Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone all'esito dell'udienza del 18.9.2025 ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2586 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023 tra
, nato a [...], il [...], c.f. elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato presso lo studio dell'Avv. Agostino Di Febbraro, , in C.F._2
Napoli, alla via G. Porzio n. 4, CDN is. F 11, dal quale è rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Anna Boccamino, , come C.F._3 da mandato in atti Email_1 Email_2
Ricorrente Contro
e ( ), CP_1 C.F._4 Controparte_2 C.F._5 entrambi residente a [...] Convenuti contumaci Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con ricorso ex art.447 bis c.p.c. depositato in data 18.9.23 il sig. Parte_1 conveniva in giudizio i signori e affinché il Tribunale: in CP_1 Controparte_2 via principale, accertasse e dichiarasse la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo del 26.11.2014 non registrato avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Fiumicino (RM), località Fregene, alla via Francavilla a Mare n. 69, p. terra, composta da 6,5 vani oltre accessori, identificato al catasto fabbricati del Comune di Fiumicino, al fl. 715, part. 223, sub 504 graffato al sub 502 e, per l'effetto, la natura indebita di tutte le somme percepite dai Sigg.
e e condannasse gli stessi ai sensi dell'art. 13 L. 431/1998, CP_1 Controparte_2 in solido, alla restituzione in favore del ricorrente di tutte le somme indebitamente versate nella misura di euro 64.500,00 di cui euro 63.000,00 a titolo di canoni di locazione (euro 750,00 x 84 mesi) ed euro 1.500,00 versati a titolo di deposito cauzionale;
condannasse i resistenti, in solido, alla refusione delle spese e competenze di lite, oltre il 15% di spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione al procuratore antistatario. Premetteva il ricorrente che i convenuti in data 26/11/2014 gli avevano concesso in locazione il bene predetto con contratto avente con decorrenza dal 01/02/2015 al 01/02/2019, per la durata di anni quattro, oltre rinnovo per altri quattro, salvo disdetta come per legge;
che il canone annuo era stato concordato in euro 9.000,00, da corrispondere in 12 rate mensili pari ad euro 750,00; che il contratto non veniva mai registrato e, quindi, era nullo ed era indebito quanto che il aveva versato regolarmente;
che in data Parte_1
22.2.22 i signori e erano subentrati al figlio Persona_1 Controparte_3 CP_1
1 ed alla nuora e il ricorrente il 14.8.22 aveva proceduto alla CP_1 Controparte_2 denuncia di contratto verbale con i predetti all'Agenzia delle Entrate. I convenuti rimanevano contumaci. La domanda attorea va accolta nei limiti di seguito precisati. Il contratto oggetto di causa, datato 26.11.2014 ed avente decorrenza 1.2.2015, risulta sottoscritto dall'odierno attore, come conduttore, e dalla (sola) signora come CP_2 locatore (vedi all. c del ricorso). Sicchè risulta estraneo in quanto non è parte CP_1 contrattuale. Il contratto risulta rispettare la forma scritta dei contratti di locazione prescritta dall'art.2 legge n.431/98 a pena di nullità (Cass. Sez. U,3.4.2009, n.8148/09).
Nessun dubbio, quindi, che tra il e la (sola) si sia costituito un Parte_1 CP_2 rapporto locatizio come confermato anche dalla quietanza di ricezione della somma di euro 7300,00 datata 4.4.2019. Difetta, invece, l'adempimento dell'obbligo della registrazione di cui art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004 (Cass. sez.II sentenza del 7.3.2017 n. 5612) da cui la nullità del rapporto intercorso. Al riguardo il ricorrente ha proposto, ex art.13 L. 431/98 nel testo risultante dalla modifica apportata dall'art.1 comma 59 della legge n.208/2015 – Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (c.d. Legge di Stabilità per il 2016), domanda di riconduzione e ripetizione. La predetta norma, in vigore dal 1.1.2016, ha riscritto l'articolo 13 della legge 9.12.1998, n. 431, in materia di locazioni abitative riformulando l'azione di “riconduzione e ripetizione” consentita al conduttore in caso di contratto scritto ma non registrato. In seguito alle modificazioni intervenute, a fronte di un contratto nullo per mancanza di registrazione il conduttore può agire per la “conformazione legale del contenuto del contratto” ex art. 13, comma 6, seconda parte, l. 431/1998 oltre che per la restituzione delle somme eccedenti medio tempore corrisposte. Recita infatti l'art.13 comma 6 della legge n.431/98 che “Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'art.2” ovvero il valore minimo dei c.d. canoni concordati di cui all'art.2 comma 3 Legge n.431/98). Nel caso che ci occupa parte attrice non ha fornito elementi per supportare la domanda di conformazione ovvero per la determinazione del canone che non deve superare – trattandosi appunto di un canone finalizzato a sanzionare il comportamento del locatore di non avere proceduto alla registrazione del contratto - il minimo di quello stabilito per i c.d. contratti a canone concordato, non avendo neanche dedotto quali fossero le caratteristiche edilizie, l'epoca di costruzione utili alla parametrazione del canone in base agli Accordi territoriali. Peraltro, l'azione di conformazione, essendo stato l'immobile già rilasciato, era funzionale a supportare la proposta domanda di ripetizione di indebito. Ebbene nel caso che ci occupa non vi è prova della sussistenza di indebito alcuno. Infatti, le prove documentali fornite dal ricorrente comprovano esborsi per canoni per soli euro 14.800,00 (di cui euro 7.300,00 di cui alla quietanza datata 4.4.2019), la quietanza di euro 750,00 del settembre 2015 e altre i nove bonifici di euro 750,00 ciascuno (infatti tutte le altre mere disposizioni di bonifico non valgono a provare l'esborso). Poiché il rapporto di causa con gli odierni convenuti è durato dal 1.2.2015 al 22.2.22, data in cui i signori e sono subentrati quali locatori, risulta Persona_1 Controparte_3
2 che il rapporto contrattuale è durato per mesi 84: la somma di euro 14800,00 che risulta sborsata corrisponderebbe a circa euro 176,00 al mese certamente conforme a qualunque valore al minimo di canone concordato. Nessuna somma indebita risulta, quindi, ripetibile. Nei limiti sopra esposti va accolta la domanda di parte ricorrente. Incarica la Cancelleria di trasmettere all' Agenzia delle Entrate la presente sentenza per gli accertamenti di legge in ordine al contratto non registrato. Le spese di lite liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza e vanno distratte in favore del difensore di parte ricorrente antistatario.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, sezione civile, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei Parte_1 confronti di e , così provvede: CP_1 Controparte_2 accoglie la domanda per quanto di ragione e accerta, ai sensi dell'art.13 co.6 L. n.431/98, l'esistenza di un contratto di locazione ad uso abitativo (non registrato) tra il sig. Parte_2
avente ad oggetto l'immobile sito in Fiumicino (RM), località
[...] Controparte_2
Fregene, via Francavilla a Mare n. 69, p. terra, durato dal 1.2.2015 al 22.2.2022; Manda alla Cancelleria di trasmettere all' Agenzia delle Entrate la presente sentenza per gli accertamenti di legge in ordine al contratto non registrato;
condanna alla refusione in favore del ricorrente delle spese di lite che Controparte_2 liquida in euro 190,00 per esborsi ed euro 2000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) da distrarsi in favore del difensore antistatario. Civitavecchia 18.9.2025 Il giudice dott.ssa Roberta Nardone
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