TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
All'udienza del 18 dicembre 2025, chiamata la causa n°8422/2025 R.G., innanzi al giudice, dott. Santo Sutera, è presente l'Avv. L. La Fata in sostituzione dell'Avv.
IA IA per parte ricorrente, il quale insiste nelle domande formulate in atto di citazione e nelle memorie integrative e chiede che la causa venga decisa.
Nessuno è comparso per parte resistente fino alle ore 10.05.
Il Giudice
Dopo discussione orale, pone la causa in decisione, dando lettura della seguente sentenza.
Il Giudice
Dott. Santo Sutera
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del Giudice Onorario Dott. Santo Sutera, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n°8422 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025 vertente
TRA
in persona del suo legale Parte_1
rappresentante in carica, p.i. , con sede legale in Palermo, via Padre P.IVA_1
NZ SO n°28, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco IA IA per mandato in atti;

RICORRENTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. , CP_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Gabriele Orlando per mandato in atti;

RESISTENTE
E
, nato a [...] il [...], c.f. , Controparte_2 C.F._2
elettivamente domiciliato in Palermo, via Giafar n°193.
2 RESISTENTE - Contumace
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (uso abitativo).
mediante la lettura, all'udienza del 18 dicembre 2025, alle ore 16.52, ai sensi
dell'art. 429 c.p.c., del seguente dispositivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando così provvede:

1. Accerta e dichiara che il contratto di locazione intercorrente tra le odierne parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, via Giafar n°193, piano sesto, identificato al catasto del comune di Palermo al foglio 88, subalterno
18, particella 1960, si è risolto per grave inadempimento dei conduttori,
e ; CP_1 Controparte_2

2. Condanna i resistenti, e , all'immediato CP_1 Controparte_2
rilascio in favore della ricorrente, libero da Parte_1
cose e persone, dell'immobile sito in Palermo, via Giafar n°193, piano sesto,
identificato al catasto del comune di Palermo al foglio 88, subalterno 18,
particella 1960;

3. Condanna i resistenti, e , al pagamento in CP_1 Controparte_2
favore della ricorrente, della somma di € Parte_1
2.355,00, per canoni di locazione ed oneri accessori fino a maggio 2025,
oltre ai successivi canoni di locazione fino al rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze di pagamento al soddisfo;

4. Condanna i resistenti, e , alla refusione delle CP_1 Controparte_2
spese processuali in favore della ricorrente, Immobiliare Santa Rosalia S.r.l.,
3 che si liquidano in complessivi € 3.500,00 per compensi professionali, oltre ad € 91,52 per spese documentate, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa come per legge.
e della seguente contestuale motivazione:
Con atto di citazione regolarmente notificato, l'odierna ricorrente ha intimato sfratto per morosità ai resistenti per il mancato pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori dell'immobile concesso in locazione, per i mesi da marzo a maggio
2025 oltre oneri condominiali maturati fino a tale data.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita la sig.ra CP_1
, confermando di avere sospeso il pagamento dei canoni oggetto di
[...]
intimazione di sfratto, ma opponendosi alla convalida eccependo un inadempimento della locatrice per non essere proprietaria dell'immobile in oggetto, così da non potervi trasferire la propria residenza.
Nessuno si è costituito per il sig. , dichiarato contumace. Controparte_2
Con provvedimento del 10 luglio 2025 è stata accolta la richiesta di ordinanza di rilascio, disposto il mutamento del rito e rinviato la causa per la discussione e decisione, ed infine posta in decisione all'udienza odierna.
All'esito della compiuta istruzione della causa, fondata sulla dichiarazione di morosità espressa da parte ricorrente, nonché sulla documentazione attestante l'esistenza e validità del contratto di locazione azionato, nonché delle difese svolte dalla resistente, si ritiene che le domande formulate dalla ricorrente siano fondate e vadano pertanto accolte.
Infatti, assolto l'onere documentale di provare l'esistenza e la validità del
4 rapporto contrattuale azionato, confermato dalla resistente, su parte ricorrente non incombe ulteriore onere, ben potendo limitarsi a dedurre l'inadempimento contrattuale del conduttore, come nel caso in esame.
Sul punto si rileva che il mancato pagamento da parte del conduttore,
odierno resistente, dei canoni di locazione intimati, violi il sinallagma contrattuale in essere tra le parti, e tale inadempimento, alla luce del suo reiterarsi nel tempo, deve ritenersi sufficientemente grave ai fini della chiesta risoluzione del contratto di locazione.
Peraltro, parte resistente conferma di avere volontariamente sospeso il pagamento dei canoni intimati, eccependo la mancanza di titolarità dell'immobile da parte della società locatrice.
Preliminarmente, si rileva che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'articolo 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede,
dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto,
in rapporto all'interesse della controparte.
Nel caso in esame parte resistente fonda la propria eccezione di inadempimento sulla dedotta assenza di titolarità del diritto di proprietà
dell'immobile concessole in locazione.
5 Ebbene, tale circostanza non sembra da sola potere giustificare la sospensione del pagamento del canone di locazione, atteso che non è contestato che la società locatrice abbia dato la disponibilità dell'immobile oggetto del contratto di locazione, ai resistenti.
Sul punto si rileva che un principio fondamentale nel diritto civile è che la qualità di locatore non richiede necessariamente la proprietà del bene locato.
Questo principio, sostenuto da una giurisprudenza consolidata, mette in luce un aspetto spesso trascurato nella prassi dei contratti di locazione, ossia la possibilità
per chiunque abbia la materiale disponibilità di un bene di concederlo in locazione,
indipendentemente dal fatto di esserne il proprietario formale.
Infatti, il rapporto locativo è un rapporto di natura obbligatoria, i cui effetti vincolano le parti contraenti, indipendentemente dal trasferimento della proprietà del bene.
Inoltre, il conduttore non può invocare diritti di terzi per contestare il contratto di locazione, poiché il contratto ha effetti vincolanti solo tra le parti che lo hanno sottoscritto.
Ne consegue che, non ritenendosi giustificata la sospensione totale del pagamento del canone di locazione da parte dei conduttori, tenuto conto della situazione oggettiva accertata, ovvero della inesistenza di una effettiva compromissione totale del godimento del bene locato, la condotta dei conduttori,
odierni resistenti, deve ritenersi arbitraria ed illegittima, tale da renderli inadempienti rispetto alla obbligazione principale di pagamento del canone, sugli stessi incombente.
6 Ne consegue che i resistenti dovranno provvedere al rilascio immediato dell'immobile in oggetto, libero da cose e persone, in favore della società ricorrente,
nonché corrispondere alla stessa tutte le somme intimate a titolo di canoni di locazione e oneri accessori, e ciò fino al rilascio dell'immobile oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Per il principio della soccombenza, parte resistente deve rifondere la ricorrente delle spese processuali che si liquidano come indicato in dispositivo, nella misura media dei parametri dettati dal D.M. 147/2022, alla luce dell'istruttoria espletata e delle questioni trattate.
Così è deciso in Palermo il 18.12.2025.
Il Giudice
Dott. Santo Sutera
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