N. R.G. 1257/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Cosenza, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Anna Rombolà, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c.
Nella causa civile iscritta al n. 1257 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, pendente
TRA
(CF ), rappresentata e difesa dall'Avv. Sabato Carlo Parte_1 C.F._1
Paduano, nel cui studio in Rende Via Adige 16 è elettivamente domiciliata, giusta procura allegata all'atto di citazione;

- attrice -
E
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Serena Controparte_1 C.F._2
Paolini, nel cui studio in Cosenza, viale della Repubblica, 110 è elettivamente domiciliato, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione;

- convenuto - avente ad oggetto: risoluzione contratto vendita – restituzioni.
All'udienza del 22 dicembre 2025 le parti, presenti personalmente e tramite procuratore speciale, ed i rispettivi difensori davano atto di aver raggiunto un accordo alle condizioni riportate nelle note depositate in data 15.12.2025.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c. conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1 chiedendo che fosse dichiarata la nullità, ex D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 e ex art. 1418 cc, o, in via subordinata, la risoluzione per inadempimento di ex art. 1453 cc per la vendita di aliud pro alio dei seguenti atti: 1) atto del 12 gennaio 2017 per Notaio Persona_1
n. 13452 Repertorio e n. 9496 di Raccolta, con cui la ricorrente, riceveva ai sensi dell'art.
[...]
pagina 1 di 6 1411 cc da un appartamento posto al piano terra, numero interno 2, composto da Controparte_1 quattro vani e mezzo catastali, confinante con vano scala, appartamenti interno 1 e con corte condominiale, riportato al catasto fabbricati del comune di Rende alla via Silvio Pellico n. 12 al foglio
38 particella 339 sub 2 P.T. int. 2 scala U, z.c. 2, ctg. A/3, vani 4,5 r.c. euro 220,79; pertinente locale posto al piano sottotetto della superficie di mq. 3 catastali, confinante con corridoio di accesso, con locale sub 63 e con locale sub 67 riportato al catasto fabbricati del comune di Rende al foglio 38 particella 339 sub 65 via Silvio Pellico, p. 7, int. 7 z.c. 2, ctg. C/2, mq. 3, r.c. euro 7,90 – registrato a
Cosenza il 25/1/2017 al n. 848 serie 1T e trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Cosenza in data
25/1/2017 al Reg. generale n. 2179 e Reg. particolare n. 1833, per il corrispettivo di €. 75.000,00; 2) atto del 18 aprile 2018 per Notaio n. 10397 del Repertorio e n. 40376 di Persona_2
Raccolta, con cui la ricorrente riceveva, ai sensi dell'art. 1411 cc, da un appartamento Controparte_1 posto al piano terra numero 3, composto da quattro vani e mezzo catastali, confinante con vano scala, appartamenti interno 2 e con corte condominiale, riportato al catasto fabbricati del comune di Rende alla via Silvio Pellico n. 12 al foglio 38 particella 339 sub 3, P.T., int. 3, scala U, z.c. 2, cat. A/3, cl. U, vani 4,5, r.c. euro 220,79, per il corrispettivo di €. 65.000,00, con condanna del resistente alla restituzione delle somme versate.
A fondamento della domanda deduceva che, avendo intenzione di vendere l'immobile, aveva constatato l'esistenza di alcune discrasie fra lo stato di fatto e gli atti di progetto dello stabile, tali da renderlo incommerciabile e, precisamente: 1) Difformità della destinazione d'uso; 2) Difformità dimensionali: (2a) la maggiore estensione dei due lati del fabbricato lungo i quali si sviluppa la propria unità immobiliare, pari a 17,4 e 18,4 m.; 2b) la maggiore estensione di uno dei lati del fabbricato in corrispondenza dei piani superiori fino a 19,8 m.); 3) Difformità nei prospetti: (3a) eliminazione dei balconi nei piani superiori in corrispondenza del prospetto di via S. Pellico;
3b) eliminazione delle sporgenze dei balconi sulle due facciate perpendicolari al ridetto prospetto di via S. Pellico;
3c) trasformazione delle originarie porte di accesso dei magazzini in altrettante finestre dell'appartamento);
4) Difformità nelle altezze interne dell'immobile attoreo, ridotte dagli originari 3,83 metri a 2,8, con corrispondente diminuzione delle volumetrie.
Si costituiva in giudizio che contestava la fondatezza delle domande attoree, di cui Controparte_1 chiedeva il rigetto.
Rilevava, in particolare, che i contratti sottoscritti fra le parti erano perfettamente validi ed efficaci, in quanto l'immobile non era abusivo nè diverso da quello rappresentato negli atti progettuali, tanto che la aveva eseguito lavori di ristrutturazione e operato le variazioni catastali del caso;
che il Pt_1 fabbricato in cui insisteva l'immobile era stato certificato pienamente conforme alla disciplina pagina 2 di 6 urbanistica vigente e al titolo abilitativo specifico ed il progetto era stato assentito dall'ufficio del
Genio Civile di Cosenza con provvedimento del 05.03.1973, prot. 29993/33527/1972, ed anche le modifiche attuate erano state autorizzate dalla commissione edilizia;
che, pertanto, non sussistevano gli estremi per la richiesta declaratoria di nullità degli atti di compravendita, poiché gli immobili trasferiti erano pienamente legittimi, abitabili e tali da soddisfare pienamente ogni esigenza di utilizzo diretto o indiretto dell'acquirente, ivi compresa la commerciabilità, né si configurava alcun difetto dell'abitabilità tale da legittimare la domanda subordinata di risoluzione.
Disposta ed espletata c.t.u., con note depositate in data 15.12.2025 le parti davano atto di avere raggiunto un accordo per la definizione transattiva della controversia e chiedevano che fosse pronunciata sentenza conforme ad esso, rinunciando, altresì, ai termini per l'impugnazione della decisione.
