REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott. CA TO, all'esito dell'udienza del 4/11/2025, tenutasi nelle forme sostitutive previste dall'art. 127-ter c.p.c.;
vista l'ordinanza dell'8/10/2025 con cui è stata fissata l'udienza per la decisione della causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.;
lette le note autorizzate depositate in data 3/11/2025 da parte ricorrente;

lette le note autorizzate depositate in data 3/11/2025 da parte resistente;

pronuncia ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 4695 R.G. Cont. dell'anno 2024
TRA
- C.F./P.IVA in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in via Renato Fucini n.
47- Roma, presso lo studio dell'avv. Carlo DE PORCELLINIS, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura allegata al ricorso;

PARTE RICORRENTE
E
- C.F. , elettivamente domiciliata in CP_1 C.F._1 via Degli Oleandri, n. 12 - Aprilia (LT), presso lo studio dell'avv. Ornella POLITI, dalla quale è rappresentata e difesa, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE RESISTENTE
OGGETTO: scioglimento del contratto per mutuo consenso - annotazione sentenza.
CONCLUSIONI: congiunte per parte ricorrente e resistente (note scritte del
3/11/2025): “Le parti, come da accordo raggiunto e recependo l'invito del Giudice, concordemente riformulano le conclusioni nei seguenti termini:

1. accertare e dichiarare la risoluzione, per mutuo consenso ex art. 1372 c.c., del contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti;

2. ai sensi e per gli effetti dell'art. 2655 c.c., disporre l'annotazione della sentenza che accerta la risoluzione a margine della trascrizione dell'atto risoluto, e precisamente: a) della trascrizione del contratto preliminare eseguita presso i RR.II. con Nota Reg. Gen. n. 2880 – Reg.
Part. n. 2129 – Present. n. 30 del 09/02/2021; b) nonché dell'annotazione di proroga del preliminare presentata il 09/02/2024 al Reg. Part. n. 398 – Reg. Gen. n. 3416 –
Tipo atto 0700; 3. con incarico al Conservatore dei Registri Immobiliari competente, su istanza della parte interessata, di eseguire le predette annotazioni ex art. 2655
c.c., subordinatamente al passaggio in giudicato della sentenza che verrà pronunciata ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.; 4. disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ai sensi dell'art. 281-decies, c.p.c., depositato il 21/11/2024 la società ha convenuto in giudizio al fine di Parte_1 CP_1 ottenere la declaratoria della risoluzione per inadempimento del contratto preliminare con essa stipulato, con contestuale condanna dalla resistente alla restituzione del bene, previo accertamento dell'inadempimento della resistente.
Nello specifico, parte ricorrente ha rilevato che in data 3/02/2021 la società ha stipulato con un contratto preliminare di Parte_1 CP_1 compravendita per atto del notaio (Rep. n. 31115 - Racc. n. 16446) avente ad Per_1 oggetto l'appartamento sito in Aprilia (LT), con accesso da Traversa di via Guardapasso n. 6, piano sesto, Torre E, int. n. 9, con annessa cantina e posto auto, che ha previsto l'immissione del promissario acquirente nella detenzione qualificata del bene al momento della stipula del preliminare.
Il prezzo della vendita sè stato stabilito in € 34.865,00, a titolo di caparra confirmatoria, da corrispondersi nella misura di sessanta rate pari ad € 581,08 cadauna, mentre il residuo prezzo pari ad € 146.433,00 sarebbe stato corrisposto a mezzo di assegni circolari o bonifici bancari al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita.
Parte resistente si sarebbe resa morosa nel pagamento di diciotto rate dovute a titolo di caparra confirmatoria, per diverse mensilità comprese tra agosto 2021 e novembre 2024, per un totale complessivo non versato pari ad € 9.878,36.
Per le ragioni indicate la società ricorrente ha chiesto di dichiararsi l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita, anche richiamando le condizioni di cui all'art. 6 del contratto stesso, nel quale le parti hanno concordato che, nel caso di ritardo nell'adempimento di sette rate consecutive della caparra confirmatoria o, in alternativa, di dodici rate in tutto l'arco temporale della durata del contratto, il promittente venditore avrebbe avuto la facoltà di ritenere il negozio risolto di diritto.
Contestualmente la ricorrente ha ritenuto sussistere il proprio diritto a ritenere quanto già versato a titolo di caparra confirmatoria e ha chiesto la condanna al rilascio del bene immobile con la eventuale condanna al pagamento di una penale pari ad €
1.4000,00 per ogni mese di ritardo nella consegna del bene.

