Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 861 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 tra
, con sede legale in Roma, alla Via Casale Parte_1 de Merode n. 8 (Codice Fiscale e Partita I.V.A. n. ), in persona del Presidente P.IVA_1 del Consiglio di Amministrazione e Legale Rappresentante, Sig.ra nata a Parte_2
Roma il 01 aprile 1953 (C.F. ), e Patrimonio Destinato del C.F._1 [...]
, con sede Controparte_1 Controparte_2 legale in Roma, alla Via Casale De Merode n.8 (Codice Fiscale e Partita I.V.A. ) P.IVA_2 in persona dell'institore e amministratore del Patrimonio Destinato, Sig.ra Parte_2 nata a [...] il [...] (C.F. ), entrambi rappresentati e difesi, C.F._1 anche disgiuntamente tra loro, giusta procura in atti, dagli Avv.ti Alessandro Cati (C.F.
) e MA De CO (C.F. ), ed C.F._2 C.F._3 elettivamente domiciliati presso lo Studio di quest'ultima in Roma alla via Merulana n. 105. (pec: ; ) Email_1 Email_2
- rico Contro
con sede in Roma, via G.G. Belli n.96, Controparte_3 in persona del Commissario Liquidatore avv. Paolo Mereu, nominato con provvedimento del Presidente del Tribunale di Roma del 30.11.2006 – cod.fisc. e P.Iva P.IVA_3
, elettivamente domiciliata in Roma, via Giuseppe Ferrari n.4, presso lo studio P.IVA_4 dell'avv. Simonetta Paradisi (cod. fisc. pec: C.F._4
), che la rappresenta e difende, giusta procura Email_3 in atti (pec: ) Email_3
Resistente Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con ricorso ex art. 447 bis e art. 414 c.p.c., depositato in data 8.3.2022 ed il Patrimonio Pt_1
Destinato hanno adito l'intestato Tribunale per sentire condannare al Per_1 CP_3 rimborso delle somme dai predetti sostenute per lavori di adeguamento effettuati nel compendio immobiliare, sito in TA RA (Rm), Via dei Normanni n.44 e via Tirreno n.1 di proprietà dell' necessari per l'ottenimento delle autorizzazioni Controparte_3 sanitarie relative all'esercizio dell'attività di assistenza sanitaria e per l'accreditamento al SSR: a) in favore del Patrimonio Destinato per un importo pari ad € 244.472,88 o in via subordinata, al pagamento della medesima somma, ex art. 2041 cod.civ., previo accertamento dell'indebito arricchimento di b) in favore di , ex art. CP_3 Pt_1
2041 cod.civ., previo accertamento dell'indebito arricchimento di per un CP_3
1 importo di € 383.576,72. Il tutto oltre interessi ex D Lgs. 231/02 o in via subordinata, al saggio legale. Premetteva parte ricorrente che: a) con contratto di locazione, sottoscritto in data 01 agosto 2008, l' aveva concesso in locazione al Controparte_3
Patrimonio Destinato del Controparte_4
(di seguito “Patrimonio Destinato ) il compendio immobiliare
[...] Controparte_4 sito in TA RA – TA Marinella (RM), via dei Normanni n. 44 e via Tirreno n. 1, per l'esclusivo svolgimento di attività di assistenza sanitaria, e, specificamente, per l'esercizio di attività riabilitative erogate in regime residenziale e semiresidenziale ex art. 26 della Legge 833/1978 1(doc n. 1 – Contratto di locazione S. RA); b) che, con scrittura privata Cont autenticata del 03 maggio 2011, il aveva concesso in affitto al CP_1
[...] il ramo d'azienda Patrimonio Destinato Controparte_5 Cont comprensivo delle attività assistenziali svolte nel centro di TA RA;
CP_1
c) gestiva nell'immobile di TA RA il centro di riabilitazione “ , nel Pt_1 Pt_3 quale erano assistiti pazienti gravi con disabilità fisiche, psichiche e sensoriali sia in regime residenziale sia in regime semiresidenziale;
