TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 37946/2022
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
CP_1
RESISTENTE
Oggi 15/05/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. BELTRAMINI CRISTINA, oggi sostituito dall'avv. Parte_1
GIANLUCA ALLEGRI, giusta delega orale. Per l'avv. DITRI MICHELE. CP_1
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BELTRAMINI Parte_1 C.F._1
CRISTINA, elettivamente domiciliato in VIA LIBERAZIONE N. 12 28883 GRAVELLONA TOCE, presso il difensore avv. BELTRAMINI CRISTINA
RICORRENTE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. DITRI CP_1 C.F._2
MICHELE, elettivamente domiciliato in VIA G. WASHINGTON, 88 20146 MILANO, presso il difensore avv. DITRI MICHELE
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 6 ottobre 2022 proprietario dell'immobile sito Parte_1 in Milano, via M. Da Besozzo n. 20, censito al Foglio 181, part. 371, sub. 34, zona cens. 2, cat.
A/4, e concesso in locazione ad giusta contratto ad uso abitativo stipulato in CP_1
2 data 5 marzo 2019, deducendo che quest'ultimo, una volta notiziato della propria volontà di procedere alla sua messa in vendita, si fosse reso gravemente inadempiente all'art. 12 del contratto di locazione per aver asseritamente impedito le visite di potenziali acquirenti dell'immobile locato, rassegnava le seguenti conclusioni:
“1) dichiarare risolto per inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione stipulato tra le parti, e, per l'effetto, condannare la stessa parte conduttrice al rilascio, in favore dell'esponente, dell'immobile situato in Milano, via M. Da Besozzo n. 20;
2) fissare la data dell'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 della legge n. 392 del 1978, nel più breve termine”.
In data 22 marzo 2023 si costituiva il conduttore negando di aver impedito CP_1
l'accesso all'immobile ed, in ogni caso, rilevando che anche qualora fosse stato accertato un inadempimento, mai lo stesso avrebbe potuto considerarsi di gravità tale da comportare la risoluzione del vincolo contrattuale.
Chiedeva, dunque, il rigetto del ricorso e, dopo aver allegato che ancorché nel contratto fosse prevista la corresponsione di un canone di Euro 450/mese, sin dall'inizio della locazione aveva corrisposto al locatore un importo aggiuntivo, “in nero, pari ad Euro 200,00/mese”, svolgeva domanda riconvenzionale con cui chiedeva di accertare e dichiarare il proprio diritto di ripetizione “degli importi non previsti nel contratto di locazione, e versati in nero, e per
l'effetto condannare il Sig. al pagamento di Euro 7.200,00 e di altra somma che risulterà in Pt_1 corso di causa, oltre interessi dalla domanda al soddisfo”.
Fallito il tentativo di mediazione, dichiarata inammissibile la memoria depositata dalla difesa di parte ricorrente in data 12 settembre 2023 in quanto tardiva e non autorizzata e terminata l'istruttoria orale, la causa, previo deposito di note conclusive, veniva discussa e decisa all'odierna udienza, all'esito della quale viene data lettura del dispositivo e della motivazione.
Preliminarmente devono essere dichiarate inammissibili le domande riconvenzionali svolte nella memoria depositata dalla difesa del ricorrente in data 12 settembre Parte_1
2023 con cui si chiede di “condannare il sig. per le ragioni di cui sopra, al pagamento degli CP_1 interessi legali sulla somma di € 215.000,00, dal 2022 fino alla presumibile data del rilascio, coincidente, ove la domanda di risoluzione contrattuale non venisse accolta, con la scadenza del
3 contratto di locazione, 28/2/2027, vale a dire € 10.750,00 x 5= € 53.750,00, dato che, oggi, gli interessi legali sono riconosciuti nella misura del 5%. - nell'auspicata ipotesi di accoglimento della domanda principale, condannare, altresì, il resistente al pagamento di una penale giornaliera di € 50,00 dalla data della decisione al rilascio” – domande reiterate nelle note conclusive depositate in data 27 marzo 2025 - in quanto del tutto tardive e, per di più, contenute in un atto già dichiarato inammissibile con ordinanza resa a verbale del 17 ottobre 2023 che si richiama integralmente.
Venendo al merito, la domanda di risoluzione per inadempimento svolta dal ricorrente non può trovare accoglimento. Parte_1
Il locatore allega a fondamento dell'inadempimento contrattuale da parte del conduttore un generico rifiuto di quest'ultimo “nel maggio 2022” a consentire l'accesso CP_1
all'immobile da parte di potenziale acquirenti, su richiesta dell'Agenzia immobiliare incaricata.
Nessuna prova, tuttavia, è stata offerta sul punto dalla difesa del ricorrente, se solo di consideri che è lo stesso ad allegare e documentare che in data 27 aprile 2022 il Pt_1 conduttore aveva consentito l'accesso, così da permettere le riprese fotografiche dell'immobile, poi utilizzate per l'annuncio di vendita (cfr. doc. 4) e che l'allegazione circa il fatto che l'Agenzia incaricata aveva “dovuto annullare 14 appuntamenti” è del tutto generica – ed a fortiori indimostrata – mancando l'indicazione degli appuntamenti annullati, dei nominativi dei soggetti interessati alla visita, della circostanza della loro disdetta, nonché del fatto di avere comunicato detti appuntamenti con un congruo preavviso al Sig. previa CP_1
