N. R.G. 41344/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 41344/2024 tra
C.F. ], Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE
e
[C.F. Controparte_1 C.F._1
],
RESISTENTE
Oggi 29 ottobre 2025 ad ore 10.09 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. Schillirò in sostituzione dell'avv. CANNISTRARO MAURIZIO
TEODORO, che si riporta a tuti gli scritti e, quanto alla domanda riconvenzionale, precisa che il ricorrente non è legittimato passivo e che trattasi di questioni non afferenti alla odierna causa;
per parte resistente l'avv. MINEO Placido, con la parte personalmente, il quale si riporta agli scritti e precisa che per le locazioni commerciali non è prevista la forma scritta ma la nullità consegue all'omessa registrazione;
precisa che possiede il 40% delle Controparte_2
quote societarie di parte ricorrente
Dopo breve discussione orale, ad esito della camera di consiglio, ad ore 12.40, il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti in quanto espressamente dispensate dall'incombente.
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 41344/2024 promossa da:
[C.F. ], con l'avv.. CANNISTRARO MAURIZIO Parte_1 P.IVA_1
TEODORO
RICORRENTE contro
[C.F. Controparte_1 C.F._1
], con gli avv.ti MINEO PLACIDO e MINEO FRANCESCO
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ In via principale e nel merito: accertato e dichiarato che la ditta individuale
[...]
, in persona dell'omonimo titolare, occupa, senza titolo alcuno, Controparte_1
l'unita immobiliare di proprietà della società sita in Arese Via Monte Parte_1
Grappa n°50 (Foglio 6, map. 1014, cat. C/3, Classe 4, R.C. 657,81), per l'effetto condannare la ditta individuale , in persona dell'omonimo Controparte_1 titolare, a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose l'immobile sito in in Arese Via
Monte Grappa n°50 (Foglio 6, map. 1014, cat. C/3, Classe 4, R.C. 657,81), rimettendolo nel pieno e legittimo possesso la società fissando contestualmente la data di Parte_1
esecuzione per il rilascio.
Ancora in via principale: condannare la ditta individuale Controparte_1
al pagamento dell'indennità di occupazione dall'agosto 2023 alla
[...] restituzione dell'immobile nella misura di € 850,00= al mese o della somma maggiore o minore che verrà quantificata a seguito dell'esperenda istruttoria, oltre interessi dal di' del dovuto al saldo effettivo.
In via subordinata e nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle domande proposte in via principale, accertare e dichiarare la validità del contratto di locazione commerciale tra e la Parte_1 Controparte_3
, in persona dell'omonimo titolare, a far data dal 1 febbraio 2022 e, per
[...]
l'effetto dichiararlo risolto per l'evidente e grave inadempimento della resistente con conseguente condanna a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose l'immobile sito in in
Arese Via Monte Grappa n°50 (Foglio 6, map. 1014, cat. C/3, Classe 4, R.C. 657,81), , rimettendolo nel pieno e legittimo possesso la società fissando Parte_1
contestualmente la data di esecuzione per il rilascio.
Ancora in via subordinata: condannare la ditta individuale Controparte_1
al pagamento del canone di locazione dall'agosto 2023 alla restituzione
[...] dell'immobile nella misura di € 850,00= al mese o della somma maggiore o minore che verrà quantificata a seguito dell'esperenda istruttoria, oltre interessi dal di' del dovuto al saldo effettivo.
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali.
In via istruttoria: si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale de resistente su tutte le circostanze indicate nel presente ricorso ai punti da 1) a 10) che devono intendersi qui integralmente trascritti e preceduti dalla locuzione “vero che”.
Si chiede inoltre di essere ammessi a prova contraria sui capitoli di prova di controparte eventualmente ammessi con i medesimi testi suindicati.
Disporsi, infine, ex art. 421 c.p.c. ogni altro mezzo istruttorio ritenuto utile e/o rilevante ai fini di causa e, se necessario, la concessione di ulteriori termini per deduzioni istruttorie ex art. 420
c.p.c.
Si producono: (…)”
Parte resistente:
“ In via preliminare:
- Accertare e dichiarare l'inesistenza di un regolare contratto di locazione relativo ai tre capannoni presuntivamente locati dalla ricorrente alla resistente dal 2015 ad oggi.
In via principale e nel merito:
- Accertare e dichiarare come non dovuti tutti i canoni ad oggi riscossi dalla ricorrente in virtù della mancanza di un regolare contratto di locazione tra le parti in causa;
- Accertare e dichiarare come non regolari le fatture emesse dalla ricorrente a titolo di indennità di occupazione per assenza di un contrato sottostante che ne legittimi la loro emissione;

- Per l'effetto, rigettare tutte le domande così come avanzate dalla ricorrente;

