N. …….................sent.
N………………….R.G.
N………………….cron.
N…………………...rep.
OGGETTO……………....
…………………………. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
…………………………. NOTIF. SENTENZA Il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del Giudice, Dott.ssa
CI OS, ha pronunciato la seguente
…………………………. NOTIF. APPELLO

SENTENZA
…………………………. nella causa iscritta al n. 2784/2019 del R.G.A.C., avente ad oggetto VENDITA DI COSE IMMOBILI, pendente

TRA
con sede in Pagani (SA), Via Mammì, snc Parte_1
(codice fiscale ), in persona dell'Amministratore P.IVA_1 unico e legale rappresentante pro tempore signora Parte_2 rappresentata e difesa nel presente giudizio, in forza di procura a margine dell'atto di citazione, dagli Avv.ti Prof. Francesco Di Giovanni (cod. fisc. e Fiore Boccia (cod. C.F._1 fisc. e con questi elettivamente domiciliata C.F._2 presso la sede della soc. sita in Pagani (SA), alla Parte_1
Via Mammì, snc. ATTORE E
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3
(C.F. ) CP_2 C.F._4
(C.F. ) CP_3 CodiceFiscale_5 in qualità di eredi di , tutti domiciliati in Nocera Persona_1
Inferiore alla Via Bosco Lucarelli, rappresentati e difesi, con mandato allegato alla comparsa per la prosecuzione del giudizio, dall'avv. Alfredo Genovese (C.F. ) con il C.F._6 quale elettivamente domiciliano presso il suo studio in Nocera Inferiore alla Via G. Citarella n.5 ^CONVENUTI
CONCLUSIONI Con note sostitutive dell'udienza del 3/7/2025, le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 1
FATTI DI CAUSA E MOTIVI DELLA DECISIONE La presente motivazione viene redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla L. 69/2009, in virtù di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, L. cit. Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 premetteva quanto segue:

1. con atto pubblico per notar di Pagani del Persona_2
13 gennaio 2017, repertorio n. 154996, raccolta n. 40361, la società attrice aveva venduto: a) a la piena proprietà dell'appartamento al Persona_1 terzo piano (quarto fuori terra) del “Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 37, nonché il box/garage al piano interrato dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 3; b) ad la piena proprietà dell'ulteriore CP_3 appartamento al terzo piano (quarto fuori terra) del “Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 36, nonché il posto auto scoperto al piano terra del cortile interno dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 17;
- i due acquirenti erano tra loro coniugi in regime di separazione dei beni;

2. ciascuna delle due vendite era avvenuta per il convenuto prezzo di € 400.000,00 (e dunque entrambe per il complessivo prezzo di € 800.000,00), oltre a IVA con aliquota al 4%, da corrispondersi con le seguenti modalità:
- parte del prezzo pari ad € 100.000,00 per ciascuna vendita (e dunque complessivamente ad € 200.000,00) era stata già corrisposta prima dell'atto, con i mezzi di pagamento ivi indicati;

- una ulteriore parte del prezzo pari ad € 100.000,00 per ciascuna vendita (e dunque complessivamente ad €
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 2 200.000,00) sarebbe stata pagata in otto rate trimestrali consecutive di € 12.500,00 per ciascuna vendita (e dunque complessivamente di € 25.000,00) scadenti il 30 settembre
2017, il 30 dicembre 2017, il 30 marzo 2018, il 30 giugno
2018, il 30 settembre 2018, il 30 dicembre 2018, il 30 marzo
2019 ed il 30 giugno 2019;
- il saldo, pari ad € 216.000,00 sarebbe stato pagato al momento della liberazione degli immobili dalle formalità sugli stessi gravanti, ed indicate all'art. 6, lett. g), punti 2), 3) e 4) dell'atto pubblico.
- malgrado la dilazione convenuta per il pagamento di oltre i tre quarti del prezzo, la società venditrice aveva rinunziato all'ipoteca legale;

3. nel medesimo atto pubblico, la aveva Parte_1 assunto, da un lato, l'impegno a liberare gli immobili dalle trascrizioni pregiudizievoli e dall'iscrizione di ipoteca giudiziale indicate nell'atto stesso (per le trascrizioni, peraltro, già esisteva titolo idoneo alla loro cancellazione), impegno da adempiere al più tardi entro il 20 luglio 2021, e dall'altro lato si era obbligata a “presentare, a propria cura, spese e responsabilità, entro il 21 ottobre 2017 al Comune di Nocera Inferiore tutta la documentazione utile e necessaria per il rilascio del certificato di agibilità”, prevedendosi altresì che gli oneri per l'esecuzione di lavori ai quali il rilascio di detto certificato fosse eventualmente stato subordinato sarebbero stati sopportati dalla stessa società venditrice;

