R.G. 14251/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE nella persona del Giudice dott.ssa NA CH ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I GRADO iscritta al n. r.g. 14251/2020 promossa da:
, con gli avv.ti CONSOLI FRANCESCO e FLORIMO Parte_1
IN
ATTORE contro
, con l'avv. BONTEMPI STEFANO Controparte_1
CONVENUTA
Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da fogli depositati telematicamente che qui devono intendersi come integralmente trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art 702 bis c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 deducendo quanto segue.
[...]
In data 6.7.2017 le parti concludevano la compravendita di un immobile sito in Roncadelle, via
RO NI n. 7 (doc. 1 e 1a).
A seguito della vendita, l'attore riscontrava dei gravi vizi afferenti l'immobile: 1) parzialità della pavimentazione in legno della cucina e della controsoffittatura;
2) fessurazione delle piastrelle della terrazza con calcificazioni di sali e conseguente infiltrazione d'acqua; 3) trascinamento di salnitro sulla facciata nord e sul frontale tondo in calcestruzzo armato della terrazza;
4) fenomeni d'infiltrazione sull'intradosso del solaio del corsello comune posto al piano interrato.
1 In relazione al vizio relativo al solaio, l'attore deduceva di averlo scoperto solo mediante la partecipazione alla riunione condominiale del 18.10.2017, nella quale veniva informato della circostanza che le problematiche erano ben note alla sig.ra e che la stessa si era CP_1 dimostrata contraria all'esecuzione dei lavori di riparazione (docc. 10 e 11). Deduceva che in data
20.10.2017 a seguito del sopralluogo effettuato con il geom. prendeva atto degli CP_2 ulteriori vizi pertanto, l'attore, in data 20.10.2017 costituiva in mora la sig.ra CP_1 intimandole il ristoro del danno patito (doc. 2).
Nell'aprile 2018 veniva instaurato il procedimento di A.t.p r.g. n. 6111/2018 volto all'accertamento della sussistenza dei suddetti vizi.
Il Ctu nominato nel procedimento di A.t.p, geom. accertava la sussistenza dei vizi e CP_3 difetti lamentati dall'attore e quantificava i costi di ripristino in 20.653,17 euro (docc. 4, 5 e 6) pertanto, l'attore costituiva in mora la sig.ra la quale ribadiva il diniego manifestato CP_1 in precedenza (docc. 7 e 8).
L'attore chiedeva il risarcimento del danno patito e per l'effetto di condannare la sig.ra al pagamento in proprio favore della somma di 22.446,57 euro, di cui 20.653,17 per CP_1 il ripristino dei vizi dell'immobile e 1.7930,40 euro per rimborso dei compensi versati al CTP.
ritualmente costituitasi in giudizio, eccepiva la prescrizione dell'attore Controparte_1 dall'azione di garanzia per vizi posto che la relazione tecnica del procedimento di A.t.p è stata depositata in data 26.2.2019 e solo in data 5.3.2020 la convenuta riceveva la raccomandata da parte del sig. ossia oltre il termine di un anno dal 26.2.2019. Parte_1
Eccepiva altresì la decadenza dell'attore dall'azione di garanzia per vizi in quanto lo stesso non li avrebbe denunciati entro otto giorni dalla consegna dell'immobile.
Contestava l'asserita propria malafede circa l'occultamento degli asseriti vizi lamentati dall'attore in quanto, i medesimi sarebbero stati facilmente visibili e riconoscibili all'attore sin dai sopralluoghi effettuati prima della stipula della compravendita.
Eccepiva altresì l'infondatezza del quantum richiesto dall'attore in merito all'asserito danno subito posto che, il Ctu avrebbe quantificato i costi di ripristino della cucina, terrazza e facciata nella minore somma di 11.093,79 euro e che il costo computato dal medesimo per la sistemazione del solaio del in quanto parte comune, non sarebbe oggetto del presente Pt_2 giudizio.
Chiedeva di convertire il procedimento sommario di cognizione nel rito di cognizione ordinaria.
Nel merito, rigettare le domande avanzate dall'attore nei propri confronti.
In data 20.5.2021 veniva disposto il mutamento del rito da sommario ad ordinario.
