REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico NA GE ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2456/25 di Ruolo Generale affari contenziosi
TRA
, nata a [...], il 1° ottobre 1950, C.F. , Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Panunzi
-ricorrente -
E
(cod. fisc. Controparte_1 C.F._2
-resistente contumace- Oggetto: risoluzione contratto di comodato gratuito e rilascio immobile
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex. art. 447 bis c.p.c. , ha adito il Tribunale esponendo di essere Parte_1 proprietaria dell'unità immobiliare sita in Roma, Via Albano 11 per averla acquistata con atto di compravendita a rogito Notaio del 14 giugno 2024 (doc. 1), dalla Persona_1
IG.ra a sua volta proprietaria in forza del testamento olografo pubblicato dal Parte_2
Notaio di Roma in data 25 settembre 2013, Repertorio n. 23.623, Persona_2
Raccolta n.

7.014. In particolare, nell'ambito di detto testamento la IG.ra aveva Persona_3 disposto di voler nominare quale sua erede universale con contestuale Parte_2 usufrutto vitalizio di tutti i beni immobili facenti parte dell'asse in favore di Per_4
.
[...]
Negli ultimi anni di vita dell'usufruttuario, ed al fine di prestargli assistenza, nell'immobile per cui è causa si trasferiva la di lui figlia, . Controparte_1
Alla morte del IG. , poi, anche in virtù dei rapporti che legavano la nuda Persona_4 proprietaria all'usufruttuario, suo cognato, la IG.ra decideva di consentire a Parte_2
di continuare ad abitare nell'appartamento, a titolo di comodato Controparte_1 gratuito a tempo indeterminato ed almeno fintantoché non avesse avuto, essa proprietaria, intenzione di venderlo.
pagina 1 di 4 Senonché, determinatasi ad alienare il compendio, le richieste di restituzione indirizzate alla IG.ra risultavano vane, tanto che la IG.ra si vedeva costretta ad CP_1 Pt_2 avviare una procedura di mediazione che tuttavia – stante la mancata partecipazione della comodataria – si concludeva con verbale negativo del 30 aprile 2024 . La IG.ra volendo vendere l'immobile , si determinava ad accordare all'acquirente Pt_2 odierna ricorrente – stante l'occupazione in essere – una riduzione sul prezzo di vendita, ed all'art. 3 del contratto le parti prevedevano espressamente quanto segue: “considerato che le unità immobiliari oggetto del presente atto attualmente risultano nella disponibilità di soggetti che non vantano alcun titolo giuridico sulle stesse, la parte venditrice cede alla parte acquirente, che accetta, ogni credito sorgente a titolo di indennità derivante dall'occupazione delle stesse, anche per i periodi antecedenti la data odierna”. Ciò premesso in fatto la ricorrente sostiene che in virtù della vendita il diritto legittimante l'occupazione dell'immobile de quo, da parte della convenuta, sia definitivamente venuto meno. Ella è legittimata a chiedere il rilascio dell'immobile quale nuova proprietaria e, quindi, può porre fine al contratto comunicando il recesso al comodatario o all'occupante sine titulo . Dalla comunicazione dell'avvenuto recesso lei ha anche diritto al pagamento dell'indennità da occupazione, quanto meno a far data dal mese di aprile 2024, allorquando la IG.ra ha formalmente chiesto la restituzione dell'immobile convocando in Pt_2 mediazione la convenuta avendo la sua dante causa ceduto “ogni credito sorgente a titolo di indennità derivante dall'occupazione dell'immobile , anche per i periodi antecedenti la data odierna”; Quanto alla liquidazione del danno la ricorrente rappresenta che secondo le risultanze delle quotazioni immobiliari rilevate dall'Agenzia dell'Entrate ai valori minimi OMI per la zona in cui è sita l'unità immobiliare per cui è causa (codice OMI C8), volendo appunto utilizzare il valore minimo di affitto al mq (€ 9.5; cfr. doc. 8) e moltiplicandolo per la sola superfice coperta (mq. 175, cfr. doc. 2) si ottiene un valore pari ad € 1.662,5 mensile. Con la conseguenza che, alla data attuale, il credito della ricorrente risulta pari ad € 16.625,00 (€ 1.662,5* 10 mesi). La domanda va accolta Ai sensi dell'art. 1810 c.c. se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. La ricorrente risulta legittimata all'azione, sia ove la si consideri avente causa dell'originaria comodante sia in virtù della sua qualità di proprietaria in rivendica Pt_2 come risulta dall'atto di vendita del 14 giugno 2024 per Notaio con il Persona_1 quale
, ha venduto a il diritto di piena proprietà sui seguenti beni Parte_2 Parte_1 immobili facenti parte del fabbricato sito in Roma avente accesso dal n.c. 11 della Via Albano e precisamente: a) appartamento posto al piano terzo, distinto con il numero interno 10 (dieci), della consistenza catastale di vani 4 (quattro), confinante con appartamento interno 11 di cui appresso, vano scale, distacco sulla Via Albano, salvo altri;