****
In riferimento alla domanda principale di nullità dei due contratti di compravendita a favore di terzo, ex
D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 e ex art. 1418 cc, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere, atteso che parte ricorrente ha dichiarato di rinunciare alla predetta domanda, e che il resistente, tramite il proprio procuratore speciale, ha accettato tale rinuncia (cfr. note depositate telematicamente in data 15.12.2025 e confermate dalle parti presenti all'udienza del 22.12.2025).
La cessazione della materia del contendere, malgrado non sia prevista nell'ambito del processo civile da alcuna norma, è sorta e si è consolidata nella prassi giudiziaria come istituto a carattere generale, che si ricollega al sopravvenire, nel corso del processo, di fatti od eventi, che, modificando dal punto di vista oggettivo e/o soggettivo la situazione sostanziale controversa, comportano il venir meno della necessità di una pronuncia sul merito, la quale sarebbe priva di causa giuridica e non più rispondente ad alcuno scopo pratico.
Insegna la Suprema Corte di Cassazione che “la cessazione della materia del contendere presuppone che: a) sopravvengano, nel corso del giudizio, eventi di natura fattuale o atti volontari delle parti idonei a determinare la totale eliminazione di ogni posizione di contrasto;
b) vi sia accordo tra le parti sulla portata delle vicende sopraggiunte e sull'essere venuto meno ogni residuo motivo di contrasto;
c) vi sia la dichiarazione di non volere proseguire la causa proveniente dalla parte personalmente ovvero dal suo difensore munito di procura ad hoc.” (Cassazione Civile, Sezione Lavoro, n. 16785 dell'8/11/2003; Cassazione Civile, Sezione Lavoro, n. 5390 del 27/04/2000).
In particolare, posto che la cessazione della materia del contendere costituisce il riflesso processuale del venir meno della ragione sostanziale della lite, è necessario che i contendenti si diano pagina 3 di 6 reciprocamente atto dell'intervenuto mutamento della situazione evocata nella controversia e sottopongano al giudice conclusioni conformi, intese a sollecitare tale declaratoria (vedi Cassazione
Civile, Sezione I, n. 11038 del 26/07/2002).
Orbene, nel caso di specie si ritiene che ciò sia avvenuto, atteso che le parti hanno dato atto di avere raggiunto un accordo per la regolamentazione della controversia insorta, nei termini precisati nelle note del 15.12.2025, chiedendo a questo giudicante una pronuncia conforme alle conclusioni formulate concordemente.
In particolare, il resistente ha aderito alla domanda di risoluzione per inadempimento dei due contratti di compravendita del 12.1.2017 (atto per Notaio n. 13452 Repertorio e n. Persona_1
9496 di Raccolta, con cui ha acquistato, ai sensi dell'art. 1411 cc da la Parte_1 Controparte_1 proprietà di un appartamento posto al piano terra, numero interno 2, composto da quattro vani e mezzo catastali, confinante con vano scala, appartamenti interno 1 e con corte condominiale, riportato al catasto fabbricati del comune di Rende alla via Silvio Pellico n. 12 al foglio 38 particella 339 sub 2 P.T. int. 2 scala U, z.c. 2, ctg. A/3, vani 4,5 r.c. euro 220,79; pertinente locale posto al piano sottotetto della superficie di mq. 3 catastali, confinante con corridoio di accesso, con locale sub 63 e con locale sub 67 riportato al catasto fabbricati del comune di Rende al foglio 38 particella 339 sub 65 via Silvio Pellico,
p. 7, int. 7 z.c. 2, ctg. C/2, mq. 3, r.c. euro 7,90 – registrato a Cosenza il 25/1/2017 al n. 848 serie 1T e trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Cosenza in data 25/1/2017 al Reg. generale n. 2179 e Reg. particolare n. 1833, per il corrispettivo di €. 75.000,00) e del 18.4.2018 (atto per Notaio
[...]
n. 10397 del Repertorio e n. 40376 di Raccolta, con cui ha acquistato, ai Persona_2 Parte_1 sensi dell'art. 1411 cc da la proprietà di un appartamento posto al piano terra numero Controparte_1
3, composto da quattro vani e mezzo catastali, confinante con vano scala, appartamenti interno 2 e con corte condominiale, riportato al catasto fabbricati del comune di Rende alla via Silvio Pellico n. 12 al foglio 38 particella 339 sub 3, P.T., int. 3, scala U, z.c. 2, cat. A/3, cl. U, vani 4,5, r.c. euro 220,79, per il corrispettivo di €. 65.000,00), proposta dalla ricorrente in via subordinata, che va, quindi, dichiarata in forza della presente sentenza.
Ciò posto, va rilevato che, ai sensi dell'art. 1458 cod. civ., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'"accipiens", il dovere di restituzione, anche se le prestazione risultino ricevute dal contraente non inadempiente. In particolare, nei contratti prestazioni corrispettive, la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione stabilita dall'art. 1458, cod. civ., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, pagina 4 di 6 dell'obbligo di restituire la prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento, e, nel caso in cui questa abbia avuto per oggetto una cosa fruttifera, i relativi frutti, naturali o civili, dal giorno dell'ottenuta disponibilità (cfr. Cass. Civ., n. 18518 del 14.9.2004; Cass.
Civ., n. 7829 del 19.5.2003).
Consegue che va ordinata a la restituzione degli immobili oggetto dei due contratti di Parte_1 compravendita, liberi da persone e da cose, in favore di entro la data del 31.01.2026 e Controparte_1 che va ordinato a di restituire a le somme ricevute quali corrispettivi Controparte_1 Parte_1 dei suindicati contratti.
Quanto alla regolamentazione delle spese di lite e della c.t.u., nella misura liquidata con separato decreto, le parti ne hanno concordato la compensazione.
Si dà atto, infine, che le parti hanno rinunciato ai termini per l'impugnazione della presente sentenza.

