REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 33148/2025 r.g. promossa dalle Signore:
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Marcella GARAVAGLIA , elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Via Milano nr. 21 a Bareggio, e (C.F. Parte_2
), rappresentata e difesa dall'Avv. Marcella GARAVAGLIA , C.F._2
elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Via Milano nr. 21 a
Bareggio;
PARTE INTIMANTE-RICORRENTE contro il Signor (C.F. e CP_1 C.F._3
la Signora (C.F. ), Controparte_2 C.F._4
entrambi anagraficamente residenti in [...] a Bareggio;
pagina 1 di 7 PARTI INTIMATE-RESISTENTI CONTUMACI
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI
Per parte ricorente: come da p.v. della udienza in data 10.12.2025, da intendersi qui trascritto nella parte contenente le conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione notificato per l' udienza del 10.9.2025 le Signore
[...]
e intimavano lo sfratto per finita Parte_1 Parte_2
locazione alla data del 2.11.2025, con contestuale citazione per la convalida, in relazione al contratto di locazione datato 2.11.2021 (registrato il 4.11.2021) e con decorrenza dal 3.11.2021, per uso abitativo, avente ad oggetto l'immobile sito in Piazza
Cavour nr 33 a Bareggio (MI), al primo piano - composto tre locali, oltre servizi e balcone;
contrassegnato dai seguenti dati catastali: appartamento, foglio nr. 11, mappale nr. 306, subalterno nr. 767, cat. A/4, classe 5, vani 5,5 -, per effetto di disdetta comunicata ai conduttori Signori e in data CP_1 Controparte_2
6.2.2025.
All'udienza del 10.9.2025 (indicata in citazione) il Giudice, rilevata l'inammissibilità del procedimento azionato in quanto l'intimante aveva effettuato un diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale, disponeva il mutamento del rito ex artt. 426 - 447 bis c.p.c., fissando l'udienza del 10.12.2025 ex art. 420 c.p.c., con assegnazione dei termini intermedi per il deposito delle memorie integrative e per esperire la Mediazione
Obbligatoria (con onere di riferirne l'esito nel corso della sopra indicata udienza) e disponendo la notificazione della Ordinanza alle parti intimate nel rispetto del termine a comparire. pagina 2 di 7 A detta udienza il Giudice, preso atto del fatto che le parti intimate-resistenti non si erano costituite, le dichiarava contumaci. Inoltre, preso atto del fatto che la Mediazione aveva avuto negativo esito e che la causa era matura per la decisione, invitava la difesa delle parti ricorrenti alla discussione finale.
Esperito l'incombente, all'udienza odierna (fissata con Ordinanza riservata emessa in data 10.12.2025) la causa viene decisa come da dispositivo e da contestuale motivazione
Il contratto di locazione cui la domanda delle parti ricorrenti si riferisce, stipulato in data
2.11.2021, registrato il 4.11.2021, con decorrenza 3.11.2021, per uso abitativo, della durata di 4 anni + 4, disciplinato dalla Legge nr. 431/1998, vede fissata la prima scadenza al 2.11.2025.
Non era, dunque, utilizzabile il procedimento di convalida introdotto dalla parte ricorrente per la dichiarazione di cessazione del rapporto alla prima scadenza, dovendo essere valutate le ragioni del diniego e la serietà dell'intento ed essendo previsto a tal fine l'apposito procedimento di cui all'art. 30 Legge nr. 392/78, richiamato dall'art. 3
Legge nr. 431/98.
Peraltro, tale accertamento ben può essere compiuto dal giudicante dopo la chiusura della fase sommaria e il transito nella fase di merito, avvenuta la mutazione del rito da speciale a ordinario, nella quale parte ricorrente ha proposto domanda di accertamento della legittimità, ai sensi dell'art. 3 Legge nr. 431/1998, del diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, comunicato ai conduttori e, per l'effetto, la condanna di questi ultimi a riconsegnare immediatamente alle parti attrici l'immobile oggetto del contratto di locazione.
pagina 3 di 7 Si osserva che per la scadenza del 2.11.2025 la parte locatrice ha comunicato tempestivamente, con lettera prodotta sub doc. nr. 3, datata 3.2.2025, che il contratto di locazione non si sarebbe rinnovato, indicando che intendeva destinare l'appartamento ad abitazione personale della proprietaria Signora Parte_1
La comunicazione è pervenuta in data 6.2.2025 ai conduttori Signori e CP_1
. Controparte_2
Quest'ultimi, nonostante il ricevimento della disdetta e della intimazione, non provvedevano al rilascio del bene immobile locato ed, inoltre, interrompevano il pagamento dei canoni e delle spese alla parte locatrice.
