TRIBUNALE DI MASSA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Massa, in persona del Giudice Unico gop dott.ssa Vanessa
Castagna, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 2543/2021 promossa da:
(C.F. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
26.6.1941, rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Ricciotti (C.F.
. C.F._2
CONTRO
(C.F. rappresentato e Controparte_1 C.F._3
difeso dagli Avv.ti Luca Lattanzi e Monica Brignole.) e
(C.F. ), quali eredi della Controparte_2 C.F._4
defunta . Persona_1
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Rocco Travaglino e Andrea Pappalardo.
CONCLUSIONI : per parte attrice :
“ voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, accertata l' inadempimento da parte della Sig.ra del contratto preliminare in quanto i Persona_1
terreni descritti oggetto di compravendita erano privi di un requisito essenziale quale la servitù di passaggio dalla pubblica via attraverso terreni di proprietà di terzi, dichiarare che il contratto di preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 24.07.2008 è risolto per responsabilità della convenuta e per l'effetto: in tesi - condannare la Sig.ra a restituire al Sig. Persona_1 Parte_1
la somma di Euro 40.000,00 quale doppio della caparra
[...]
1 confirmatoria oltre interessi legali e rivalutazione monetaria e la somma di
Euro 10.000,00 ricevuta dal Sig. a titolo di acconto sul Parte_1
prezzo e così per un totale di Euro 50.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria;
in ipotesi - condannare la Sig.ra a restituire al Sig. Persona_1 Parte_1
la somma di Euro 20.000,00 versata a titolo di caparra e acconto
[...]
sul prezzo della compravendita e la somma di Euro 10.000,00 ricevuta dal Sig. titolo di acconto sul prezzo e così per un totale di Pt_1
Euro 30.000,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
in via subordinata, sussidiaria e complementare, accertato che la convenuta , incassando la somma di Euro 20.000,00 a titolo di Persona_1
caparra e di Euro 10.000,00 a titolo di acconto sul prezzo dal Sig. Parte_1
senza corrispondere alcunché, ha ottenuto un indebito arricchimento
[...]
con ingiusto depauperamento del patrimonio dell'attore, condannare la
Sig.ra alla restituzione delle somme sopra descritte e Persona_1
quantificate per un totale complessivo di Euro 30.000,00 oltre agli interessi legali maturati e maturandi, sino alla effettivo soddisfo;
condannare la convenuta alla refusione delle spese e competenze di causa.
Per parte convenuta : Controparte_3
Piaccia all'Ill.mo Tribunale, dato atto dell'offerta di €.10.000,00 quale restituzione dell'acconto ricevuto, respingere le domande di parte attrice in quanto infondate e comunque non provate.
Vinte le spese.
Per la parte convenuta Controparte_1
Piaccia all'Ill.mo Tribunale, dato atto del pagamento di €.10.000,00 quale restituzione dell'acconto ricevuto, respingere le domande di parte attrice in quanto infondate e comunque non provate.
Vinte le spese.
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2 FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 17/12/2021, il Sig. Parte_1
conveniva in giudizio la Sig.ra dinanzi al Tribunale di Massa per Persona_1
ottenere l'accertamento dell'inadempimento della convenuta e la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 24/07/2008.
Il Contratto Preliminare e i pagamenti :
Il preliminare aveva ad oggetto due terreni siti in Carrara loc. Miseglia (fg. 33 mapp. 85 e mapp. 84), destinati alla realizzazione di una palazzina bifamiliare ad uso residenziale. Il prezzo stabilito era di Euro 120.000,00. Al momento della stipula, versò a Euro 20.000,00 a titolo di caparra Pt_1 Per_1
confirmatoria, e successivamente un'ulteriore somma di Euro 10.000,00 a titolo di acconto sul prezzo. Il rogito e il saldo del prezzo erano previsti dopo il rilascio del permesso a costruire da parte del Comune di Carrara, entro la data del 30.12.2008. lamentava due principali inadempimenti da parte della promittente Pt_1
venditrice Per_1
1. Mancanza di Servitù di Passaggio: I terreni risultavano privi di un requisito essenziale, ovvero una servitù di passaggio legalmente costituita e trascritta, necessaria per accedere e recedere dalla pubblica via attraverso terreni di terzi. La seppure avesse dichiarato nel Per_1
preliminare di avere un "diritto di passaggio su stradello pedonale", tuttavia le verifiche effettuate dal Notaio Persona_2
rivelarono l'assenza di tale servitù. L'attore sosteneva che l'assenza di un accesso giuridicamente garantito, considerata la destinazione edificatoria, integrasse la fattispecie di aliud pro alio.
