REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
La Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 27729 dell'anno
2024 e vertente
TRA
, parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, via ALFREDO CASELLA n. 37, presso lo studio dell'Avv. BARDA ILAN DAVID, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, in persona dell'Amministratore e legale CP_1 rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via ANTONIO BAIAMONTI N. 10, presso lo studio dell'Avv. PIRAINO CARMELO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
INTERVENUTO
E
in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, Piazza dei Prati degli Strozzi n. 34, presso lo studio dell'Avv. Emanuele Di Cataldo e dall' Avv. Giuseppe Nicolò
Tedesco e presso lo studio in Roma, Via di Villa Ada n. 57, dell'Avv. Paolo Gamberale, i quali la rappresentano e difendono come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
1 All'esito dell'istruzione della causa, pronuncia la seguente
SENTENZA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La sig.ra locatrice in qualità di Parte_1 comproprietaria assieme ad Persona_1 CP_3
e , concedeva in locazione alla
[...] Parte_2 in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro tempore, l'immobile sito in Roma, Piazza
G. G. Belli n. 9/c, mediante contratto di locazione stipulato in data 01/12/2021 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate –
Ufficio Territoriale di Roma 3 Settebagni in data 20/01/2022 al n. 001042 serie 3T, cod. identificativo
TJQ22T001042000RI; la si rendeva morosa del Controparte_2 pagamento dei canoni relativi ai mesi di gennaio, febbraio, marzo 2024 pattuiti in € 1.500,00 mensili, per un totale complessivo di € 4.500,00.
A fronte di tale inadempimento, con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra conveniva Parte_1 in giudizio la dinanzi al Tribunale Controparte_2 di Roma per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
a) nel merito dichiarare risolto il contratto di locazione tra le parti per grave inadempimento della conduttrice, con condanna della stessa al pagamento di tutti i canoni di locazione, penali e oneri accessori non corrisposti, oltre interessi di legge, con contestuale rilascio dell'immobile oggetto del contratto;

b) in ogni caso dichiarare risolto il contratto di locazione in virtù della clausola risolutiva indicata all'art.

4.2 del contratto di locazione;