d) nel contratto di locazione sopra indicato, all'art. 12, le parti avevano regolamentato il regime delle spese straordinarie, essendosi dichiarata l' disposta a rimborsare le spese per le opere, ove Controparte_3 realizzate, che si fossero rese necessarie da prescrizioni emanate dalle competenti autorità amministrative, per garantire la continuazione del servizio assistenziale prestato e l'ottenimento delle autorizzazioni all'esercizio/accreditamento previsto dal Servizio Sanitario Regionale. Tale articolo prevedeva un tetto massimo di spesa pari al 50% del canone complessivo concordato per il periodo di locazione;
e) sia il Patrimonio Destinato REI che , nel rispettivo periodo di gestione, avevano realizzato, su CP_1 Pt_1 prescrizione delle Aziende Sanitarie Locali e dei Vigili del Fuoco, lavori di adeguamento sul predetto immobile necessari allo svolgimento dell'attività di assistenza sanitaria per cui gli stessi sono stati locati;
f) Le parti ricorrenti, al fine di accertare l'ammontare complessivo dei costi sostenuti dalle stesse per i lavori di adeguamento effettuati, rispettivamente, sul compendio immobiliare sito in TA RA (Rm), via dei Normanni n. 44 e via Tirreno n.1 e sul compendio immobiliare sito in Roma, via Quirino Majorana n. 143/153 necessari per l'esercizio dell'attività di assistenza sanitaria, per l'ottenimento delle necessarie autorizzazioni sanitarie e per l'accreditamento al SSR, e determinare così l'importo che doveva essere rimborsato da avevano proposto dinanzi il Tribunale di Roma CP_3 un ricorso ex art. 696 bis . Si costituiva, l' che formulava: Controparte_3
-eccezione di giudicato giacché il Tribunale di Roma prima, con la Sentenza n. 10443/2014 e la Corte di Appello di Roma, nel successivo grado di giudizio, con la sentenza n.1600/2017, avevano respinto la pretesa di rimborso;

-eccezione di prescrizione relativa alla domanda di rimborso delle spese relative a opere edilizie eseguite sull'immobile per cui è causa, ben oltre 10 anni prima. Deduceva la resistente la infondatezza della domanda di rimborso nel merito atteso che nel contratto di locazione del 01.08.2008, la proprietaria-locatrice ed il conduttore CP_3 avevano regolamentato espressamente i loro rapporti in merito ai lavori da eseguire negli immobili locati e stabilito criteri tassativi per il loro scomputo dal canone di locazione non ricorrenti nella specie. Deduceva che in ogni caso in base alle pattuizioni contrattuali il limite massimo dell'importo scomputabile, era pari ad € 170.000,00, ossia il 50% del canone
2 complessivo del biennio sicchè la richiesta di rimborso incontrava comunque, il detto limite quantitativo. Aggiungeva la resistente: la mancanza di prova;
la inattendibilità della CTU, espletata in assenza di documentazione oltre alla erroneità delle conclusioni del CTU che aveva compreso fra i costi rimborsabili anche gli importi delle fatture del 30.06.3010; 29.07.2010; 07.08.2010, per un ammontare complessivo di € 140.542,96 che andava, invece, detratto in quanto, non corrispondente alle pattuizioni contrattuali in tema di scomputo;
la carenza di valore probatorio delle fatture e dei computi metrici prodotti dalla controparte e coincidenti con quelli esaminati dal CTU, non idonei a provare la sussistenza dei requisiti fissati contrattualmente dalle parti, per poter accedere allo scomputo dai canoni di locazione;
la mancanza di prova che le opere si fossero rese necessarie in base a prescrizioni dei competenti organi amministrativi (ex art.12 contratto). Eccepiva ancora la inammissibilità, atteso il carattere sussidiario dell'azione ex art.2041 c.c. della domanda di arricchimento senza causa formulata in via subordinata dal Patrimonio Destinato potendo il danneggiato esercitare un'azione tipica nei confronti dell'arricchito, obbligato nei suoi confronti ex lege o in virtù di un contratto. In difetto di richieste istruttorie la causa veniva assunta in decisione all'udienza del 18.12.2025 che si teneva nelle forme della trattazione scritta. La domanda proposta va respinta.