2 La causa è stata istruita con la sola acquisizione dei documenti offerti in comunicazione dalle parti, successivamente fissata a precisazione delle conclusioni, quindi trattenuta in decisione con termini di legge per deposito di comparse conclusionali e di replica.
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Dall'analisi degli atti e dei documenti di causa emerge quanto segue.
L'eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta risulta infondata posto che gli effetti interruttivi della prescrizione si producono dal momento in cui la costituzione in mora giunge a conoscenza del destinatario. Sul punto la Cassazione ha statuito che “nel caso di una dichiarazione inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario, la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., indipendentemente dal mezzo di trasmissione adoperato e dall'osservanza delle disposizioni del codice postale, coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva viene ritirata, salvo che il destinatario deduca e provi di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la detta conoscenza” (Cass. n. 29237/2017; Cass. n.
22311/2016; cfr. anche Cass. civ. n. 27412/2021).
Alla luce del suesposto principio, si può affermare che la costituzione in mora è giunta alla sfera di conoscenza della sig.ra in data 25.2.2020 allorquando, il postino ha rilasciato CP_1
l'avviso di tentata consegna per contro, la stessa non ha provato di essere stata senza sua colpa nell'impossibilità di avere notizia dell'atto prima del ritiro pertanto, il termine di prescrizione è stato efficacemente interrotto dall'attore nella suddetta data e dunque, prima dello spirare del termine di un anno dal deposito della perizia tecnica nel giudizio di avvenuta in data CP_4
26.2.2019.
In ogni caso, gli effetti interruttivi della prescrizione si sono verificati mediante la comunicazione di messa in mora al difensore della convenuta in data 25.2.2020, peraltro, anche il messaggio whatsapp inviato dal legale dell'attore alla convenuta in data 26.2.2020 con allegata la costituzione in mora, al quale la stessa ha risposto per poi, successivamente provvedere ad eliminare il messaggio, costituisce un elemento idoneo all'interruzione della prescrizione.
In punto di decadenza dell'attore dall'azione di garanzia dei vizi, in merito alle parti comuni, si rileva che l'attore è stato reso edotto dell'esistenza e consistenza dei vizi solo a seguito dell'assemblea condominiale svoltasi in data 18.10.2017 mentre, in relazione alle porzioni di proprietà esclusiva, lo stesso è venuto a conoscenza dei vizi solo in data 20.10.2017 a seguito del sopralluogo effettuato con il geom. pertanto, la denuncia dei vizi avvenuta in data CP_2
20.10.2017 è da ritenersi tempestiva ex art. 1495 comma 1.c.c.
In merito ai vizi riconoscibili, per quanto riguarda la pavimentazione in legno della cucina, il Ctu ha stabilito che la stessa fosse stata incollata sul precedente pavimento in marmo con la necessità di provvedere all'asportazione del pavimento in legno e la posa di una nuova pavimentazione stante l'impossibilità di utilizzare quella precedente in marmo. Sul punto, non coglie nel segno la
3 tesi sostenuta dall'attore, il quale ha riferito che ai tempi del sopralluogo la cucina era ancora arredata, circostanza che avrebbe impedito allo stesso di poter apprezzare l'incompletezza della pavimentazione. Tale tesi appare di per sé insufficiente posto che, l'arredamento non ricopriva l'intera pavimentazione, pertanto, eventuali problematiche della stessa anche parziali risultavano riconoscibili dall'attore.
Parimenti era visibile la parziale controsoffittatura sopra la cappa. A tal riguardo, l'attore ha sostenuto che la sig.ra gli avrebbe garantito la rimozione della stessa prima della CP_1 vendita ma non ha fornito alcun supporto probatorio atto a comprovare tale circostanza difatti, tale elemento non è emerso nel corso del giudizio.
In riferimento alla terrazza, l'attore asseriva che, a seguito della rilevazione da parte dello stesso di segni di scolatura di liquidi sulla facciata nord, la convenuta lo avrebbe rassicurato affermando che sarebbero stati sufficienti degli interventi di pulitura e di piccola manutenzione ordinaria.
