RG 38336/2022
N. R.G. 38336/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA sezione CIVILE
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
LE ZZ, ex art. 281 quinquies primo comma c.p.c. ante riforma Cartabia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 38336/2022 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati in MILANO, VIA SAN RAFFAELE n°1, presso C.F._2 lo studio del difensore avvocato AZZURRO MATTEO che unitamente al difensore avvocato
LZ AT li rappresentano e difendono giusta allegata all'atto introduttivo della causa.
ATTORI contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._3
CONCOREZZO, VIA CASCINA BERETTA n°6, presso lo studio del difensore avvocato LOSMA
FILIPPO che la rappresenta e difende giusta delega allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 17 settembre 2024.
CONVENUTA
§§§
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da fogli depositati nel fascicolo informatico ed allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi in forma cartolare ex art. 127 ter c.p.c., conclusioni da intendersi qui integralmente richiamate.
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§§§
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA MOTIVAZIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e pedissequo decreto di fissazione d'udienza ritualmente notificati, i signori e hanno convenuto dinanzi al Parte_1 Parte_2
Tribunale di Milano la signora chiedendo di risolvere ex art. 1385 Controparte_1 secondo comma cod. civ. il contratto preliminare di vendita immobiliare del 25 settembre
2020, sottoscritto dai ricorrenti quali promissari acquirenti e dalla resistente quale promittente venditrice, stante il grave inadempimento di quest'ultima e, conseguentemente di condannare la resistente al pagamento dell'importo complessivo di euro 7.000#, di cui euro 4.000# pari al doppio della caparra confirmatoria ed euro 3.000# pari alla somma versata a titolo di acconto sul prezzo, oltre interessi ovvero dell'altra somma che risultasse di giustizia.
Con comparsa di costituzione datata 1 giugno 2023, si è costituita in giudizio
[...]
contestando integralmente le domande proposte e la ricostruzione dei fatti di causa CP_1 operata dai ricorrenti, in quanto la mancata stipulazione del contratto di compravendita definitivo nei termini pattuiti era da addebitare esclusivamente ai ricorrenti, per cui legittimamente aveva trattenuto la somma di euro 5.000# a titolo di caparra;
la resistente ha svolto, altresì, domanda riconvenzionale nei confronti dei ricorrenti, chiedendone la condanna al pagamento di euro 5.000# pari alla differenza del prezzo di vendita dell'immobile tra quello concordato con i ricorrenti (euro 135.000#) e non stipulato e quello ottenuto dalla successiva vendita a terzi del medesimo immobile (euro 130.000#).

2. Alla prima udienza del 14 giugno 2023, ritenuta la necessità di un'istruzione non sommaria da parte del giudice originariamente assegnatario della causa, attese “le articolate eccezioni di fatto e diritto svolte dalla convenuta” (cfr. verbale d'udienza), il rito è stato convertito da sommario in ordinario ed è stato dato termine alle parti per il deposito delle memorie per le finalità di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. con rinvio all'udienza del giorno 1 febbraio 2024 per la decisione sulle istanze istruttorie delle parti.
A detta udienza, i procuratori delle parti, attesa la natura documentale della causa, hanno chiesto che la stessa fosse posta in decisione e così è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 29 maggio 2025, da svolgersi in forma cartolare.
Nelle more e precisamente in data 13 maggio 2025 la presente causa è stata assegnata alla sottoscritta per la sua definizione.
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Con provvedimento del 24 giugno 2025 la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche. Le parti hanno depositato gli scritti difensivi finali.