Sulla eccezione di giudicato e la infondatezza dell'azione contrattuale di
[...] ha eccepito il giudicato sulla domanda di rimborso delle spese sostenute per CP_6
l'adeguamento dell'immobile locato formulata da , in quanto già oggetto di
Pt_1 delibazione in un precedente procedimento celebratosi fra le medesime parti. L'eccezione è fondata con riferimento alla posizione con le precisazioni che
Pt_1 seguono. Quanto alla domanda di rimborso delle spese sostenute per l'adattamento dei locali effettivamente nel precedente contenzioso intercorso tra le Parti né il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 10443/2014, né la Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 1600/2017, si sono pronunciate nel merito della domanda di pagamento per i lavori svolti da
Pt_1 sull'immobile di causa. È vero che a pag.6 della sentenza n.10443/2014 del tribunale si legge: “…va aggiunto che, in quanto occupante senza titolo, non può opporre all'avversa domanda di pagamento il suo
Pt_1 presunto credito per opere reali li immobili detenuti, credito dallo stesso interessato azionato
“ove dovesse ritenersi applicabile il contratto di locazione”. Tuttavia la Corte di Appello nel rispondere sul motivo di impugnazione n.4) di che Pt_1 lamentava che il tribunale di primo grado “non decideva sulla questione dello scomputo dei lavori di ristrutturazione autorizzati dal locatore” rispondeva (pag.6 della sentenza n. 1600/17):
“l'ultimo motivo di appello è ugualmente inammissibile poiché la richiesta di scomputo dell'importo di € 415.349,00 per i lavori di ristrutturazione sugli immobili de quibus, che sarebbero stati effettuati da , non compare nelle conclusioni della comparsa di costituzione e risposta in primo grado Pt_1 del a, che si è limitata a chiedere in via istruttoria al Giudice di prime cure di deferire giuramento decisorio al liquidatore della sulla circostanza che, nel corso Controparte_3 della trattative durante la mediazione, “ si era dichiarato disponibile a scomputare CP_3 dall'importo richiesto la somma di € 207.674,50…” (cfr. pag. 6). Pertanto, se sul punto un giudicato si è formato – atteso che nei tre motivi di ricorso in Cassazione proposto da non si menziona la questione del rimborso - è solo sulla Pt_1 inammissibilità, in punto di rito, della questione predetta. 3 Altro giudicato, invece, si è formato sulla qualità di occupante sine titulo di Pt_1 accertata con la sentenza del Tribunale di Roma n. 10443/2014 dove si legge “in mancanza di comunicazione di cui all'art. 36 L. 392/78, la cessione del contratto locazione è inopponibile al contraente ceduto” con la conseguenza che la medesima non aveva legittimazione Pt_1
a pretendere alcun rimborso. Consegue, quindi, la infondatezza di una richiesta su base contrattuale, con riferimento, appunto, a . Pt_1
Infatti, come rilevato sin dalla sentenza di primo grado n.10443/2014, l'affitto di cui alla Cont scrittura privata autenticata del 03 maggio 2011, con cui il a concesso in CP_1 affitto al il ramo d'azienda Controparte_5 comprensivo delle attività assistenziali svolte nel centro di TA RA (Rm) (doc. n. 2 – affitto di ramo di Azienda) non era efficace nei confronti alla locatrice CP_3
Anche la Suprema Corte – sentenza n.18942/2019 – ha confermato la posizione di occupante senza titolo di , sicchè alcuno scomputo del costo delle opere realizzate sull'immobile Pt_1 locato spetta nei confronti del “locatore” al detto . Controparte_5
Inoltre, si tratterebbe comunque di lavori eseguiti da dopo il 16/05/2011 data in cui Pt_1 veniva registrata la scrittura privata per affitto del ramo di azienda stipulata il 03/05/2011 Co Cont tra e e, quindi, ben oltre il termine tassativo (31.5.2010) fissato in contratto Pt_1 per il compimento delle opere rimborsabili.