c) con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre oneri accessori, liquidati nella misura massima prevista dalla legge.
2 Si costitutiva in giudizio la convenuta opponendosi alla convalida di sfratto, eccependo l'esistenza di vicende relative all'inadempimento della conduttrice per ciò che attiene all'esercizio del diritto di prelazione, circostanza oggetto di diverso giudizio pendente dinanzi al Tribunale di Roma,
Giudice dott.ssa Gaetano, NRG 15870/2024.
Interveniva nel presente giudizio la in Controparte_4 persona dell'Amministratore e legale rappresentante pro tempore, rilevando che con contratto stipulato in data
04.04.2024 per atto a rogito Notaio Dott. di Persona_2
Roma, rep. 13554 racc. 9443, la Sig.ra , Parte_1 unitamente agli altri comproprietari, Sigg.ri Per_1
, e , aveva
[...] Parte_2 Controparte_3 venduto alla l'intera proprietà del succitato Controparte_4 immobile di Piazza G.G. Belli n 9/c, oggetto dell'intimato sfratto per morosità e che, in conseguenza della anzidetta vendita, la era subentrata in tutti i diritti inerenti CP_4
l'immobile.
La rilevava che nello spiegare intervento Controparte_4 nel giudizio de quo, aderiva e faceva proprie tutte le conclusioni rassegnate dalla Sig.ra Parte_1 nonché chiedeva che ogni somma dovuta dalla a CP_2 far data dal 04.04.2024, a titolo di canoni e/o indennità di occupazione, fosse riconosciuta in favore della stessa
[...]
quale nuova proprietaria dell'immobile oggetto del CP_4 contratto di locazione.
A fronte dell'opposizione il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti, emettendo nel contempo ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile con le seguenti motivazioni: “La EVERSUITE
3 TECH S.M. SRLS, che al momento mantiene la qualifica giuridica di conduttrice, non nega la sussistenza della morosità nei confronti della attuale proprietaria In Controparte_4 nessun modo può in questa sede condividersi la tesi della convenuta la quale vorrebbe collegare la vicenda locatizia e quella della compravendita, il giudizio in ordine alla quale esula totalmente dalla circostanza che la attuale conduttrice continui a permanere nell'immobile senza assolvere la propria obbligazione di pagamento del canone. Di conseguenza deve altresì respingersi la richiesta di sospendere l'odierno processo ex art. 295 cpc in attesa della definizione del giudizio del
Tribunale di Roma a contestazione della regolarità della descritta vendita per non corretto esercizio del diritto di prelazione, in primis perché non ne ricorrono i presupposti giuridici, non essendovi interdipendenza tra le due cause, ma anche e soprattutto ai fini della tutela giuridica della odierna proprietaria. La infatti, oltre a dover Controparte_4 fronteggiare al momento un conduttore moroso, rischierebbe dalla sospensione del processo un gravissimo ulteriore danno in quanto, a fronte della permanenza della società conduttrice all'interno dell'immobile, la stessa non percepirebbe alcun canone di locazione, danno ancor più grave nell'ipotesi in cui la domanda di adempimento formulata ex art. 2932 cpc., richiesta dall' esito futuro ed incerto, venisse respinta. Al momento
l'unica certezza, per altro non contestata, riguarda la morosità della la quale permane Controparte_2 all'interno dell'immobile in qualità di conduttrice senza corrispondere il canone di locazione.”
Su richiesta congiunta delle parti all'udienza del 5.12.2024 il
Giudice concedeva un rinvio al fine di consentire lo svolgersi della procedura di mediazione, che si concludeva con il deposito agli atti di causa del verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
4 In data 21.05.2025, con comparsa di costituzione di nuovo difensore aggiunto, si costituiva in giudizio per la convenuta
, l' Avv. Paolo Gamberale, con studio Controparte_2 in Roma Via di Villa Ada n. 57, il quale nel riportarsi alle precedenti difese dei procuratori già costituiti, eccepiva l' improcedibilita' della domanda di risoluzione del contratto di locazione per nullita' della mediazione, per difetto di procura sostanziale conferita al difensore per l'assistenza nel procedimento di mediazione n. rm/2235/24 presso
[...]
. CP_5
Il Giudice, con provvedimento motivato a scioglimento di riserva emesso in data 22.05.2025 e versato agli atti di causa, respingeva l'istanza.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
Al riguardo si rappresenta che la morosità intimata per le mensilità di gennaio 2024, febbraio 2024 e marzo 2024 è stata sanata solo parzialmente dopo la notifica dell'atto di citazione in virtù di due bonifici bancari dell'importo di €
1.500,00 ciascuno residuando per quanto di competenza della sig.ra la restante somma di € 1.500,00 per la Pt_1 mensilità di marzo 2024. I canoni relativi al periodo successivo, di competenza della da aprile Controparte_4
2024 fino alla data del rilascio, non risultano corrisposti.
Quanto sopra legittimerebbe la risoluzione del contratto di locazione per il reiterato inadempimento della parte conduttrice, apparendo destituite di ogni fondamento le doglianze avversarie, peraltro, oggetto di separati giudizi.
Tuttavia parte intimante chiede che il rapporto di locazione si dichiarato risolto in virtù della clausola risolutiva espressa contenuta all'art.

