

. condanna in persona del legale rappresentate pro tempore, Controparte_2
a rifondere a in persona del legale rappresentante pro tempore, le Parte_1
spese del presente giudizio che liquida in euro 5.388,00 per compensi professionali, euro 264,00 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, 4% CPA e 22% IVA se dovuta come per legge;

. pone le spese di CTU definitivamente a carico solidale delle parti
Lecco, 21 dicembre 2025
Il OP AR HI
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