N. 11296/2025 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Marcello Amura, all'esito dell'udienza del 10 novembre 2025, pronun- zia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 281 sexies e 281 terdecies c.p.c. nella causa iscritta al n. 11296/2025
r.g.a.c.
TRA
(c.f.: , elett.te dom.ta presso lo studio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
TR CA (c.f.: dal quale è rappresentato e difeso in virtù di C.F._2
procura in atti.
- Ricorrente
E
c.f.: ), in persona del l.r.p.t., elett.te dom.to presso Controparte_1 P.IVA_1
la sede dell'ente unitamente agli avv.ti Mariarita Grande (C.F. ) e CodiceFiscale_3
CO Di RU (C.F.: ) dai quali sono rappr.ti e difesi in virtù di C.F._4
procura in atti.
- Resistente
E
(P. IVA , in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_2
tempore, con sede in lla Piazza Cavour n. 42. CP_1
- Resistente contumace
OGGETTO: altre controversie di diritto amministrativo
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza.
1
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con ricorso ex art.281 decies c.p.c. la signora ha inteso agire nei con- Parte_1
fronti del e di al fine di vedere accolte le seguenti Controparte_1 Controparte_2
conclusioni:
1) … accertare e dichiarare, previa declaratoria di nullità e/o illegittimità del provvedi- mento di decadenza dall'assegnazione del medesimo alloggio, adottato dal CP_1
con disposizione dirigenziale n. 354 del 16.04.2025, notificata alla ricorrente in
[...]
data 06.05.2025, il diritto della sig.ra all'acquisto dell'immobile a lei assegnato Pt_1
sito in alla Via SS. NN e OL n. 95, piano ammezzato, interno 1°, al prezzo CP_1
di euro 19.736,93…o, in subordine, al prezzo determinato da Codesto On.le Giudicante e, di conseguenza, disporre l'obbligo a contrarre della P.A. resistente, e comunque, dispor- re ogni altro provvedimento d'urgenza, che appaia, secondo le circostanze, più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo..;
3)…ordinare alle Amministrazioni intimate, ciascuna per la propria competenza, di revocare e/o annullare il provvedimento di decadenza dall'assegnazione dell'alloggio, adottato dal con disposizione dirigenziale n. 354 del 16.04.2025, Controparte_1
notificata alla ricorrente in data 06.05.2025, e, di conseguenza, disporre l'alienazione dell'immobile assegnato alla ricorrente sito in alla Via SS. NN e OL n. 95, CP_1
piano ammezzato, interno 1°, al prezzo di euro 19.736,93…o, in subordine, al prezzo determinate da per i motivi sopradedotti”. Parte_2
A supporto di tali richieste, ha dedotto in fatto che:
➢ con determina prot. n. 937 del 28.11.2003, il Comune di disponeva CP_1
l'assegnazione dell'alloggio di edilizia pubblica residenziale in favore della sig.ra , Pt_1
immobile sito in alla Via SS. NN e OL n. 95, piano ammezzato, interno 1°; CP_1
➢ con comunicazione prot. n. US201025110 del 15.10.2010, la (in Controparte_3
qualità allora di affidataria del servizio di edilizia pubblica residenziale del di CP_1
, inviava alla sig.ra il contratto locativo relativo all'immobile assegnato, con CP_1 Pt_1
decorrenza 01.12.2009 e scadenza 30.11.2013 con tacito rinnovo;

➢ con nota prot. n. US-2008/10552 del 13.03.2008, il comunicava alla Controparte_1
sig.ra l'intenzione di procedere alla dismissione del patrimonio di edilizia pubblica Pt_1
2
residenziale chiedendole, come previsto dalla normativa in materia, la manifestazione di interesse all'acquisto in prelazione, che veniva prontamente inviata dall'istante e rappre- sentandole che la procedura di vendita sarebbe stata affidata a Controparte_3
➢ con i provvedimenti prot. n. US-2012-20845 del 03.07.2012, la Controparte_3
per conto del inviava alla sig.ra l'invito all'acquisto dell'immobile Controparte_1 Pt_1
alla stessa assegnato chiedendo di inviare la documentazione d'interesse e di effettuare il pagamento della cauzione/acconto pari ad euro 1.800,00, prontamente versato dalla ricorrente;