Ciò posto, si osserva che, in tema di diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza, costituiscono requisiti indispensabili la serietà e realizzabilità dell'intenzione del locatore di servirsi dell'immobile per uno degli scopi indicati dall'art. 29 legge 392/78 ovvero dall'art. 3 legge 431/98, nonché la specificazione, prevista a pena di nullità, del motivo (tra quelli tassativamente indicati dalle citate disposizioni) su cui la disdetta è fondata. In particolare afferma la Suprema Corte che è necessaria una specificazione analitica e inequivoca del motivo di diniego con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e realizzabilità dell'intento del locatore, oltre che di consentire, dopo il rilascio, il controllo dell'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato (C.
Cass. 3352/90), non essendo viceversa sufficiente una indicazione generica, da parte del locatore, dell'attività che si intende esercitare nell'immobile (C. Cass. 96/10709 e
97/5637).
Nel caso in esame la "disdetta" inoltrata dalla parte ricorrente risulta fondata su un motivo specifico e inequivoco, ovvero la necessità di ottenere la disponibilità pagina 4 di 7 dell'immobile per destinarlo ad abitazione personale della Signora Parte_1
anziana persona, avente l'età di 84 anni, versante in delicate condizioni di
[...]
salute e necessitante di una unità abitativa che si sviluppi “su un unico piano”.
Dal certificato datato 15.9.2025 del Dr , Medico Chirurgo operante in Persona_1
Bareggio, risulta che la paziente Signora soffre di poliartrosi con algie Pt_1
ingravescenti agli arti inferiori, ipertensione arteriosa (pregressa anemia idiopatica), con conseguente dispnea da sforzi anche moderati, oltre che da ipotiroidismo, e che, a causa delle ridette plurime patologie, unitamente alle difficoltà legate all'età, manifesta turbe deambulatorie e dell'equilibrio (cfr. certificato medico prodotto in allegato alla memoria integrativa datata 7.10.2025).
La parte locatrice ha, dunque, assolto all'obbligo previsto dalla normativa di specificare analiticamente, nella comunicazione inviata alla parte conduttrice, il motivo tra quelli tassativamente indicati dall'art. 3 della L. n. 431/1998: pertanto questa ultima ha avuto tutte le possibilità di verificare preventivamente la serietà della richiesta e dell'esigenza della locatrice Signora e, in ogni caso, potrà esercitare il Pt_1 Parte_1
controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato.
La comunicazione è, dunque, idonea a far venir meno gli effetti del rapporto contrattuale alla prima scadenza.
Per quanto sopra esposto deve dichiararsi cessato per finita locazione il contratto di locazione per cui è causa alla scadenza del 2.11.2025, con conseguente obbligo di rilascio dell'immobile in favore della parte ricorrente.
Avuto riguardo alla scadenza contrattuale ed alla data della disdetta, nonché alla delicata situazione personale e di salute in cui versa la Signora come sopra Pt_1
certificata, viene fissata per l'esecuzione la data del 19.1.2026. pagina 5 di 7 Naturalmente, la parte conduttrice dovrà corrispondere i canoni di locazioni e le spese condominiali sino alla data dell'effettivo rilascio, essendo, tra l'altro, emerso che nel corso del giudizio che, in data anteriore e prossima al 10.12.2025, aveva interrotto il pagamento di quanto dovuto, maturando una morosità di Euro 9.186,89 per canoni e spese.
Le spese seguono la sostanziale soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo la vigente tariffa professionale (D.M. nr. 147/2022), tenuto conto del valore della controversia e della complessità della attività svolta.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, domanda, deduzione disattesa, così provvede:
1) dichiara cessato per finita locazione alla scadenza del 2.11.2025 il contratto di locazione intercorso tra le parti, relativo all'appartamento sito in Piazza Cavour nr 33 a
Bareggio (MI), al primo piano - composto tre locali, oltre servizi e balcone;
contrassegnato dai seguenti dati catastali: appartamento, foglio nr. 11, mappale nr.
306, subalterno nr. 767, cat. A/4, classe 5, vani 5,5 -;
2) per l'effetto, condanna i conduttori Signori (C.F. CP_1
e (C.F. ) a C.F._3 Controparte_2 C.F._4
riconsegnare alla parte locatrice l'immobile locato, libero da persone, da animali e da cose, e fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 19.1.2026;
pagina 6 di 7 3) condanna le parti resistenti al pagamento dei canoni di locazione e delle spese, nella misura contrattualmente dovuta, sino alla data dello effettivo rilascio, oltre che al pagamento degli interessi legali, dal dovuto al saldo;

4) condanna il resistente alla refusione delle spese del giudizio in favore della ricorrente, liquidate in € 2.695,00 per compenso professionale e in € 145,50 per spese, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. e C.p.a. alle rispettive aliquote di legge.
Milano, così deciso in data 18.12.2025
Il Giudice
Dr Francesca Maria Ferruta
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