N. 5436/2021 R.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – Prima Sezione
Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa
Maria Del Prete, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5436/2021 + n. 954/2022 avente ad oggetto: vendita di cose immobili – inadempimento contratto preliminare, vertente
tra
(P.IVA/C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore Unico, Rag. (Cod. Fisc. Controparte_1
), rapp.ta e difesa dagli avv.ti Achille CodiceFiscale_1
CI (Cod. Fisc. ) e AE CI C.F._2
(Cod. Fisc. ) e presso il loro studio C.F._3 elettivamente domiciliata in Santa Maria Capua Vetere (CE) al
Corso Aldo Moro n. 228, in virtù di procura in atti attrice
e
(Cod. Fisc. ) e Controparte_2 C.F._4
(Cod. Fisc. - Parte_2 C.F._5 nella loro qualità di coeredi universali sia del Dott. Persona_1
(padre deceduto in Roma il 16.12.2005) nonché della
[...] sig.ra (zia interdetta e deceduta in Persona_2
Campagnano di Roma RM il 29.11.2009 nonché germana del loro genitore) e nei limiti delle rispettive quote ereditarie - il primo in qualità anche di difensore di sé stesso ai sensi dell'art. 86 c.p.c. nonché del entrambi Parte_2 elettivamente domiciliati in Roma alla Via Renato Fucini n. 48, giusta procura rilasciata in atti convenuti
Nonché
(Cod. Fisc. ) Parte_2 C.F._6 rapp.to e difeso dall'avv. Renato Iaselli (Cod. Fisc.
) presso il cui studio è elettivamente C.F._7 domiciliato in Caserta al Corso Giannone n. 56, giusta procura rilasciata in atti convenuto
Nonché
(Cod. Fisc. ); CP_3 C.F._8 [...]
(Cod. Fisc. ) e Parte_3 C.F._9 [...]
(Cod. Fisc. ) Parte_4 C.F._10 tutti rapp.ti e difesi dall'avv. Vincenzo Pascarella (Cod. Fisc.
) presso il cui studio eleggono domicilio C.F._11 in Caserta alla Via Cimarosa n. 34, giusta procura rilasciata in atti convenuti
CONCLUSIONI
Per l'attrice come da atto introduttivo, note Parte_1 relative all'udienza di precisazione delle conclusioni trattata con modalità cartolare e memoria conclusionale nonché replica.
Per i convenuti e della Controparte_2 [...]
: come da comparsa di costituzione e risposta, note Pt_2 relative all'udienza di precisazione delle conclusioni trattata con modalità cartolare e memoria conclusionale nonché replica.
Per il convenuto : come da comparsa di Parte_2 costituzione e risposta, note relative all'udienza di precisazione
- 2 - delle conclusioni trattata con modalità cartolare e memoria conclusionale nonché replica.
Per i convenuti , e CP_3 Parte_3 [...]
: come da comparsa di costituzione e risposta, Parte_4 note relative all'udienza di precisazione delle conclusioni trattata con modalità cartolare e memoria conclusionale nonché replica.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Premessa
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Sotto il profilo dello svolgimento del processo, va evidenziato che la società istante ha premesso che con contratto preliminare di compravendita, stipulato in San CO La Strada (CE) in data
6 aprile 2006, i promittenti venditori germani CP_2
e (quest'ultimo sia in proprio che
[...] Parte_2 nella qualità di tutore della zia interdetta Persona_2 autorizzato alla detta stipula con decreto del Giudice
[...]
Tutelare del Tribunale di Roma del 10/3/2006), si obbligavano ad alienarle un appezzamento di terreno di mq. 2498, sito in San
CO La Strada, censito in Catasto fol.7, p.lla 651, are 24.98.
Inoltre, di tale superficie quella minore, indicata orientativamente nel preliminare di circa mq. 865, doveva essere distaccata lungo la strada SS. Cosma e Damiano e sottratta dall'intera estensione, essendo stata in precedenza oggetto di altro preliminare con il Comune di San CO La Strada.
L'istante ha, perciò, precisato che i promittenti venditori si obbligavano ad alienarle la piena proprietà dell'estensione di terreno, da misurarsi entro e non oltre dieci giorni dalla delimitazione della superficie da trasferire al Comune di San
- 3 - CO La Strada, e che il contratto definitivo sarebbe stato concluso entro e non oltre la data del 31.12.2006, con versamento (a fronte della stipula del preliminare) in favore dei ai promittenti venditori di caparra confirmatoria di € 50.000,00, da pagarsi in due soluzioni la prima di € 10.000,00 e la seconda di € 40.000,00.