➢ con successiva nota prot. US-2012-37454 del 29.11.2012, la a Controparte_3
rettifica ed integrazione di quanto già rappresentato, comunicava alla ricorrente che “il prezzo di vendita è stato rideterminato in misura pari ad euro 27.609,66, in ragione dell'intervenuto allineamento catastale del bene principale e/o delle eventuali pertinenze oggetto di vendita, come da scheda calcolo prezzo di vendita allegata alla presente.
Restano comunque ferme ed impregiudicate tutte le altre condizioni di vendita previste nell'invito di acquisto, nonché l'entità della cauzione già versata”;
➢ nella medesima data, la sig.ra si recava presso la accettando il Pt_1 CP_3
nuovo prezzo comunicato e la sua volontà di procedere all'acquisto; circostanza, quest'ultima, comprovata dalla scheda di calcolo del prezzo di vendita firmata per accettazione dalla ricorrente nella quale è indicato il 20.11.2012 come data di calcolo ed il
29.11.2012 (a piè di pagina a sinistra) come data del documento sottoscritto dalla sig.ra
; ulteriore conferma si traeva dal documento della attestante Pt_1 Controparte_3
il protocollo, in data 14.12.2012, dell'accettazione della ricorrente;

➢ successivamente e sino al 2014 non interveniva nessun invito alla stipula del contratto di compravendita;
inoltre, in ragione di tale circostanza, la ricorrente ometteva di provvede- re al pagamento canone, ricevendo dalla Romeo bollettini di pagamento con somma pari a 0; da ciò l'insussistenza di qualsivoglia inadempimento;

➢ con nota prot. n. 0049636/14 del 02.10.2014, la subentrata nel Controparte_2
frattempo alla richiedeva alla sig.ra di esibire la documentazione CP_3 Pt_1
già inviata alla videnziando quanto segue: “avendo di recente il Comune CP_3
di attestato con nota PG/2014/715742 del 26.09.2014 la sua titolarità all'acquisto CP_1
3
ed avendo lei esercitato il diritto di opzione per l'alloggio summenzionato, al fine di procedere al rogito di compravendita”;
➢ la sig.ra vi provvedeva recandosi presso gli uffici della Pt_1 CP_2
➢ nei successivi anni non interveniva nessuna convocazione per la stipula del contratto di compravendita, nonostante i plurimi accessi presso;
Controparte_2
➢ venivano, poi, inoltrati solleciti via p.e.c. ed e-mail ed anche a mezzo di un legale, in data
15.10.2020, 12.12.2023 e 09.01.2024, tutti rimasti inevasi;

