N. R.G. 2023/56094
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento civile contenzioso, iscritto al n. r.g. 56094/2023, promosso da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FALETTI PIERO Parte_1 C.F._1 e dell'avv.

PARTE ATTRICE contro
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PATTARINI STEFANIA e Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv.

PARTE CONVENUTA/I
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni, da qui intendersi trascritto.
Fatto e diritto
Con atto di citazione ritualmente depositato, conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1 (già al fine di sentire in via principale, accertati tutti i fatti di cui in premessa, Controparte_2 dichiarare la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 7/10/03 tra l'attore e la
[...] oggi e conseguentemente, condannare quest'ultima, in , al CP_2 Controparte_1 CP_3 pagamento in favore dell'attore dell'importo da questi a suo tempo versato pari a € 69.175,00 quale prezzo d'acquisto, oltre interessi ex art. 1284 c.c. e rivalutazione monetaria, ovvero diversa somma ritenuta di giustizia. - in via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, condannare la convenuta, in adempimento al contratto sottoscritto in data 28/04/14 depurato da tutte le clausole vessatorie che l'attore è stato costretto a sottoscrivere, alla restituzione dell'intero prezzo versato pari a € 69.175,00 quale prezzo d'acquisto, oltre interessi ex art. 1284 c.c. e rivalutazione monetaria, ovvero diversa somma ritenuta di giustizia. - in via estremamente subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale e di quella subordinata, in adempimento al contratto sottoscritto in data 28/04/14, condannare la convenuta alla restituzione del prezzo ivi concordato in base alle condizioni di cui all'art. 10, oltre agli interessi medio tempore maturati ex art. 1284 c.c. . e rivalutazione monetaria, ovvero diversa
Pagina 1 somma ritenuta di giustizia. - condannare già in alla Controparte_1 Controparte_2 CP_3 rifusione delle spese e compensi del presente giudizio, oltre IVA e CAP come per legge.
Si costituiva in giudizio la convenuta chiedendo, in via principale: previa declaratoria di nullità dell'accordo di cui al doc. 11avv per i motivi in atti, in ogni caso respingere le domande tutte ex adverso proposte in quanto infondate in fatto ed in diritto, nell'an e nel quantum e comunque non provate oltre che prescritte e per essere carente di legittimazione passiva per le Controparte_1 motivazioni in atti;
In via riconvenzionale: dichiarare con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. il trasferimento da al sig. della quota di comproprietà pari a CP_1 CP_1 Parte_1 decimillesimi 6,517 e 7,546 del complesso immobiliare, arredato ed attrezzato, adibito ad albergo sito in Comune di Venezia, Località Giudecca, denominato “Domina Venezia” così distinto: fabbricato ad uso turistico – ricettivo, censito al catasto fabbricati, sezione Venezia, con il mappale 192, del foglio 18: subalterno 13, Giudecca – Corte Ferrando n. 409/C, piani T-1-2, zona 3, cat. D/2 – RC euro 59.156,00; subalterno 14, Giudecca – Corte Ferrando n. 409/D, piano T, zona 3, cat. D/2 – RC euro 4.260,00. Confini in contorno da sud-est in senso orario: Corte Ferrando;
Rio della Palada;
Rio del Ponte Piccolo;
proprietà di terzi. Con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Venezia la trascrizione dell'emananda sentenza, con esonero da ogni personale responsabilità. In via riconvenzionale subordinata: nel denegato caso di accoglimento in tutto o in parte delle domande avversarie di risoluzione e/o di condanna del contratto: in via preliminare: dichiarare la prescrizione dell'azione e della domanda ex art. 2033 c.c. per le ragioni in atti;
in via principale: accertate le somme eventualmente dovute al sig. accertare e dichiarare il valore della disponibilità della camera Pt_1 012 Hotel Domina Venezia dalla data di prima consegna (22.02.2004) per 14 giorni ogni anno, sino alla riconsegna effettiva a seguito del venire meno del contratto e/o condanna al pagamento di somme e conseguentemente condannare il sig. al pagamento a del caso anche a Pt_1 Controparte_1 mezzo di compensazione con la somma dovuta per restituzione del prezzo di vendita od ad altro titolo da di quanto accertato relativamente al detto valore della detta camera, in non meno Controparte_1
-ad oggi- di € 300,00 a camera al giorno, per 14 giorni, dalla data di prima consegna (22.02.2004) ad oggi e maturande, tenuto conto delle maggiori somme pagate al sig. per affittanza sub Pt_1 doc.5avv., nonché degli insoluti del verso il gerente alberghiero e Comproprietà negli anni Pt_1 dal 2014 ad oggi, nella misura che verrà accertata in corso del giudizio. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali.