4. prendendo a pretesto il ritardo con il quale la società attrice aveva presentato al Comune la predetta documentazione, i coniugi ed Persona_1 [...]
avevano ritenuto di sospendere, a partire dalla CP_3 rata scadente il 30 giugno 2018, il pagamento del prezzo delle compravendite;
tale sospensione dei pagamenti era, sin dall'origine, ingiustificata e non configurava una legittima applicazione del rimedio previsto dall'art. 1460 cod. civ.: nel caso di specie, infatti, non si versava nell'ipotesi di contratto preliminare la cui esecuzione viene sospesa in considerazione del difetto dei provvedimenti amministrativi utili a conferire ad un immobile l'agibilità o usabilità, ma nella diversa ipotesi in cui il trasferimento della proprietà era
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 3 già avvenuto, nella piena condivisione del fatto che l'immobile compravenduto fosse privo di certificazione di agibilità, e l'obbligazione assunta dalla società venditrice (che non era quella di procurare la certificazione, bensì quella di depositare la documentazione necessaria al suo rilascio) configurava un mero impegno accessorio, non sinallagmaticamente collegato al pagamento del prezzo (solo la liberazione dell'immobile dalle formalità pregiudizievoli condizionava, secondo i patti, il pagamento del saldo finale di € 216.000,00 per ciascuna vendita). In ogni caso, ancorché in ritardo, l'impegno assunto dalla società venditrice era stato integralmente rispettato: sin dal 20 novembre 2018, la aveva presentato la Parte_1
Segnalazione certificata per l'agibilità corredata di tutti i documenti necessari, acquisita al Protocollo generale del Comune di Nocera Inferiore nella data predetta, al n. 0060223. Pertanto, anche l'addotta (e non certo adeguata) giustificazione della sospensione dei pagamenti era venuta meno.

5. di ciò si era data formale comunicazione agli odierni convenuti, da ultimo mediante la diffida ad adempiere loro inviata, e ricevuta il giorno 22 marzo 2019, con la quale le stesse erano state diffidate “a pagare, entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente, la somma di € 75.000,00 (dovuta per metà dal sig. , e Persona_1 per l'altra metà dalla sig.ra ), fermo CP_3 ovviamente (nel caso di adempimento) l'obbligo di rispettare puntualmente anche le successive scadenze, a partire da quella del 30 marzo p.v., avvertendo che, in difetto di pieno ed esatto adempimento entro il termine sopra assegnato, i contratti di compravendita di cui all'atto pubblico per notar
di Pagani del 13 gennaio 2017, rep. n. Persona_2
154996, racc. n. 40361 saranno considerati risoluti di diritto ai sensi dell'art. 1454 cod. civ., con ogni conseguenza di legge, e con salvezza del diritto al risarcimento del danno da inadempimento”; 6. tale diffida era rimasta senza esito. Non solo, infatti, i signori e non avevano Persona_1 CP_3 pagato le somme di cui alle rate di prezzo già scadute, ma essi avevano continuato a non pagare neanche la rata nel
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 4 frattempo scaduta il 30 marzo 2019. Per di più, gli stessi non avevano in alcun modo dato riscontro alla diffida inviata, se non in modo tardivo, con la missiva (anche dai medesimi sottoscritti) trasmessa per loro conto dal loro legale Avv. Alfredo Genovese via PEC il 18 aprile 2019 (quando il termine assegnato era scaduto da dodici giorni), missiva nella quale, peraltro, si riconosceva che la giustificazione addotta per sospendere i pagamenti era certamente venuta meno, si accennava ad ulteriori motivi di doglianza relativi al completamento di opere ed impianti condominiali ed alla predisposizione delle tabelle millesimali e si riconosceva soprattutto di dover pagare l'importo delle rate di prezzo non onorate, ma, invece di offrire l'adempimento si manifestava la disponibilità a versare l'importo corrispondente soltanto ad una delle quattro rate non pagate, differendo ancora gli ulteriori pagamenti dovuti. Non si configurerebbe, pertanto una offerta di esatto adempimento, che sarebbe stata del resto tardiva e non ricevibile, atteso che – di fronte al già attuato ricorso al rimedio consistente nella risoluzione del contratto ed al decorso del termine assegnato ex art. 1454 cod. civ. – l'altro contraente non era più ammesso ad offrire la prestazione dovuta;