1.1 Con comparsa depositata il 30/05/2025 si è costituita in giudizio CP_1
che ha sostenuto, in primo luogo, di aver formalmente eccepito alla ricorrente i
[...] vizi dell'immobile oggetto di causa, che ne avrebbero diminuito la fruibilità e il valore.
La resistente ha, poi, rilevato come, pendente lite, le parti avrebbero raggiunto un accordo culminato nella sottoscrizione di un accordo transattivo, per effetto del quale avrebbero prestato mutuo consenso alla risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa, con contestuale rilascio dell'immobile libero da cose o persone da parte della resistente e avrebbero, altresì, convenuto per la rinuncia alla restituzione della caparra confirmatoria già versata e corresponsione della somma di € 5.000,00 a saldo e stralcio di ogni ulteriore somma dovuta.
Nelle note congiunte depositate in data 11/06/2025 le parti hanno dato atto dell'accordo intervenuto tra di esse rassegnando entrambe le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ecc.mo giudice adito, rigettata ogni contraria difesa: 1) Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per mutuo consenso ex art. 1372 c.c 2) ordinare al competente conservatore dei RR.II. di provvedere alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di cui alla nota di trascrizione Reg. Gen. N. 2880 Reg. Part. N. 2129 Present. n.30 del
09.02.2021, Nonché dell'annotazione di proroga del preliminare presentata il
09.02.2024 al Reg. Part. N. 398 Reg. gen. N. 3416 Tipo atto 0700. Il tutto subordinatamente al passaggio in giudicato della emananda sentenza. Con compensazione delle spese di lite”.
Con ordinanza dell'8/10/2025, invitate le parti a concordare con il tribunale in ordine alla corretta applicazione dell'art 2655 c.c. che prevede l'annotazione della sentenza che accerta la risoluzione del contratto a margine della trascrizione dell'atto risoluto, è stata fissata, per la pronuncia della decisione ai sensi dell'art. 281-sexies
c.p.c., l'udienza del 4/11/2025.

2. Posto che, sulla base dell'art. 1372 c.c. il contratto ha forza di legge tra le parti e non può essere sciolto se non per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge, deve rilevarsi come il mutuo consenso rappresenta un'espressione dell'autonomia negoziale, permettendo alle parti di annullare gli effetti di un contratto precedentemente stipulato.
Si tratta, dunque, di un autonomo contratto con il quale le parti, a seguito di un differente apprezzamento dell'assetto degli interessi perseguiti e nell'esercizio della propria autonomia negoziale, ne estinguono uno precedente, eliminandone in radice tutti o solo parte degli effetti.
Si configura, dunque, come un negozio con funzione eliminativa, espressione di un potere dispositivo delle parti di tipo negativo.
Trova la sua fonte giuridica, oltre che nel disposto di cui all'art. 1372 c.c., anche dalla norma che definisce il contratto, l'art. 1321 c.c. nella parte in cui ammette che le parti con esso possano non solo costituire e regolare ma, altresì, estinguere un rapporto giuridico patrimoniale.
La giurisprudenza di legittimità in materia ha chiarito che “In tema di risoluzione consensuale del contratto, il mutuo dissenso, realizzando per concorde volontà delle parti la ritrattazione bilaterale del negozio, dà vita a un nuovo contratto, di natura solutoria e liberatoria, con contenuto eguale e contrario a quello del contratto originario;
pertanto, dopo lo scioglimento, le parti non possono invocare posizioni soggettive relative al contratto risolto giacché ogni pretesa od eccezione può essere fondata esclusivamente sul contratto solutorio e non su quello estinto” (Cass. civ., Sez. II, 10/03/2014, n. 5529).
La risoluzione dell'atto negoziale per mutuo consenso è dotata, per propria intrinseca natura, di un'efficacia retroattiva (v. Cass. civ., Sez. III, 11/12/1998, n.
12476) e in ciò si differenzia rispetto ad altre figure quali il recesso, inteso ad eliminare non già l'atto, bensì semplicemente ex nunc gli effetti di esso.
Poiché, infatti, il mutuo consenso consiste in un atto inteso a porre nel nulla il precedente accordo, esso, secondo l'opinione prevalente, non può che determinarne una radicale eliminazione ex tunc, sia pure inter partes.
L'unico limite in questo senso è dato dall'eventuale efficacia che l'atto ha prodotto per i terzi, poiché questi non potrebbero essere coinvolti nel fenomeno estintivo di cui si discorre.