➢ in data 12.09.2024, la ricorrente presentava al ed alla Controparte_1 Controparte_2
un'istanza di conclusione del procedimento ai sensi dell'art. 2 e ss. della L. n.
[...]
241/1990 e ss.mm.ii. chiedendo di procedere alla stipula del rogito per un diritto già acquisito e cristallizzato il 29.11.2012;
➢ il , Controparte_4
con nota prot. n. 790857 del 17.09.2024, trasmessa alla ricorrente per conoscenza, sollecitava la Controparte_2
➢ con comunicazione p.e.c. del 10.10.2024, la inviava al difensore della Controparte_2
ricorrente copia della nota prot. n.PG/2024/807641 del 23.09.2024 del CP_1
con il quale, anziché procedere alla stipula dell'atto di compravendita con la
[...]
ricorrente, in virtù del suo diritto maturato già nel 2012, procedevano con la comunica- zione di avvio del procedimento di decadenza dall'assegnazione dell'alloggio, tenuto conto che la sig.ra , nell'anno 2017 ha ricevuto una proprietà immobiliare in Pt_1
eredità;
➢ la ricorrente proponeva ricorso ex art.700 c.p.c. avverso detta nota, rigettato dal
Tribunale di Napoli sull'assunto dell'assenza della natura lesiva dell'atto;
➢ all'esito della presentazione di osservazioni (in data 09 dicembre 2024), con disposizione dirigenziale n. 354 del 16.04.2025, notificata alla ricorrente in data 06.05.2025, il dichiarava la decadenza dall'assegnazione dell'alloggio di ERP, diffidan- CP_1 CP_1
do, contestualmente, la ricorrente a lasciare l'immobile entro 60 giorni.
Ciò premesso, la ricorrente ha lamentato l'illegittimità dell'omessa stipula del contratto di compravendita e della successiva decadenza.
Previa riaffermazione della giurisdizione del GO, la ricorrente ha rivendicato la sussistenza
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di un vero e proprio diritto all'acquisto dell'immobile già oggetto di assegnazione, in ragione di quanto sopra ricostruito in fatto;
l'acquisto viene, in particolare, correlato alla manifestazione di volontà del 13 settembre 2012 ed al versamento della cauzione acconto, volontà ribadita in data 29 novembre 2012
Ha, poi, richiamato: a) l'art. 27, comma 2 della L. n. 513/1977 e ss.mm.ii. secondo cui
“si considera stipulato e concluso il contratto di compravendita qualora l'ente proprietario
o gestore abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato all'assegnatario il relativo prezzo di cessione qualora non previsto per legge”; b) la successiva L. n. 560/1993 e ss.mm.ii. che riconosce la possibilità di acquisto in prelazione dell'immobile assegnato a coloro che lo occupano e che sono in regola con i pagamenti dei canoni locativi;
c) gli artt.
13 e 18 del Regolamento del Comune di er l'alienazione dei beni disponibili. CP_1
La ricorrente sostiene che, in virtù della suddetta normativa, una volta comunicato il prezzo di vendita dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica, l'Ente Comunale ha
l'obbligo di stipulare il contratto di compravendita, stabilendo finanche un termine massimo entro il quale tale adempimento deve essere esercitato.
La ricorrente ritiene, inoltre, non significativa la circostanza dell'acquisto, nell'anno
2017, di un immobile per successione ereditaria, atteso che il diritto all'acquisto si era già perfezionato nell'anno 2012, da ciò derivando l'irrilevanza delle sopravvenienze.
Ha, infine, contrastato quanto dedotto dal nel procedimento caute- Controparte_1
lare, in ordine all'invio da parte della ricorrente, in data 15 giugno 2021, di una pec contenente una richiesta di riavvio del procedimento di dismissione confermando di aver espresso in precedenza la volontà di rinunciare all'acquisto del cespite.
La ricorrente ha, poi, mosso ulteriori doglianze avverso il provvedimento di decadenza dall'assegnazione dell'alloggio per la sopravvenuta carenza dei requisiti soggettivi
(titolarità di altro idoneo cespite immobiliare), ritenuto carente di adeguata motivazione ed istruttoria ed, in ogni caso, in contrasto con l'acquisito diritto all'acquisto del bene.
Ha, infine, chiesto, nella determinazione del prezzo di vendita, la decurtazione dei canoni, nelle more, illegittimamente pretesi e corrisposti.
Si è costituito il chiedendo il rigetto del ricorso e delle domande con Controparte_1
lo stesso proposte.
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L'ente ha, in primo luogo, operato la ricostruzione in fatto degli eventi che hanno pre- ceduto la presente iniziativa giudiziale, evidenziando, per quanto di interesse e non già detto, che l'invito all'acquisto inoltrato dalla in data 3 luglio 2012 (nota CP_3
20845) conteneva la seguente previsione: “Il potrà recedere in ogni momento – e CP_1
senza necessità di motivazione alcuna – da qualsivoglia vincolo nascente dalla proposta di acquisto dell'utente e dal versamento della cauzione, senza nulla dovere se non la restitu- zione di detta cauzione e di altra somma riscossa in dipendenza di quanto nel presente invito e ciò fino alla stipula notarile dell'atto di compravendita”.
Anche nella nota del 29.11.2012 n.37454 inviata dalla la rettifi- Controparte_3
ca del prezzo veniva accompagnata dalla seguente precisazione:“salva e impregiudicata la facoltà di recesso in ogni momento del Comune, così come specificata nell'invito all'acquisto a Lei notificato”.
Il Comune ha, poi, sostenuto:
a) il difetto di prova di accettazione del prezzo rettificato, ciò alla luce della documen- tazione depositata;

b) il difetto di rilevanza probatoria della scheda calcolo prezzo di vendita firmata, priva di data e luogo e prova del deposito;