7. i contatti di compravendita di cui si tratta devono intendersi risoluti di pieno diritto, ai sensi dell'art. 1454 cod. civ., essendo perfettamente integrata la fattispecie contemplata da detta disposizione di legge. In ogni caso, quand'anche si dovesse ritenere non operante ipso iure l'effetto previsto da tale norma, la gravità dell'inadempimento degli acquirenti, rispetto alla fondamentale loro obbligazione di corrispondere il prezzo pattuito, giustifica senz'altro la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. Infatti, i coniugi e Per_1
, avendo omesso di pagare quanto dovuto sin dal CP_3 giugno 2018, hanno accumulato un debito già scaduto pari a complessivi € 100.000,00, e soprattutto che il loro contegno (consistito nell'accampare motivazioni pretestuose per sospendere i pagamenti) suscita la fondata previsione che gli stessi intendano sottrarsi all'adempimento dell'obbligo di pagare il residuo prezzo dovuto, avendo ad oggi corrisposto soltanto, nel complesso, l'importo di €
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 5 275.000,00 (su un prezzo totale per le due vendite di € 800.000,00). Invero, la mancanza del certificato di agibilità, che costituiva una situazione ben chiara e conosciuta dalle parti, non aveva impedito ai compratori di perfezionare l'acquisto (non essendo di ostacolo alla stipulazione dell'atto pubblico a ciò preordinato, né evidentemente alla futura commerciabilità del bene) e di conseguire anche il materiale possesso delle unità immobiliari compravendute, dagli stessi regolarmente utilizzate secondo la loro destinazione, visto che vi hanno fissato la propria residenza. Pertanto, il ritardo con i quale la società attrice ha provveduto agli adempimenti burocratici che aveva promesso di curare (e costituenti una prestazione meramente accessoria nell'economia complessiva dell'affare) non costituiva valida giustificazione per sospendere il pagamento del prezzo. Comunque, che anche dopo il ritardo era stato superato (avendo la Parte_1 depositato “tutta la documentazione utile e necessaria
[...] per il rilascio del certificato di agibilità”), i coniugi Per_1
e avevano continuato a non pagare e a non offrire CP_3 di pagare quanto dovuto, così dimostrando il carattere pretestuoso delle motivazioni addotte per sospendere i pagamenti. Persino dopo che (nell'intimare la diffida ad adempiere) era stata fornita evidenza documentale del pieno assolvimento dell'impegno a “presentare, a propria cura, spese e responsabilità … al Comune di Nocera Inferiore tutta la documentazione utile e necessaria per il rilascio del certificato di agibilità”, i coniugi e Per_1 CP_3 avevano omesso di pagare anche la rata scadente il 30 marzo 2019, fatto che dimostra come la (peraltro tardiva ed irricevibile) profferta di pagare subito proprio l'importo corrispondente ad una rata di prezzo, contenuto nella successiva missiva del 18 aprile 2019 fosse meramente “di facciata”;

8. alla risoluzione (di diritto o in forza di sentenza costitutiva) del contratto tra le parti conseguono gli effetti restitutori di cui all'art. 1458 cod. civ. La Parte_1 pertanto, ha titolo a conseguire la retrocessione delle unità immobiliari a suo tempo vendute. La stessa Parte_1 ha poi diritto al risarcimento del danno da inadempimento, quanto meno nella misura eccedente l'obbligazione di
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 6 restituzione del prezzo (se domandata ex adverso). Ai fini della liquidazione di tale danno va considerato che ben difficilmente la restituzione delle unità immobiliari consentirà alla di recuperare il medesimo Parte_1 valore di scambio a suo tempo conseguito mediante i contratti di cui si tratta, e ciò non soltanto a cagione della prevedibile evoluzione del mercato, ma anche in ragione del diverso valore attribuibile agli immobili rispetto alla condizione nella quale essi erano stati venduti (quali unità abitative di nuova costruzione). Sul punto, gli accertamenti di carattere tecnico che potranno essere disposti in corso di causa consentiranno la precisa quantificazione del danno risentito, comprensivo tanto della perdita patrimoniale subita come del mancato guadagno;

