N. R.G. 2879/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonio Converti – g.o.t.c. - ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2879/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Maurizio Parte_1 C.F._1
Esposito, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore
ATTORE contro
(C.F. ), in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1 P.IVA_1 corrente in Teramo, Discesa San Giuseppe n. 29
CONVENUTO
OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali.
CONCLUSIONI: Parte attrice ha concluso come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
MOTIVAZIONE
Con atto di citazione notificato a mezzo pec, ha chiesto accertarsi e dichiararsi nulla Parte_1
e/o annullabile, previa sospensione dell'esecutività, la delibera dell'assemblea del 28/08/2024, adottata dal relativamente ai punti 1 e 2 all'ordine del giorno. Controparte_1
A sostegno della domanda, l'attore ha dedotto:
1) di essere proprietario di un appartamento facente parte del sito in Controparte_1
Teramo alla Discesa San Giuseppe n. 29;
2) a seguito degli eventi sismici che interessarono l'Abruzzo nell'anno 2016 e che colpirono anche l'edificio condominiale in questione, dichiarato inagibile, il ha deliberato un Controparte_1 intervento edilizio avvalendosi del c.d. “Sisma 2016”;
3) i lavori furono affidati all'impresa e non ancora ultimati alla data di deposito Controparte_2 dell'atto di citazione;
4) all'assemblea straordinaria convocata il giorno 13/04/2022 in prima convocazione e in seconda convocazione il giorno 14/04/2022, al punto 2) avente ad oggetto “Super Bonus 110% Rilancio Italia
(ecobonus/eco sisma) – Discussione in merito ad esame ed approvazione dello studio di fattibilità redatto dall'Ing.
[...]
la maggioranza dei condomini, con il voto contrario dell'attore, deliberava di portare a Per_1 conclusione i lavori in itinere riguardanti la pratica Sisma 2016 e, sempre a maggioranza, con il voto contrario dell'attore, di iniziare gli eventuali lavori a valere sul Super Bonus 110% solo successivamente alla chiusura pratica “Sisma 2016”;
5) tale volontà veniva riconfermata all'assemblea condominiale del 6/06/2023, laddove, al punto 2) del verbale si legge che “il sig. condiziona la propria adesione e quindi il proprio voto alla Parte_2 valutazione degli elementi di cui alla relazione allegata al presente verbale”; con la comunicazione del 5/06/2023 a firma del condomino , contraddistinta come allegato “A” e riportata nel Controparte_3 verbale appena menzionato, questi condizionava la propria adesione al completamento dei lavori di cui alla partica “sisma 2016” entro e non oltre il termine di scadenza normativamente fissato (13 luglio 2023);
6) veniva, quindi, convocata l'assemblea del condominio Discesa San Giuseppe per il giorno 19/07/2023 in prima convocazione ed in seconda convocazione per il giorno 20/07/2023, presso lo studio dell'amministratore pro-tempore, Rag. ; in tale assemblea i condomini, a maggioranza con il Parte_3 voto contrario dell'attore, deliberava di eseguire gli opportuni interventi finalizzati all'efficientamento energetico, usufruendo del “super bonus fiscale” previsto dal Decreto rilancio, avvalendosi altresì della possibilità di “cessione del credito” e “sconto in fattura” da parte dei singoli condomini alle imprese esecutrici ed ai professionisti incaricati;
a tale assemblea il ribadiva di non aderire al Pt_1 [...]
sia per le parti condominiali che per le parti private e dichiarava di “non voler usufruire di Parte_4 nessun altro bonus e o lavoro che sia collegato ai lavori dell'Eco Bonus 110%, amministratore di condominio incluso”; egli evidenziava, inoltre, di non volere che sulle parti verticali in prossimità dei suoi balconi fosse apposta la coibentazione termica (cappotto) per evitare la diminuzione della superficie dei balconi, aggiungendo di non volere la contro soglia in prossimità dei davanzali (soglia e marmo) di sua proprietà; l'assemblea ne prendeva atto ed a maggioranza (con il voto contrario ), deliberava di approvare i lavori, Parte_1 ribadendo nuovamente la necessità di previo completamento dei lavori di cui alla pratica “sisma 2016” come progettati ed ammessi a contribuzione pubblica.
7) ciò nonostante, in data 1/09/2023, l'amministratore pro-tempore del Condominio, rag. , Parte_3 procedeva all'integrazione del contratto con la ditta per i lavori “Eco Bonus 110%”, non CP_2 tenendo conto del verbale dell'assemblea condominiale del 14/04/2022, nella parte in cui condizionava l'espletamento di detti lavori solo una volta terminati i lavori a valere sulla pratica “Sisma 2016” ancora in corso;

8) in data 18/06/2024, l'amministratore del condominio, con lettera ricevuta via pec dal sig. in Pt_1 data 19/06/2024, comunicava la rinuncia da parte della ditta all'esecuzione dei lavori a valere CP_2 sul “SuperBonus 110%”, mentre nel frattempo la ditta aveva manifestato la Controparte_4 propria disponibilità ad effettuare detti lavori;

9) a seguito di ciò, veniva convocata l'assemblea condominiale che si svolgeva in seconda convocazione in data 18/07/2024, in cui tutti condomini presenti, ad esclusione del , approvavano al punto 1) lo Pt_1 schema di contratto di A.T.I., che le due ditte avrebbero dovuto sottoscrivere in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.
