Tribunale Ordinario di Asti
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
256/2024 RGAC
Il giudice, dott. P. Perfetti, ha emesso sentenza, nel giudizio in epigrafe, pendente tra
(C.F.: ) nata a [...] il [...], residente in [...], Galleria Francesco Parte_1 C.F._1
Argenta n.2, nella sua qualità di delegata del OR , elettivamente domiciliata ai Parte_2 fini del presente giudizio in Asti, Corso Alfieri n.341, presso lo studio e la persona dell'avvocato Gian Franco
Toppino (C.F.: che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata C.F._2
[...]
(c.f. ), in qualità di titolare e legale rappresentante di Controparte_1 C.F._3 CP_2 con sede in Via Raffaello Sanzio n. 13, rappresentato e difeso dall'avv. Ferruccio Rattazzi, presso il cui studio elegge domicilio in Asti, P.zza Roma n. 10, in forza di procura del 20/03/2024,
Conclusioni di parte attrice:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis riectis
NEL MERITO
Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in oggetto, per inadempimento del conduttore delle proprie obbligazioni contrattuali e per l'effetto condannare il conduttore resistente all'immediato rilascio dell'immobile sito in Asti, Frazione Serravalle n.1/A nonché al risarcimento dei danni tutti patiti dal ricorrente, nella somma che verrà accertata in corso di causa.
Con vittoria di spese di causa ed onorari di patrocinio.”
Per parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Asti,
respinta ogni istanza, eccezione e deduzione, previa declaratorie del caso e di legge, nonché previa ammissione delle prove dedotte e deducende, riservata la deduzione dei capi di prova per interrogatorio e testi sui fatti narrati nel presente atto,
in via pregiudiziale e/o preliminare:
- accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva di parte ricorrente e, conseguentemente,
l'inammissibilità della domanda,
- accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per nullità del tentativo obbligatorio di mediazione, nel merito, in via principale:
respingere la domanda avversaria perché infondata in fatto ed in diritto, mandandone del tutto assolto il convenuto.”
OSSERVATO
Parte attrice lamenta:
“1) è proprietario di un immobile sito in Asti, Frazione Serravalle n.1/A con locale Parte_2 al piano terra di m2 100 oltre a uffici e servizi, concesso in locazione ad , Parte_3 con contratto di locazione stipulato in data 01.04.2009 al prezzo di locazione stabilito in €.2.478,96.
2) Detto contratto prevede unicamente la possibilità da parte del conduttore di occupare soltanto il fabbricato oggetto del contratto, mentre al contrario lo stesso conduttore da parecchio tempo occupa le porzioni che circondano il fabbricato con beni mobili ed immobili, come risulta dai fotogrammi allegati al presente ricorso.
3) Non hanno avuto esito le richieste di sgombero di detti materiali, avanzate a mezzo pec 18.07.2022 spedita dall'Avvocato Emiliano Lano e la successiva pec 27.10.2023 spedita dall'Avv. Gian Franco Toppino.
4) Di conseguenza, intendendo procedere per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art.447 bis c.p.c. veniva attivata la procedura di mediazione obbligatoria ex art.5 del D. Lgs. 04.03.2010 ma detta procedura aveva esito negativo, come da verbale che si produce.”
E conclude nei termini sopra visti.
La convenuta, per contro, eccepisce:
“Inammissibilità della domanda.
In data 1/04/2009 veniva stipulato tra il OR , in qualità di locatore e la società Parte_2
, contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile sito in Parte_3
Asti, Fraz. Serravalle n. 1/A, al piano terreno di mq 100, oltre a uffici e servizi, per uso di magazzino deposito.
Soggetto attivo e passivo del contratto oggetto del presente giudizio sono, pertanto, il OR
[...]
e il OR . Parte_2 Parte_3
La presente causa veniva, tuttavia, instaurata dalla OR “in qualità di delegata del OR Parte_1