richiesta dei giorni di disponibilità per le visite all'immobile.
A ciò si aggiunga che la risoluzione del contratto presuppone sempre che l'inadempimento rivesta quel carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c. tale da mettere in pericolo, o addirittura rendere impossibile, la realizzazione di quella che è stata la volontà causale delle parti, gravità che, nel caso in esame, deve in ogni caso escludersi.
Alla luce delle argomentazioni che precedono, il ricorso deve essere rigettato.
in via riconvenzionale, ha chiesto la ripetizione di quanto versato “in nero” CP_1
a titolo di canone in eccedenza, pari ad Euro 200,00/mese per n. 36 mensilità, ovvero da marzo 2019 ad aprile 2022, per un totale di € 7.200,00.
4 Come è noto l'art. 13 della legge 431/1998 prevede che è “nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” e che “Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”.
Ritiene il Tribunale che la documentazione prodotta da nonché l'esito CP_1
dell'istruttoria orale, abbiano confermato le allegazioni svolte dal conduttore, ovvero che questi corrispondesse una somma di Euro 200,00 mensili in più rispetto al canone contrattualmente pattuito nell'art. 11, pari ad Euro 450/mese, (cfr. art. 11 del doc. 2).
All'udienza dell'11 gennaio 2024 il teste amico del sig. da Tes_1 CP_1
circa dodici anni e sulla cui attendibilità non vi è ragione di dubitare, ha riferito: “Per quello che so dal mio amico lui paga “in nero” una parte di affitto in più rispetto all'importo indicato CP_1
in contratto;
che io sappia erano € 200/250,00 in più”.
L'interpello formale del Sig. avvenuto all'udienza dell'8 gennaio 2025, ha Pt_1 definitivamente confermato la ricezione da parte sua di un importo extra di Euro
200,00/mese nel periodo dedotto dal resistente: “sì, è vero;
si è svolta (n.d.r. “la consegna di denaro contante”) dal marzo 2019 per circa tre anni a fronte di un accordo verbale che le dette somme servivano a coprire la le spese di riscaldamento. Più o meno una volta al mese”. Pt_2
La versione del ricorrente, ovvero che tale dazione di denaro avvenisse a titolo di saldo delle spese del riscaldamento condominiale e della on può, tuttavia, ritenersi credibile. Pt_2
Anzitutto, in quanto in palese contrasto col dettato contrattuale dell'art. 11 (doc. 2), secondo cui “Sono interamente a carico del Locatore le spese condominiali relative al servizio di pulizia, alla fornitura dell'acqua, nonché dell'energia elettrica, dello spurgo dei pozzi neri nonché alla fornitura degli altri servizi comuni […]”, tra cui devono ritenersi incluse anche quelle per il riscaldamento condominiale, a pena di escludere una delle voci di spesa di maggior impatto in un condominio, ma anche in quanto sarebbe stato onere del locatore documentarne gli importi ed i relativi versamenti sostenuti.
La corresponsione in nero di una parte del canone, peraltro, è emerge anche dalla chat tra il
Sig. e il Sig. (il cui contenuto è stato peraltro confermato dall' Per_1 Pt_1 Pt_1
in risposta al capitolo 9) in cui il primo scriveva:
5 - “[…] dice che dovrei informarti che mi ha dato i soldi […]” Pt_3
- “[…] Volevo informarti che questa sera il Capo è appena venuto a trovarmi e ha detto Pt_3
che domani andrò a lavorare con lui. E vuole che ti informi che mi darà 400 euro per i suoi due mesi di pagamento a te”.
Il Tribunale ritiene, dunque, confermato il pagamento mensile di Euro 200,00 mensili (oltre al canone contrattuale) per n. 36 mensilità da parte di al locatore CP_1 [...]
ed il fatto che tale importo fosse da imputarsi quale “canone in nero”, alla luce delle Pt_1 circostanze emerse nel corso dell'istruzione (la corresponsione di Euro 200/mese per n. 36 mensilità, le chat depositate e non contestate, le spese per il riscaldamento condominiale già disciplinate nel contratto di locazione, il saldo della hiesto solo ad inizio 2024), valutate Pt_2 tutte complessivamente, e ritenute dotate dei requisiti della gravità, precisione e concordanza ex art. 2729 c.c.
In applicazione, pertanto, dell'art. 13 comma 2 della legge 431/1998, segue la condanna di alla restituzione a favore di della somma di Euro 7.200,00, Parte_1 CP_1
oltre interessi dalla domanda al saldo.
Le spese di lite vengono regolate secondo il principio della soccombenza, nella misura liquidata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta il ricorso;

2. dichiara inammissibili le domande riconvenzionali svolte nella memoria depositata dalla difesa del ricorrente in data 12 settembre 2023; Parte_1

3. condanna alla restituzione a favore di della somma Parte_1 CP_1
di Euro 7.200,00, oltre interessi dalla domanda al saldo;

4. condanna alla rifusione delle spese di lite a favore di Parte_1 [...]
che si liquidano in Euro 5.077,00 per compensi;
oltre 15% spese generali, CP_1
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al
6 verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 15/05/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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