N.R.G. 845/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa NT CE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 845/2020 promossa da:
, rappresentato e difeso dall'Avv. GIUSEPPE PRENCIPE, Parte_1
giusta procura in atti;
attore contro
Controparte_1
convenuta contumace
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta rassegnate all'udienza del
22.12.2025, trattata in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio deducendo: 1) di aver sottoscritto in data 4.5.2007 Controparte_1
pagina 1 di 5 un contratto di opzione per il futuro acquisto di una villa di superficie lorda coperta di circa 80 mq, con distribuzione su due livelli (piano terra e primo piano), tra le unità immobiliari che la predetta società era in procinto di realizzare in agro di Margherita di Savoia alla contrada “Canna Fesca” o “Ofanto”, facenti parte del Piano
Particolareggiato denominato I.T.T.A. del Comune di Margherita di S., subInsula
“E”; 2) di aver versato l'importo di € 20.000,00 in acconto sul prezzo finale, tramite n. 2 assegni circolari (n. 5001146713-04 e n. 5001146714-05) tratti sulla Banca
Popolare di Bari, rispettivamente dell'importo di € 10.000,00; 3) che il contratto, nell'indicare l'oggetto della futura compravendita, ha individuato, seppur a titolo esemplificativo, l'unità immobiliare subInsula C – umi c5 – Lotto L2 pos. 3; 4) che l'unità immobiliare de qua – ad oggi – nell'area indicata non è stata costruita mentre sono state ultimate nel periodo 2014-2015 altre unità immobiliari nella medesima lottizzazione, ma in diverse posizioni;
5) di aver comunicato alla società di voler, pertanto, rinunciare all'acquisto; 6) che, nonostante l'amministratore della società avesse garantito la restituzione delle somme versate, nulla è stato corrisposto;
7) che la società convenuta ha successivamente negato ogni pretesa, sull'assunto della asserita prescrizione del credito.
Ha dunque concluso chiedendo di “dichiarare la tempestività della richiesta e, per
l'effetto, condannare la resistente a pagare la somma complessiva di € 18.500,00
(l'accordo, in caso di recesso, ha previsto che € 1.500,00 vengano trattenute per i titoli ivi indicati) in favore del sig. a titolo di restituzione Parte_1 dell'acconto versato, oltre agli interessi legali fino all'effettivo soddisfo o la somma maggiore o minore che dovesse risultare giusta e/o d'equità in corso di causa;
in via subordinata, qualora emerga che la prescrizione si sia maturata, accertare la tacita rinuncia alla prescrizione per effetto del riconoscimento di debito e condannare la società resistente al pagamento della somma complessiva di € 18.500,00 in favore dell'attore, così come specificato al precedente punto 1”. Vinte le spese.
Nessuno si è costituito per la convenuta, sicché all'udienza del 26.10.2020 ne è stata dichiarata la contumacia. pagina 2 di 5 Istruita a mezzo di documenti e di prova per testi, la causa è pervenuta all'udienza del
22.12.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale, sulle conclusioni precisate come in epigrafe, è decisa.
La domanda è fondata e pertanto deve essere accolta.
Va anzitutto premesso che ogni dissertazione svolta da parte attrice nell'atto introduttivo relativa all'eventuale prescrizione del diritto azionato è superata dalla mancata costituzione della convenuta (è noto, infatti, che la prescrizione costituisce un'eccezione in senso stretto che, come tale, può essere solo sollevata dalla parte).
Ciò chiarito, è documentalmente provata la sottoscrizione tra le odierne parti, in data
4.5.2007, di una scrittura privata denominata “opzione” avente a oggetto la futura vendita di un immobile da costruire.
Occorre, dunque, anzitutto procedere all'esatta qualificazione della scrittura privata de qua.
Ebbene, indipendentemente dal nomen iuris dato dalle parti, detta scrittura privata deve essere qualificata come minuta o puntuazione, cioè come accordo preliminare volto a definire le condizioni del futuro contratto che le parti hanno intenzione di stipulare, senza tuttavia costituire alcun obbligo in capo alle stesse circa la sua conclusione.
In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare che nella nozione di minuta o puntuazione del contratto rientrano tanto i documenti che contengono intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi tra le parti (cd. puntuazione di clausole), quanto i documenti che predispongano con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo (cd. puntuazione completa di clausole).
Nel caso di specie, la scrittura privata del 4.5.2007 contiene una puntuazione incompleta di clausole, essendo indeterminato (e neppure determinabile) sia l'oggetto del futuro contratto relativo all'immobile da realizzare e acquistare (tant'è che anche la sua esatta ubicazione è indicata a titolo meramente “esemplificativo” ed è suscettibile di variazioni in sede di stipulazione del preliminare: cfr. premesse e art. 3) pagina 3 di 5 sia il prezzo (stabilito solo al metro quadro, rimanendo a sua volta condizionato dalla
“effettiva e definitiva superficie coperta”: cfr. art. 3). Inoltre, la volontà delle parti di non costituire alcun futuro obbligo negoziale emerge dalla clausola con cui le stesse hanno espressamente stabilito la facoltà dell'odierno attore di rinunciare senza vincoli all'acquisto, disciplinandone gli effetti nel senso di attribuire il diritto alla restituzione dell'acconto versato contestualmente alla sottoscrizione della minuta, al netto di determinati specifici costi (art. 5: “nel caso di rinunzia del sottoscrittore della opzione, sarà rimborsata la somma versata al netto di eventuali costi operativi documentati da parte della Immobiliare “Savoia Engineering ma ciò fino a un CP_1
massimo di Euro mille (Euro 1.000,00), con il solo riconoscimento di un rimborso spese forfettario al Sig. , titolare della Agenzia Immobiliare “A.D.” di Parte_2
€ 500,00”).
Tanto chiarito, va osservato che è provato il recesso esercitato dall'attore (cfr. doc. 4), il che determina, alla stregua della scrittura privata stipulata tra le parti, l'insorgenza del diritto alla restituzione dell'acconto (di cui è documentalmente provato il versamento, pari a € 20.000,00) nella misura di € 18.500,00 (così determinato avuto riguardo alle detrazioni previste dall'art. 5), oltre interessi legali dalla data della domanda sino al soddisfo.
Deve dunque concludersi che mentre l'attore, in virtù delle su richiamate, ha assolto al proprio onere probatorio, di contro la convenuta, avendo scelto di rimanere contumace, non ha adempiuto al proprio così determinando l'accertamento della fondatezza della pretesa restitutoria avanzata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del d.m. 55/2014 e successive modifiche, applicati sul valore della domanda i parametri minimi tenuto conto della non particolare complessità delle questioni esaminate.


P.Q.M.


pagina 4 di 5 il Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1. ACCOGLIE la domanda e per l'effetto, ON la convenuta alla restituzione, in favore dell'attore, della somma di € 18.500,00, oltre agli interessi legali dalla data della domanda sino al soddisfo;

2. ON la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di lite che liquida in € 264,00 per esborsi e € 2.540,00 per compensi, oltre rimb. forf. al 15%, iva e cpa come per legge.
Foggia, 23.12.2025
IL GIUDICE
NT CE
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