9. solo per il caso in cui fossero ritenuti insussistenti i presupposti della invocata risoluzione (di diritto o giudiziale), e dunque solo in via subordinata, la Parte_1 domandava la condanna dei convenuti al pagamento del loro debito già scaduto ed esigibile, nonché della ulteriore parte del prezzo per le quali era previsto il pagamento in rate periodiche, in forza della decadenza dei convenuti dal beneficio del termine.
Tanto premesso, la concludeva, pertanto, Parte_1 chiedendo: a) di accertare e dichiarare che i contratti di compravendita di cui all'atto pubblico per notar di Pagani Persona_2 del 13 gennaio 2017, rep. n. 154996, racc. n. 40361, intercorsi tra la venditrice ed i compratori Parte_1
e , sono risolti di diritto ai Persona_1 CP_3 sensi dell'art. 1454 cod. civ., in forza del vano spirare del termine assegnato con la diffida ad adempiere da questi ultimi ricevuta il 22 marzo 2019; b) in subordine, comunque, di dichiarare la risoluzione dei contratti predetti ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., in conseguenza del grave inadempimento dei compratori;
c) conseguentemente, in ogni caso, di disporre la restituzione in piena proprietà alla delle unità Parte_1 immobiliari con tali contratti alienate, e precisamente: quanto alle unità alienate al convenuto Persona_1
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 7 1) appartamento al terzo piano (quarto fuori terra) del
“Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 37, confinante a nord con appartamento descritto infra sub 3), a est con pianerottolo del piano dell'edificio ed altro appartamento (part. 2563, sub. 40), a ovest con via Aurelio Bosco Lucarelli;
2) box/garage al piano interrato dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento di cui sopra, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 3, confinante a nord con altro box part. 8268 sub 2, a est con terrapieno, a sud con altro box part. 8268 sub 4 e a ovest con corsia coperta di manovra condominiale;
quanto alle unità alienate alla convenuta : CP_3
3) appartamento al terzo piano (quarto fuori terra) del
“Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 36, confinante a nord con via Pietro Martinez y Cabrera, a est con cortile interno del fabbricato, a sud con pianerottolo del piano e altro appartamento descritto supra sub 1) e a ovest con pubblica scala e con via Aurelio Bosco Lucarelli;
4) posto auto scoperto al piano terra del cortile interno dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 17, confinante a nord con altro posto auto part. 8268 sub. 16, ad est con la part. 8264 sub. 24, a sud con posto auto part. 8268 sub. 18 e a ovest con cortile interno condominiale;
d) sempre, in ogni caso, di condannare i convenuti al risarcimento del danno da inadempimento, liquidandolo nella misura che risulterà dovuta in base a quanto accertato nel corso del giudizio;
e) in ulteriore subordine, ove fosse ritenuta infondata la pretesa di dichiarare risolto o di risolvere per inadempimento i contratti per cui è causa, di condannare i convenuti al pagamento di quanto ancora dovuto per la parte di prezzo da pagarsi in rate periodiche, pari complessivamente ad €
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 8 125.000,00 per la metà a carico del convenuto e Per_1 per l'altra metà a carico della convenuta , con gli CP_3 interessi legali dalle singole scadenze al saldo, e – a far data dalla domanda – nella misura di cui all'art. 1284, 4° comma, cod. civ.; f) di condannare, infine, i convenuti alla rifusione delle spese di lite, oltre spese generali ed accessori di legge.
In data 21/10/2021, si costituivano i convenuti i quali, in via preliminare, eccepivano l'inesistenza, o comunque la nullità, della notifica dell'atto di citazione della di cui avevano Parte_1 avuto notizia solo di recente, in conseguenza di una ispezione eseguita presso l'Ufficio del Territorio di Salerno – Servizio della Pubblicità Immobiliare, nel corso della quale avevano rilevato la trascrizione appunto della detta citazione. Evidenziavano che la aveva richiesto, nel maggio Parte_1
2019 la notifica dell'atto di citazione da cui nasce la presente controversia;
l'Ufficiale Giudiziario incaricato, il 18/5/19 riferiva nella relata che non aveva rinvenuto entrambi i convenuti all'indirizzo indicato dall'attore, né aveva rilevato “segni” della loro presenza in loco, (nonostante, invece Via A. B. Lucarelli n.14 sia la loro residenza, e il loro domicilio, e la loro dimora): per tale motivo non procedeva alla notifica;
quindi, la stessa parte attrice, munitasi il 21/5/19 di un certificato di residenza (che confermava il recapito di Via A.B. Lucarelli n.14 in Nocera Inferiore), richiedeva una nuova notifica, redigendo in calce all'atto anche un nuovo schema di relata nella quale richiamava espressamente i certificati di residenza allegati;
il successivo 29/5/19, l'Ufficiale Giudiziario, senza dare atto di aver svolto alcuna ricerca dei convenuti, nonostante la certificata loro residenza in Via A.B. Lucarelli n.14, dichiarava di aver eseguito direttamente il “deposito di copia nel Comune di Nocera Inferiore”. Alla 1ª udienza del 3/10/19 di trattazione della causa, lo stesso difensore di parte attrice, evidentemente consapevole della lacunosità della notifica così (non) eseguita, chiedeva termine per la rinotifica dell'atto di citazione, accordatogli dal Giudice designato;
la Parte_1
“forte” di un nuovo certificato di residenza rilasciato il 14/10/19, richiedeva una 3ª notifica;
e ancora una volta, il 18/10/19, lo stesso precedente Ufficiale Giudiziario, senza dare atto di alcuna ricerca dei convenuti, riferiva di provvedere al “deposito di copia
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 9 nella casa Comunale di Nocera Inferiore”, perseverando nella stessa precedente palese irregolarità della notifica che aveva suggerito alla stessa parte attrice di farsi autorizzare dal Giudice alla rinotifica dell'atto; sulla base di siffatto atto, in tal maniera (non) notificato, parte attrice aveva ritenuto anche di eseguire la relativa trascrizione presso gli uffici della pubblicità immobiliare. Eccepivano l'evidenza del vulnus del procedimento notificatorio de quo, mancando l'indicazione, sia dell'attività di ricerca effettuata dal notificatore, sia quindi del mancato reperimento dei destinatari, sia, infine, della esecuzione delle ulteriori attività dell'affissione dell'avviso ex art.140 c.p.c. e della raccomanda informativa. I convenuti eccepivano, altresì, la pendenza di un altro giudizio promosso dai convenuti nei confronti della stessa nel Pt_1 luglio 2019, per conseguire l'adempimento esatto degli obblighi derivanti alla dal suddetto contratto, al quale richiedeva Pt_1 la riunione;
la causa promossa con atto di citazione regolarmente notificato il 12/7/19, prendeva il numero r.g. 4127/19 e veniva trattata la 1ª volta il 6/2/20; in tale giudizio la si Parte_1 costituiva tempestivamente, ma senza mai fare riferimento né all'atto di citazione che stava tentando di notificare, né alla presente causa r.g. 2784/19 che comunque aveva già iscritto a ruolo. Per tutto il prosieguo di detto giudizio la Parte_1 aveva continuato ad omettere di dare notizia della pendenza del presente giudizio r.g. 2784/19.
Eccepivano, altresì, l'infondatezza delle domande attoree, precisando quanto segue:
- la compravendita del 13/1/17 in favore dei convenuti aveva avuto ad oggetto n.2 unità abitative costruite, praticamente, dalla che aveva proceduto ad una radicale Parte_1 ristrutturazione e a un significativo rifacimento di quasi l'intero antico fabbricato sito alla Via B. Lucarelli n.14 al cui ultimo piano sono collocate le abitazioni acquistate;