c) il difetto di prova di riscontro della nota di n.0049636/2014 del CP_2

2.10.2014 e dell'inoltro della documentazione richiesta (dichiarazione reddituale, auto- certificazione resa ai sensi dell'art. 6 comma 12 bis del regolamento per la dismissione degli alloggi ERP vigente ratione temporis) e l'insussistenza del presupposto ivi richiamato
(pagamenti dei canoni dal dicembre 2012 ad ottobre 2014);
d) la rilevanza probatoria della comunicazione inviata a mezzo pec in data 15.06.2021, con cui la ricorrente richiedente chiedeva il riavvio del processo di dismissione, confer- mando di aver espresso in precedenza la volontà di rinunciare> all'acquisto del predetto cespite e dichiarando di voler ritenere nulla la precedente volontà di rinuncia e allegando a tal uopo la nota inviata dalla CP_3
In diritto ha lamentato l'infondatezza della tesi di controparte in ordine alla maturazio- ne di un diritto all'acquisto e rivendicato la legittimità del provvedimento di decadenza adottato.
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ritualmente evocata in giudizio, ha omesso di costituirsi. Controparte_2
In assenza di attività istruttoria, la causa è stata riservata in decisione all'udienza del 10 novembre 2025.
***
Va preliminarmente affermata la giurisdizione dell'adito GO per le puntuali argomen- tazioni addotte in ricorso dalla ricorrente, cui si presta piena adesione;
neppure il resi- stente ha, peraltro, formulato obiezioni alle stesse. CP_1
Va, inoltre, dichiarato il difetto di legittimazione passiva della resistente Controparte_2
in quanto entrambe le domande formulate appaiono univocamente indirizzate nei
[...]
confronti del quale soggetto titolare dell'immobile oggetto Controparte_1
dell'invocato trasferimento e quale soggetto che ha adottato l'impugnata decadenza dall'assegnazione.
Prima di approfondire le questioni poste dalla ricorrente, occorre operare qualche precisazione in ordine alla ricostruzione degli eventi fornita dalle parti.
La ricorrente (punto 4, pag. 2 del ricorso) assume che “con nota prot. n. US-
2008/10552 del 13.03.2008, il comunicava alla sig.ra l'intenzione Controparte_1 Pt_1
di procedere alla dismissione del patrimonio di edilizia pubblica residenziale chiedendole, come previsto dalla normativa in materia, la manifestazione di interesse all'acquisto in prelazione, che veniva prontamente inviata dall'istante e rappresentandole che la proce- dura di vendita sarebbe stata affidata a . Controparte_3
Si tratta, con tutta evidenza, della comunicazione, proveniente dal Comune di CP_1
avente ad oggetto l'inserimento dell'immobile condotto in locazione dalla ricorrente nell'elenco di quelli suscettibili di dismissione;
con la stessa, viene manifestata l'intenzione di affidare alla la gestione della procedura di vendita e CP_3
rappresentati i presupposti per addivenire al riscatto ed i criteri di determinazione del prezzo.
Trattasi, pertanto, di documento avente natura genericamente informativa della volontà di dismettere l'immobile, operazione, quest'ultima, in ogni caso affidata alla nonché ancorata alla futura valutazione dei requisiti di legge e Controparte_3
7
determinazione del prezzo di vendita.
Occorre, inoltre, interrogarsi sul contenuto della nota n.20845 del 2012 trasmessa dalla (cfr. allegato 2 della produzione di parte convenuta), Controparte_3
intitolato “Informativa ai sensi dell'art.6 punto 10 del Regolamento applicativo per
l'alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica del Comune di Napoli…Invito all'acquisto dell'unità immobiliare”.
Tale documento contiene:
a) il richiamo ai presupposti normativi ed alla disciplina regolante la dismissione del patrimonio immobiliare nonché agli atti con cui era stata manifestata la volontà di dismettere la titolarità del bene oggetto di causa;

b) l'evidenziazione della necessità che non si rinvengano situazioni di morosità, in ogni caso sanabili secondo le modalità ivi descritte;

c) l'individuazione delle categorie di soggetti aventi diritto all'acquisto dell'immobile e di quelle non aventi diritto all'acquisto;
d) l'informativa in ordine alla facoltà della signor di formulare proposta di acquisto in Pt_1
relazione all'immobile oggetto di causa, proposta da formularsi in ogni caso nel rispetto del prezzo base ivi individuato (euro 35.720,23), salvo integrazioni per eventuali perti- nenze;
tale prezzo viene espressamente qualificato come provvisorio, in attesa degli aggiornamenti catastali in corso;
viene, inoltre, chiarito che il ricalcolo comporterà il conseguente aggiornamento della proposta di acquisto, immutate le ulteriori condizioni di vendita e la cauzione; viene, inoltre, rivendicato il diritto del di Controparte_1
rideterminare il prezzo di vendita in caso di rettifica/modifica della rendita catastale, fatto salvo il diritto del proponente di recedere in caso di incremento superiore ad 1/20; è prevista, inoltre, la facoltà del proponente di ottenere, nel termine di 30 giorni prima del rogito, la determinazione definitiva del prezzo mediante richiesta all'Agenzia del Territo- rio ovvero chiedere la revisione della rendita;

e) il richiamo all'art.6 comma 3 del D. Lgs. n.354/1999 in tema di decurtazione, dal prezzo di vendita, dei canoni già versati;

f) l'individuazione delle modalità di corresponsione del prezzo;

g) il chiarimento che il prezzo di vendita, inclusa la cauzione, dovrà essere effettuato entro e
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non oltre la data di stipula del contratto di compravendita;

h) la precisazione che l'invito all'acquisto dovrà essere trasmesso, unitamente all'allegato A ed alla prova del versamento della cauzione, entro 60 giorni dalla ricezione, “a pena di decadenza dal diritto all'acquisto dell'immobile”;
i) l'individuazione di obblighi dichiarativi del proponente l'acquisto nello stipulando contratto di compravendita;

j) la precisazione che il Comune potrà recedere in ogni momento – e senza necessità di motivazione alcuna – da qualsivoglia vincolo nascente dalla proposta di acquisto dell'utente e dal versamento della cauzione;
ciò sino alla stipula della compravendita notarile;

k) la precisazione che l'invio della proposta di acquista fa sorgere l'obbligo di acquistare
l'immobile;
l) la precisazione che l'atto costituisce invito all'acquisto e non proposta di vendita;