P.Q.M.

il Tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra istanza ed eccezione, così decide:
1) dichiara la cessazione della materia del contendere rispetto alla domanda di nullità dei contratti di compravendita a favore di terzo, ex D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 e ex art. 1418 cc;

2) dichiara la risoluzione per inadempimento, per vendita di aliud pro alio, del contratto di compravendita del 12.1.2017, per Notaio n. 13452 Repertorio e n. Persona_1
9496 di Raccolta, con cui ha acquistato, ai sensi dell'art. 1411 cc da Parte_1 CP_1
la proprietà di un appartamento posto al piano terra, numero interno 2, composto da
[...] quattro vani e mezzo catastali, confinante con vano scala, appartamenti interno 1 e con corte condominiale, riportato al catasto fabbricati del comune di Rende alla via Silvio Pellico n. 12 al foglio 38 particella 339 sub 2 P.T. int. 2 scala U, z.c. 2, ctg. A/3, vani 4,5 r.c. euro 220,79; pertinente locale posto al piano sottotetto della superficie di mq. 3 catastali, confinante con corridoio di accesso, con locale sub 63 e con locale sub 67 riportato al catasto fabbricati del comune di Rende al foglio 38 particella 339 sub 65 via Silvio Pellico, p. 7, int. 7 z.c. 2, ctg. C/2, mq. 3, r.c. euro 7,90 – registrato a Cosenza il 25/1/2017 al n. 848 serie 1T e trascritto alla
Conservatoria dei RR.II di Cosenza in data 25/1/2017 al Reg. generale n. 2179 e Reg. particolare n. 1833, per il corrispettivo di €. 75.000,00, e del contratto di compravendita del
18.4.2018, per Notaio n. 10397 del Repertorio e n. 40376 di Raccolta, Persona_2 con cui ha acquistato, ai sensi dell'art. 1411 cc da la proprietà Parte_1 Controparte_1 di un appartamento posto al piano terra numero 3, composto da quattro vani e mezzo catastali, pagina 5 di 6 confinante con vano scala, appartamenti interno 2 e con corte condominiale, riportato al catasto fabbricati del comune di Rende alla via Silvio Pellico n. 12 al foglio 38 particella 339 sub 3,
P.T., int. 3, scala U, z.c. 2, cat. A/3, cl. U, vani 4,5, r.c. euro 220,79, per il corrispettivo di €.
65.000,00;
3) condanna alla restituzione degli immobili oggetto dei due contratti di Parte_1 compravendita, liberi da persone e da cose, in favore di entro la data del Controparte_1
31.01.2026;
4) condanna alla restituzione, in favore di , delle somme ricevute Controparte_1 Parte_1 quali corrispettivi dei suindicati contratti;

5) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Cosenza di procedere alle annotazioni di cui all'art. 2655 c.c., con esonero da responsabilità;
6) compensa tra le parti le spese di lite;

7) pone le spese relative alla c.t.u., nella misura liquidata con separato decreto, a carico di entrambe le parti, per metà ciascuna.
Cosenza, 23.12.2025
Il Giudice dott.ssa Anna Rombolà
pagina 6 di 6