R.G. n. 2065/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GROSSETO
Il Tribunale di Grosseto, in composizione monocratica, in persona del
Giudice Dott. Valerio Medaglia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2065/2023 R.G., promossa da
(C.F. ) rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'Avv. MUGGIASCA ELISABETTA;

ATTRICE contro sito in Isola del Giglio (GR), località Controparte_1
Campese, via Coton de' Nobili 15, (C.F. ) rappresentato e P.IVA_1
difeso dall'Avv. GRAMACCIONI PASQUALE;

CONVENUTO
Oggetto: impugnazione della delibera assembleare.
Conclusioni: come da note depositate dalle parti ai sensi dell'art. 189 c.p.c.
MOTIVAZIONE IN FATTO E IN DIRITTO
ha convenuto il rassegnando, nel Parte_1 Controparte_1
merito, le seguenti conclusioni, come precisate con nota del 26.02.2025: “In via principale, nel merito: 1) accertare e dichiarare annullabile e/o nulla la delibera dell'assemblea del 28 luglio 2023 adottata dal corrente in Isola Controparte_1
del Giglio, Località Campese, Via Coton dè Nobili n. 15, relativamente ai punti 4) e 5) dell'ordine del giorno, per i motivi e titoli di cui in narrativa”.
Si è costituito il convenuto, chiedendo il rigetto delle domande CP_1
attoree.
Ciò posto, l'odierna attrice ha impugnato le delibere assunte nell'assemblea condominiale del 28.07.2023, punti 4) e 5), sulla base di distinti motivi che vanno valutati separatamente.
Innanzi tutto, l'attrice ha chiesto annullarsi o dichiararsi nulla la delibera costituita dal punto 4) del verbale assembleare, per contrasto con l'art. 21 del regolamento condominiale, avendo la stessa modificato il periodo contabile su cui formare il preventivo condominiale, come previsto nel regolamento condominiale.
In merito, va osservato che con la delibera impugnata l'assemblea condominiale, con il voto unanime dei condomini intervenuti e rappresentanti
750 millesimi del , ha approvato il preventivo di spesa per il CP_1
periodo intercorrente tra il 31.10.2022 e il 31.12.2023, stabilendo altresì
l'anticipazione della scadenza del periodo contabile al 31.10.2023, così da rispettare la cadenza annuale dello stesso (cfr. all. 3 fasc. attrice).
Secondo la prospettazione attorea, la delibera, nella parte in cui modifica il periodo contabile cui si riferisce il preventivo approvato, è invalida, per contrasto con l'art. 21 del regolamento condominiale, il quale stabilisce che l'esercizio condominiale inizia il primo agosto e termina il 31 luglio dell'anno seguente, sicché, poiché la delibera fa riferimento a un esercizio condominiale che concerne il periodo decorrente dal 31.10.2022 al 31.10.2023, la stessa sarebbe illegittima.
Il motivo è infondato. Sul punto, va osservato che il regolamento condominiale può assumere due distinte nature giuridiche.
Il regolamento condominiale non convenzionale è quello regolato dall'art. 1138 c.c. e ha ad oggetto la disciplina dell'uso delle cose comuni, della ripartizione delle spese condominiali, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché la disciplina della tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione del condominio.
Tale regolamento deve essere approvato con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 2 c.c. (art. 1138 comma 3 c.c.), ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Il regolamento condominiale convenzionale (o contrattuale) è un contratto intercorso tra tutti i condomini dell'edificio e a mezzo dello stesso questi ultimi possono derogare alle disposizioni di legge, con esclusione delle disposizioni imperative, integrare o puntualizzare la disciplina legale e, in particolare, possono escludere o limitare i poteri e le facoltà dei condomini sulle unità esclusive o sulle parti comuni ovvero ampliare i diritti di taluno dei condomini sulle parti comuni a scapito degli altri.
Tale regolamento trova fondamento nel principio di libertà negoziale dei privati (art. 1322 c.c.) e, in quanto avente natura negoziale, deve essere approvato da tutti i condomini.
La prevalente e consolidata giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la distinzione tra le due forme di regolamento non deve essere operata in base al modo di approvazione del regolamento (se esso è approvato all'unanimità, è sempre un regolamento contrattuale, se è approvato con delibera assembleare, esso è sempre un regolamento deliberativo), bensì in base all'oggetto della decisione assembleare: se questa concerne l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese condominiali, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, o la tutela del decoro dell'edificio o l'amministrazione del condominio, allora la disposizione approvata dall'assemblea ha natura deliberativa;
se invece la disposizione approvata concerne i diritti dei condomini sulle unità esclusive o sulle parti comuni, allora essa ha natura negoziale (cfr. Cass. Civ. S.U. n. 943/1999: “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ.”; Cass. Civ. n.
1091/1968; Cass. Civ. n. 2408/1968; Cass. Civ. n. 208/1985; Cass. Civ. n.
3733/1987; Cass. Civ. n. 12173/1991; Cass. Civ. n. 854/1997; Cass. Civ. n.