- Per l'ulteriore effetto regolarizzare il rapporto fra le parti mediante la sottoscrizione di un contratto di locazione di natura commerciale.
In via riconvenzionale:
- Accertata la mancanza di un regolare contratto di locazione fra le parti, accertare e dichiarare il diritto della resistente ad aver restituiti gli importi fino ad oggi pagati in buona fede alla ricorrente a titolo di una presunta locazione;

- Per l'effetto condannare parte ricorrente a rimborsare alla resistente l'importo di tutte le fatture pagate e non dovute dal maggio 2015 all'agosto 2024 e pari alla somma di Euro
127.768,11, compresi oneri fiscali, o quella diversa maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia in corso di causa, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla data di costituzione in mora e sino all'effettivo soddisfo;

Sempre in via riconvenzionale, condannare, altresì, il ricorrente al risarcimento dei danni materiali derivanti dal comportamento del locatore sia a tiolo di danno emergente che di lucro cessante, e quantificati nella somma complessiva di Euro 37.277,15, di cui Euro 7.277,15 a titolo di rimborso dei danni materiali causati ai mezzi allocati all'interno del capannone adibiti alle lavorazioni ed Euro 30.000,00 a titolo di rimborso per ferma attività, o in quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia in corso di causa, oltre interessi dal dovuto al saldo e rivalutazione monetaria.
In via subordinata:
- Nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudicante dovesse ritenere valide le fatture per indennità di occupazione, ridurre le stesse al minimo in virtù dell'assenza di qualsivoglia contratto di locazione;

- Sempre nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudicante ordinasse al resistente il rilascio dei locali, riconoscere a quest'ultimo la somma di Euro 40.729,70 a titolo di rimborso per trasferimento macchinari, nonché la somma di Euro 30.000,00 a titolo di risarcimento danni non patrimoniali per ferma attività;
- In ogni caso riconoscere alla resistente le differenze delle somme versate a titolo di indennità di occupazione con quelle stabilite dal Giudicante, nonché gli importi per il risarcimento dei danni materiali subiti e subendi.
In via istruttoria: (…)” Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso regolarmente notificato alla controparte, , adiva questo Parte_1
Tribunale allegando: di essere proprietaria di un laboratorio artigianale sito al piano terra con annessa area pertinenziale antistante nel comune di Arese, Via Monte Grappa n°50; che nel febbraio 2022, chiedeva la disponibilità di quest'ultima a Controparte_1
concederli uno spazio in locazione nel predetto immobile;
che tale spazio, ovvero il 50 % dell'immobile pari ad mq. 135,50, gli veniva concesso a titolo oneroso, in assenza di formalizzazione scritta, a fronte di un corrispettivo mensile di € 850,00= al mese oltre alle utenze;
che a far data dall'agosto 2023, la controparte ometteva di saldare le fatture emesse a titolo di indennità di occupazione e poi comunicato una disdetta in data 01/03/2024, poi disconosciuta il successivo 16/05/2024; che l'immobile non veniva liberato.
Ciò premesso, concludeva come in epigrafe.
Si costituiva la parte resistente che deduceva: che nel gennaio 2018 il resistente prendeva possesso degli spazi nel capannone sito al civico
40/7 di proprietà della ricorrente, chiedendo la stipula di un regolare contratto di locazione;
che, dietro muscolare sollecitazione della ricorrente, era poi costretto a traslocare l'azienda ed i macchinari al civico 50 ( laddove il contratto mai registrato aveva ad oggetto il civico 40/7).
Ciò premesso, concludeva come in epigrafe.
Esaurita la trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c.p.c.
La domanda deve essere accolta nei termini di seguito esposti.
Va preliminarmente rilevato che: ”In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonchè con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.
Tale principio è stato confermato di recente anche dalla pronuncia a Sezioni Unite n.
23601/2017 secondo cui il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento all'obbligo di registrazione.”(Cass.26912/2018).
Indi, il rapporto contrattuale invocato da parte resistente è irrimediabilmente nullo, non avendo alcuna delle parti contrattuali provveduto alla relativa registrazione.
Pertanto, la domanda principale formulata dalla parte resistente avente ad oggetto l'ordine di regolarizzazione del contratto non può trovare accoglimento, atteso che ciascuna delle parti avrebbe potuto provvedere alla registrazione, evidentemente consentendo in tal modo – sia ai fini fiscali che ai fini legali- l'emersione del contratto.
Parte ricorrente, ha chiesto ordinarsi il rilascio dell'immobile con condanna del resistente al pagamento dell'indennità di occupazione, precisando nella memoria conclusiva che gli unici importi corrisposti dalla controparte risultano pari ad € 18.666,00 come da fatture allegate.
Considerato che mai alcun valido titolo ha legittimato l'occupazione degli spazi da parte del resistente, la relativa detenzione non può che dichiararsi abusiva.
Per l'effetto, la resistente deve essere condannata al rilascio in favore della proprietaria dei locali per cui è causa, con termine di rilascio al 29/11/2025, atteso l'ormai risalente periodo di occupazione e la situazione dei pagamenti come di seguito rilevata.
Quanto alla domanda condanna al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo, come rilevato dalla Suprema Corte, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. ( cfr. Cass. S:U.
33645/2022).
Per quanto ci occupa, che il bene fosse destinato a reddito emerge pacificamente dalle allegazioni di entrambe le parti, che hanno confermato che – indipendentemente dalla validità del titolo posto alla base- l'utilizzazione dei locali da parte del resistente era stata pattuita come onerosa. Nel caso in esame, è poi documentato in atti che la stessa resistente ha saldato fatture emesse per indennità di occupazione per € 850,00 mensili, in tal modo risultando confermato che nel mai formalizzato contratto di locazione commerciale le parti avevano concordato in tale misura il canone mensile.
Per l'effetto, deve accertarsi che la resistente è debitrice della controparte del complessivo importo di € di € 850,00 per n.27 mesi ( dall'agosto 2023 alla data di decisione come da domanda), e così per un complessivo debito di € 22.850,00 oltre IVA ( artt. 3 e 4 DPR ).
Tuttavia poiché è circostanza ammessa nella memoria conclusiva che la resistente ha corrisposto quanto fatturato nel periodo gennaio-luglio 2023 per complessivi € 18.666,00 con “ diritto del resistente a vedersi restituiti i canoni effettivamente pagati”, previa compensazione con il debito prima accertato, deve condannarsi la resistente al pagamento in favore di parte ricorrente di €
4.184,00 oltre IVA.
La parte resistente ha invece chiesto in via riconvenzionale:
1) La restituzione di tutti i canoni asseritamente pagati;

