REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAVIA
SEZIONE III CIVILE in persona del Giudice dr.ssa Donatella Oneto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 770/2025 RG, promossa da
C.F. Parte_1 C.F._1 Rappresentata e difesa, dall'Avvocato Davide G. Paiano, C.F. , ed C.F._2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano, Via L. Manara n. 15
ricorrente contro

, C.F. Controparte_1 C.F._3
resistente contumace
Oggetto: Risoluzione contratto di locazione - rilascio dell'immobile occupato senza titolo / pagamento di canone e indennità di occupazione.

Conclusioni Parte ricorrente ha così concluso:
“1) accertato e dichiarato l'inadempimento da parte del Sig. in relazione agli
CP_1 obblighi derivanti dal contratto di locazione, dichiarare la risoluzione del contratto stesso e, accertata l'illegittima occupazione dell'immobile stesso, ordinare l'immediato rilascio dell'immobile sito in Magherno (PV), Via della Chiesa n. 88 (catastalmente identificato con il numero civico 79), nei confronti del Sig. e/o di chiunque altro lo occupi senza
CP_1 titolo;
2) accertato e dichiarato l'inadempimento da parte del Sig. in relazione agli
CP_1 obblighi derivanti dal contratto di locazione, nonché accertata l'illegittima occupazione dell'immobile stesso da parte del resistente, condannare il Sig. al pagamento a
CP_1
pagina 1 di 4 titolo di canone di locazione e/o di indennità di occupazione dell'importo di € 13.200,00, o del diverso importo, maggiore o minore, risultante in corso di causa. Con vittoria di spese e competenze di lite nonché della procedura di mediazione cui il Sig. non ha CP_1 aderito.”.
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c in data 27 febbraio 2025 ritualmente notificato Pt_1 adiva il Tribunale di Pavia in funzione di Giudice delle Locazioni.
[...] Parte ricorrente esponeva quanto segue:
1) La Sig.ra è proprietaria di un immobile sito in Magherno (PV), Via della Chiesa Pt_1 n. 88 (catastalmente individuato con il numero civico 79), acquistato nel 2004 (doc. n. 1).
2) Nel mese di Luglio 2012, la Sig.ra - in qualità di locatore - e il Sig. - in Pt_1 CP_1 qualità di conduttore - sottoscrivevano un contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile di proprietà della ricorrente, sito in Magherno (doc. n. 2).
3) Il contratto, con decorrenza dall'1.08.2012 e prima scadenza al 31.07.2016, prevedeva un canone di € 300,00 mensili, da versare entro il giorno 10 di ogni mese.
4) Il contratto veniva regolarmente registrato dalla Sig.ra la quale si adoperava Pt_1 anche per il versamento dell'imposta di registro per tutti i rinnovi annuali successivi (docc. nn. 3-4).
5) Fin dall'inizio del rapporto contrattuale, il Sig. ha spesso ritardato / omesso il CP_1 pagamento del canone di locazione, abusando enormemente della “pazienza” della locatrice.
6) A partire dal 2021, però, la situazione peggiorava ulteriormente e il Sig. iniziava CP_1 ad accumulare un debito consistente;
nemmeno le diffide di pagamento inviate dalla ricorrente, tramite il proprio commercialista, sortivano effetto (doc. n. 5).
7) Nel mese di Maggio 2022 la Sig.ra incaricava un legale affinché introducesse la Pt_1 procedura di sfratto per morosità che, però, non sortiva effetto, per un problema formale (R.G. 2142/2022 Tribunale di Pavia): il contratto di locazione è sottoscritto in tutte le pagine sia dal locatore che dal conduttore, ma non riporta le firme delle parti in calce,.
8) Nella speranza di convincere il Sig. a restituire l'immobile - considerato CP_1 l'ingente debito accumulato - la Sig.ra comunicava all'Agenzia delle Entrate la Pt_1 chiusura del contratto (doc. n. 6).
9) Contrariamente a quanto auspicato, il Sig. non rilasciava l'immobile, pur CP_1 continuando a non versare il canone di locazione, né alcuna altra indennità di occupazione, così come non versava alcun importo a titolo di rimborso delle spese di registrazione dei rinnovi contrattuali.
10) Ancora oggi il Sig. occupa (illegittimamente) l'immobile de quo. CP_1
11) La Sig.ra era quindi costretta ad attivare una procedura di mediazione per Pt_1 ottenere il rilascio dell'immobile, nonché il pagamento delle somme dovute a titolo di canone di locazione e/o a titolo di indennità di occupazione;
la procedura si concludeva con esito negativo per mancata partecipazione del Sig. (docc. nn. 7- 8). CP_1 Rassegnava pertanto le conclusioni in epigrafe trascritte.
pagina 2 di 4 Parte resistente non si costituiva e veniva dichiarata contumace all'udienza del 5 giugno 2025 in cui,presentatasi personalmente, veniva liberamente interrogata. Inutilmente esperito il tentativo di conciliazione, la causa veniva discussa e decisa con la lettura del dispositivo telematicamente depositato all'udienza del 9 luglio 2025.
Motivi della decisione
Il ricorso è fondato e deve essere accolto . Parte ricorrente ha evidenziato che la parte resistente non paga i canoni di locazione a partire dal 2021. Parte resistente ,rimasta contumace, , non ha assolto l'onere posto a suo carico dall'art. 2697,c. 2 c.c. di provare l'adempimento tempestivo delle proprie obbligazioni o l'esistenza di fatti impeditivi,estintivi o modificativi del diritto avversario di ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione e il rilascio dell'immobile oltre al pagamento del dovuto. Interrogato liberamente ha ammesso di non pagare il canone di Controparte_1 locazione dal 2021 giustificandosi con le proprie precarie condizioni economiche. Tenuto conto della documentazione prodotta da parte ricorrente e del comportamento processuale di parte convenuta, il Giudice ritiene provati i fatti dedotti in causa . Risulta pertanto accertato che a partire dall'anno 2021 il resistente non paga il canone di locazione. Il contratto di locazione “inter partes” deve pertanto essere dichiarato risolto per inadempimento del conduttore che protrattosi per anni non può che essere qualificato grave. viene pertanto condannato all'immediato rilascio dell'immobile Controparte_1 nonché a pagare per canoni impagati e per l'occupazione abusiva e/canoni impagati a partire dal 2021 una indennità che il Giudice quantifica in € 14.700,00 mensili corrispondenti al valore locativo dell'immobile (doc. 2). Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo a favore della parte ricorrente. GG. 60 per la motivazione.


P.Q.M

Il Tribunale di Pavia In funzione di Giudice delle Locazioni, definitivamente pronunciando contrariis reiectis visto l'art. 429 cpc,447-bis cpc
DICHIARA Risolto per la causale di cui in motivazione il contratto di locazione inter partes e conseguentemente
CONDANNA a rilasciare immediatamente libero e sgombero da sé e da Controparte_1 persone e cose l'immobile sito in Magherno (PV),Via della Chiesa n. 88 (catastalmente identificato con il numero civico 79) rimettendolo nel pieno e legittimo possesso di Pt_1
[...]
pagina 3 di 4 CONDANNA a corrispondere €14.700,00 per indennità di occupazione Controparte_1
CONDANNA a rifondere a le spese della presente Controparte_1 Parte_1 causa che liquida nella misura di € 264,00 per spese di €3100,00 per competenze oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15% oltre IVA e CPA. gg. 60 per la motivazione. Pavia, 09/07/2025
Il Giudice
Dott.ssa Donatella Oneto
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