N. R.G. 3375/2020
TRIBUNALE DI CASSINO
Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Cassino, nella persona del Giudice dott. Federico ERAMO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel proc. n. 3375/2020 rg promosso da:
c.f. e c.f. , Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dall'avv. Alessia Turriziani, ed elette domiciliati presso il suo studio in
Frosinone, alla Via Aldo Moro n° 87 ……………………………………………………………….Attori
contro
CF in persona dell'Amm.re P.t. rappresentato e difeso dall' Avv. Controparte_1 P.IVA_1
AN OR e presso il suo studio in Via San AN Battista 2 scala B interno 3 in Pontecorvo
elettivamente domiciliato ………………….…………………………………………………Convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da scritti difensivi depositati per l'udienza virtuale del 19 marzo 2025,
che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi e hanno Parte_1 Parte_2
esposto di essere comproprietari di un appartamento “mansarda” posto al quarto ed ultimo piano dell'immobile sito in Fontana Liri, alla Via Napoli n.10, costituito in Controparte_2
”: detto immobile è stato acquistato il 28.01.1989 dal sig. , padre della sig.ra
[...] Persona_1
pagina 1 di 7 con atto del Notaio e utilizzato da sempre come abitazione dalla sig.ra Parte_2 Persona_2
insieme al coniuge e ai due figli. Già nei primi anni del 2000 si presentavano vistose Pt_2 Parte_1
macchie di umidità nella camera da letto e nel bagno dell'appartamento a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto condominiale e per questo gli attori hanno citato in giudizio il al fine CP_1
di sentirlo dichiarare responsabile delle infiltrazioni propagatesi nell'appartamento di proprietà degli istanti, sito al quarto piano dell'edificio e per l'effetto condannarlo al risarcimento di tutti i danni patrimoniali, fisici e psichici subìti. Gli attori così hanno concluso: “1) Previo accertamento della natura e delle cause dei danni riportati dall'appartamento degli attori, dichiarare ex art. 2051 c.c.e/o ex art. 2043 c.c .e/o qualsivoglia titolo di responsabilità che l'Ill.mo Giudicante riterrà sussumere alla fattispecie di cui all'oggetto, la responsabilità del convenuto, in Controparte_2
persona dell'amministratore p.t. a) per non aver provveduto all'eliminazione delle cause stesse del danno;
b) conseguentemente, per essere venuto meno al dovere di custodia delle cose di proprietà
comune; c) per non aver tenuto indenni gli attori dai danni subiti, anche a seguito dell'aggravamento delle condizioni dei luoghi;
d) per il forte danno conseguente allo stress subito dalla famiglia degli attori, per via della lesione del proprio diritto di proprietà, per il pregiudizio alla salute patito da tutti i membri della famiglia e per tutte le conseguenze ed i disagi ampiamente documentati;
2) Condannare
il convenuto, in persona dell'amministratore p.t., al pagamento della fattura n.06/2016 CP_1
per un importo pari ad Euro 2.310,00 iva compresa, per lavori di riparazione eseguiti come da premessa;
3) Per l'effetto condannare il convenuto, in persona dell'amministratore p.t., al CP_1
risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla famiglia economici, patrimoniali e Parte_3
non patrimoniali, nella misura complessiva di Euro 50.000,00 come meglio specificati in premessa, o in quella maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.
Si costituito il Condominio sostenendo, fra l'altro, che non vi fosse alcun contegno colposo né
dell'Amministratore né degli altri condomini nella asserita non idonea considerazione della pagina 2 di 7 problematica esposta ( le infiltrazioni su una parte di immobile da essi abitato su cui verte l'odierno giudizio). Il così ha concluso: “Per tutte le ragioni di cui sopra si richiede il rigetto della CP_1
domanda attorea in tutte le sue articolazioni poiché infondata in fatto e diritto e poiché non supportata da alcuna prova di cui invece gli attori sono onerati con impegno (…). Con vittoria di compensi legali ex DM 37/18 da distrarsi in favore del Procuratore che si dichiara antistatario”.
Nel corso del giudizio gli attori hanno presentato un ricorso ex art. 700 cpc che ha dato vita al proc. n.
3375-1/2020. Tale procedimento si è concluso con l'ordinanza del 25 gennaio 2023 che si trascrive nelle parti salienti per comodità di esposizione: “ Tanto premesso, occorre in primo luogo delimitare il
“thema decidendum” dell'odierno giudizio cautelare, dovendo vagliarsi la sua strumentalità rispetto al giudizio di merito n. 3375/2020 r.g., nel corso del quale esso è stato proposto. Orbene, nell'atto di citazione introduttivo del predetto giudizio di merito, gli attori hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: (...). Nel procedimento di merito gli attori hanno dunque chiesto la condanna del al risarcimento dei danni subiti (anche danni futuri per il futuro ripristino dei locali dopo CP_1
che il avrà fatto i lavori per eliminare le cause delle infiltrazioni), ma non hanno chiesto la CP_1
condanna del ad un facere (esecuzione delle opere). Nel presente giudizio cautelare, CP_1
invece, gli attori hanno chiesto la condanna del condominio ad eseguire anche opere che riguardano tutto l'edificio condominiale, oltre che il loro immobile. Alla luce di quanto esposto, il presente giudizio cautelare può ritenersi strumentale rispetto al giudizio di merito già pendente soltanto per i danni relativi ai costi di ripristino dell'appartamento dei ricorrenti, non potendo il provvedimento conclusivo del presente giudizio avere in sostanza un contenuto più ampio di quello che definirà il giudizio principale. Tanto chiarito e delimitato l'oggetto del procedimento, nei predetti limiti reputa il Tribunale
che il ricorso sia accoglibile. Invero, a seguito della CTU espletata deve ritersi sussistente il fumus boni iuris del diritto azionato. Il CTU ha evidenziato che l'immobile dei ricorrenti “presenta in diversi ambienti ampie ed evidenti zone di degrado intonacale ovvero lo strato di tinteggiatura ed il sottostante intonaco sono oramai inesistenti lasciando intravedere la parte strutturale del solaio di pagina 3 di 7 copertura. Le zone non vistosamente interessate sono comunque esposte a rigonfiamenti ed efflorescenze, segno di interessamento globale dei fenomeni infiltrativi. Anche le condizioni generali esterne del complesso non sono apparse buone: il degrado interessa sia le tamponature in cemento che i prospetti ed i parapetti dei balconi. È evidente come lo stato generale di luoghi necessiti di complessivo intervento di manutenzione straordinaria, l'appartamento dei ricorrenti risente conseguentemente di tale insufficiente stato conservativo esaltato dal diretto contatto con la struttura sommitale senza interposizione alcuna di strati isolanti. Interventi parziali e/o riguardanti porzioni limitate del complesso immobiliare possono solo essere intesi come interventi provvisori e tamponanti le criticità locali, sicuramente non definitivi e senza alcuna previsione di durata temporale, dovendo
(urgentemente) provvedere ad una manutenzione straordinaria del complesso con particolare riguardo al sistema di protezione dagli agenti atmosferici esterni e di isolamento energetico recuperando la piena funzionalità dell'appartamento degli attori. La conformazione geometrica e strutturale dell'appartamento rispetto alla prevalente copertura, direttamente soprastante e senza elementi intermedi (le falde non presentano strati di tegole protettive ne pannelli isolanti) unitamente alla obsolescenza dello strato di guaina coprente il tetto mettono in diretta dipendenza le penetrazioni di acqua da pioggia provenienti dal solaio soprastante, a diretto contatto con le intemperie, e le infiltrazioni all'interno dell'immobile.”.. Sotto il profilo del periculum in mora, il CTU ha dato atto che
“Le condizioni dell'appartamento dei ricorrenti non sono certamente tali da potere esser ulteriormente tollerate in termini di vivibilità: il microclima è ancora accettabile eludendo quindi l'inagibilità
dell'appartamento, la normale fruibilità è tuttavia compromessa a causa della esfoliazione dei soffitti e dei conseguenti distacchi di “croste”.” Per la definitiva soluzione del problema il CTU ha suggerito la manutenzione straordinaria del fabbricato con interessamento principalmente del tetto di copertura;