2.1 Nel caso di specie, le parti hanno concluso un contratto volto a estinguere la validità del contratto preliminare redatto dinanzi al notaio , in data Per_1
3/02/2021 (Rep. n. 31115 - Racc. n. 16446) con il quale le parti si erano obbligate a concludere il contratto definitivo per la vendita dell'immobile sito in Aprilia (LT), con accesso da Traversa di via Guardapasso n. 6, censito al catasto fabbricati di detto
Comune al foglio 49, particella 2607, sub. 479, sub. 357.
A fronte della allegata inadempienza agli obblighi contrattuali da parte della resistente, come sostenuto dalla ricorrente, da un lato, e di vizi presenti sull'immobile, tali da diminuirne notevolmente il valore, come allegato dalla resistente, dall'altro, le parti sono addivenute ad un accordo che ha eliminato gli effetti del contratto preliminare, contestualmente regolando i rapporti patrimoniali sottostanti. Hanno infatti previsto una somma, pari ad € 5.000,00 che la resistente verserà alla società ricorrente a saldo di quanto ritenuto dalle parti ancora dovuto.
Deve rilevarsi, dunque, che le parti hanno sciolto, ai sensi dell'art. 1321 c.c. e dell'art. 1372 c.c., il contratto nel pieno rispetto dall'autonomia negoziale loro riconosciuta, e hanno chiesto sentenza di accertamento, a tal fine, per la regolazione dei reciproci rapporti che deve trovare senz'altro accoglimento.

2.2 Va rilevato inoltre, che ai sensi dell'art. 2655 c.c. qualora un atto trascritto o iscritto sia dichiarato nullo o sia annullato, risoluto, rescisso o revocato
o sia soggetto a condizione risolutiva, la dichiarazione di nullità e, rispettivamente,
l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione, l'avveramento della condizione devono annotarsi in margine alla trascrizione o iscrizione dell'atto.
Dunque, deve essere ordinata l'annotazione della presente sentenza a margine alla trascrizione dell'atto risoluto.

3. Quanto alla regolazione delle spese, sussistono i presupposti per disporre l'integrale compensazione tra le parti che ne hanno fatto richiesta nelle conclusioni congiunte.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- accerta e dichiara la risoluzione, per mutuo consenso ex art. 1372 c.c., del contratto preliminare di compravendita del 3/2/2021 per atto del notaio dott. Per_2
, Rep. n. 31115 Racc. n. 16446, avente ad oggetto l'appartamento sito in
[...]
Aprilia, con accesso da Traversa di Via Guardapasso n. 6, piano sesto Torre E, distinto con il n. int. 29, con annessa cantina e posto auto, censito al catasto fabbricati di detto Comune al foglio 49, particella 2607, sub 479 e sub 357;
- dispone, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2655 c.c., l'annotazione della presente sentenza che accerta la risoluzione a margine della trascrizione dell'atto risoluto, e precisamente:
a) della trascrizione del contratto preliminare eseguita presso i RR.II. con nota
Reg. Gen. n. 2880 - Reg. Part. n. 2129 – Presentazione n. 30 del 09/02/2021; b) nonché dell'annotazione di proroga del preliminare presentata il 09/02/2024 al Reg. Part. n. 398 - Reg. Gen. n. 3416 – Tipo atto 0700;
- ordina all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Latina-Territorio, già Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina, con esonero da ogni responsabilità, di provvedere, a seguito della presentazione del relativo titolo da parte dell'interessato, la predetta annotazione della presente sentenza;

- compensa integralmente le spese di lite.
Latina, lì 4/11/2025
Il giudice
CA TO