Sulla eccezione di prescrizione. Il Patrimonio Destinato ha agito per il rimborso dei lavori relativi al periodo antecedente la cessione da parte sua dell'azienda al , quindi effettuati dal 2009 al mese Controparte_5 di maggio 2011. L'eccezione di prescrizione proposta dalla convenuta è infondata atteso che il CP_3 decorso del termine è stato interrotto con l'instaurazione del giudizio per ATP ex art. 696 bis c.p.c. dinanzi il Tribunale di Roma, n.r.g. 79823/2018 (ricorso depositato in data 7 dicembre 2018). Come ribadito costantemente dalla giurisprudenza di legittimità la proposizione dell'accertamento tecnico preventivo, infatti, rientrando nella categoria dei giudizi conservativi, è atto suscettibile a interrompere la prescrizione ai sensi dell'art. 2943 c.c. in relazione al diritto oggetto della richiesta istruttoria (ex multis, Cass. Sez. III, 1ordinanza n.29643/2024).
Il merito della domanda formulata dal Patrimonio Destinato Controparte_4 Cont Il Patrimonio Destinato del assume, anche alla luce della CTU espletata CP_1 nell'atp, che i costi effettivamente sostenuti per i lavori sull'immobile di TA RA ammonterebbero a € 244.472,88 e tali lavori, eseguiti tra il 2009 ed il 2013, sarebbero stati Parte prescritti dell' e dei VV.FF. per l'ottenimento delle autorizzazioni sanitarie e dell'accreditamento al SSR (cfr. doc. 10 – CTU definitiva, all.4 “tabelle riepilogative del-le fatture in atti”). Nel contratto di locazione del 2008, la proprietaria-locatrice ed il conduttore CP_3
Patrimonio Destinato hanno regolamentato espressamente i loro rapporti in merito ai lavori da eseguire negli immobili locati e stabilito criteri tassativi per il loro scomputo dal canone di locazione. Secondo le prescrizioni (art.12, a pagg.5 e 6 del contratto) la locatrice si impegnava a rimborsare: a) opere analiticamente descritte nell'allegato n.3) al contratto;

4 b) opere rese necessarie da prescrizioni emanate dalle competenti autorità amministrative per l'ottenimento di autorizzazioni all'esercizio dell'attività svolta nell'immobile locato;
c) spese relative a montalettighe e al rifacimento di parti ammalorate, solo previa specifica e chiarimenti (punti 14 e 18 del computo metrico – allegato 3 al contratto); d) con il limite massimo dell'importo da scomputare in misura pari al 50% del canone complessivo concordato per un biennio;
e) opere aventi un costo compatibile con la Tariffa opere pubbliche Regione Lazio 2002 ed una tolleranza massima, ove giustificata, del 5%; f) opere eseguite e terminate tassativamente ed improrogabilmente entro la data del 31.05.2010; g) opere eseguite in ragione di eventuali successive prescrizioni strutturali (eccedenti, quindi, quelle elencate nell'allegato 3 sopra citato), solo se necessarie, previo esame delle parti e sempre entro il limite quantitativo del 50% del canone complessivo concordato per il biennio, come sopra indicato. La chiara volontà delle parti era, quindi, quella di escludere tassativamente l'accollo da parte del locatore di tutti indistintamente gli oneri derivanti dall'esecuzione degli interventi strutturali eseguiti sugli immobili limitandoli a quelli che rispondevano alle tassative condizioni indicate nell'art. 12 citato e stabilendo anche l'importo massimo dei lavori da scomputare. Ebbene è mancata la prova della sussistenza dei citati presupposti. I computi metrici versati in atti – precisamente l'“ALLEGATO A”: Computo Metrico del 23/10/2007 – Lavori di adeguamento e messa a norma del centro di riabilitazione in loc. TA RA – via Dei Normanni n. 44 e l'“ALLEGATO B”: Computo di Stima lavori di adeguamento A.S.L. e VV.FF. - 24 maggio 2009 a firma del Geom. (infatti CP_7
l'ALLEGATO C”: Computo Metrico si riferisce a lavori eseguiti dopo il 31.05.2010 quindi non ristorabili) – non provano in alcun modo l'esecuzione delle opere, né le somme effettivamente spese. Peraltro, il computo del 24.05.2009 ha ad oggetto lavori non autorizzati;