La società attrice ha anche precisato che la restante somma, in ragione della misurazione necessaria della superficie, che sarebbe rimasta dopo quella spettante al era ipotizzata CP_4 in € 365.000,00 sulla base di un prezzo a mq. di € 250,00, e che il possesso del terreno sarebbe stato conferito al momento della stipula del contratto definitivo.
Tuttavia, a dire della società istante, proprio l'omessa misurazione da parte dei promittenti venditori dell'esatta superficie da cedere al ed i conseguenti mancati CP_4 adempimenti, non hanno consentito che la stessa avvenisse nel termine del 31.12.2006. Inoltre, decorso il predetto termine, ha precisato la interveniva anche il vincolo imposto con Parte_1
Decreto n. 91 del 5/6/2007 del Ministero per i Beni e le Attività
Culturali, trascritto sulla p.lla 651 promessa in vendita il
14/11/2007, ai nn. 62757/33867, in danno dei promittenti venditori, cui seguiva contenzioso amministrativo con il
Comune definito a favore dei promittenti venditori.
Di poi, i promittenti venditori soltanto in data 09.01.2012 ai sensi del D.P.R. n. 327/2010 provvedevano a trasferirla con atto di cessione bonaria all'Ente, dopo averla individuata in are 7.58 rispetto alla iniziale superficie prevista di are 8.65.
La società istante ha, poi, dedotto in ordine ai promittenti venditori che in data 25.11.2009, decedeva Pt_2 [...]
lasciando quali eredi i nipoti promittenti venditori Per_2
e , oltre ai due fratelli Controparte_2 Parte_2
- 4 - TE (nato nel 1934) e Parte_2 Persona_3
; inoltre in data 04.12.2009 decedeva anche
[...] Persona_3
, lasciando quali eredi
[...] CP_3 Parte_3
e . Intervenute le dette successioni,
[...] Pt_2 Parte_4 la zona di terreno in commento risultava dunque di proprietà di in ragione di 9/24; Controparte_2 Parte_2
(nato il 1960) in ragione di 9/24; (nato il Pt_2 Parte_2
1934) in ragione di 3/24; per 1/24°; CP_3 Parte_3
per 1/24°; per 1/24°.
[...] Parte_4
La ha, così, dedotto che la propria aspettativa di Parte_1 giungere alla stipula del definitivo trovava riscontro nella disponibilità del solo il quale sebbene Controparte_2 dichiarasse di essere disponibile al rispetto degli obblighi assunti con il preliminare del 06.04.2006 unitamente agli altri coeredi, di fatto non dava in tal senso alcuna conferma della volontà degli altri coeredi segnatamente di Parte_2 Parte_2
(nato nel 1934), né forniva la documentazione
[...] necessaria alla stipula, già chiesta dal dott. in qualità di Per_4
Notaio designato dalla per il rogito definitivo, Parte_1 impossibilitato a ciò anche in ragione del mancato frazionamento oltreché dell'insistenza sul fondo del vincolo del Ministero per i
Beni e le Attività Culturali.
Anzi, a dire della sebbene Parte_1 Controparte_2 avesse comunicato la volontà di alienare la propria quota il
(nato del 1960) permutava la propria quota con lo zio Pt_2 omonimo (nato nel 1934) con ciò determinando l'impossibilità della vendita così come pattuita nel preliminare di cui si è detto.
Di conseguenza, la società attrice ha dedotto di aver inoltrato ai proprietari del fondo promesso in vendita la diffida stragiudiziale del 23.05 - 09.07.2019 di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. con istanza di restituzione della somma di € 100.000,00, pari al
- 5 - doppio della caparra di € 50.000,00 versata in occasione della stipula del preliminare.
Dunque, l'attrice ha adito l'intestato Tribunale chiedendo nell'ordine:
- accertare e dichiarare l'inadempimento dei promittenti venditori e, per l'effetto, dichiarare legittimo il recesso della e il diritto della stessa ad esigere il doppio della Parte_1 caparra pari ad € 100.000,00;
- condannare in favore della i convenuti alla Parte_1 restituzione del doppio della caparra, oltre interessi dalla domanda, e specificamente: condannare quanto ad €
50.000,00 in solido e Controparte_2 Parte_2
(n. 1960); condannare quanto ad € 50.000,00, in
[...] ragione dell'art. 752 c.c., , Controparte_2 Parte_2
(n. 1960), (n. 1934), eredi
[...] Parte_2 di ad € 12.500,00 ciascuno;
Persona_2
, , , CP_3 Parte_3 Parte_4 eredi di , questi a sua volta erede di Persona_3
, ad € 4.166,66 ciascuno. Vinte le Persona_2 spese di lite.