- detto fabbricato sorge nel pieno centro di Nocera Inferiore, praticamente ad angolo con la Casa Comunale;

- con le abitazioni i coniugi acquistavano (seppur nominalmente solo ) anche un box Persona_1 interrato realizzato dalla nel cortile interno al Parte_1 fabbricato, al quale si “potrebbe” accedere unicamente a
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 10 mezzo di un sollevatore automatico;

- su tutti gli immobili acquistati dai comparenti gravavano (e gravano ancora) più formalità pregiudizievoli, causate da contenziosi di non poca rilevanza e ricaduta promossi nei confronti della pendenti all'epoca Parte_1 dall'acquisto;
- le unità abitative si cui si discorre erano prive dell'agibilità;
- in atto la pertanto si obbligava a richiederla Parte_1 entro il 21/10/17;
- in atto, la dichiarava anche che quanto venduto, Pt_1 con gli impianti esclusivi e comuni, era perfettamente efficiente e funzionante;

- la si obbligava anche a rimuovere entro luglio Parte_1
2021 le formalità di cui sopra;

- preso possesso di quanto acquistato, i convenuti dovevano purtroppo constatare che il monta-auto per accedere al box non era abilitato alla funzione preposta, come pure l'ascensore non era attivo e si rendevano anche conto che alcune opere relative al fabbricato erano incomplete, quale la tinteggiatura di alcune facciate;

- di qui le sollecitazioni a ad ovviare a quanto sopra, Pt_1 prima verbali, e poi con le note del 3/7/18 e dell'11/9/18, praticamente ignorate da Parte_1
- solamente nel marzo 2019 la comunicava ai Pt_1 convenuti l'avvenuto rilascio dell'agibilità;
- restava invece completamente sorda alle altre doglianze, che pure hanno una rilevanza fondamentale per la fruibilità quotidiana di quanto acquistato;