Depositate le memorie ex art. 171 ter cpc, il giudice alla prima udienza (processo cd. “Cartabia”) a scioglimento della riserva assunta, respingeva le richieste istruttorie della convenuta ritenendo non ammissibile la prova per testi chiesta da vertendo su circostanze valutative e Controparte_1 documentali o comprovabili documentalmente;
e respingeva pure la richiesta di CTU avanzata da parte convenuta “per valutare l'ammontare del valore dovuto dal signor a per Pt_1 Controparte_1 la disponibilità della camera n. 012 (periodi 8 e 27) Hotel Giudecca della quale il signor ha Pt_1 avuto la disponibilità nei propri periodi di sette giorni cadauno dal 2004 in avanti e sino alla pronuncia di scioglimento del contratto”, in quanto meramente esplorativa. Rinviava pertanto la causa all'udienza del 29 maggio 2025, ore 9.30, per la rimessione della causa in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c. e, successivamente, preso atto della precisazione delle conclusioni e del deposito delle comparse, tratteneva la causa in decisione.
La domanda principale, avente ad oggetto la richiesta risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 2003, con conseguente obbligo di restituire la somma ivi pagata, è infondata e deve essere respinta.
La domanda si fonda infatti sull'asserito inadempimento da parte della Controparte_2 dell'obbligazione assunta con diverso e successivo contratto, stipulato inter partes nel 2008, avente
Pagina 2 ad oggetto la rinuncia del all'utilizzazione del diritto di prenotazione dell'appartamento nei Pt_1 due annuali a lui spettanti, in cambio del versamento, da parte dell'attrice, di una somma annuale scaglionata in due scadenze. Tale inadempimento è stato contestato da parte della convenuta ma in base ai principi in tema di onere della prova incombeva sulla stessa dimostrare il fatto estintivo delle sue obbligazioni pecuniarie. Tuttavia, pur dovendo ritenersi provato l'inadempimento, peraltro parziale, dell'obbligazione afferente a tale accordo, non assurge ad un grado di importanza idoneo a determinare la risoluzione dello stesso, non essendo stato dimostrata una considerevole ed adeguata incidenza economica di alcuni inadempimenti sul sinallagma e sull'equilibrio delle prestazioni.
In ogni caso, e più a monte, anche laddove fosse dimostrata la sussistenza delle condizioni di legge per la risoluzione di tale accordo, tale inadempimento non determinerebbe la risoluzione del contratto preliminare di cessione onerosa di quote di comproprietà siglato nel 2003, ma solo quello dell'accordo, ad esso accessorio, di rinuncia temporanea al diritto di prenotazione, non importando quanto intenso sia il collegamento negoziale tra i due accordi.
Ed invero, il secondo accordo integrativo, derogando - tra l'altro in via temporanea - al regime contrattuale, consacrato nel coevo ma autonomo contratto di affittanza, relativo all'utilizzazione ed al godimento della multiproprietà oggetto del preliminare con consegna anticipata, non incide se non in via marginale sulle obbligazioni principali del promittente venditore contenute nel vero e proprio contratto preliminare di vendita, tra le quali la consegna del bene - che è stata già adempiuta anticipatamente e le cui mere modalità di utilizzo sono oggetto della citata deroga, e quella relativa alla prestazione del consenso all'effetto traslativo, obbligazione il cui mancato adempimento non risulta provato sia imputabile alla promittente venditrice e che anzi, avendo quest'ultima addirittura domandato tale trasferimento ai sensi dell'art. 2932, c.c., deve presumersi che sia imputabile allo stesso attore.
In ogni caso, la stessa avvenuta successiva stipulazione di accordi di risoluzione consensuale del contratto implicano l'amissione, da parte dell'attore, della insussistenza dei presupposti per la risoluzione giudiziale dato che, se egli avesse ritenuto realmente maturate le condizioni per chiedere e ottenere la risoluzione di diritto o quella giudiziale, non avrebbe avuto necessità di negoziare con la controparte accordi risolutivi.