m) la precisazione che la restituzione dell'invito si intenderà come “proposta di acquisto alle condizioni sopra indicate”.
Ciò chiarito, parte ricorrente assume (cfr. capo 5 del ricorso) di aver prontamente versato l'acconto di 1.800,00 e di aver trasmesso tempestivamente la proposta di acquisto con i relativi allegati alla Controparte_3
Viene, infine, in rilievo la nota della del 29 novembre 2012 (cfr. Controparte_3
allegato n.4 della produzione di parte ricorrente, non è nota la data di ricezione), deno- minata “rettifica/integrazione” della nota n.20845 del 2012, con cui il prezzo di vendita viene rideterminato, all'esito degli aggiornamenti catastali, in euro 27.609,66, con la precisazione che l'accettazione del nuovo prezzo sarebbe dovuta intervenire entro e non oltre 10 giorni dalla ricezione della nota.
Viene, infine, precisato che “la mancata accettazione del nuovo prezzo con le modalità sopra indicate, valendo quale manifesto e definitivo disinteresse all'acquisto da parte Sua, comporterà in ogni caso l'automatica inefficacia della proposta di acquisto da lei prece- dentemente formulata, con conseguente definitiva decadenza del proponente da ogni situazione giuridica soggettiva, aspettativa ed affidamento che fosse eventualmente sorto in conseguenza dell'originaria proposta di acquisto, salva ed impregiudicata la facoltà di
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recesso in ogni momento del Comune, così come specificata nell'invito all'acquisto a Lei notificato”.
Parte ricorrente (cfr. capo 7 del ricorso) assume che “nella medesima data, la sig.ra
si recava presso la accettando il nuovo prezzo comunicato e la sua Pt_1 CP_3
volontà di procedere all'acquisto. A tal uopo, fa fede la scheda di calcolo del prezzo di vendita firmata per accettazione dalla ricorrente nella quale è indicato il 20.11.2012 come data di calcolo ed il 29.11.2012 (a piè di pagina a sinistra) come data del documen- to sottoscritto dalla sig.ra . Inoltre, ad ulteriore conferma dell'accettazione da parte Pt_1
della ricorrente della proposta di acquisto con nuovo prezzo comunicato, si versa in atti un documento della di attestazione di aver protocollato, in data Controparte_3
14.12.2012, l'accettazione della ricorrente;
si legge, difatti, nella parte riservata alle note
“accettazione prezzo definitivo” e tale documento risulta sottoscritto dalla funzionaria
”. Parte_3
I documenti cui fa riferimento la ricorrente sono gli allegati 5 e 6 della sua produzione.
Il si è limitato a contestare che sia mai intervenuta l'accettazione Controparte_1
del nuovo prezzo; si legge in comparsa che “controparte con l'allegato n. 5 asserisce di aver accettato tale rettifica, senza fornire prova dell'invio di tale documentazione, ma anzi al fine di indurre in errore, deposita un foliario su carta intestata della da cui CP_3
si evince il deposito di una serie di documenti, ma non l'accettazione della nuova proposta di acquisto, che mai sarebbe stata possibile, rilevato che tale deposito è antecedente
(12.09.2012) alla data di invio della nota di rettifica (29.11.2012)! Poi con l'allegato 6 deposita la scheda calcolo prezzo di vendita firmata, priva di data e luogo e prova del deposito (manca infatti di qualsiasi attestazione di protocollo) unitamente ad una scheda della non riferibile ad alcunchè e non firmata dalla odierna ricorrente. CP_3
Pertanto, non risulta dalla documentazione depositata dalla ricorrente in atti, a sostegno della sua tesi, alcuna accettazione della rettifica del prezzo di vendita”.
L'assunto del on appare condivisibile. Controparte_1
Premesso che l'ente non ha specificamente contestato che la ricorrente abbia inoltra- to la proposta all'acquisto dell'immobile con i relativi allegati in risposta alla nota n.20845 del 3 luglio 2012 ed abbia provveduto al pagamento della cauzione pari al 5% del prezzo
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(cfr. allegato 5 della produzione di parte ricorrente ed, in particolare, bonifico di euro
1.800,00 pari al 5% del prezzo base indicato in nota), deve ritenersi altresì provato che la ricorrente abbia accettato il prezzo rettificato con la nota del 29 novembre 2012.
A tal riguardo sovviene in primo luogo l'evidenza che il prezzo rettificato si palesava finanche significativamente inferiore a quello originariamente indicato, sicchè era del tutto evidente l'interesse della ricorrente ad accettarlo;