. in forza di procura speciale allegata al ricorso introduttivo”. Parte_4
In realtà, con procura speciale del 16/01/2023, Notaio , allegata come doc. 2) del ricorso, il Persona_1 OR nominava e costituiva come sua procuratrice speciale la OR Parte_2 Pt_1
, al solo fine di vendere, in suo nome, vece ed interesse, una serie di immobili e terreni siti nel Comune
[...] di Asti, Fraz. Serravalle n. 1.
Nessun altro potere veniva conferito alla OR . Parte_1
E' evidente, pertanto, il difetto di legittimazione attiva della ricorrente, non risultando provata la titolarità in capo alla stessa del diritto di azione, ovvero la titolarità della posizione giuridica soggettiva che la rende parte in giudizio in luogo del OR . Parte_2
Ciò determina l'inammissibilità e improcedibilità della domanda azionata nei confronti dell'esponente.
Analogo discorso vale per il procedimento di mediazione introdotto dalla OR , quale Parte_1 delegata del OR , in forza della procura speciale del 16/01/2023, Notaio Parte_2 Persona_1 Il difetto di legittimazione attiva nella mediazione si riferisce alla situazione in cui una parte non ha il potere per avviare il procedimento di mediazione. La nullità della mediazione determina l'improcedibilità della domanda giudiziale.
II
Sui fatti oggetto della presente causa.
La pretesa vantata da parte ricorrente è del tutto infondata.
Parte ricorrente chiede la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore delle proprie obbligazioni contrattuali, lamentando che, nonostante il contratto di locazione sottoscritto in data 1 aprile 2009, abbia ad oggetto esclusivamente un immobile, composto da magazzino, ufficio e servizi, il conduttore occupa, da parecchio tempo, le porzioni che circondano il fabbricato condotto in locazione, con beni mobili.
La situazione sopra descritta e lamentata da controparte è, in realtà, un accordo per fatti concludenti tra le parti che, al momento della stipula del contratto, stabilirono che il conduttore potesse occupare altre parti dell'immobile locato oltre a quelle indicate nel contratto stesso.
Sono comportamenti concludenti tutte le azioni che rendono evidente all'esterno una precisa volontà, senza che gli altri possano avere dubbi a riguardo, ovvero manifestazioni tacite di una volontà che produce effetti giuridici.
Nel caso di specie, il OR per anni, come la stessa controparte dichiara, ha occupato le aree Pt_3 all'aperto, ovvero il cortile, antistante e retrostante il fabbricato, senza che controparte ne lamentasse l'occupazione, manifestando in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere comunque in vita il rapporto locativo.”
Le eccezioni svolte da parte convenuta paiono fondate.
Ed invero,
la attrice si qualifica (sia pure con dizione non avente valenza univoca) alla stregua di “delegata di
[...]
”, qualità che si evincerebbe dal doc. 2 del fascicolo attoreo, contenente procura speciale. Parte_2
Senonché, correttamente la difesa del ha eccepito aver la attrice ricevuto una esclusiva procura Pt_3 speciale a vendere, comprensiva di una serie di poteri (ben elencati nell'atto) tutti complementari alla stipula di compravendita immobiliare, ma in nessun caso potendosi ad essa ricondurre, data la formulazione della procura, la gestione dell'odierno rapporto contrattuale: di talché la ricorrente appare in effetti esser sfornita della legittimazione attiva alla controversia odierna, non essendole stato attribuito il potere gestionale in ordine al dedotto rapporto.
La domanda va dunque respinta.
Spese secondo soccombenza.

PQM

Il tribunale,
definitivamente pronunziando,
Dichiara il difetto di legittimazione attiva della attrice, nella controversia odierna;

Condanna la attrice alla rifusione delle spese di lite avversarie, che liquida in € 2.700 per compenso, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come dovute per legge.
Si comunichi.
Asti, 4.7.2025
Il gi dott. Perfetti