Anche la domanda subordinata di parte attrice di pagamento della intera somma versata in sede di stipula del preliminare, a titolo di esecuzione dell'accordo del 2014, e per effetto dell'invocata disapplicazione delle clausole incidenti sulla quantificazione del prezzo, in quanto vessatorie, deve ritenersi infondata.
La contestazione del carattere vessatorio delle clausole, alla luce del codice del consumo pur applicabile alla vicenda (multiproprietà), deve ritenersi infatti inammissibile, in primo luogo per non esser state indicate le categorie asseritamente lese alle quali cui sarebbero ascrivibili le clausole dichiaratamente nulle;
in secondo luogo, essendo invece le clausole effettivamente vessatorie in quanto rientranti nelle categorie normative tipizzate state specificatamente approvate per iscritto.
Ma soprattutto, deve ritenersi che se pure a pattuizioni che concorrono alla determinazione del corrispettivo ritenuto conveniente dalle parti possa in astratto riconoscersi natura vessatoria, l'impugnazione di tali clausole, concorrenti alla formazione della volontà delle parti su quello che è uno degli elementi fondamentali e non accessori del contratto, determinerebbe la caducazione dell'intero accordo e non solo delle parti ritenute non convenienti. In altre parole, parte attrice non può ritenere vessatorio l'accordo sulla riduzione del prezzo senza ritenere nulla la complessiva pattuizione sul prezzo, perché non può ritagliarsi il prezzo conveniente impugnando solo alcune parti di detto accordo per far riviverne altre.
Pagina 3 Inoltre, l'eccezione risulta indirizzata a soggetto diverso, dato che la è il Controparte_4 soggetto che avrebbe predisposto le pattuizioni alle quali la oggi ha soltanto CP_4 CP_1 prestato adesione controfirmando l'impegno a sottoscrivere la proposta, per cui non può, senza coinvolgere nel giudizio il diverso soggetto giuridico, imputarsi a il carattere CP_4 vessatorio a clausole che il soggetto passivo della domanda ha anch'essa solo accettato e non predisposto.
Infine, e pur volendo per assurdo ritenere infondate tali considerazioni, deve escludersi che le pattuizioni inter partes condivise circa la riduzione del prezzo, avvenute dopo tanti anni e dopo l'utilizzazione protratta da parte del dell'immobile, dopo aver maturato diversi debiti inerenti Pt_1 a tale utilizzazione, possa considerarsi vessatoria, o comunque parte attrice, che ne aveva l'onere, non illustra e non spiega da un punto di vista economico per quale motivo una simile pattuizione non sia giustificata alla luce dell'equilibrio complessivo delle prestazioni e degli inadempimenti sin lì maturati.
Deve essere invece essere accolta la domanda, ulteriormente subordinata, proposta da parte attrice, avente ad oggetto l'esecuzione dell'accordo di risoluzione condizionato del 2014 di cui si è detto, ovviamente senza che lo stesso sia depurato sulle pattuizioni di decurtazione del prezzo connesse alla mancata realizzazione del piano di rivendita delle quote ad altri terzi interessati, ivi compresa quella dell'ulteriore abbattimento del 10% dell'importo dovuto, con conseguente ritrasferimento dell'immobile stesso alla che l'ha accettato controfirmandolo. CP_2
In proposito, non può assolutamente condividersi quanto argomentato dalla convenuta nella conclusionale, per contrastare la domanda risoluzione onerosa del contratto e di pagamento della somma suindicata, che “ poiché la proprietà delle quote immobiliari è di , non avendole Controparte_1 il per suo inadempimento rogitate, è priva di fondamento giuridico la domanda di condanna Pt_1 formulata dal sig. perché essa presupporrebbe la previa risoluzione del contratto preliminare, Pt_1 ferma la prescrizione dell'azione, soltanto a seguito della quale le quote rientrerebbero nella disponibilità della esponente”, dato che, invero, la disposizione pattizia contenuta nell'art. 10 dell'accordo di risoluzione condizionato prevede in senso atecnico il “ritrasferimento” delle quote alla che non le ha mai trasferite, volendo invece significare, con tutta evidenza, la previsione CP_2 di un meccanismo di risoluzione consensuale e onerosa dell'impegno, precedentemente assunto, a vendere tali quote al in cambio del pagamento di un prezzo ridotto rispetto a quello versato, Pt_1 a titolo di acconto, in sede di stipula del preliminare nel 2003.