al contempo il documento n.6, contrariamente a quanto sostenuto dal nelle proprie difese, attesta che un CP_1
addetto della specificamente individuato ( ) in data 14 dicembre 2012 CP_3 Persona_1
(successiva alla data del 29 novembre 2012) ebbe a ricevere in consegna dalla ricorrente un documento qualificabile come “accettazione prezzo definitivo”, come espressamente indicato nella sezione “Note”.
Puoi, quindi, serenamente affermarsi che la ricorrente ha puntualmente adempiuto alle prescrizioni ed agli inviti contenuti nelle note della recanti la data CP_3
del 3 luglio e 29 novembre 2012, nei termini sopra indicati.
Ciò precisato in fatto, occorre analizzare la questione centrale posta dalla ricorrente, ovvero se all'esito dell'inoltro della proposta di acquisto stimolata dalla CP_3
(unitamente agli allegati ed al pagamento della cauzione) nonché all'espressa accettazio- ne del prezzo rettificato, sia o meno maturato in capo alla stessa il diritto al trasferimen- to del bene.
Al quesito in esame ritiene questo Giudice che possa darsi risposta positiva alla luce dell'arresto giurisprudenziale richiamato in ricorso e reso dalla Suprema Corte di
Cassazione con la sentenza n.3280 del 2021.
Con tale pronunzia è stata affrontata la questione degli effetti giuridici che scaturisco- no dall'atto con cui, a fronte di una domanda di riscatto, l'Ente proprietario abbia dichia- rato di accettare detta domanda - presentata, in precedenza, dall'assegnatario allorché quest'ultimo inequivocabilmente godeva di tutti i requisiti di legge - e comunicato il relativo prezzo.
La massima elaborata è la seguente: “In tema di cessione in proprietà di alloggi resi- denziali pubblici, al procedimento attivato con la presentazione della domanda di riscatto, che si concluda con l'accettazione e la comunicazione del prezzo da parte dell'Amministra-
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zione (determinato ai sensi dell'art. 28 della l. n.513/1977), consegue il riconoscimento definitivo del diritto dell'assegnatario al trasferimento, peraltro suscettibile di esecuzione in forma specifica exart.2932 c.c., della proprietà dell'alloggio; pertanto, a seguito della descritta sequenza procedimentale, si attua la trasformazione irreversibile del diritto al godimento dell'alloggio assegnato, da locazione semplice, a diritto al trasferimento della proprietà del cespite, sicché non può intervenire, prima del suddetto atto traslativo, la decadenza dall'assegnazione in locazione, in esito all'accertamento, da parte dell'Am- ministrazione di determinati fatti, sopravvenuti o scoperti successivamente, dovendosi presumere, in merito, che l'esame dei requisiti soggettivi sia già stato effettuato dalla stessa Amministrazione”.
La Suprema Corte ha, invero, operato un'articolata ricostruzione del contesto norma- tivo e giurisprudenziale della materia in esame (cfr. capi da 4.1 a 4.5) che si intende in tale sede espressamente richiamata, ciò a supporto delle conclusioni sopra rassegnate.
Orbene ritiene questo Giudice che, all'esito dell'inoltro alla ricorrente da parte di
[...]
(legittimato ad agire in nome e per conto del delle Controparte_5 Controparte_1
note nel luglio e del novembre 2019 nonché della puntuale ottemperanza (da parte della signora ) agli inviti con le stesse formulati, si sia integrata una fattispecie in tutto Pt_1
equiparabile a quella presa in esame dalla Suprema Corte di Cassazione nella richiama- ta pronunzia.
Non deve trarre in inganno la diversa qualificazione degli atti della sequenza proce- dimentale (richiesta di riscatto-accettazione del riscatto con comunicazione del prezzo, nel caso esaminato dalla Suprema Corte;
invito a formulare una proposta di acquisto proveniente dall'ente proprietario con preventiva individuazione del contenuto vincolato di tale proposta, avuto particolare riguardo al prezzo,-successivo inoltro della proposta di acquisto in conformità al modello e contenuto predefiniti dall'ente e versamento della cauzione richiesta, nel caso oggetto del presente giudizio); in entrambi i casi, aldilà delle qualificazioni nominalistiche, siamo in presenza di un ente proprietario che:
a) ha manifestato la volontà di dismettere il bene;