I testimoni escussi in particolare ha infatti precisato Testimone_1
di essersi recato sul terreno che porta alla casa e di aver visto un dirupo escludendo l'esistenza di una strada che arrivasse alla casa ….anche e la relazione del Geom. conferma che l'unica via di accesso Per_3
3 praticabile era lo stradello privato che attraversava fondi altrui, mentre la Strada Vicinale della Croce era una scarpata inagibile.
2. Mancato Rispetto del Termine: Il permesso di costruire fu rilasciato solo il 27.01.2010, ben oltre il termine contrattuale del 30.12.2008. Il contratto prevedeva in caso di mancato rilascio entro tale data la restituzione semplice della caparra e la risoluzione del preliminare.
L'Attore concludeva chiedendo (in tesi) la risoluzione del contratto per responsabilità della e la sua condanna a restituire il doppio della Per_1
caparra (€40.000,00) più l'acconto (€10.000,00), per un totale di Euro
50.000,00 (oltre interessi e rivalutazione). In ipotesi, chiedeva la restituzione delle somme versate, pari a Euro 30.000,00.
Le Difese della Convenuta poi La Sig.ra Per_1 Controparte_4
si costituiva contestando le domande attoree. Per_1
Sosteneva di non aver mai dichiarato l'esistenza di una servitù trascritta, ma solo di essersi riservata un diritto di passaggio ("manterrà il diritto di passaggio sullo stradello pedonale per se stessa e per i suoi aventi causa") affermava inoltre che i terreni non erano interclusi, avendo accesso dalla Strada Vicinale della Croce. Negava la sussistenza di aliud pro alio. Quanto al termine del
31.12.2008, eccepiva che avesse tacitamente rinunciato a Pt_1
considerarlo essenziale o risolutivo versando l'acconto di €10.000,00 in data successiva alla scadenza. La deduceva che il mancato rogito fosse Per_1
dovuto al grave e perdurante inadempimento di il quale non aveva Pt_1
dato seguito alle diffide ad adempiere inviate dopo il rilascio del permesso di costruire nel 2010.
Pertanto, la dichiarava di aver esercitato il diritto di recesso nel 2011 e Per_1
di avere il diritto di trattenere la caparra di €20.000,00. La convenuta, tuttavia, offriva la restituzione della somma di €10.000,00 versata a titolo di acconto sul prezzo.
Nel corso della trattazione del procedimento con ordinanza del 30/12/2022, il Giudice, rilevato che la somma di €10.000,00 non era contestata per la
4 restituzione, condannava a versarla a , oltre Persona_1 Parte_1
interessi legali, ex art. 186-bis c.p.c.. L'istruttoria si esauriva con l'escussione del teste di parte attrcie e e del Geom. mentre Testimone_1 Per_3
le richieste istruttorie di parte convenuta (interrogatorio formale e controprova) e l'ulteriore richiesta di CTU tecnica da parte attrice venivano rigettate dal giudice ritenendo la causa matura per la decisione.
A seguito del decesso della Sig.ra (avvenuto il 12 gennaio Persona_1
2024), il processo veniva interrotto e poi riassunto da nei confronti Pt_1
degli eredi e . Gli eredi si costituivano, Controparte_1 Controparte_2
riportandosi integralmente alle difese della de cuius. All'udienza del
09/07/2025, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Tribunale, esaminate le risultanze processuali e la documentazione in atti, ritiene fondata la domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice, Sig.ra e Persona_1
conseguentemente fondata la richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria.


1. Sulla Mancanza del Requisito Essenziale (Servitù di Passaggio)
Il nucleo della controversia riguarda l'esistenza e la natura giuridica del diritto di accesso al fondo promesso in vendita, essenziale per la realizzazione del progetto edificatorio. La convenuta aveva garantito nel preliminare la destinazione edificatoria e aveva dichiarato di "mantenere il diritto di passaggio sullo stradello pedonale per se stessa e i suoi aventi causa". L'uso dell'espressione "aventi causa" e l'allegazione della planimetria raffigurante lo stradello su mappali di terzi, in correlazione con l'obbligo di trasferire i terreni
"con servitù attive e passive", rendono la dichiarazione della Per_1
equiparabile alla promessa di un diritto reale di passaggio (servitù prediale).
