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Sentenza 3 luglio 2025
Sentenza 3 luglio 2025
Commentario • 1
- 1. Registro di contabilità: bilancio condominiale e trasparenzaDott. Giuseppe Bordolli · https://www.fiscoetasse.com/ · 20 maggio 2026
La giurisprudenza ha affermato che la redazione del bilancio condominiale non richiede una forma rigorosa paragonabile a quella prevista per i bilanci societari (Cass., 23 gennaio 2007, n. 1405). La contabilità del condominio, infatti, non è soggetta agli stessi schemi formali e alle medesime tecniche di rappresentazione contabile proprie delle società di capitali, ma deve semplicemente consentire ai condomini di comprendere in modo chiaro e immediato le voci di entrata e di uscita. Più recentemente si è ribadito che la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigide analoghe a quelle dei bilanci societari, ma deve essere strutturata in modo da rendere intellegibili ai …
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Marsala, sentenza 03/07/2025, n. 377 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Marsala |
| Numero : | 377 |
| Data del deposito : | 3 luglio 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MARSALA
-SEZIONE CIVILE- in composizione monocratica, nella persona del G.O. Monica D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 194/2024 R.G. vertente
TRA
( )) rappresentato e difeso da sé stesso Parte_1 CodiceFiscale_1
-Attore-
E
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'Amministratore pro-tempore, Ragioniere Controparte_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Marianna Rizzo e Fabio D'Anna - Convenuto -
Oggetto: impugnazione delibera condominiale
Conclusioni: cfr. atti conclusionali depositati dalle parti e note scritte per l'udienza del
3.6.2025.
FATTO
Con atto di citazione notificato a mezzo pec, l'avv. ha Parte_1
proposto impugnazione avverso la delibera condominiale dell'8.08.2023 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “dichiarare la nullità, l'illegittimità e l'inefficacia della delibera assembleare del 8.8.2023 con la quale l'assemblea del , Controparte_1
all'unanimità dei presenti, approvava nella sua interezza il bilancio consuntivo 2022-2023; -dichiarare
l'illegittimità, nullità ed irregolarità del bilancio consuntivo 2022- 2023 in quanto redatto in violazione dell'art 1130 bis cod.civ e per tutti i motivi dedotti in narrativa;
-Annullare la delibera adottata dall'assemblea condominiale del in data 8.08.2023 con la quale veniva Parte_2
approvato il bilancio consuntivo 2022-2023 per i motivi dedotti in narrativa;
Condannare il convenuto, in persona dell'amministratore protempore , al pagamento delle spese e compensi CP_1
di giudizio oltre oneri ed accessori”.
Ha dedotto che con tale delibera l'assemblea dei condomini ha approvato il bilancio consuntivo dell'anno 2022-2023 ove veniva quantificato, senza alcun riscontro e/o giustificazione contabile, un debito a carico dello stesso attore pari ad € 12.174,42.
Ha chiesto, pertanto, dichiararsi l'illegittimità, nullità ed irregolarità del bilancio consuntivo 2022-2023 in quanto redatto in violazione dell'art. 1130 bis cod. civ..
Instauratosi il contraddittorio, si è costituito il chiedendo: CP_1
“preliminarmente: a) Dichiarare l'improcedibilità dell'azione per non aver l'attore ottemperato al tentativo di mediazione essendo condizione di procedibilità della domanda;
Nel merito : a) Rigettare
l'impugnazione proposta perché assolutamente infondata sia in fatto che in diritto per tutto quanto esposto in narrativa, con vittoria di spese e competenze di causa e con condanna ex art 96, 3 comma
c.p.c dell'attore ad una somma equitativamente determinata per avere agito pretestuosamente.”
Quindi, la causa, sospesa per l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e proseguita all'esito del verbale negativo di mediazione (in atti), è stata istruita documentalmente, previo rigetto delle prove orali richieste dall'attore con ordinanza del
15.10.2024, avverso la quale è stato proposto reclamo al collegio, dichiarato inammissibile.
All'udienza del 3.6.2025, tenuta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., il Giudice ha posto in decisione la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
DIRITTO
In limine, osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare “concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata (cfr. Cass. Civ.
15489/2009); Richiamato il contenuto dell'atto di citazione, si rileva che l'odierno attore ha impugnato la delibera condominiale dell'8.8.2023 con la quale è stato approvato il bilancio consuntivo 2022/2023 sostenendo l'irregolarità del detto bilancio redatto in violazione dei requisiti di cui all'art. 1130 bis c.c., difettando l'allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa quali documenti necessari per la validità della deliberazione.
Come precisato dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza del 20 dicembre 2018, n.
33038, le facoltà ispettive dei condomini di consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali presso l'Amministratore sono indipendenti dalla formazione del bilancio condominiale sulla base del dettato dell'art. 1130-bis c.c. necessaria ai fini di una corretta informativa.
Ebbene, nel caso di specie, l'attore contesta soprattutto la mancanza dell'estratto conto bancario e del registro di contabilità, il quale ha lo scopo di descrivere minuziosamente tutti i versamenti, ordinati temporalmente, effettuati dai condomini.
A mente dell'art. 1130 bis c.c. il bilancio annuale deve essere composto da: consuntivo e riparto, registro di contabilità, riepilogo finanziario, stato patrimoniale e nota sintetica esplicativa.
La riforma del 2012 ha introdotto stringenti obblighi formali in capo all'amministratore, finalizzati ad assicurare la corretta e piena informazione dei condomini in merito ai dati contabili ed amministrativi della gestione, in un'ottica di trasparenza e di garanzia del pieno ed effettivo controllo sul suo operato nonché di consapevole autodeterminazione dei condomini in merito alle decisioni da assumere.
Ed infatti “Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea
l'espressione di un voto cosciente e meditato”. Ne consegue che, “Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione” (Cass. n. 38038/2018).
Esaminando la documentazione allegata dal , si rileva innanzitutto che CP_1
il bilancio presenta una struttura parzialmente conforme ai requisiti normativi.
Il documento contiene effettivamente le voci di entrata e uscita, suddivise tra spese generali di proprietà e spese generali di gestione, con un riepilogo che evidenzia il disavanzo di gestione dell'esercizio 2022-2023.
La ripartizione delle spese tra i condomini è chiaramente esposta, con l'indicazione dei millesimi di proprietà, dei consumi d'acqua e dei relativi importi dovuti da ciascun condomino.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità e di merito ha chiarito che la mancanza anche di uno solo degli elementi costitutivi del rendiconto determina l'annullabilità della delibera di approvazione.
Nel caso di specie, la relativa delibera di approvazione del bilancio in questione è certamente annullabile per carenza del registro di contabilità, quale parte inscindibile del rendiconto condominiale a tenore dell'art. 1130-bis c.c., neppure contenuto nel fascicolo processuale del . CP_1
Sul punto, peraltro, parte convenuta, si è limitata a sostenere “una chiarezza, comprensibilità e completezza” del rendiconto condominiale in modo del tutto generico e perciò ininfluente ai fini dell'onere di contestazione e, comunque, si è dimostrata del tutto carente nel portare argomenti tecnici di supporto alla tesi di conformità del consuntivo di gestione 2022/2023 alle prescrizioni impartite dalla legge (art. 1130-bis
c.c.).
Preme evidenziare inoltre che le doglianze sollevate dall'attore nel presente giudizio non sono analoghe a quelle oggetto dei giudizi definiti con le sentenze di questo
Tribunale allegate dal . CP_1
Pertanto, la domanda attrice deve ritenersi fondata in quanto il vizio rappresentato e riscontrato è idoneo a rendere annullabile la delibera impugnata.
Ed invero, è mancato uno degli elementi (il registro di contabilità) necessario per rendere un bilancio veridico e chiaro. Ogni altra questione rimane assorbita.
Quanto alle spese processuali, tenuto conto dell'atteggiamento processuale dell'attore con riferimento al reclamo avverso l'ordinanza del 15.10.2024, collegato al presente giudizio e al suo esito, si ritiene che possano essere compensate per 2/3 e per
1/3 seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata e/o assorbita ogni ulteriore domanda e/o eccezione, così provvede:
1. accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, annulla la delibera assembleare dell'8.8.2023;
2. compensa le spese di lite tra le parti per 2/3 e condanna il al Controparte_1
rimborso delle spese di lite in favore di parte attrice che si liquidano nella misura di 1/3 in € 1.132,00, oltre al 15% rimb. forf. spese generali, nonché IVA e CPA dovute come per legge.
Marsala, 2.7.2025
Il Giudice Monica D'Angelo
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MARSALA
-SEZIONE CIVILE- in composizione monocratica, nella persona del G.O. Monica D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 194/2024 R.G. vertente
TRA
( )) rappresentato e difeso da sé stesso Parte_1 CodiceFiscale_1
-Attore-
E
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'Amministratore pro-tempore, Ragioniere Controparte_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Marianna Rizzo e Fabio D'Anna - Convenuto -
Oggetto: impugnazione delibera condominiale
Conclusioni: cfr. atti conclusionali depositati dalle parti e note scritte per l'udienza del
3.6.2025.
FATTO
Con atto di citazione notificato a mezzo pec, l'avv. ha Parte_1
proposto impugnazione avverso la delibera condominiale dell'8.08.2023 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “dichiarare la nullità, l'illegittimità e l'inefficacia della delibera assembleare del 8.8.2023 con la quale l'assemblea del , Controparte_1
all'unanimità dei presenti, approvava nella sua interezza il bilancio consuntivo 2022-2023; -dichiarare
l'illegittimità, nullità ed irregolarità del bilancio consuntivo 2022- 2023 in quanto redatto in violazione dell'art 1130 bis cod.civ e per tutti i motivi dedotti in narrativa;
-Annullare la delibera adottata dall'assemblea condominiale del in data 8.08.2023 con la quale veniva Parte_2
approvato il bilancio consuntivo 2022-2023 per i motivi dedotti in narrativa;
Condannare il convenuto, in persona dell'amministratore protempore , al pagamento delle spese e compensi CP_1
di giudizio oltre oneri ed accessori”.
Ha dedotto che con tale delibera l'assemblea dei condomini ha approvato il bilancio consuntivo dell'anno 2022-2023 ove veniva quantificato, senza alcun riscontro e/o giustificazione contabile, un debito a carico dello stesso attore pari ad € 12.174,42.
Ha chiesto, pertanto, dichiararsi l'illegittimità, nullità ed irregolarità del bilancio consuntivo 2022-2023 in quanto redatto in violazione dell'art. 1130 bis cod. civ..
Instauratosi il contraddittorio, si è costituito il chiedendo: CP_1
“preliminarmente: a) Dichiarare l'improcedibilità dell'azione per non aver l'attore ottemperato al tentativo di mediazione essendo condizione di procedibilità della domanda;
Nel merito : a) Rigettare
l'impugnazione proposta perché assolutamente infondata sia in fatto che in diritto per tutto quanto esposto in narrativa, con vittoria di spese e competenze di causa e con condanna ex art 96, 3 comma
c.p.c dell'attore ad una somma equitativamente determinata per avere agito pretestuosamente.”
Quindi, la causa, sospesa per l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e proseguita all'esito del verbale negativo di mediazione (in atti), è stata istruita documentalmente, previo rigetto delle prove orali richieste dall'attore con ordinanza del
15.10.2024, avverso la quale è stato proposto reclamo al collegio, dichiarato inammissibile.
All'udienza del 3.6.2025, tenuta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., il Giudice ha posto in decisione la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
DIRITTO
In limine, osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare “concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata (cfr. Cass. Civ.
15489/2009); Richiamato il contenuto dell'atto di citazione, si rileva che l'odierno attore ha impugnato la delibera condominiale dell'8.8.2023 con la quale è stato approvato il bilancio consuntivo 2022/2023 sostenendo l'irregolarità del detto bilancio redatto in violazione dei requisiti di cui all'art. 1130 bis c.c., difettando l'allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa quali documenti necessari per la validità della deliberazione.
Come precisato dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza del 20 dicembre 2018, n.
33038, le facoltà ispettive dei condomini di consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali presso l'Amministratore sono indipendenti dalla formazione del bilancio condominiale sulla base del dettato dell'art. 1130-bis c.c. necessaria ai fini di una corretta informativa.
Ebbene, nel caso di specie, l'attore contesta soprattutto la mancanza dell'estratto conto bancario e del registro di contabilità, il quale ha lo scopo di descrivere minuziosamente tutti i versamenti, ordinati temporalmente, effettuati dai condomini.
A mente dell'art. 1130 bis c.c. il bilancio annuale deve essere composto da: consuntivo e riparto, registro di contabilità, riepilogo finanziario, stato patrimoniale e nota sintetica esplicativa.
La riforma del 2012 ha introdotto stringenti obblighi formali in capo all'amministratore, finalizzati ad assicurare la corretta e piena informazione dei condomini in merito ai dati contabili ed amministrativi della gestione, in un'ottica di trasparenza e di garanzia del pieno ed effettivo controllo sul suo operato nonché di consapevole autodeterminazione dei condomini in merito alle decisioni da assumere.
Ed infatti “Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea
l'espressione di un voto cosciente e meditato”. Ne consegue che, “Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione” (Cass. n. 38038/2018).
Esaminando la documentazione allegata dal , si rileva innanzitutto che CP_1
il bilancio presenta una struttura parzialmente conforme ai requisiti normativi.
Il documento contiene effettivamente le voci di entrata e uscita, suddivise tra spese generali di proprietà e spese generali di gestione, con un riepilogo che evidenzia il disavanzo di gestione dell'esercizio 2022-2023.
La ripartizione delle spese tra i condomini è chiaramente esposta, con l'indicazione dei millesimi di proprietà, dei consumi d'acqua e dei relativi importi dovuti da ciascun condomino.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità e di merito ha chiarito che la mancanza anche di uno solo degli elementi costitutivi del rendiconto determina l'annullabilità della delibera di approvazione.
Nel caso di specie, la relativa delibera di approvazione del bilancio in questione è certamente annullabile per carenza del registro di contabilità, quale parte inscindibile del rendiconto condominiale a tenore dell'art. 1130-bis c.c., neppure contenuto nel fascicolo processuale del . CP_1
Sul punto, peraltro, parte convenuta, si è limitata a sostenere “una chiarezza, comprensibilità e completezza” del rendiconto condominiale in modo del tutto generico e perciò ininfluente ai fini dell'onere di contestazione e, comunque, si è dimostrata del tutto carente nel portare argomenti tecnici di supporto alla tesi di conformità del consuntivo di gestione 2022/2023 alle prescrizioni impartite dalla legge (art. 1130-bis
c.c.).
Preme evidenziare inoltre che le doglianze sollevate dall'attore nel presente giudizio non sono analoghe a quelle oggetto dei giudizi definiti con le sentenze di questo
Tribunale allegate dal . CP_1
Pertanto, la domanda attrice deve ritenersi fondata in quanto il vizio rappresentato e riscontrato è idoneo a rendere annullabile la delibera impugnata.
Ed invero, è mancato uno degli elementi (il registro di contabilità) necessario per rendere un bilancio veridico e chiaro. Ogni altra questione rimane assorbita.
Quanto alle spese processuali, tenuto conto dell'atteggiamento processuale dell'attore con riferimento al reclamo avverso l'ordinanza del 15.10.2024, collegato al presente giudizio e al suo esito, si ritiene che possano essere compensate per 2/3 e per
1/3 seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata e/o assorbita ogni ulteriore domanda e/o eccezione, così provvede:
1. accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, annulla la delibera assembleare dell'8.8.2023;
2. compensa le spese di lite tra le parti per 2/3 e condanna il al Controparte_1
rimborso delle spese di lite in favore di parte attrice che si liquidano nella misura di 1/3 in € 1.132,00, oltre al 15% rimb. forf. spese generali, nonché IVA e CPA dovute come per legge.
Marsala, 2.7.2025
Il Giudice Monica D'Angelo