b) ha espressamente valutato la sussistenza in capo all'assegnatario dei presupposti per addivenire alla vendita in suo favore del cespite, invitandolo a formulare una propo-
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sta di acquisto;

c) ha espressamente e completamente predeterminato il contenuto di detta proposta e del conseguente contratto di compravendita a stipularsi (ciò dicasi, in particolare, per il prezzo).
Alla luce di quanto sopra appare del tutto illegittima ed in contrasto con le conseguen- ze giuridiche sopra delineate la precisazione contenuta nelle note della secondo CP_3
cui “il potrà recedere in ogni momento – e senza necessità di motivazione alcuna CP_1
– da qualsivoglia vincolo nascente dalla proposta di acquisto dell'utente e dal versamento della cauzione;
ciò sino alla stipula della compravendita notarile"; tale riserva si pone in palese ed insanabile contrasto con i principi giuridici sopra richiamati e con un passag- gio della medesima nota che appare disvelare in maniera inequivoca il vincolo scaturente in capo al CP_1
Invero la nota n.20845 del 3 luglio 2012 alla pagina 4 fissa il termine inderogabile di 60 giorni dalla ricezione dell'invito per la trasmissione alla della proposta di acquisto, CP_3
termine previsto “a pena di decadenza dal diritto all'acquisto dell'immobile”.
In tale passaggio si coglie inequivocabilmente la consapevolezza della CP_3
(e, quindi, del che l'inoltro della proposta di acquisto ed il pagamento Controparte_1
della cauzione avrebbero fatto sorgere in capo alla signora il diritto Parte_1
all'acquisto dell'immobile già oggetto di locazione.
Un ulteriore conferma dell'assunto in oggetto si trae dall'allegato 7 della produzione di parte ricorrente, ovvero dalla nota del 2 ottobre 2014 inviata dalla alla CP_2
signora in cui si legge espressamente quanto segue: “avendo di recente il Pt_1 CP_1
di attestato con nota PG/2014/715742 del 26/09/2014 la sua titolarità CP_1
all'acquisto ed avendo lei esercitato il diritto di opzione per l'alloggio summenzionato, al fine di procedere nella stipula del rogito di compravendita, la invitiamo a contattare la scrivente..”
Ancora una volta si rinviene, pertanto, la piena consapevolezza dell'esistenza del dirit- to invocato dalla ricorrente e scaturente dalla fattispecie sopra descritta.
Essendosi la fattispecie acquisitiva del diritto consolidata nel luglio del 2012 ovvero, al più tardi, nel dicembre 2012, non assume alcuna rilevanza il tema, pure adombrato dal
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n ordine al regolare pagamento dei canoni di affitto dal 2012 al 2014. Controparte_1
Allo stesso modo non può attribuirsi alcuna rilevanza probatoria alla pec inoltrata dalla ricorrente in data 15 giugno 2021 (cfr. allegati 4 e 5 della produzione di parte resistente) a mezzo dell'organizzazione SUNIA cui ebbe a verosimilmente rivolgersi per riavviare la procedura di acquisto del bene immobile;
in particolare deve escludersi che tale documento, integrante palesemente un prestampato sottoscritto dalla e Pt_1
finanche non compilato in numerose sue voci, possa, nella sua assoluta genericità e vaghezza, integrare una confessione stragiudiziale di circostanze a sé sfavorevoli, avuto particolare riguardo alla presunta rinunzia al diritto al riscatto del bene; ciò proprio in ragione del fatto che la signora , contrariamente a quanto genericamente asserito Pt_1
in detto documento, ebbe, invece, a ritualmente inoltrare proposta di acquisto del cespite, a versare la cauzione ed ad accettare il prezzo rettificato, ciò in piena conformi- tà alle indicazioni fornite dalla nelle note del 3 luglio/29 novembre Controparte_3
2012; tale documento appare, piuttosto, un improvvido tentativo di riavviare e stimolare la stipula del contratto di compravendita;
deve verosimilmente escludersi che la ricorren- te abbia avuto, nel sottoscrivere detto documento, piena consapevolezza della complessa fattispecie acquisitiva del diritto all'alienazione dell'immobile come sopra ricostruita e finanche dibattuta in sede giurisprudenziale;
ciò inficia, con tutta evidenza, il valore della dichiarazione resa;
è, invece, palese che scopo della dichiarante era sicuramente ottenere il riavvio della procedura per addivenire all'acquisto del bene.
Da quanto sopra affermato deriva, pertanto, l'accoglimento della prima domanda proposta dalla ricorrente;
in particolare va accertato e dichiarato il diritto della signora
all'acquisto dell'immobile a lei assegnato sito in alla Via SS. Parte_1 CP_1
NN e OL n. 95, piano ammezzato, interno 1°.
Va parimenti accertato e dichiarato che, alla luce della documentazione prodotta dalle parti, la mancata stipula del contratto di compravendita sia in primo luogo da imputarsi al resistente che, pur a fronte dell'inoltro della proposta di acquisto al Controparte_1
prezzo dallo stesso determinato e della ricezione della cauzione, non ha mai formulato espresso invito alla stipula del rogito notarile;
va altresì segnalato come la ricorrente abbia, sino al 15 ottobre 2020, parimenti omesso di sollecitare detta stipula.
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Ciò chiarito, parte ricorrente non ha, nel presente giudizio, chiesto adottarsi sentenza costitutiva che, ex art.2932 c.c., tenga luogo del contratto non sottoscritto;