- a tutt'oggi non sono state rimosse le trascrizioni gravanti sugli immobili.
Evidenziavano l'inapplicabilità, al caso di specie, dell'art. 1454 c.c., dal momento che la sospensione del pagamento del residuo corrispettivo ex art. 1460 c.c. era dovuta, non solo alla mancanza di agibilità, ma anche al non funzionamento dell'impianto di sollevamento dell'auto per l'accesso ai box interrati e alle opere esterne, evidenziandone la indispensabilità e indifferibilità, essendo gli stessi venditori, pertanto, inadempienti. Eccepivano anche l'infondatezza della domanda di risoluzione ex art.1453 c.c. per l'anteriorità dell'inadempimento della Pt_1
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 11 all'obbligo relativo all'agibilità delle unità acquistate, all'obbligo di rendere qualitativamente il box interrato pari alle condizioni dichiarate e garantite al momento della vendita, ma non rispondenti alla realtà dei fatti, tanto che il bene risulta allo stato addirittura, di natura diversa da quella per la quale è stato acquistato;
all'obbligo di rendere qualitativamente l'ascensore di accesso alle unità abitative acquistate pari alle condizioni garantite con la vendita;
all'obbligo di rimuovere le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli immobili acquistati.
I convenuti concludevano, pertanto, chiedendo:
- di accertare, e dichiarare pregiudizialmente la nullità dell'atto di citazione introduttivo del giudizio,
- di rimettere la presente causa al Presidente del Tribunale ex art.273 co 2° CPC per i conseguenziali provvedimenti,
- di rigettare le domande proposte dalla previo Parte_1 accertamento della legittimità della eccepita sospensione ex art. 1460 Cod. Civ. della prestazione a carico dei convenuti, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.
In data 4/10/2019 il giudice concedeva all'attrice un termine per la rinotifica dell'atto di citazione.
In data 22/5/2023, si costituivano in giudizio gli eredi di Per_1
, nel frattempo deceduto.
[...]
In data 12/7/2023 veniva rigettata la richiesta di riunione al giudizio RG 4127/2019.
Ritenuta la causa matura per la decisione, precisate le conclusioni, la stessa veniva riservata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.



1. Questioni preliminari. Con riferimento all'eccezione preliminare di inesistenza e/o nullità della notificazione della citazione, la stessa va disattesa. In primo luogo, va rilevato come non si possa configurare una ipotesi di inesistenza, ma di nullità della notificazione, sanata con la costituzione dei convenuti.

N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 12

2. Sul merito. Risulta documentalmente provata tra le parti la stipula di un contratto di compravendita, con atto pubblico per notar
[...]
di Pagani del 13 gennaio 2017, repertorio n. 154996, Per_2 raccolta n. 40361. Parte attrice, con il suddetto contratto vendeva a
[...]
la piena proprietà dell'appartamento al terzo piano Per_1
(quarto fuori terra) del “Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 37, nonché il box/garage al piano interrato dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 3; ad la piena proprietà CP_3 dell'ulteriore appartamento al terzo piano (quarto fuori terra) del
“Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 36, nonché il posto auto scoperto al piano terra del cortile interno dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 17. Il prezzo convenuto era, per ciascuna delle due vendite di € 400.000,00 (e dunque entrambe per il complessivo prezzo di € 800.000,00), oltre a IVA con aliquota al 4%, da corrispondersi con le seguenti modalità:
- parte del prezzo pari ad € 100.000,00 per ciascuna vendita (e dunque complessivamente ad € 200.000,00) era stata già corrisposta prima dell'atto, con i mezzi di pagamento ivi indicati;