quello del 29.07.2012 vede come committente (occupante senza titolo) Pt_1 oltre che riferirsi ad opere eseguite dopo il 31.05.2010 e pertanto, non ristorabili. La spesa di € 56.695,37 – l'unica riferita a lavori effettivamente realizzati e scomputabili e riconosciuta dalla locatrice anche con nota del 6.3.2019 a firma del commissario liquidatore Avv. Paolo Mereu, è stata dalla resistente detratta dalla somma dovuta per canoni. È mancata la prova delle prescrizioni delle autorità amministrative che avrebbero resi necessari i lavori e neanche il CTU arch. ne ha potuto prendere visione (cfr. pag 24 Per_2 della CTU). L'onere della prova della sussistenza dei presupposti fissati in contratto per il rimborso spettava alla ricorrente che vorrebbe ritenere adempiuto detto obbligo con la sola
“ricostruzione” – ad opera del CTU - delle fatture prodotte che sono state riportate dal tecnico in ordine cronologico nella tabella (all.4 alla CTU). Si legge invero nella relazione “il materiale a disposizione non è esaustivo e rende quindi difficile determinare con chiarezza l'elenco delle singole lavorazioni e soprattutto i relativi tempi di esecuzione, ma si ritiene che con il lavoro svolto sia possibile comunque avere un quadro generale delle opere e dell'ammontare complessivo dei costi sostenuti”. Tuttavia, le clausole contrattuali garantivano il rimborso dei lavori eseguiti solo a determinate condizioni la cui esistenza era onere della parte ricorrente dimostrare. Invece, le fatture, riportano una descrizione dei lavori molto generica e assolutamente non corrispondente a quelli elencati nell'allegato 3) del contratto e, inoltre, poiché i lavori
5 eseguiti dopo il 31.05.2010 erano esclusi dal rimborso andava fornita anche la prova della data di esecuzione degli stessi. E' lo stesso CTU a dichiarare nella relazione:” “il materiale messo a disposizione non è esaustivo e rende quindi difficile determinare con chiarezza l'elenco delle singole lavorazioni e soprattutto i relativi tempi di esecuzione”.

Inammissibilità dell'azione di indebito arricchimento Quanto al Patrimonio Destinato la detta azione non può essere esperita in via subordinata in presenza di una azione tipica contrattuale (come precisato anche in Cass. SS.UU n. 33954 del 5-12-2023). Anche quanto a la domanda proposta ai sensi dell'art.2041 c.c. nei confronti della Pt_1 società inammissibile per difetto del requisito della residualità. Infatti, l'azione CP_3 di ingiustificato arricchimento è contraddistinta da un carattere di residualità che ne postula l'inammissibilità ogni qualvolta il danneggiato, per farsi indennizzare del pregiudizio subito, possa esercitare, tanto contro l'arricchito che nei confronti di una diversa persona, altra azione, secondo una valutazione da compiersi in astratto e prescindendo, quindi, dal relativo esito (Cass. civ. Sez.

1 -Ordinanza n. 29988 del 20/11/2018). Nel caso in esame gode di una azione contrattuale nei confronti del Patrimonio Pt_1
Destinato in forza del contratto di affitto di azienda di cui alla scrittura privata autenticata Cont del 3.5.2011, con la quale, appunto, il ha concesso in affitto al CP_1
[...] il ramo d'azienda Patrimonio Destinato Controparte_5
Controparte_4
Tale contratto di affitto è sì inopponibile al locatore ai sensi dell'art.36 L. n.392/78 ma certamente valido ed efficace inter partes contraenti. Per quanto sopra la domanda delle ricorrenti va respinta. Le spese di lite come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza.



Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone definitivamente decidendo nel giudizio avente RG. 861/2022 così provvede: rigetta la domanda;
condanna le ricorrenti alla refusione in favore della resistente delle spese di lite che liquida in euro 18.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 22.12.2025
IL GIUDICE
dott.ssa Roberta Nardone
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