Si sono costituiti con unica comparsa i convenuti , CP_3
e - tutti quali eredi di Parte_3 Parte_4
– che hanno eccepito, in via preliminare, la Persona_3 prescrizione dell'azione promossa dall'istante nonché la carenza di legittimazione passiva per non aver preso parte alla stipula del preliminare e, nel merito, per il rigetto delle domande giacché infondate in fatto e diritto.
Si è, altresì, costituito il (nato nel 1934) il Parte_2 quale ha eccepito, in via preliminare, la prescrizione ordinaria decennale e conseguente inefficacia del contratto preliminare del

6.4.2006 e, dunque, concluso per la nullità e inefficacia del
- 6 - predetto negozio.
Si sono, infine, costituiti con unica comparsa i convenuti
[...]
e (nato nel 1960), tutti CP_2 Parte_2 quali eredi sia di che della zia interdetta Persona_1
i quali hanno eccepito anch'essi Persona_2
l'intervenuta prescrizione del diritto di credito asseritamente vantato dalla nonché l'infondatezza di tutto l'assunto Parte_1 attoreo chiedendone il rigetto. Hanno, perciò, spiegato domanda riconvenzionale onde ottenere una declaratoria di risoluzione contrattuale della scrittura privata del 6.04.2006 per scadenza del termine essenziale ivi stabilito nonché per intervenuta prescrizione del diritto di credito;
hanno chiesto, in via subordinata, l'accertamento e declaratoria di inadempimento della promissaria acquirente e conseguente Parte_1 declaratoria di legittimità del recesso dei convenuti, ai sensi dell'art. 1385 c.c., con trattenuta della somma ricevuta, a titolo di caparra confirmatoria, in favore di ciascuna delle parti convenute nei limiti delle rispettive quote ereditarie, ai sensi dell'art. 752 c.c. Con vittoria delle spese di lite.
Nelle more della trattazione, inoltre, i e Controparte_2
hanno precisato di aver convenuto innanzi l'intestato Pt_2
Tribunale l'istante unitamente a tutti gli odierni Parte_1 convenuti, promuovendo altro giudizio col medesimo scopo di ottenere una declaratoria di inadempimento della promissaria acquirente nonché di legittimità sia del recesso Parte_1 operato che del trattenimento della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, operato da ciascun convenuto promittente venditore per la quota ereditaria spettante.
I convenuti e hanno Controparte_2 Parte_2 chiesto, pertanto, la riunione dei giudizi de quibus.
Dunque, con verbale reso all'esito dell'udienza cartolare del
- 7 - 16.03.2023 veniva, così, disposta ex art. 274 c.p.c. la riunione del predetto giudizio rubricato al Rg.n. 954/2022, G.U. dott.ssa
RL CA, al presente procedimento in ragione della rilevata connessione oggettiva e soggettiva.
La causa è stata così istruita e, in data 15.05.2025, la causa ritenuta matura per la decisione è stata assegnata in decisione ex art. 190 c.p.c. con concessione dei termini per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.
Il merito
Va, in via del tutto preliminare, chiarito che la società attrice ha espressamente ricollegato la domanda di restituzione del doppio della caparra alla istanza principale di recesso ex art. 1395 c.c.; in subordine, ha chiesto la risoluzione del contratto per colpa grave di controparte. Pacifico essendo che il recesso può anche essere esercitato direttamente con domanda giudiziale, si ricorda che “La caparra confirmatoria di cui all'art. 1385 c.c. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge;
in tal caso essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o a esigere il doppio di quella versata. Qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell'"an"
e nel "quantum" (Cfr. ex multis Cass. 2011 n. 6555). Nella specie, la promissaria acquirente ha chiesto il doppio Parte_1 della caparra, ed ha domandato una declaratoria di legittimità del recesso operato con la diffida del 24.05.2019; e dunque come tali ha correttamente impostato le proprie richieste. Va, poi, evidenziato che i convenuti hanno resistito chiedendo il rigetto della domanda attorea nonché, in via riconvenzionale, la declaratoria di legittimità del loro recesso per grave
- 8 - inadempienza proprio dell'attrice con ritenzione della caparra confirmatoria (collegando, dunque, anche parte convenuta correttamente la ritenzione della caparra al diritto di recesso).