- una ulteriore parte del prezzo pari ad € 100.000,00 per ciascuna vendita (e dunque complessivamente ad € 200.000,00) sarebbe stata pagata in otto rate trimestrali consecutive di € 12.500,00 per ciascuna vendita (e dunque complessivamente di € 25.000,00) scadenti il 30 settembre
2017, il 30 dicembre 2017, il 30 marzo 2018, il 30 giugno
2018, il 30 settembre 2018, il 30 dicembre 2018, il 30 marzo
2019 ed il 30 giugno 2019;
- il saldo, pari ad € 216.000,00 sarebbe stato pagato al momento della liberazione degli immobili dalle formalità
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 13 sugli stessi gravanti, ed indicate all'art. 6, lett. g), punti 2), 3) e 4) dell'atto pubblico. Nel medesimo atto pubblico, la aveva assunto, da Parte_1 un lato, l'impegno a liberare gli immobili dalle trascrizioni pregiudizievoli e dall'iscrizione di ipoteca giudiziale indicate nell'atto stesso, impegno da adempiere al più tardi entro il 20 luglio 2021, e dall'altro lato si era obbligata a “presentare, a propria cura, spese e responsabilità, entro il 21 ottobre 2017 al Comune di Nocera Inferiore tutta la documentazione utile e necessaria per il rilascio del certificato di agibilità”, prevedendosi altresì che gli oneri per l'esecuzione di lavori ai quali il rilascio di detto certificato fosse eventualmente stato subordinato sarebbero stati sopportati dalla stessa società venditrice. Invero, va anzitutto chiarito che, in casi quale quello di specie, rappresenta ius receptum il principio in virtù del quale laddove sia dedotto l'inadempimento ovvero -come nella specie- l' inesatto o parziale adempimento di un'obbligazione, al creditore istante che intenda agire per l'adempimento è sufficiente la mera allegazione dell'inadempimento ovvero dell'inesattezza dell'adempimento, gravando sul debitore, a contrario, l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (cfr. Cass., S.U., 31.10.2001, n. 13533). Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (Cass., civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass. civ., sez. II, 2 settembre 2020, nn. 18200 e 18202). La Suprema Corte ha concluso nel senso che tale principio comporta altresì che,
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 14 nell'ipotesi di contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, ciascuna parte per paralizzare la domanda dell'altra deve dimostrare il proprio adempimento, fermo restando che nel caso in cui nessuna abbia assolto tale onere, il giudice è chiamato a valutare i rispettivi inadempimenti comparativamente, per poi stabilire quale condotta sia stata causa efficiente della crisi del rapporto (Cass. civ., sez. VI-1, 5 giugno 2018, n. 14314; Cass. civ., sez. III, 19 marzo 2018, n. 6675). Nel caso di specie il venditore ha provato il proprio titolo (atto di compravendita) ed ha allegato l'inadempimento del debitore, affermando che, a partire dalla rata scadente il 30 giugno 2018, il pagamento del prezzo non era stato più corrisposto. Parte acquirente ha ammesso il mancato pagamento del prezzo, ma ha eccepito, ex art. 1460 c.c., la sospensione del pagamento per l'inadempimento degli obblighi contrattuali assunti dal venditore, dal momento che, su tutti gli immobili acquistati gravavano (e gravano ancora) più formalità pregiudizievoli, causate da contenziosi pendenti all'epoca dall'acquisto, che la venditrice si era obbligata a rimuovere entro luglio 2021; che le unità abitative erano prive dell'agibilità, essendosi la Parte_1 obbligata a richiederla entro il 21/10/17; che gli impianti
[...] esclusivi e comuni non erano perfettamente efficienti e funzionanti. Parte venditrice ha provato che, in adempimento dell'obbligo previsto in contratto, in data 20 novembre 2018, aveva presentato la Segnalazione certificata per l'agibilità corredata di tutti i documenti necessari, acquisita al Protocollo generale del Comune di Nocera Inferiore nella data predetta, al n. 0060223. Di ciò era stata data formale comunicazione agli acquirenti, da ultimo mediante la diffida ad adempiere loro inviata, e ricevuta il giorno 22 marzo 2019, con la quale le stesse erano state diffidate
“a pagare, entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente, la somma di € 75.000,00 (dovuta per metà dal sig.
, e per l'altra metà dalla sig.ra ), Persona_1 CP_3 fermo ovviamente (nel caso di adempimento) l'obbligo di rispettare puntualmente anche le successive scadenze, a partire da quella del 30 marzo p.v., avvertendo che, in difetto di pieno ed esatto adempimento entro il termine sopra assegnato, i contratti di compravendita di cui all'atto pubblico per notar
[...]
di Pagani del 13 gennaio 2017, rep. n. 154996, racc. n. Per_2
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 15 40361 saranno considerati risoluti di diritto ai sensi dell'art. 1454 cod. civ., con ogni conseguenza di legge, e con salvezza del diritto al risarcimento del danno da inadempimento”. All'epoca della diffida ad adempiere, non era scaduto ancora il termine per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Relativamente agli altri inadempimenti contestati, si tratta certamente di vizi della cosa venduta, la cui garanzia è soggetta alla decadenza ed alla prescrizione sancite dall'art. 1495 cod. civ. A seguito della diffida ad adempiere, ex art. 1454 c.c., nel termine di legge di 15 giorni, gli acquirenti non hanno adempiuto, con conseguente risoluzione di diritto del contratto di compravendita. Ai sensi dell'art. 1458 c.c., la risoluzione ha effetto retroattivo. Pertanto, gli acquirenti sono tenuti a restituire gli immobili oggetto del contratto. Non può essere accolta la domanda di risarcimento del danno, avendo parte attrice genericamente dedotto “la difficoltà di recuperare il medesimo valore di scambio a suo tempo conseguito mediante i contratti di cui si tratta, e ciò non soltanto a cagione della prevedibile evoluzione del mercato, ma anche in ragione del diverso valore attribuibile agli immobili rispetto alla condizione nella quale essi erano stati venduti (quali unità abitative di nuova costruzione)”, senza provare né chiedere di provare alcunché. Non può essere ordinata in questo giudizio la restituzione del prezzo, dal momento che, secondo la Cassazione, se, sul piano sostanziale, il diritto ad ottenere le restituzioni sorge ipso iure per effetto della pronuncia di risoluzione del contratto, sul piano processuale, invece, tale diritto soggiace al principio della domanda, in quanto rientra nell'autonomia delle parti disporre delle conseguenze della risoluzione e, pertanto, di chiedere o meno la restituzione della prestazione eseguita in base al contratto risolto e rimasto senza causa. Conseguentemente rimane preclusa al giudice la possibilità di pronunciare ex officio la condanna alla restituzione delle prestazioni (ex multis, Cass. Ordinanza 10555/2025; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 31127 del 04/12/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 12846 del 10/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 11654 del 04/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 28722 del 04/10/2022; Sez. 2, Sentenza n. 24915 del 18/08/2022; Sez. 2, Sentenza n. 10109 del 29/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 4928 del 15/02/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 39117 del 09/12/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 20156 del 25/07/2019; Sez. 3, Sentenza n.
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 16 2075 del 29/01/2013; Sez. 1, Sentenza n. 2439 del 03/02/2006; Sez. 2, Sentenza n. 7829 del 19/05/2003; Sez. 2, Sentenza n. 16021 del 1 4/11/2002; Sez. 2, Sentenza n. 341 del 14/01/2002; Sez. 2, Sentenza n. 6880 del 18/06/1991).



