REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza del 6 novembre 2025, tenuta a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al N. 1389/2025 R.G. vertente tra
, Codice Fiscale del patrimonio Parte_1 P.IVA_1
del sig. Codice Fiscale , in persona Parte_2 C.F._1
degli amministratori, elettivamente domiciliata in Reggio di Calabria alla via
Nicolò da Reggio n. 11, rappresentata e difesa dall'avv. Rocco Mollace per mandato in atti,
- attrice
Contro

, Codice Fiscale , elettivamente CP_1 C.F._2
domiciliata in Reggio Calabria, alla via San Paolo n. 1/G, rappresentata e difesa dall'avv. Stefania Rita Santacroce, giusta procura in atti;

- convenuta
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'Amministrazione
Giudiziaria in epigrafe, ha intimato sfratto per morosità alla Sig.ra CP_1
riguardo ad un contratto di locazione per uso abitativo, sottoscritto il
[...]
15 settembre 2017 e registrato il 22 settembre 2017 al n. 4054 mod. 3/T originariamente intercorso tra quest'ultima e la Sig.ra Parte_3
intestataria dell'immobile oggetto dello stesso, sito alla via Calveri n. 49 di
Reggio di Calabria e parte di un maggior fabbricato, catastalmente censito al
NCEU di Reggio di Calabria la foglio 109, particella 1239.
La locataria è la figlia di il cui patrimonio è stato Parte_2
sottoposto a confisca con decreto n. 146/2022 della locale Corte di Appello
– sez. Misure di Prevenzione, nell'ambito del proc. n. 69/2019 M.P.
Costituitasi in giudizio nella fase sommaria, l'intimata ha formulato espressa opposizione allo sfratto, contestando la morosità (in particolare, la debenza della rivalutazione dei canoni) ma dichiarando di aver rilasciato l'immobile.
Consegnate le chiavi in udienza (ricevute dal procuratore della locatrice senza osservazione alcuna), con ordinanza del 28 maggio 2025, il Tribunale di Reggio ha dichiarato cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di convalida e ha disposto il mutamento del rito per la trattazione delle questioni economiche.
L'Amministrazione Giudiziaria locatrice non ha depositato memoria integrativa e ha prodotto il verbale (negativo) di mediazione.
La conduttrice ha depositato memoria integrativa soltanto in data 5 novembre 2025.
La causa è stata istruita a mezzo della sola produzione documentale delle parti, con la precisazione che quella versata in atti dalla conduttrice, laddove non prodotta nella fase sommaria va dichiarata inammissibile.
2 MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed il provvedimento di cui all'art. 667 c.p.c. determinano la conclusione della fase sommaria e la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, nonché l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base
è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale. (Cassazione civile,
30/09/2015 n. 19525, Cassazione civile, 13/02/1992 n. 1734).
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto (Cassazione civile, 22/12/2021 n. 41236:
Tribunale Roma, 23/10/2019 n. 20480, Tribunale Roma, 05/06/2019 n.
12020).
Ciò premesso in termini generali, va ricordato che - sulla scorta di granitica giurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cassazione civile, 27/01/2023 n.
2554) - quando il creditore agisce per la risoluzione contrattuale, per il
3 risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento può limitarsi a provare la fonte - negoziale o legale - del diritto ed il relativo termine di scadenza e ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
V'è da rimarcare che, come detto, l'immobile è tornato nella piena disponibilità dell'Amministrazione Giudiziaria.
Può dichiararsi, di conseguenza, che il contratto di locazione - sottoscritto il
15 settembre 2017 e registrato il 22 settembre 2017 al n. 4054 mod. 3/T originariamente intercorso tra la Sig.ra intestataria Parte_3
dell'immobile oggetto dello stesso e la Sig.ra sito alla via CP_1
Calveri n. 49 di Reggio di Calabria - si è risolto per mutuo dissenso.
Resta da decidere, quindi, solo sulle richieste economiche dell'Amministrazione Giudiziaria.
II. Il rapporto di locazione non è stato mai oggetto di contestazione da parte della conduttrice e l'Amministrazione attrice ha allegato la morosità a solo a partire dal maggio 2023 (“la conduttrice pagava regolarmente le rate mensili sino al marzo 2023 per poi interrompere completamente i pagamenti ed effettuare un unico pagamento, datato 6 febbraio 2024, imputato alla rata di aprile 2023”, intimazione di sfratto, pag. 1) sicché era preciso onere della
Sig.ra fornire la prova liberatoria dell'avvenuto adempimento. CP_1
Quest'ultima ha contestato l'esistenza di un contratto di locazione in essere, in quanto l'ultimo contratto stipulato tra la stessa e il proprietario dell'immobile sig.ra sarebbe scaduto nell'ottobre 2020 Controparte_2
per poi rinnovarsi tacitamente per altri due anni e cioè fino all'ottobre 2022.