Le parti, dunque, rispetto al contratto preliminare di compravendita in lite (la cui conclusione, oltre ad essere documentata, è incontestata), hanno prospettato reciproci inadempimenti, dei quali bisogna vagliare la gravità.
Orbene, con specifico riferimento alla domanda attorea principale ed a quella riconvenzionale della convenuta, deve essere comunque effettuata una valutazione della gravità dell'inadempimento anche nella ipotesi in cui venga esercitato il diritto di recesso connesso alla caparra confirmatoria, caparra espressamente versata e prevista nel contratto di cui si dibatte. In altri termini, sia nell'ipotesi di ordinaria domanda di risoluzione per inadempimento che di esercizio del recesso per la previsione di una caparra confirmatoria, deve accertarsi che l'inadempimento della controparte abbia i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale.
Occorre, allora, richiamare i criteri regolatori ai quali deve attenersi il giudice del merito nel giudicare la fattispecie caratterizzata, secondo quanto prospettato dalle parti, da contrapposti e reciproci inadempimenti ai fini della decisione sulla risoluzione del contratto in lite, e che possono essere riassunti nei termini che sin andranno ad esporre. Poiché la "non scarsa" importanza dell'inadempimento è elemento attinente al fondamento della domanda di risoluzione, il giudice è tenuto a verificare, anche officiosamente, ma sempre sulla base delle contrapposte deduzioni delle parti e delle risultanze degli atti, se e quale tra i contrapposti asseriti inadempimenti si presenti caratterizzato dalla connotazione di importanza che giustifichi, alla stregua della considerazione dell'interesse dell'altra parte, la
- 9 - richiesta di risoluzione, e a dare ragione dell'esito di tale valutazione con adeguata motivazione. La valutazione della gravità dell'inadempimento esige di essere effettuata con riferimento al momento del verificarsi dell'alterazione dell'equilibrio del rapporto sinallagmatico. La giurisprudenza di legittimità è chiara nell'affermare che “Ai fini della pronuncia di risoluzione, il giudice deve procedere alla valutazione del comportamento di entrambe le parti, compiendo una indagine globale e unitaria coinvolgente nell'insieme tutto il comportamento di ciascuna delle parti, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, in quanto
l'unitarietà del rapporto obbligatorio cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute, non tollera una valutazione frammentaria e settoriale del comportamento del contraente, ma esige un comportamento complessivo” (Cfr. ex multis Cass.
1997, n. 2799). Ne consegue che occorre esaminare il comportamento tenuto da ciascuna delle parti anche indipendentemente dalla collocazione cronologica dei singoli fatti.
Inoltre, “l'importanza dell'inadempimento deve essere valutata tenendo conto dell'economia generale del contratto e degli interessi sostanziali che le parti aspirano a vedere soddisfatti con l'esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali secondo le modalità previste, con criterio idoneo a realizzare la coordinazione tra l'elemento oggettivo (la condotta) e l'elemento soggettivo (le finalità concretamente perseguite), nel cui ambito
l'inadempimento assume rilevanza, al di là di una valutazione strettamente economica, quale causa di turbamento della prevista corrispettività, anche sotto il profilo del venir meno della fiducia nell'ulteriore corretta esecuzione” (Cass. 1997, n.
2799 cit.). Perciò il giudice, nel valutare la fondatezza della
- 10 - domanda di risoluzione per inadempimento, deve tener conto delle contrapposte deduzioni delle parti e, quindi, sia di quanto dedotto dall'attore a fondamento della propria domanda di risoluzione sia delle difese con cui la parte contro la quale la domanda viene proposta opponga a sua volta l'inadempienza dell'altra parte. Solo attraverso siffatta considerazione totale può risultare soddisfatta l'esigenza di completezza di quell'apprezzamento relativo e comparativo della gravità dei reciproci inadempimenti che il giudice deve porre a fondamento della propria opzione valutativa ai fini della decisione. A tanto aggiungasi che il giudice non è tenuto, in sede motivazionale, ad analizzare ogni singolo dato acquisito al processo, potendo ritenersi assolto l'obbligo della motivazione con la esauriente giustificazione delle ragioni della decisione in base a quelle risultanze che siano in concreto ritenute determinanti ai fini della soluzione adottata;
tuttavia non si può prescindere dalla necessità che dal contesto complessivo della motivazione emerga che il giudice abbia comunque considerato gli elementi suscettibili di incidere in maniera rilevante sull'equilibrio del contratto, rendendo conoscibile il fondamento logico e giuridico del proprio convincimento. Infine, come accennato, l'importanza dell'inadempimento deve essere valutata tenendo conto dell'economia generale del contratto e degli interessi sostanziali che entrambe le parti aspirano a vedere soddisfatti con l'esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali, al di là di una valutazione strettamente economica degli addebiti, che rimane comunque circostanza da considerare poiché di certo caratterizza quello che può essere inteso quale interesse di ciascuna delle parti all'adempimento che, laddove gravemente insoddisfatto, giustifica la risoluzione del contratto.