3. La causa passa in decisione senza che sia stato necessario svolgere attività istruttoria.
Ciò premesso, risulta agli atti (doc. 2 attori e doc. 5 convenuta) che in data 25/09-5/10/2020
i signori e , quali promissari acquirenti, e la signora Parte_1 Parte_2
quale promittente venditore, stipularono un contratto di Controparte_1 compravendita dell'immobile sito in Senago alla Via Cavour n°212, identificato catastalmente al Foglio 9, Mappale 134, Subalterno 4, Cat. Catastale A/3, Classe 4, vani 4,5, rendita euro
360,23#, al prezzo di euro 135.000# con la data per la stipula del rogito prevista entro il 31 marzo 2021.
Risulta pure documentalmente provato che gli odierni attori, unitamente alla proposta di acquisto immobiliare - precisamente il sig. in data 26/09/2020 dal proprio conto Parte_2 postale -, abbiano corrisposto alla promittente venditrice la somma di euro 2.000# a titolo di caparra confirmatoria, come stabilito nel contratto inter partes, dove era espressamente stabilito che “la caparra confirmatoria verrà versata tramite bonifico bancario sul conto della parte venditrice” (doc 3 attori).
Ciò premesso, in via preliminare, deve essere respinta, in quanto infondata, l'eccezione di difetto di legittimazione attiva del sig. , sollevata dalla difesa di parte Parte_2 convenuta, in quanto, benché il sig. non abbia apposto la sua sottoscrizione in Parte_2 calce alla proposta di acquisto immobiliare, lo stesso risulta identificato con nome e cognome, data di nascita, residenza, codice fiscale ed utenza cellulare e soprattutto perché il bonifico relativo alla somma versata a titolo di caparra il 26 ottobre 2020 proviene proprio dal conto corrente postale intestato al sig. Parte_2
Sempre dall'esame del contratto preliminare per cui è causa risulta, nello spazio riservato alle dichiarazioni del venditore, che “il Venditore dichiara che con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie ed urbanistiche: nessuna irregolarità al giorno dell'atto notarile”.
Invero, sin dalla propria costituzione in giudizio la parte convenuta - promittente venditrice ha riconosciuto che “l'immobile però doveva essere riportato allo stato “originale”. Il signor
, infatti, sfruttando l'ampio terrazzo annesso all'appartamento, aveva ricavato, Pt_3
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abusivamente, un locale aggiuntivo adibito a cucina. Per la compravendita era necessario ripristinare lo status quo ante l'abuso edilizio, rimuovere la struttura creata per chiudere lo spazio esterno e la copertura della tettoia” (comparsa di costituzione pag. 3).
La necessità di tali interventi risulta pure documentata dalla perizia redatta dall'incaricato della nell'ambito dell'istruttoria volta all'erogazione del mutuo, laddove con riferimento CP_2 alla conformità rispetto alla planimetria catastale la risposta indicata è “NO è stato demolito un tramezzo interno tra ingresso e camera da letto e creato un altro tra la camera ed il soggiorno;
demolizione del ripostiglio, al posto del vecchio tinello è stata creata una camera”
(cfr. doc. 7 allegato da parte attrice alla seconda memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c.).
Ora, dalle risultanze documentali emerge che proprio per venire incontro all'esigenza comune alle parti di finalizzare la compravendita e consentire alla convenuta di effettuare i lavori di ripristino all'interno dell'immobile e regolarizzare dal punto di vista catastale la casa, gli attori, sempre con bonifico effettuato dal conto postale del sig. hanno versato alla Parte_2 convenuta - che aveva manifestato difficoltà economiche - l'ulteriore somma di euro 3.000#
(doc. 4 attoreo). Tale somma deve essere intesa quale acconto sul prezzo di vendita.
Perciò, che le parti avessero concordato il pagamento di euro 5.000# a titolo di caparra, come sostenuto dalla non ha trovato riscontro, perché in primo luogo il preliminare CP_1 di vendita sottoscritto dalle parti fa riferimento unicamente ad euro 2.000# e non ad euro
5.000#a titolo di caparra;
di più, non appare decisiva l'indicazione della causale del secondo bonifico “saldo caparra acquisto immobile Via Cavour 212 Senago”, in quanto proprio dallo scambio di messaggi prodotto dalla convenuta, appare verosimile ritenere che l'ulteriore versamento, effettuato dagli attori, anche in considerazione dei rapporti all'epoca amichevoli tra le parti, sia stato destinato a supportare la convenuta nella realizzazione dei lavori e di quanto necessario a regolarizzare la casa.
La convenuta non ha fornito alcun elemento a conferma della regolarizzazione dell'immobile con l'esecuzione dei lavori di ripristino, atteso che, se da una parte il 14 ottobre 2020 la convenuta scriveva “Ciao Silvi, noi quello che c'era da fare in casa abbiamo fatto adesso aspetto te.. Grazie ciao” (doc 3 convenuta), il successivo 26 ottobre 2020, in sede di sopralluogo l'incaricato della Banca certificava la sussistenza di una diversa distribuzione degli spazi interni che necessitava di una pratica edilizia in sanatoria con aggiornamento catastale con un costo stimato di euro 2.500# (si veda doc. 7 attoreo), venendo così a smentire
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l'assunto di parte convenuta. Si deve notare che l'ulteriore versamento eseguito dagli attori è proprio successivo alla perizia della
[...]
anche il non felice periodo del lockdown, l'attrice non è riuscita ad ottenere nei CP_3 tempi concordati - entro il 31 marzo 2021- la documentazione in sanatoria richiesta sia per la stipula del rogito che per l'erogazione del mutuo dall'istituto bancario.
Né rileva che il predetto termine non fosse indicato in contratto come essenziale, atteso che tale circostanza, pur escludendo la risoluzione di diritto ex art. 1457 cod. civ., non è
d'ostacolo ad altre forme di risoluzione contrattuale, sempre che l'inadempimento sia connotato da gravità e il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza (cfr. Cass
n°4314/2016, e nello stesso senso Cass. n°10682/2023).
Nel caso di specie, la gravità dell'inadempimento della convenuta deriva sia dal dato oggettivo rappresentato dal notevole ritardo rispetto al termine indicato in contratto per il conseguimento della sanatoria, sia da quello di carattere soggettivo relativo al fatto che, non essendoci prova di quando la sanatoria sia intervenuta, gli attori avevano oramai perso ogni interesse all'acquisto immobiliare.
A fronte della condotta inadempiente della convenuta, deve ritenersi giustificata la decisione degli attori di non dare più corso alla stipulazione del contratto definitivo e quindi deve ritenersi fondata la scelta degli attori di recedere dal contratto.
Le parti avevano previsto che la somma di euro 2.000# veniva consegnata alla parte venditrice a titolo di caparra confirmatoria, cosicché in applicazione dell'art. 1385 secondo comma cod. civ. va accolta la domanda degli attori di vedere condannata la signora CP_1 al pagamento del doppio della caparra e quindi all'importo di euro 4.000# nonché alla restituzione della somma di euro 3.000# versata a titolo di acconto sul prezzo, oltre interessi ex art. 1284 quarto comma cod. civ. dalla domanda al saldo.