3.Sulle spese di lite. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 2784/2019 del R.G.A.C., avente ad oggetto VENDITA DI COSE IMMOBILI, pendente tra , , in Parte_1 Controparte_1 CP_2 qualità di eredi di e , in Persona_1 CP_3 proprio e in qualità di erede di , ogni contraria Persona_1 istanza disattesa così provvede:

1. accoglie parzialmente la domanda;

2. dichiarare risoluti di diritto, ai sensi dell'art. 1454 c.c., i contratti di compravendita di cui all'atto pubblico per notar di Pagani del 13 gennaio 2017, rep. n. Persona_2
154996, racc. n. 40361, intercorsi tra la venditrice Parte_1 ed i compratori e;

[...] Persona_1 CP_3

3. condanna NZ ANIELLO, NZ SARA, in qualità di eredi di e , Persona_1 CP_3 in proprio e in qualità di erede di ON , alla Per_1 restituzione alla delle unità immobiliari con Parte_1 tali contratti alienate, e precisamente: quanto alle unità alienate al convenuto Persona_1
1) appartamento al terzo piano (quarto fuori terra) del
“Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 37, confinante a nord con appartamento descritto infra sub 3), a est con pianerottolo del piano dell'edificio ed altro appartamento (part. 2563, sub. 40), a ovest con via Aurelio Bosco Lucarelli;
2) box/garage al piano interrato dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento di cui sopra, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 3, confinante a nord con altro box part. 8268 sub 2, a est con terrapieno, a sud
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 17 con altro box part. 8268 sub 4 e a ovest con corsia coperta di manovra condominiale;
quanto alle unità alienate alla convenuta : CP_3
3) appartamento al terzo piano (quarto fuori terra) del
“Palazzo Lanzara” (sito in Nocera Inferiore, via A. B. Lucarelli 14, ang. Piazza Cianciullo), censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 2563 sub 36, confinante a nord con via Pietro Martinez y Cabrera, a est con cortile interno del fabbricato, a sud con pianerottolo del piano e altro appartamento descritto supra sub 1) e a ovest con pubblica scala e con via Aurelio Bosco Lucarelli;
4) posto auto scoperto al piano terra del cortile interno dello stesso edificio, e costituente pertinenza esclusiva dell'appartamento, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, part. 8268 sub. 17, confinante a nord con altro posto auto part. 8268 sub. 16, ad est con la part. 8264 sub. 24, a sud con posto auto part. 8268 sub. 18 e a ovest con cortile interno condominiale;

4. condanna , Controparte_1 CP_2
in solido tra loro, al pagamento, in CP_3 favore di delle spese di giudizio che si Parte_1 liquidano in € 759,00 per spese ed € 14103,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge.
Così deciso in Nocera Inferiore, il 28/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa CI OS
N.R.G. 2784/2019 - G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 18