24146/2004: “il regolamento del condominio, qual è contemplato dal primo comma dell'art. 1138 c.c., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti (cd. regolamento contrattuale), quanto se formato dall'assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell'edificio, contempla una materia che rimane nell'ambito della organizzazione della vita interna del condominio, la quale ben può esser modificata dall'organo cui quel potere di organizzazione è devoluto, vale a dire dall'assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall'art. 1136 C.C. - Se invece il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell'uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, ma pone delle norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota, in tal caso nessuna modificazione, può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al ; Cass. Civ. n. 6915/2007: “Le attribuzioni dell'assemblea condominiale CP_1
riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni.
L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l'assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l'ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù”; Cass. Civ. n. 144/2012; Cass. Civ. n.
9877/2012; Cass. Civ. n. 8940/2019).
Ciò chiarito, nel caso di specie, la clausola richiamata da parte attrice, contenuta nell'art. 21 del regolamento condominiale, in quanto inerente all'organizzazione e all'amministrazione del condominio, trattandosi di clausola che disciplina il profilo temporale dell'esercizio condominiale (cfr.
Cass. Civ. n. 8940/2019), ha natura deliberativa e non negoziale.
Ciò significa che la clausola può essere modificata mediante una delibera assembleare approvata ai sensi dell'art. 1136 comma 2 c.c.
Ebbene, venendo al caso di specie, deve escludersi che la delibera che ha approvato il preventivo di spesa del condominio abbia violato l'art. 21 del regolamento, posto che, essendo stata la delibera approvata con il rispetto del quorum richiesto dall'art. 1136 comma 2 c.c., essa ha modificato la previsione regolamentare, introducendo una diversa delimitazione temporale dell'esercizio condominiale.
Dunque, l'operato dell'assemblea condominiale è stato legittimo, non sussistendo disposizioni di legge che impongono una determinata cadenza annuale dell'esercizio condominiale funzionale al preventivo di spesa, sicché
l'impugnazione proposta dall'attrice va respinta, in quanto infondata.
In secondo luogo, l'attrice impugna la delibera costituita dal punto 5) dell'assemblea del 28.07.2023, laddove l'assemblea, all'unanimità degli intervenuti, rappresentanti 750 millesimi dell'edificio, ha stabilito di “lasciare la consolle di ornamento al lato della scala dove è attualmente posizionata non ritenendo che la stessa pregiudichi il decoro del né il pari utilizzo da parte di tutti i condomini;
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approva altresì il posizionamento di due poltroncine a dondolo oppure di una panchina nella zona belvedere che potranno essere utilizzati da tutti i condomini e da tutti i loro ospiti”.
Secondo la parte attrice, la delibera si porrebbe, innanzi tutto, in contrasto con la clausola dell'art. 9 del regolamento condominiale che stabilisce, tra i vari divieti posti ai condomini, che “è vietato occupare con costruzioni provvisorie o ingombrare con oggetti mobili le scale, le terrazze comuni, gli anditi, il giardino, il belvedere,
i viali”.
Il motivo è infondato.
Richiamati i principi di diritto in precedenza illustrati, deve ritenersi che la clausola invocata da parte attrice abbia natura deliberativa, non contrattuale, posto che la stessa mira a regolare l'uso delle parti comuni da parte dei condomini, non incidendo invece sui diritti dei condomini sulle unità esclusive, né escludendo taluni condomini dall'uso delle parti comuni, limitandosi la clausola a escludere determinati usi delle cose comuni ivi richiamate ad opera dei condomini. Ne consegue che la clausola in esame può essere modificata con delibera dell'assemblea approvata con la maggioranza richiesta dall'art. 1136 comma 2
c.c.
Ebbene, nel caso di specie, la delibera assembleare è stata approvata con la maggioranza richiesta dall'art. 1136 comma 2 c.c., sicché la stessa ha legittimamente modificato quanto statuito con la clausola invocata da parte attrice.
Inoltre, deve escludersi che la delibera impugnata abbia inciso su parti esclusive appartenenti ai condomini, essendo pacifico che la consolle e le poltroncine e la panchina richiamate in delibera sono destinate a essere collocate su parti comuni.
Ciò trova conferma altresì nel rilievo per cui la delibera approva la collocazione della consolle per motivi di ornamento, non per interessi individuali di uno specifico condomino, e delle sedie o della panchina per il miglior godimento della cosa comune, essendo specificamente previsto che tali cose sono utilizzabili da tutti i condomini.
Dunque, la delibera ha lo scopo di migliorare il decoro della parte comune, posta accanto alla scala, rappresentata nelle fotografie depositate da parte attrice (cfr. all. 6 fasc. attrice), e l'utilizzo specifico della zona antistante, in cui