4.2 e all'art. 12 del contratto di locazione. “È pacifico e non è contestabile il mancato pagamento del canone;

5 in merito a tale declaratoria di risoluzione contrattuale il
Giudice dovrà semplicemente accertare l'inadempimento senza poter entrare nel merito della sua gravità, comunque evidente,
e di conseguenza non potrà esimersi dal dichiarare la risoluzione di diritto del contratto. La clausola risolutiva in questione è connotata da contenuto sufficientemente specifico e determinato, per quanto riferita non genericamente all'inadempimento di tutte le obbligazioni indistintamente assunte dalla conduttrice, ma a specifica obbligazione, distintamente individuata assunta a ragione sufficiente di risoluzione "di diritto" del titolo contrattuale. In conseguenza, acclarata la validità della clausola risolutiva espressa, per sua stessa struttura e funzione, risulta precluso al Giudice di valutare la gravità dell'inadempimento contestato alla parte convenuta. Infatti, “ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., della clausola risolutiva espressa, il giudice - chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato - non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico - economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento" (v. Cass. n. 3343.2001;
Cass. n°16993.2007: "la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza"; Cass. n°167.2005; Cass.
n°10935.2003; ancora si afferma che: "la clausola risolutiva espressa ... non fa che .. accelerare la risoluzione, avendo le parti anticipatamente valutato l'importanza di un determinato inadempimento, e quindi eliminato la necessità di un'indagine
6 "ad hoc" avuto riguardo all'interesse dell'altra parte" (v. Cass.
n. 10818.2006).
Considerando che la legge (art. 1218 c.c.) pone a carico del debitore inadempiente una presunzione di colpa e ciò vale anche nel caso si controverta di clausola risolutiva espressa (v.
Cass. n°394.1986: "anche nel caso di contratto con clausola risolutiva espressa, la colpa del contraente inadempiente si presume ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., se non sia provata la impossibilità di adempimento della prestazione per causa non imputabile al debitore"), spetta alla Società convenuta di eccepire e dimostrare di essersi trovata nella "impossibilità di adempiere", per "causa a lei non imputabile". Il pagamento di una somma di denaro non può però mai considerarsi impossibile per il debitore. Anche la più recente giurisprudenza di merito non ha mutato orientamento, secondo il Tribunale di
Roma: “Infatti è pacifico e documentalmente provato che alla data di notifica dell'intimazione parte convenuta non aveva ancora corrisposto i canoni di locazione intimati…. solo successivamente sanati: le parti con la sottoscrizione della clausola (risolutiva), hanno ex ante statuito liberamente che il ritardato o mancato pagamento del canone di locazione sarebbe stato considerato grave ed avrebbe comportato la risoluzione contrattuale. Infatti, non è consentito a questo giudice valutare la gravità dell'inadempimento, dovendosi limitare ad accertare la risoluzione di diritto invocata da parte attrice, trattandosi di una sorta di automatismo legale (cfr. per tutte Cass. 756/70 e Tribunale Roma RG 16641/21 sez VI).”
(Tribunale di Roma, Sentenza 17719/2022).
Alla luce di quanto sopra esposto dovrà essere confermata la risoluzione contrattuale di diritto del contratto inter-partes ex art. 1456 c.c.”


P.Q.M.


7 Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto il contratto di locazione tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, Piazza G. G. Belli n. 9/c, in virtù della clausola risolutiva espressa indicata all'art.

4.2 e 12 del detto contratto;
dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile avvenuto in data 17.09.2025; condanna la società conduttrice Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro tempore, al
[...] pagamento del canone di marzo 2024 pari ad euro 1.500,00 oltre interessi di legge alla GN;
Parte_1 condanna la società conduttrice Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro tempore, al
[...] pagamento alla in persona del legale Controparte_4 rappresentante pro tempore, dei canoni maturati dal mese di aprile 2024 fino al mel mese di settembre 2025, data dell'avvenuto rilascio dell'immobile; condanna la società conduttrice Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro tempore, al
[...] pagamento delle spese di giustizia così suddivise: alla GN l'importo di euro 150,00 Parte_1 per esborsi ed Euro 1.300,00 per compensi, oltre oneri di legge;
alla in persona del legale Controparte_4 rappresentante pro tempore, l'importo di euro 1.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 30/10/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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