4. Si deve ora esaminare la domanda riconvenzionale svolta dalla convenuta, la quale sostiene di aver subito un danno ingiusto dal comportamento degli attori e ne chiede la condanna al pagamento di euro 5.000# a titolo di lucro cessante ovvero alla differenza tra quanto incassato dalla compravendita dell'immobile a terzi nel dicembre 2021 rispetto a quello che avrebbe incassato se gli attori fossero stati adempienti.
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Si è già detto che il comportamento inadempiente che ha determinato la mancata stipulazione del rogito è stato quello della convenuta, per cui già solo per tale motivo la domanda riconvenzionale va disattesa.
Ad ogni buon conto, si deve rilevare come non può essere imputato agli attori il fatto che l'immobile sia stato venduto ad euro 130.000# anziché 135.000# non solo perché rientra nella più ampia autonomia negoziale delle parti la determinazione del prezzo, ma in più perché è la stessa parte convenuta che riconosce di aver venduto l'immobile de quo ai proprietari dell'appartamento del piano sottostante e precisamente alla signora Parte_4
moglie del sig. he nel mese di settembre 2021 aveva inviato tramite il proprio
[...] CP_4 legale la denuncia di infiltrazioni. Tale differenza di prezzo, invero, è da ascrivere unicamente ad uno sconto praticato dalla convenuta per concludere l'affare.
Ora, fermo restando che di dette infiltrazioni parte convenuta non ha fornito prova, appare all'evidenza come, se da una parte è plausibile che dette infiltrazioni e danni siano riconducibili ai lavori ed alle opere di ripristino eseguite dalla convenuta nell'appartamento da vendere, non è sostenibile che di detti danni debbano rispondere gli odierni attori, in quanto si trattava di opere necessarie per addivenire alla stipula del rogito, a carico della parte venditrice, come da accordi.
Le considerazioni sin qui svolte sono tali da assorbire ogni ulteriore contestazione, rilevandosi che i profili non espressamente esaminati sono stati ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.

5. Secondo il criterio della soccombenza, le spese processuali sostenute da parte attrice, liquidate come in dispositivo in base ai parametri minimi di cui al DM 55/2014 come recentemente aggiornato, devono essere poste a carico della parte convenuta, avuto riguardo al valore della causa, tenuto conto della non complessità delle questione trattate e dell'attività effettivamente svolta e con riduzione del 50% degli importi relativi alla fase istruttoria che si è limitata alla sola predisposizione di memorie.
In particolare, si dispone la distrazione delle spese a favore dell'avvocato Mattia Balzarotti che ha dichiarato di essere anticipatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
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LE ZZ, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta e dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato dagli attori ex art. 1385 cod. civ. e condanna la convenuta al pagamento in favore degli attori della somma di euro 4.000# pari al doppio della caparra e di euro 3.000# quale acconto sul prezzo, oltre interessi ex art. 1284 quarto comma cod. civ. dalla domanda al saldo;

- condanna, altresì, la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice il Contributo
Unificato nonché le spese di giudizio che si liquidano in complessivi euro 2.150,00# per compenso di avvocato, oltre al rimborso forfetario per spese generali nella misura di
15% del compenso, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avvocato Mattia
Balzarotti ai sensi dell'art. 93 c.p.c..
Così deciso in Milano, il 15/11/2025
Il Giudice
dott.ssa LE ZZ
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