è possibile ammirare il panorama che si presenta agli occhi dello spettatore, non incidendo sui diritti dei condomini sulle proprietà esclusive, né escludendo taluni condomini dall'uso di parti comuni.
Ciò importa che la delibera, in quanto approvata secondo la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 2 c.c., può modificare la clausola invocata dall'attrice, sicché non è possibile ritenere sussistente il contrasto tra la delibera impugnata e la clausola regolamentare in esame.
Ciò importa l'infondatezza della doglianza attorea. Infine, l'attrice impugna la delibera in esame anche per violazione dell'art. 1117-ter c.c., in quanto la stessa avrebbe alterato la destinazione delle parti comuni interessate dalla collocazione degli oggetti sopra indicati, senza il rispetto della procedura e del quorum prescritto da tale articolo di legge.
Il motivo è infondato.
Deve escludersi che l'art. 1117-ter c.c. sia applicabile al caso di specie.
Secondo il primo comma del richiamato articolo, “Per esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio ei quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni”.
Dunque, l'art. 1117-ter c.c. si applica esclusivamente alle delibere che importano un mutamento della destinazione d'uso di una parte comune del condominio.
Nel caso di specie, deve escludersi che la delibera impugnata abbia alterato la destinazione d'uso delle parti comuni dove dovranno essere collocate le cose indicate nella delibera.
È pacifico tra le parti che nella striscia di terreno, in cui dovrebbe essere collocata la consolle, e che si trova accanto a una scala condominiale, vi era una pianta di alloro, successivamente rimossa e sostituita con una nuova costruzione che ha posto una pavimentazione e una copertura su tale luogo, in cui va collocata la consolle, come si evince dalla planimetria dei luoghi e dalle fotografie depositate da parte attrice (cfr. all.ti 5 e 6 fasc. attrice).
Ebbene, deve rilevarsi che la destinazione ornamentale originaria della striscia di terra comune non è alterata dalla collocazione della consolle, che l'assemblea stessa ha deciso di apporre in quanto non alterante il decoro dei luoghi, valutazione questa insindacabile in sede giudiziaria, non potendo il sindacato dell'autorità giudiziaria estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini (cfr. Cass. Civ. n. 20135/2017; Cass. Civ. n.
5061/2020; Cass. Civ. n. 15320/2022).
Del resto, la finalità di decoro del mobile in esame appare confermata anche dalle fotografie depositate da parte attrice (cfr. all. 5 e 6 fasc. attrice).
Analogamente, la previsione dell'apposizione di sedie o di una panchina sullo spazio antistante la scala e proiettato sul panorama ivi presente non risulta di per sé causa di alterazione della destinazione della porzione della parte comune in questione.
Come può constatarsi dalle fotografie depositate e rappresentanti lo spazio dove dovranno essere collocate le poltroncine o la panchina, esso è una porzione ridotta di terreno, adiacente alla parte pavimentata che si collega alla scala, che ha un'evidente destinazione di osservazione del panorama che dal punto può scorgersi ovvero di mero decoro architettonico dei luoghi (cfr. all.
7 fasc. attrice e all. 1 fasc. convenuta).
La collocazione di due poltroncine a dondolo o di una panchina, con lo scopo evidente di favorire il riposo dei condomini e la visione del panorama, non appare costituire attività idonea ad alterare la suddetta destinazione del luogo, il quale, alla luce delle fotografie depositate, non appare avere concrete destinazioni d'uso incompatibili con l'attività deliberata dall'assemblea.
Ciò importa l'inapplicabilità alla delibera impugnata dell'art. 1117-ter c.c., sicché il motivo di impugnazione è infondato.
Alla luce delle considerazioni svolte, le domande proposte da parte attrice sono infondate e vanno respinte.
Le ragioni della decisione rendono superflua la valutazione delle prove orali assunte in corso di causa, in quanto finalizzate a dimostrare l'uso anteriore dei luoghi comuni interessati dalle delibere impugnate, circostanza che, dopo le assorbenti valutazioni operate dall'assemblea in data 28.07.2023, risultano superflue per la verifica della legittimità delle delibere impugnate. Le spese seguono il criterio di soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri previsti dal D.M. n. 55/2014, tenuto conto delle attività concretamente eseguite dalle parti e del valore della controversia, da ritenersi indeterminabile.


P.Q.M.

il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunciando, sulla causa civile iscritta a R.G. n. 2065/2023 e vertente tra le parti di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza e deduzione, così provvede:
1) respinge le domande proposte da parte attrice;

2) condanna l'attrice al pagamento delle spese processuali in favore del convenuto che si liquidano nella somma di 7.616,00 euro, a titolo di compensi, oltre spese generali al 15%, CPA e IVA se dovuti.
Grosseto, 11.11.2025
IL GIUDICE
Dott. Valerio Medaglia