Tale domanda di pagamento, peraltro, non appare neppure prescritta, proprio per effetto della accettazione di tale impegno da parte di in data antecedente rispetto al decorso di CP_2 un decennio dalla introduzione della presente domanda giudiziale.
Deve invece accogliersi l'eccezione di prescrizione con riferimento ad altri debiti non contemplati in tale accordo trilaterale e, segnatamente, della domanda di pagamento somme arretrate in relazione all'accordo derogatorio del 2008.
Anche la domanda, proposta da parte convenuta in via riconvenzionale, di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, in relazione al predetto contratto preliminare del 2003, ai sensi dell'art. 2932, c.c., deve essere rigettata, e ciò in applicazione dell'avvenuta accettazione da parte della e dunque di dell'accordo di risoluzione in base al citato art. 10 di CP_2 CP_1 tale accordo, in forza del quale, in caso di mancato reperimento, entro 9 anni, da parte di
[...] (soggetto diverso da e direttamente impegnatosi a trasferire a Controparte_5 CP_2 terzi la multiproprietà, nell'interesse comune di entrambi gli odierni contendenti - ma evidentemente, come dimostra tale accordo trilatero e anche la somiglianza delle ragioni sociali, ad esso in qualche modo raccordato e connesso) di altri promittenti acquirenti per i periodi già compromessi in favore
Pagina 4 del accettava per tale ipotesi e a suo vantaggio l'effetto risolutivo e concordava l'importo da Pt_1 restituire, in tal modo programmando validamente un effetto risolutivo condizionato ad un evento futuro e incerto poi verificatosi e, in tal modo, rinunciando, per tale ipotesi, a ottenere il trasferimento dell'immobile al promissario acquirente.
Deve in conclusione dichiararsi la risoluzione, per effetto del realizzarsi della condizione prevista nell'accordo di risoluzione condizionata del 28 aprile 2014 dall'art. 10 del contratto preliminare stipulato il 7 ottobre 2003 tra (ora condannarsi la al Controparte_2 Controparte_1 CP_1 pagamento della somma di € 33.210,00, oltre interessi legali dal 17 maggio 2023 (data di notifica dell'istanza di mediazione) fino al 12.12.2023 e successivamente ai sensi dell'art. 1284 comma 4 dalla predetta data al saldo.
Quanto alla domanda riconvenzionale subordinata di “accertare e dichiarare il valore della disponibilità della camera 012 Hotel Domina Venezia dalla data di prima consegna (22.02.2004) per 14 giorni ogni anno, sino alla riconsegna effettiva a seguito del venire meno del contratto e/o condanna al pagamento di somme e conseguentemente condannare il sig. al pagamento a Pt_1
del caso anche a mezzo di compensazione con la somma dovuta per restituzione Controparte_1 del prezzo di vendita od ad altro titolo da di quanto accertato relativamente al detto Controparte_1 valore della detta camera, in non meno -ad oggi- di € 300,00 a camera al giorno, per 14 giorni, dalla data di prima consegna (22.02.2004) ad oggi”, la stessa appare del tutto infondata atteso che l'anticipazione del possesso era concordata e di tali importi ovviamente le parti hanno tenuto conto nella riduzione dell'importo della somma da restituire rispetto a quella versata.
Quanto alle spese, le stesse sono regolate in base al criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 7 ottobre 2003 tra Domina Hotel S.p.a. e;
Parte_1

2. Condanna la in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento, in Controparte_1 favore di della somma di € 33.210,00, oltre interessi legali dal 17 maggio 2023 (data Parte_1 di notifica dell'istanza di mediazione) fino al 12.12.2023 e successivamente ai sensi dell'art. 1284 comma 4 dalla predetta data al saldo;

3. Condanna la al pagamento in favore di delle spese del giudizio Controparte_1 Parte_1 che liquida in € 700 per spese vive, € 5800,00 per onorari, oltre IVA, CP e 15% rimborso spese generali.
Si comunichi.
Roma, 25 novembre 2025
Il Giudice
dott. Ettore Favara
Pagina 5