una soluzione provvisoria invece riguarda la manutenzione di limitate zone del torrino soprastante l'abitazione deteriorata. In ambedue i casi, il CTU ha ritenuto necessarie opere di recupero dei locali dell'immobile dei ricorrenti (v. computo in atti allegato alla ctu). La quantificazione delle opere, pagina 4 di 7 unitamente alle lavorazioni necessarie, ammonta ad euro 58.129,55 oltre IVA, distinti in euro
54.674,09 oltre IVA per i lavori afferenti la copertura ed euro 3.455,46 oltre IVA relativamente ai lavori riguardanti l'appartamento, nel primo caso, ed euro 13.161,97 oltre IVA, distinti in euro
9.706,51 oltre IVA per i lavori afferenti al torrino di copertura ed euro 3.455,46 oltre IVA,
relativamente ai lavori riguardanti l'appartamento, nel secondo caso. Le conclusioni del CTU
appaiono condivisibili in quanto immuni da vizi, avendo altresì il consulente risposto compiutamente ai quesiti postigli e alle osservazioni tecniche delle parti. Da quanto esposto consegue che il CP_1
deve essere condannato all'esecuzione delle opere di recupero dei locali dell'immobile dei ricorrenti quantificati in euro 3.455,46 oltre IVA (v. computo in atti allegato alla ctu), essendo invece inammissibili le ulteriori domande. (…)

P.Q.M.