ha, invero, chiesto solo “disporre l'obbligo a contrarre della P.A. resistente”; tale richiesta, obiettiva- mente poco chiara, va, pertanto, intesa come richiesta di pronunzia volta ad ordinare al l'assunzione delle iniziative volte alla stipula del contratto di compra- Controparte_1
vendita secondo il contenuto vincolato derivante dall'invito all'acquisto contenuto nelle note a firma di entro tali limiti, la domanda va, pertanto, accolta. Controparte_3
Avuto specifico riguardo al prezzo di compravendita, occorre avere riguardo a quello indicato nella la nota della del 29 novembre 2012 (cfr. allegato Controparte_3
n.4 della produzione di parte ricorrente), denominata “rettifica/integrazione” della nota
n.20845 del 2012, ovvero euro 27.609,66; da tale importo andranno sottratti, in sede di stipula del rogito, gli importi versati a titolo di cauzione (euro 1.800,00); deve, invece, escludersi che tale prezzo possa essere ulteriormente decurtato degli importi versati dalla ricorrente a titolo di canone negli anni successivi al perfezionarsi della fattispecie acquisi- tiva del diritto attesa l'assoluta indeterminatezza e genericità della richiesta formulata;
invero la parte si limita a chiedere tale decurtazione “dal momento che, se la vendita fosse stata perfezionata correttamente, la stessa non avrebbe dovuto versare alcunchè al
; null'altro. Controparte_1
Si tratta, a ben vedere, di richiesta totalmente priva di “causa petendi”, che risulta appena accennata, in alcun modo sviluppata e che darebbe in ogni caso origine ad un credito per sua natura illiquido, non utilizzabile in sede di compensazione legale.
È, infine, evidente che, laddove il all'esito della presente pronunzia, Controparte_1
dovesse assumere le dovute iniziative volte alla stipula del contratto di compravendita al prezzo sopra indicato e la ricorrente dovesse rifiutarsi di addivenire alla stipula del contratto, ciò potrebbe eventualmente determinare la sopravvenuta perdita del diritto acquisito;
al contempo, a fronte dell'ingiustificata perdurante inerzia del CP_1
la ricorrente ben potrebbe ricorrere alla tutela di cui all'art.2932 c.c..
[...]
Conclusivamente, in ragione del fatto che il diritto all'acquisto dell'immobile è matura- to nell'anno 2012, deve escludersi la rilevanza di fatti intervenuti successivamente al perfezionarsi di detta fattispecie acquisitiva ed, in particolare, deve escludersi l'idoneità
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dell'acquisto, intervenuto nell'anno 2017, di ulteriori beni immobili a determinare la decadenza dall'assegnazione del cespito assegnato in godimento.
È decisivo, in tal senso, il principio univocamente affermato dalla Suprema Corte di
Cassazione nella sentenza sopra richiamata n.3280 del 2021, cui è sufficiente fare rinvio.
Pertanto, in accoglimento dell'ulteriore domanda proposta dalla signora CP_6
, previa disapplicazione della disposizione dirigenziale n. 354 del 16.04.2025, notificata alla ricorrente in data 06.05.2025, va dichiarato ed accertato il pieno diritto della stessa all'assegnazione in godimento dell'immobile a lei assegnato sito in alla Via SS. CP_1
NN e OL n. 95, piano ammezzato, interno 1°.
Le spese di lite seguono la soccombenza del resistente e si liquidano Controparte_1
in dispositivo di ufficio, in mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù del D.M. 55 del 2014, facendo applicazione dello scaglione tariffario corrispondente al valore della domanda (indeterminato e complessità alta;
valori prossimi ai medi) e tenuto conto dell'attività difensiva concretamente svolta dalla difesa della ricorrente.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
➢ dichiara la contumacia di Controparte_2
➢ dichiara il difetto di legittimazione passiva di in relazione al- Controparte_2
le domande proposte dalla ricorrente;
Parte_1
➢ accoglie le domande proposte dalla signora nei confronti del Parte_1
e, per l'effetto, accerta e dichiara il diritto della signora Controparte_1 Pt_1
all'acquisto dell'immobile a lei già assegnato in locazione, sito in Napo-
[...]
li, alla Via SS. NN e OL n. 95, piano ammezzato, interno 1°, ciò alle con- dizioni ed al prezzo indicati in parte motiva;
ordina al di as- Controparte_1
sumere tutte le iniziative occorrenti alla stipula del contratto di compravendita volto a dare attuazione al predetto diritto;

➢ previa disapplicazione della disposizione dirigenziale n. 354 del 16.04.2025, no- tificata alla ricorrente in data 06.05.2025, dichiara ed accerta, per le ragioni in-
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dicate in parte motiva, il pieno diritto della signora al godimento Parte_1
dell'immobile a lei assegnato sito in alla Via SS. NN e OL n. 95, CP_1
piano ammezzato, interno 1°;
➢ condanna al pagamento in favore di delle spe- Controparte_1 Parte_1
se di lite che si liquidano in complessivi 9.000,00 per compenso, oltre rimborso spese esenti, rimborso forfettario per spese generali (15% degli onorari) CPA ed
IVA come per legge, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Napoli l'11 novembre 2025
Il Giudice
(dott. Marcello Amura)
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