- 11 - Tanto premesso, in applicazione dei suesposti principi, occorre vagliare i seguenti elementi documentali allegati dalle parti. In particolare, la società istante a supporto della propria domanda ha allegato, oltre al contratto preliminare di compravendita del
06.04.2006, una missiva a/r inoltrata solo all'Avv. CP_2
in data 11.04.2014 e una successiva comunicazione a/r di
[...] recesso inoltrata ai convenuti tutti in data 24.05.2019.
I convenuti e (nato nel 1960) Controparte_2 Pt_2 nonché , e ed infine CP_3 Parte_3 Pt_4
(nato nel 1934) hanno, però, eccepito Parte_2 tutti, in via preliminare, la prescrizione di tutti i diritti azionati dalla e nascenti dal contratto preliminare stipulato, Parte_1 quindi sia dell'azione di risoluzione del contratto esperita quanto di condanna alla restituzione della caparra a seguito dell'operato recesso.
Ebbene, l'eccezione di prescrizione per come sollevata dai convenuti appare fondata e ciò si dice in quanto, alla lettera del contratto preliminare del 06.04.2006, appare indubbio come il termine essenziale stabilito per la stipula del definitivo ovvero il
31.12.2006 (cfr. artt.

3-4 del contratto preliminare) sia da considerarsi il dies a quo cui ancora il termine di prescrizione decennale relativo ai diritti a far valere dalle parti, in specie dalla società attrice, e nascenti dal contratto preliminare invocato.
Dunque, a fronte del predetto termine fissato al 31.12.2006 per la stipula del definitivo, l'unica missiva avente i crismi del valido atto interruttivo ai sensi e per gli effetti dell'art. 2943, 4 co, c.c. risulta essere esclusivamente la comunicazione a/r del
24.05.2019 inoltrata dalla a tutte le parti convenute. Parte_1
Ne deriva che alla data dell'inoltro della detta missiva, recante la dichiarazione di recesso e la conseguente richiesta di restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c., la
- 12 - prescrizione ordinaria decennale dei diritti nascenti dal contratto de quo risultava ampiamente decorsa (circa 12 anni).
Difatti, alcun valore interruttivo in tal senso può essere riconosciuto alla missiva inoltrata in data 11.04.2014, pure allegata dall'istante società, e inoltrata al solo CP_2 in quanto del tutto priva degli elementi necessari e
[...] sufficienti espressamente previsti dal legislatore all'art. 2943, co.
4, c.c. difettando la predetta comunicazione di una esplicita richiesta di adempimento a tutti i convenuti (ed infatti è destinata al solo avv. in proprio) in ordine alla stipula Controparte_2 del rogito definitivo di cui al contratto preliminare del
06.04.2006. Difatti alla lettera viene manifestato, peraltro al solo convenuto , in nome e per conto della Controparte_2 Pt_1 un generico “ribadire l'interesse alla stipula notarile per
[...]
l'acquisto dell'intero terreno” inidoneo ad esplicitare una precisa pretesa di adempimento con efficacia interruttiva ex art. 2943 c.c.
La giurisprudenza di legittimità, con orientamento che si pone in un solco già in precedenza tracciato dalla Suprema Corte (Cfr. ex multis Cass. n. 24656 del 2010; n. 7524 del 2006), ha chiarito che in tema di interruzione della prescrizione, ai sensi dell'art. 2943 c.c., perché un atto abbia efficacia interruttiva è necessario che lo stesso contenga l'esplicitazione di una precisa pretesa e l'intimazione o la richiesta di adempimento, idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto obbligato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora. (Cfr. Cassazione civile, sez. II, sentenza 15/05/2015 n° 10009).
E, dunque, viene in rilievo il decorso del termine prescrizionale decennale a decorrere dal 31.12.2006 in relazione alla successiva comunicazione di recesso e richiesta di pagamento del doppio
- 13 - della caparra del 24.05.2019, ove le richieste della società attrice invece venivano esplicitate in maniera chiara.
Ne deriva, che coglie nel segno l'eccezione di prescrizione dei diritti nascenti dal preliminare del 06.04.20206 per come sollevata da tutti i convenuti eredi . Parte_2
Passando, poi, al vaglio della domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e Controparte_2 Parte_2
(nato nel 1960) volta ad ottenere una declaratoria di legittimità del recesso e legittima ritenzione della caparra da parte dei convenuti tutti, ciascuno per la propria quota, viene in rilievo l'allegazione di ripetuti inviti, previa interpellanza di tutti i convenuti , rivolti alla società istante ad adempiere Parte_2 agli obblighi derivanti dal preliminare del 06.04.2006 culminati nell' “Atto di Significazione, Invito e Diffida ad Adempiere” notificato il 09.04.2010, in cui la veniva anche Parte_1 notiziata della sentenza Tar Campania n. 9362/2009 di annullamento del vincolo imposto in precedenza sul fondo de quo con Decreto n. 91 del 5/6/2007 del Ministero per i Beni e le
Attività Culturali. In aggiunta, i convenuti e CP_2 [...]
hanno allegato corrispondenza idonea a manifestare Parte_2
l'interesse di tutti i convenuti alla stipula del rogito Parte_2 definitivo della compravendita immobiliare prospettando anche diverse soluzioni per giungervi e tese a superare le criticità dell'insistenza sul fondo oggetto del preliminare delle diverse quote ereditarie. A fronte di ciò, invece, è venuto un rilievo un disinteresse della società istante alla prosecuzione delle attività necessarie e propedeutiche alla stipula del definitivo.
Orbene, la giurisprudenza di legittimità valuta l'inadempimento dell'acquirente per disinteresse in un contratto preliminare di compravendita immobiliare come un recesso ingiustificato e arbitrario. Tale comportamento, se non giustificato da un
- 14 - inadempimento del venditore, è considerato un vero e proprio inadempimento contrattuale da parte dell'acquirente. Di conseguenza, il venditore è legittimato a trattenere la caparra confirmatoria versata, e l'acquirente perde il diritto a chiederne la restituzione. (Cfr. Cassazione Civile n. 3124 del 29 febbraio
2012).
In ragione di quanto appena esposto, la domanda riconvenzionale va accolta e, dunque, dalla legittimità del recesso operato dai convenuti deriva il diritto di Parte_5 tutti convenuti a trattenere la somma ricevuta, a titolo di caparra confirmatoria, ciascuno per la propria quota.
Va altresì rigettata la domanda formulata dall'attrice in via subordinata, dovendosi estendere anche alla predetta domanda quanto qui esposto in merito alla prescrizione del diritto dell'attrice.
In ogni caso, per tutto quanto sin qui detto in merito alla condotta delle parti contrattuali, la domanda di risoluzione contrattuale formulata dall'istante società in via subordinata non può essere accolta anche perché non è emersa in giudizio la prova del grave inadempimento della parte convenuta.
Le spese
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenendo conto della natura della controversia, delle questioni trattate e dell'attività effettivamente espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria ed istanza disattesa, così provvede:
• rigetta la domanda principale della e dichiara la Parte_1 prescrizione del diritto dell'attrice di recedere dal contratto preliminare oggetto di causa;

• dichiara, per l'effetto, la prescrizione del diritto dell'attrice di
- 15 - richiedere ed ottenere il doppio della caparra versata ai convenuti;

• rigetta la domanda proposta dall'attrice in via subordinata;

• accoglie la domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti e e, per l'effetto, accerta il Controparte_2 Pt_2 diritto in capo ai convenuti di trattenere la caparra versata dalla società attrice;

• condanna la al pagamento delle spese di lite, in Parte_1 favore dei convenuti e Controparte_2 Parte_2
(1960), che si liquidano in € 12.450,00 per compensi
[...]
e in € 518,00 per spese, oltre spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore;

• condanna la al pagamento delle spese di lite, in Parte_1 favore dei convenuti (1934), che si Parte_2 liquidano in € 7.052,00 per compensi, oltre spese generali
I.V.A. e C.P.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore;

• condanna la al pagamento delle spese di lite, in Parte_1 favore dei convenuti , Parte_3 Parte_4
e , che si liquidano in € 12975,00 per compensi, CP_3 oltre spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore.
Santa Maria Capua Vetere, 27.10.25
Il Giudice dott.ssa Maria Del Prete
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