1) ordina al , in Controparte_2
persona dell'amministratore pro tempore, l'esecuzione, nell'unità immobiliare di parte ricorrente,
degli interventi dettagliati nella c.t.u. redatta dall'ing. indicati alle pagg. 14 e 15 Persona_3
della relazione e meglio dettagliati nel computo allegato;
2) dichiara inammissibile nel resto(…)”.
In seguito, è stato aperto anche un altro subprocedimento per l'attuazione che ha preso il n. 3375-
2/2020, che è terminato con un'ordinanza di accoglimento del 30 dicembre 2024.
All'udienza virtuale del 19 marzo 2025 le parti hanno rassegnato le conclusioni.
Per questo Giudice deve condividersi quanto stabilito dal precedente Giudice istruttore, nel senso che la causa è matura per la decisione sulla base della ctu svolta nel sub procedimento cautelare, perché la prova orale articolata dalle parti è inammissibile, poiché generica, documentale o valutativa.

Per questi motivi

non possono accogliersi le richieste di remissione in istruttoria formulate dagli attori.
Nel merito, la domanda attorea è accoglibile in parte: sul punto questo Giudice si riporta all'ordinanza cautelare trascritta e riguardante l'effettiva richiesta formulata dagli attori con l'atto di citazione e ripetuta nella loro memoria 183 n. 1 e tale richiesta è già stata soddisfatta con le decisioni emesse in sede cautelare, dove gli attori hanno trovato adeguata difesa. Non è possibile condannare in questa sede il a eseguire i lavori indicati dal CTU per la soluzione definitiva dei problemi lamentati CP_1
pagina 5 di 7 dagli attori, pena il vizio di ultrapetizione: l'oggetto di questo giudizio è stato ben delimitato dal
Giudice del cautelare nella trascritta motivazione dell'ordinanza del 25 gennaio 2023, nel senso che in questo procedimento di merito gli attori hanno chiesto la condanna del al risarcimento dei CP_1
danni subiti (anche danni futuri per il futuro ripristino dei locali dopo che il avrà fatto i CP_1
lavori per eliminare le cause delle infiltrazioni), ma non hanno chiesto la condanna del ad CP_1
un facere (esecuzione delle opere); a questo punto è irrilevante quanto espresso dal nella CP_1
comparsa conclusionale, poiché una richiesta di esecuzione di lavori come quelli indicati quale
“soluzione definitiva” potrà essere oggetto di un separato giudizio perché l'oggetto di questo si è ormai cristallizzato con le richieste iniziali.
Le altre richieste, come quella relativa ai danni patrimoniali, fisici e psichici subìti non sono state provate: la perizia di parte allegata alla citazione deve ritenersi superata da quanto stabilito con la richiamata ordinanza cautelare mentre i danni psicologici non hanno avuto alcuna dimostrazione documentale. Gli attori hanno lamentato anche di aver subito danni da svalutazione dell'appartamento ma non hanno mai prodotto una proposta di acquisto da parte di terzi poi disattesa per colpa della situazione delle condizioni dell'immobile: le considerazioni al punto 1 delle conclusioni non costituiscono, poi, domande ma semplice esplicazione.
Le altre questioni devono ritenersi assorbite.
Le spese, anche quelle relative ai procedimenti cautelari, possono compensarsi per l'accoglimento solo parziale e il rigetto di gran parte delle domande attoree.

P.Q.M.


-definitivamente pronunciando;

CONFERMA
l'ordinanza del 25 gennaio 2023 emessa nel proc. n. 3375-1/2020 e l'ordinanza del 30 dicembre 2024
emessa nel proc. n. 3375-2/2020 per quanto concerne il punto 2 delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione. pagina 6 di 7 RIGETTA
le domande attoree relative ai danni materiali e psicologici dui cui al punto 3 delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione
Dichiara la compensazione delle spese.
Cassino, 25 luglio 2025
Il Giudice Unico
Dott. Federico Eramo
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