L'art. 2 del contratto di locazione, in realtà, stabiliva che alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti aveva il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per comunicare la propria rinuncia al rinnovo: in mancanza di comunicazione almeno sei mesi prima
4 della scadenza, pertanto, il contratto si è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
La Sig.ra ha depositato nel fascicolo della fase sommaria una serie di CP_1
documenti, che non sono stati oggetto di alcuna contestazione da parte dell'Amministrazione Giudiziaria.
L'art. 115, c. I del codice di rito stabilisce che “il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero, nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita” e questo decidente non ignora (e condivide) il principio giurisprudenziale in forza del quale l'onere di contestazione riguarda le allegazioni delle parti ma non i documenti prodotti, né la loro valenza probatoria (tra tante, Cassazione civile, 07/02/2020 n. 2908).
In ispecie, tuttavia, l'Amministrazione Giudiziaria - a fronte di una specifica allegazione (“i “canoni” sono stati pagati dalla sig.ra regolarmente CP_1
sul conto corrente fornito dalla amministrazione giudiziaria” … “la Sig.ra
ha pagato mensilmente la somma di euro 300,00 dal febbraio 2020 CP_1
al gennaio 2025 saltando soltanto poche mensilità sporadicamente per problemi economici essendo disoccupata, che provvedeva immediatamente
a saldare per intero nei mesi successivi”, pagg 2 e 3 della comparsa di costituzione relativa alla fase di convalida) accompagnata dalla corposa produzione documentale di cui si è detto - si è limitata ad una generica contestazione a verbale.
Nel fascicolo di produzione della Sig.ra si rinvengono numerose CP_1
ricevute di bonifici effettuati all'Amministrazione intimante effettuati dal
Sig. (convivente della ed alcuni estratti conto della Persona_1 CP_1
sua carta “Poste pay”.
Limitando l'analisi al solo periodo in contestazione, si evidenziano i seguenti pagamenti:
13/01/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto gennaio 300,00 € 20/02/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 € 20/03/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto casa 400,00 €
5 22/04/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 € 27/05/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 € 30/06/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 € 29/07/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 € 16/08/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 €
21/09/2023 dall'estratto conto Postepay 300,00 €
31/10/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 € 26/12/2023 Ricevuta bonifico con causale: affitto novembre dicembre 600,00 €
05/02/2024 Ricevuta bonifico con causale: affitto casa gennaio 300,00 € 10/03/2024 Ricevuta bonifico con causale: affitto casa febbraio 300,00 €
15/04/2024 Ricevuta bonifico con causale: affitto marzo 300,00 €
16/05/2024 Ricevuta bonifico con causale: affitto casa aprile 300,00 € 19/08/2024 Ricevuta bonifico con causale: affitto 300,00 € 11/09/2024 Ricevuta bonifico con causale: affitto casa 300,00 €
13/11/2024 dall'estratto conto Postepay 300,00 €
13/12/2024 Ric. bon. causale: affitto casa ott novembre dicembre anno 2024 900,00 €
21/01/2025 affitto casa gennaio 2025 300,00 €
Se ne ricava, quindi, che deve considerarsi provato il pagamento dell'intero canone per l'anno 2023, mentre per l'anno 2024 non risulta alcun pagamento per le sole mensilità di maggio e giugno.
Riguardo all'anno 2025, infine, rimangono dovuti i canoni a partire da febbraio e fino a maggio.
Ne consegue che la Sig.ra va condannata al pagamento della CP_1
somma complessiva di € 1.800,00.
Le spese di lite, alla luce del considerevole ridimensionamento delle pretese economiche dell'Amministrazione Giudiziaria, possono essere integralmente compensate tra le parti secondo i principi fissati anche dalle
SS.UU. nella decisione n. 32061 del 31/10/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
6 1) Dichiara la risoluzione del contratto di locazione - sottoscritto il 15 settembre 2017 e registrato il 22 settembre 2017 al n. 4054 mod. 3/T - originariamente intercorso tra la Sig.ra intestataria Parte_3
dell'immobile oggetto dello stesso e la Sig.ra sito alla via CP_1
Calveri n. 49 di Reggio di Calabria;

2) Condanna la Sig.ra al pagamento, in favore CP_1
Amministrazione Giudiziaria del patrimonio del sig. in Parte_2
persona degli amministratori, della somma di € 1.800,00 per i canoni dovuti sino a tutto il mese di maggio 2025, oltre interessi al saggio legale da ogni singola scadenza e fino all'effettivo soddisfo;

3) Compensa le spese di lite.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 6 novembre 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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