2) Il risarcimento del danno da fermo attività;
3) Il risarcimento dei danni materiali patiti;

4) Il risarcimento del danno da trasferimento in caso di obbligo di rilascio.
Quanto alla domanda di cui al n.1), la parte resistente ha chiesto condannarsi la ricorrente alla restituzione di tutti gli importi versati in relazione al contratto di locazione nullo, e così per oltre e 127.000,00.
A sostegno dell'esborso, ha prodotto esclusivamente n. 2 schede estratte dalla propria contabilità
(chiaramente di formazione unilaterale quanto alle annotazioni di saldo) senza fornire alcuna prova dei relativi pagamenti.
Indi, eccezion fatta per le fatture di cui la stessa ricorrente ha dato atto essere intervenuto il saldo ( complessivi € 18.666,00 da compensarsi con il maggior debito come sopra determinato) null'altro può essere riconosciuto a tale titolo.
Quanto invece alle domande risarcitorie di cui ai numeri 2) e 3), è sufficiente evidenziare che manca in assoluto sia la prova del nesso eziologico tra nullità del contratto ( o, meglio, tra l'omessa registrazione che avrebbe potuto essere curata dal locatore) ed il danno lamentato, sia la prova del danno stesso nella sua materialità ( i capitoli di prova articolati in comparsa, infatti, sono affetti da assoluta genericità e risultano inidonei a dimostrare sia l'an che il quantum dei danni ai veicoli che quello da presunto fermo attività).
Quanto alla domanda di cui al n.4), trattasi di danno non attuale ed indi non risarcibile, con la precisazione che - poiché lo stesso conduttore avrebbe potuto registrare il contratto così evitando la condizione di abusiva occupazione - vi è un evidente concorso del suo fatto colposo nella determinazione del danno ( futuro e inattuale) di cui si duole.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate direttamente in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia ( ex art. 5 DM 55/2014 e delle fasi svolte ( di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale), con applicazione dei parametri minimi per la fase di trattazione/istruttoria, non essendo state assunte prove.
Ritenuta prevalente la soccombenza di parte resistente, le dette spese vanno poste integralmente a suo carico.
Le spese di mediazione vengono liquidate per la sola fase di attivazione, atteso che il procedimento si è concluso con esito negativo al primo incontro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, in persona della dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nella causa RG 41344/2024, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1)Condanna al rilascio Controparte_1
dell'immobile sito in Arese,
Via Monte Grappa n°50 e censito al Catasto Fabbricati di detto comune al Foglio 6, mapp.
1014, cat. C/3, libero da persone e/o cose;

2) fissa per l'esecuzione la data del 29/11/2025;
3)Condanna al pagamento in Controparte_1
favore di dell'importo di € 4.184,00 oltre IVA, già operata la Parte_1
compensazione di cui in parte motiva, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;

4) rigetta le domande riconvenzionali formulate da Controparte_1 [...]
; Controparte_1
5) condanna alla refusione in Controparte_1
favore di delle spese di lite, che si liquidano in € 264,00 per spese Parte_1
esenti ed € 4.678,00 per compensi professionali ( di cui € 441,00 per la mediazione), oltre rimborso spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come di legge;

Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 29/10/2025
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati