TRIBUNALE DI S. RI CA TE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice Unico del Tribunale di S. Maria C.V., IV° Sezione Civile, gop p avv. Angela
Verolla, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel giudizio civile iscritto al R.G. N. 6152/2022 ed avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa, per procura Parte_1 C.F._1 in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, dall'avv. Marcella De Ninno, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in
Roma, alla Via Troilo Il Grande, n. 74,
RICORRENTE
E
(C.F. ) con sede legale in San Nicola Controparte_1 C.F._1 la Strada (CE), Via Saragat 12/14, nella persona del legale rappresentante pro tempore,
, rappresentata e difesa, mandato in calce alla memoria integrativa, redatto su CP_1 foglio separato, dagli avv.ti Osvaldo Bellocchio e Dario Bellocchio, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimi in Caserta (CE), alla via San Nicola, Parco Rosa
RESISTENTE
C O N C L U S I O N I
Le parti, riportandosi ai propri scritti difensivi, concludevano chiedendo l'accoglimento delle richieste e delle istanze formulate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione per convalida e sfratto di morosità incardinato dinanzi all'intestato
Tribunale , premesso di aver concesso in locazione, alla società Parte_1
1 denominata “La Cantina del Mare” di l'immobile ad uso commerciale, per CP_2 lo svolgimento di attività di ristorazione, sito in San Nicola La Strada (CE), alla via Saragat,
n. 12/14, in forza di un valido contratto di locazione, regolarmente registrato in data
30.01.2019, di aver la suddetta società ceduto, mediante apposito contratto, il ramo d'azienda in favore della in data 19.09.2020, di aver la ricorrente revocato Controparte_1
l'opposizione alla cessione del contratto di locazione, precedentemente spiegata, alla luce della fideiussione assicurativa, prestata dal cessionario e rilasciata da Confidi FinLabor, di non aver la società cessionaria provveduto al pagamento dei canoni di locazione per i mesi da dicembre 2020 a maggio 2025 (avendo precedentemente corrisposto un canone di locazione, in misura parziaria, pari ad € 500,00 a fronte di € 1.500,00, previsti dal contratto di locazione stesso), di non aver, ad oggi, la suddetta provveduto al rilascio dell'immobile, per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “previa ogni più opportuna declaratoria, dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento della società intimata,
[...]
per l'effetto, condannare l'intimata al rilascio dell'immobile oggetto di Controparte_1 contratto;
respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa;
condannare la Società intimata in persona Controparte_1 del suo legale rappresentante p.t., Sig. , in solido con la CP_1 Controparte_3
(p.i.: ) di ( ) in qualità di cedente
[...] P.IVA_1 CP_2 CodiceFiscale_2 il contratto di locazione de quo nell'ambito della cessione di ramo di azienda del 17/09/2020, registrata presso l'Ufficio Entrate di Caserta il 24/09/2020 al n. 22241 serie 1T, al pagamento della somma di complessivi € 69.100,00 (euro sessantanovemilacento//00), per canoni scaduti a far data dal 5 dicembre 2020 e da scadere, oltre al 50% dell' imposta di registro per
€ 505,15; condannare, infine, parte convenuta al pagamento delle spese e delle competenze della presente procedura”.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva, a mezzo degli avv.ti Osvaldo Bellocchio e Dario
Bellocchio, la società “ ” che chiedeva di rigettare le domande attoree e Controparte_1 spiegava domanda riconvenzionale, chiedendo di rideterminare il canone di locazione decorrente dal periodo dicembre 2020, nella misura ritenuta congrua in via equitativa dal
Giudice, con vittoria di spese, con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori antistatari.
Rigettata la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, veniva disposto il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. con assegnazione all'intimante del termine fino a trenta giorni prima della udienza del 15/06/22 ed all'intimato del termine perentorio sino a dieci giorni prima della suddetta udienza per la integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di documenti e delle rispettive memorie integrative, assegnando il
2 termine di quindici giorni per l'espletamento della procedura obbligatoria di mediazione, la quale si concludeva con esito negativo.
Espletata, dunque, l'istruttoria, la scrivente, subentrata al precedente magistrato titolare del ruolo, riteneva la causa matura per la decisione, per cui venivano rassegnate le conclusioni e la causa veniva riservata per la decisione di merito.
* * *
L'opposizione dell'intimato, di cui all'art. 665 c.p.c. determina, senza che occorra all'uopo un provvedimento del giudice, la conclusione del procedimento di convalida a carattere sommario e la conseguente instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con rito a cognizione ordinaria, in cui non si discute più di accoglimento o di rigetto della domanda di convalida ed esso si conclude con la pronuncia di una sentenza di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato, se la domanda del locatore viene accolta, ovvero di accertamento negativo del diritto al rilascio, se la domanda è, invece, rigettata.
Nella fattispecie le parti, a seguito dell'ordinanza di mutamento del rito, hanno depositato memorie integrative, formulando anche richieste istruttorie.
La domanda avanzata dalla ricorrente deve ritenersi, nel merito, fondata e, pertanto, va accolta per le ragioni di seguito esposte.
La domanda, in particolare, ha ad oggetto la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, stante il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte della dal mese di dicembre 2020. Controparte_1
Sulla base dei principi generali di diritto, la risoluzione costituisce una forma di invalidità, che opera rispetto ad anomalie che si verificano successivamente alla conclusione del contratto. La risoluzione per inadempimento, nel dettaglio, è una delle forme di scioglimento del contratto prevista dal codice civile, disciplinata dagli articoli 1453-1462 c.c., che si verifica quando, in un contratto a prestazioni corrispettive, uno dei contraenti è inadempiente, per cui l'altra parte può scegliere di agire per l'adempimento o di esercitare il diritto di risolvere il contratto, salvo, in entrambi i casi, il risarcimento del danno.
Sul piano dell'onere probatorio, in caso di inadempimento contrattuale per morosità, il creditore che chiede la risoluzione del contratto deve dimostrare soltanto l'esistenza della fonte negoziale del suo diritto (in questo caso, il contratto di locazione) e la non scarsa importanza dell'inadempimento della controparte (Cass. Civ., Sez. II, Ord., 21.05.2019, n.
13685). Al contrario, sarà il debitore a dover provare il fatto estintivo dell'obbligazione, ossia l'avvenuto pagamento o una giustificazione valida per il mancato adempimento (Cass.
Civ., Sez. III, 20.01.2015, n. 826). Sarà, poi, compito del giudice accertare la gravità
3 dell'inadempimento, il quale dovrà essere tale da rendere intollerabile la prosecuzione del rapporto (Cass. Civ, ord., 7.12.2020, n. 27955).
Nel caso in esame, la ricorrente ha dato piena e valida prova sia dell'esistenza del contratto di locazione, allegato in atti, che della morosità della circa i Controparte_1 canoni di locazione dovuti.
In particolare, per quanto riguarda quest'ultimo profilo, la circostanza relativa al pagamento parziale fino al mese di settembre 2022 (€ 850,00 per il mese di dicembre 2020 e poi, 500,00€ dal mese di gennaio 2021, a fronte di € 1.500,00 oggetto del contratto di locazione) e al mancato pagamento fino ad oggi non è stata oggetto di specifica contestazione da parte della resistente. Quest'ultima, infatti, ha pacificamente confermato ciò, adducendo CP_1
l'insolvenza alle misure adottate per fronteggiare l'emergenza epidemiologica da Covid-19 in atto, che avevano, dapprima, impedito e, poi, limitato lo svolgimento dell'attività di pizzeria.
Le norme emergenziali, introdotte per fronteggiare il fenomeno pandemico, non hanno previsto nulla in merito alle sorti del contratto di locazione, allo scopo di tutelare e preservare
– anche in una situazione generalizzata di assoluta incertezza e di oggettiva difficoltà – il primato dell'autonomia privata. I decreti emergenziali emanati nel corso della pandemia, infatti, non hanno previsto esplicitamente, né tantomeno hanno riconosciuto, la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, neanche per i commercianti.
L'art. 91, comma 1, D.L. n. 18/2020 (cd. Decreto “Cura Italia”), in particolare, si è limitato ad introdurre una disciplina di carattere generale relativamente alle sole attività non consentite, indicate nel DPCM n. 64/2020, in quanto ritenute non essenziali, disponendo testuali parole: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Si tratta di una presunzione legale, che giustifica l'inadempimento e che opera automaticamente solo per il periodo in cui le misure restrittive più severe (il lockdown) erano in vigore e, in particolare, fino al 18 maggio 2020.
Per i mesi successivi, invece, la crisi economica generale non è sufficiente a giustificare il mancato pagamento, ma il conduttore ha l'onere di dimostrare la sussistenza della difficoltà economica e dell'effettività del nesso di causalità diretto tra le conseguenze della pandemia e la propria impossibilità ad adempiere. Alla luce degli elementi raccolti, spetterà poi al
Giudice effettuare una valutazione incentrata principalmente sull'interesse del locatore e non anche sulla presunta condizione di difficoltà del conduttore. Nel rispetto del principio del
4 sinallagma contrattuale, infatti, si richiede un bilanciamento tra l'impatto che il mancato pagamento, protratto nel tempo, ha sull'economia del contratto e l'interesse del locatore a ricevere la controprestazione pattuita.
Nella fattispecie de qua, la presunzione legale di cui all'art. 91, comma 1, D.L. n. 18/2020 non trova applicazione per l'attività di ristorazione (incluse pizzerie e pizzerie al taglio), non costituendo, alla luce del DPCM n. 64/2020, attività “non consentita”, ma attività, dapprima,
“sospesa” e, poi, “limitata”. Il DPCM, infatti, prevedeva sì la chiusura totale al pubblico dell'attività di pizzeria, ma consentiva dal mese di marzo al mese di maggio 2020 la consegna a domicilio e dal mese di novembre 2020 anche l'asporto, nel rispetto delle norme igienico-sanitarie, sia per l'attività di confezionamento che di trasporto (eliminando ogni tipo di limitazione nel periodo estivo).
Orbene, alla luce dei fatti così come evidenziati, la situazione emergenziale da Covid-19 non può considerarsi causa idonea a giustificare la morosità della società resistente, in quanto, nel periodo di lockdown, non si può parlare di un'impossibilità assoluta di godimento dell'immobile, ma di una mera, sebbene rilevante, impossibilità parziale, avendo la società conduttrice mantenuto la disponibilità del locale per il ricovero delle attrezzature e per la custodia delle materie prime riguardanti l'attività di ristorazione.
La presunzione legale di cui all'art. 91, comma 1, D.L. n. 18/2020, peraltro, non trova applicazione al caso di specie, in quanto, anche durante il periodo di lockdown, sebbene la pizzeria fosse chiusa al pubblico, la società conduttrice esercitava comunque la sua attività, mediante consegna a domicilio e offrendo il servizio di asporto, nel rispetto delle misure di sicurezza, quali la previsione di fasce orarie, il distanziamento sociale e l'uso di dispositivi di protezione individuale (DPI).
Ciò posto, deve rigettarsi la domanda riconvenzionale del conduttore avente ad oggetto la riduzione dei canoni di locazione, in quanto il decreto “Cura Italia” esclude la responsabilità per inadempimento, ma non fa nascere un diritto alla rinegoziazione forzata. Alla luce del principio della tipicità delle azioni costitutive, infatti, non è configurabile un diritto potestativo giudiziale di riduzione ad equità della prestazione per il sopravvenuto eccezionale aggravio di essa e dello squilibrio del sinallagma contrattuale dovuto ad eventi straordinari ed imprevedibili (Cass. Civ., 16.06.2025, n.16113).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Giudice del Tribunale di Santa Maria C.V., IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
5 Accoglie la domanda della ricorrente e per l'effetto risolve il contratto di locazione del
19.09.2020, relativo all'immobile ad uso commerciale, sito in San Nicola La Strada (CE), alla via Saragat, n. 12/14, registrato all'Ufficio delle Entrate di Caserta il 24.09.2020, al n.
222241, serie 1T; conseguentemente ordina alla resistente società l'immediato rilascio Controparte_1 del suddetto immobile libero e vuoto di persone e cose in favore di;
Parte_1 condanna la in persona del suo legale rappresentante p.t., Controparte_1
, al pagamento della somma complessiva € 69.100,00, per canoni scaduti dal CP_1
05.12.2020, oltre al 50% dell'imposta di registro per € 505,15; rigetta la domanda riconvenzionale di parte resistente;
condanna la in persona del suo legale rappresentante p.t., Controparte_1
, al pagamento in favore del ricorrente delle spese e competenze di lite che CP_1 liquida in complessivi € 5.873,80, per compenso professionale oltre spese generali nella misura del 15%, IVA, CPA, come per legge.
Così deciso in Santa Maria C.V. il 26/11/2025
IL GOT
Avv. Angela Verolla
6