pagina 2 di 4 b) appartamento posto al piano terzo, distinto con il numero interno 11 (undici), della consistenza catastale di vani 5,5 (cinque virgola cinque), confinante con appartamento interno 10 di cui sopra, vano scale, distacco sulla Via Albano, salvo altri. Immobili riportati nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Roma con i seguenti dati:
- foglio 909, particella 320, subalterno 503, Via Albano n. 11, int. 10, p. 3, z.c. 4^, cat. A/3, cl. 2^, consistenza vani 4, superficie catastale totale mq. 89, rendita Euro 619,75 (l'appartamento di cui alla lettera a), e - foglio 909, particella 320, subalterno 504, Via Albano n. 11, int. 11, p. 3, z.c. 4^, cat. A/3, cl. 2^, consistenza vani 5,5, superficie catastale totale mq. 152, rendita Euro 852,15 e dove all'art. 2 si legge che il prezzo di vendita è convenuto dalle parti in complessivi Euro 150.000,00 e che la vendita viene effettuata con contestuale cessione del credito futuro “sorgente a titolo di indennità derivante dall'occupazione delle stesse, anche per i periodi antecedenti la data odierna” Quanto al risarcimento del danno da occupazione illegittima la Suprema Corte (Sez. U, Sentenza n. 33645 del 2022) ha dettato in materia tra l'atro il principio per cui nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta e se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. La corte ha quindi confermato che la liquidazione del danno ben può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, qual è il valore locativo del bene usurpato (Cass. 9137/2013). Sotto tale profilo, il valore locativo dell'immobile può essere determinato utilizzando i parametri indicati dal ricorrente in base al valore Omi ( valore minimo indicato dalla parte
), valore locativo mq (€ 9.5; cfr. doc. 8) e moltiplicandolo per la sola superfice coperta (mq. 175, cfr. doc. 2) per un valore pari ad € 1.662,5 mensile. Con la conseguenza che, alla data attuale, il credito della ricorrente risulta pari ad € 16.625,00 (€ 1.662,5* 10 mesi) dal mese di aprile 2024 compreso e fino al rilascio Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate ai sensi del D.m. 55/14 e successivi aggiornamenti.

p.q.m.

definitivamente pronunciando, così provvede:
-dichiara la cessazione del contratto di comodato relativo all'unità immobiliare sita in Roma, Via Albano 11, contraddistinta dagli interni 10 e 11, e in ogni caso l'assenza di titoli legittimanti la relativa detenzione in capo alla IG.ra , quanto meno Controparte_1
a far data dal mese di aprile 2024;
- per l'effetto, condanna la IG.ra al rilascio al rilascio in favore Controparte_1 della IG.ra dell'unità immobiliare sita in Roma, Via Albano 11, Parte_1 contraddistinta dagli interni 10 e 11 censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di Roma con i seguenti dati foglio 909, particella 320, subalterno 503, Via Albano n. 11, int. 10, p. 3, pagina 3 di 4 - condanna la resistente al pagamento in favore della IG.ra di un'indennità Parte_1 di occupazione pari ad € 1.662,50 mensili a far data dal mese di aprile 2024 compreso e fino al rilascio;

- condanna la resistente alla rifusione delle spese di lite che liquida nella complessiva somma di Euro 3.500,00 oltre Iva , c.a.p. e rimborso forfettario spese generali;
Roma l'11 novembre 2025 Il Giudice
NA GE
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