5 Tale diritto era oggettivamente fondamentale per l'utilizzazione edificatoria del bene.
Risulta provato e non seriamente contestato che tale servitù di passo non risultasse legalmente costituita né trascritta sui registri immobiliari. Inoltre, la presunta via alternativa (Strada Vicinale della Croce) è risultata inesistente e non praticabile allo stato dei fatti ("scarpata scoscesa"). L'assenza di un accesso giuridicamente garantito, pur essendo il fondo destinato all'edificazione (funzione economico-sociale voluta dalle parti), configura un grave inadempimento della promittente venditrice. L'acquirente aveva il diritto di confidare nella veridicità delle dichiarazioni contrattuali della venditrice.


2. Sul Mancato Rispetto del Termine e la Caparra
L'inadempimento relativo alla mancanza di un requisito essenziale (servitù di accesso) è di per sé sufficiente a giustificare il recesso del promissario acquirente Tale inadempimento è anteriore e più grave rispetto al Pt_1
ritardo nel rilascio del permesso di costruire.
La pur avendo inviato diffide ad adempiere nel 2010/2011 dopo aver Per_1
ottenuto il permesso di costruire, non poteva pretendere l'adempimento di
(il rogito) poiché non era in grado di trasferire un bene conforme a Pt_1
quanto promesso, segnatamente per la mancanza della qualità essenziale del diritto di accesso. La gravità dell'inadempimento ricade dunque sulla Per_1
Ai sensi dell'Art. 1385, comma 2, c.c., quando la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra parte può recedere ed esigere il doppio della caparra. La ha ricevuto € 20.000,00 come caparra confirmatoria. Per_1
L'Attore ha pertanto diritto alla restituzione del doppio della caparra, pari a
Euro 40.000,00.


3. Sulla Restituzione delle Somme Versate
L'Attore ha versato un totale di € 30.000,00 (€ 20.000 caparra + € 10.000 acconto). Il Tribunale ha già disposto, con ordinanza ex art. 186-bis c.p.c. del
30/12/2022, la condanna di al pagamento di Euro 10.000,00, Persona_1
oltre interessi legali.
6 Pertanto, l'importo dovuto dagli eredi in solido tra loro, è pari a: CP_1
• Doppio della caparra: Euro 40.000,00.
• Restituzione dell'acconto: Euro 10.000,00.
• Totale lordo: Euro 50.000,00.
• Decurtati gli acconti versati in corso di causa dalla (€10.000,00). Per_1
• Importo residuo da liquidare in capo ai convenuti: Euro 40.000,00.
Le somme saranno maggiorate degli interessi legali dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo, come richiesto in atti. La richiesta di rivalutazione monetaria sull'intero importo deve essere respinta in quanto, trattandosi di somme versate in esecuzione di un contratto preliminare, l'obbligazione di restituzione rientra generalmente nella categoria dei debiti di valuta, sottoposti al principio nominalistico di cui all'art. 1227 c.c..


4. Sulle Spese di Lite
Le spese di lite seguono la soccombenza. Si deve tenere conto anche della condotta processuale della parte convenuta, segnatamente il rifiuto della proposta conciliativa formulata dal Giudice e l'esito negativo del procedimento di mediazione per mancata prosecuzione da parte di Per_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Massa, Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al R.G. n. 2543/2021, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita,
1. DICHIARA risolto per inadempimento della Sig.ra il Persona_1
contratto preliminare di compravendita stipulato con il Sig. Parte_1
in data 24/07/2008.
2. ON e , Controparte_1 Controparte_2
quali eredi di in solido tra loro, a versare in favore del Sig. Persona_1
la somma di Euro 40.000,00 (quarantamila/00), pari al Parte_1
doppio della caparra confirmatoria, decurtata la somma di Euro 10.000,00 già
7 oggetto di condanna ex art. 186-bis c.p.c. ed eventualmente versata in corso di causa.
3. ON e , Controparte_1 Controparte_2
in solido tra loro, a corrispondere al Sig. sulla somma di Parte_1
Euro 40.000,00, gli interessi legali ex art. 1284 c.c. dalla data della domanda
(15/12/2021) fino all'effettivo soddisfo.
ON e , in Controparte_1 Controparte_2
solido tra loro, alla refusione delle spese e competenze di causa in favore del
Sig. in complessivi € 8.325,60 di cui € 709,00 per spese ed € Parte_1
7616,00 per compenso professionale ex D.M. 10.03.2014 n. 55, oltre rimborso spese generali ed oltre C.P.A., e I.V.A., se dovuti come per legge.
Massa, 25.11.2025
Il Giudice
Gop dott.ssa Vanessa Castagna
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