Tale assunto non risulta suffragato da alcun elemento probatorio. Il medesimo ragionamento va applicato anche in relazione alle fessurazioni delle piastrelle oltre alle macchie d'acqua sulla facciata nord dell'edificio difatti, sul punto l'attore non ha fornito alcuna allegazione probatoria atta a comprovare che la convenuta avesse celato la gravità effettiva di tali difformità, peraltro,
l'attore ha ammesso di aver preso atto dei vizi relativi alla terrazza e alla facciata nord in occasione delle visite precedenti alla stipula del rogito.
Riguardo alla problematica afferente al solaio del corsello comune, il Ctu ha accertato un grave stato di degrado con infiltrazioni, distacchi di tinteggiatura ed efflorescenze saline con formazione di stalattiti. Sul punto, è emerso che l'alienante fosse perfettamente consapevole di tali problematiche già prima della vendita, in particolare, dal verbale di assemblea straordinaria del 25.5.2016 (doc. 18 attore) si evince che la convenuta non contestava la necessità di eseguire le opere di impermeabilizzazione dell'edificio discusse in sede condominiale, pertanto, è evidente che la sig.ra ha violato gli obblighi gravanti sulla medesima circa la comunicazione CP_1 all'acquirente delle opere e spese necessarie per il rifacimento dell'impermeabilizzazione del solaio pertanto, l'attore ha diritto al ripristino di tale vizio in forza degli artt. 1490 e ss. c.c.
Inoltre, l'art. 2 del contratto di compravendita prevede che “la venditrice si Controparte_1 obbliga a tenere indenne la parte acquirente da ogni e qualsiasi sopravvenienza passiva che dovesse emergere con riferimento al tempo in cui essa venditrice ha avuto la proprietà di quanto venduto, in particolare con riferimento alle spese condominiali, ed espressamente garantisce che ad oggi non sono state deliberate spese condominiali straordinarie che, in ogni caso, rimarrebbero anche per volontà delle parti a carico della stessa venditrice se già deliberate”.
Ciò detto, è evidente che la convenuta è tenuta a ristorare il danno subito dall'attore in relazione a tale ultima problematica posto che la stessa rientra nella categoria delle sopravvenienze passive riferibili al periodo in cui la venditrice ha avuto la proprietà del bene difatti, è comprovato che tale vizio sussisteva già al tempo in cui l'immobile era abitato ed era di proprietà della convenuta,
4 di cui la stessa era perfettamente al corrente pertanto, quest'ultima è tenuta a corrispondere l'importo quantificato dal Ctu per l'eliminazione dei vizi e difetti relativi al solaio del corsello comune. Sul punto, il Ctu ha stabilito che “Per quanto riguarda la quantificazione delle opere da realizzare per risanare il solaio del corsello comune il CTU, ritenendola corretta, rimanda alla relazione a firma dell'arch. , tecnico incaricato dall'amministratore Controparte_5 condominiale, la quale quantifica una spesa complessiva da suddividere per quote millesimali di
€. 60.332,00 ai quali vanno aggiunti il 10% di IVA (€ 6.033,20), le spese tecniche e compenso amministratore compreso IVA e accessori (circa €. 9.000,00) per un totale complessivo di €.
75.365,20. Pertanto, la spesa massima suddivisa per millesimi delle parti comuni e quella per le parti private a carico di Parte Resistente sig. è pari a circa €. 8.450,00”. Parte_1
In considerazione di quanto esposto, la convenuta è tenuta a corrispondere l'importo di 8.450,00 euro in favore dell'attore.
Le spese di lite seguono la soccombenza con condanna di parte convenuta alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di lite, liquidate in complessivi 3.895,05 euro di cui euro 3.387,00 per compenso professionale (considerati valori medi per fase studio, introduttivo e minimi per istruttoria e decisionale tenuto conto dell'attività concretamente svolta e dell'importo liquidato) ed euro 508,05 per spese generali oltre iva e cpa di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita così dispone:
Condanna la convenuta alla corresponsione in favore di parte attrice dell'importo di 8.450,00 euro oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

Pone le spese di CTU di cui al procedimento di A.t.p., a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna;

Pone le spese sostenute per i C.t.p. di cui al procedimento di A.t.p., a carico delle rispettive parti.
Condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese di lite, liquidate come in parte motiva.
Brescia, 3 dicembre 2025
Il Giudice
NA CH
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