10) successivamente, veniva convocata un'assemblea condominiale per il giorno 28/08/2024 avente ad oggetto il seguente ordine del giorno: 1) approvazione definitiva del progetto Ecobonus 110% -
Discussione in merito;
2) approvazione definitiva Schema di contratto con l'ATI in SISTARELLI
COSTRUZIONI – BIASINI SRL per la realizzazione dell'ECOBONUS ed autorizzazione all'Amministratore di condominio alla relativa sottoscrizione con l'ATI incaricata;
3) Altri ed eventuali correlati alla realizzazione del progetto di ECOBONUS. Sul punto n.1: Il condomino Parte_1 consegna a all'amministratore una sua dichiarazione che viene allegata al presente verbale (All.A) – Dichiara inoltre di non aver ricevuto i documenti così come stabilito nella precedente assemblea del 18/07/2024 – Preso atto che la ditta ha rinunciato , formalmente, all'esecuzione dell'ECOBONUS di cui al contratto sottoscritto Controparte_2 dalla stessa impresa con i committenti;
- Preso atto che in relazione a tale contratto la ditta Controparte_2 rimane responsabile degli eventuali ritardi, omissioni, danni che possano derivare dalla mancata esecuzione dell'ECOBONUS approvato con le precedenti deliberazioni;
- Visto la documentazione progettuale trasmessa dall'Ing.
ad oggi non modificata sulla base delle lavorazioni rispetto alle quali la società esecutrice non si rende Persona_2 disponibile;
- Rilevato che i condomini intendono, in relazione all'ECOBONUS, approvare il progetto solo in relazioni alle seguenti lavorazioni: . apposizione di cappotto termico ad esclusione delle zone fredde e ad esclusione delle parti rispetto alle quali il condomino ha chiesto la non apposizione, in relazione alle parti di sua pertinenza;
. Parte_1 sostituzione infissi;
.installazione di caldaia a condensazione;
. installazione elevatore/ascensore;. Predisposizione per impianti di climatizzazione. Dopo discussione, l'Assemblea a maggioranza (contrario ) delibera di approvare il Parte_1 progetto trasmesso dall'Ing. solo in relazione alle seguenti lavorazioni: . apposizione di cappotto termico ad Persona_2 esclusione delle zone fredde e ad esclusione delle parti rispetto alle quali il condomino ha chiesto la non Parte_1 apposizione, in relazione alle parti di sua pertinenza;
. sostituzione infissi;
.installazione di caldaia a condensazione;
. installazione elevatore/ascensore;. Predisposizione per impianti di climatizzazione. Sul punto 2: Si pone all'assemblea lo schema di contratto da sottoscriversi con l'ATI affidataria. Il contratto dovrà prevedere clausole di garanzia per i condomini, tra le quali: 1) Le spese tecniche dovranno essere scontate dal professionista in forma diretta;
2) Per la mancata esecuzione del contratto, tutte le spese tecniche saranno appannaggio delle ditte esecutrici, sulla base delle rispettive responsabilità e che nulla sarà dovuto dai committenti condomini. Dopo discussione, l'Assemblea a maggioranza (contrario ) Parte_1 delibera di approvare lo schema di contratto e di Autorizzare l'Amministratore alla sottoscrizione del contratto con l
[...]
; sul punto 3: nulla da discutere”; il verbale Parte_5 veniva firmato da tutti condomini presenti ad eccezione del , il quale, “ si rifiuta di firmare il verbale in Pt_1 quanto non è presente in allegato il computo metrico”.
Il ritualmente evocato in giudizio, non si costituiva e, pertanto, veniva Parte_6 dichiarato contumace.
La causa, di natura documentale, perveniva per la rimessione in decisione all'udienza del 25/11/2025, sostituita dallo scambio di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
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L'attore ha impugnato i punti 1 e 2 dell'ordine del giorno della delibera dell'assemblea del Parte_6
, peri seguenti motivi: mancata costituzione, con specifica delibera, del fondo
[...] Parte_7 di ripartizione delle spese per i lavori straordinari previsto dall'art. 1135 cod. civ.; mancata delibera di accollo delle quote dei condomini dissenzienti;
mancanza del quadro economico, ripartizione delle spese straordinarie, mancanza di studio di fattibilità per accedere ai benefici sulla legge Ecobonus 110%, mancanza della nomina dei tecnici, relativa loro accettazione e delle modalità di pagamento del loro compenso, nonché dei contratti con gli stessi nei verbali d'assemblea, mancanza dell'approvazione del contratto relativo all'abbattimento delle barriere architettoniche (montaggio e installazione impianto ascensore/elevatore).
Ebbene, per la giurisprudenza (Cass. SS. UU. 4806/2005; Cass. SS. UU. 9839/2021) sono nulle le delibere:
- prive degli elementi essenziali
- recanti oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume)
- con oggetto che non rientra nelle competenze dell'assemblea, in particolare, «sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario» (Cass. SS. UU. 9839/2021),
- o, ancora, incidenti sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Invece, sono annullabili le delibere:
- con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge o dal regolamento condominiale,
- affette da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di formazione dell'assemblea,
- affette genericamente da irregolarità nel procedimento di convocazione,
- quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto,
- quelle che hanno ad oggetto «la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alle gestioni delle parti dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative […]» (Cass. SS. UU. 9839/2021).
Recentemente, le Sezioni Unite del 2021 hanno ristretto i casi di nullità e hanno ribadito che una delibera assunta in difetto delle maggioranze previste o dei quorum costitutivi è solo annullabile e non affetta da nullità (Cass. 10361/2025).
Le delibere condominiali che approvano i lavori del superbonus, oltre che alle codificate ipotesi di nullità e annullabilità previste per le altre delibere (per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio), sono soggette a specifiche cause di impugnazione derivanti dalla peculiarità della materia e dalla portata della loro efficacia per il condominio e per i singoli condomini.
Innanzitutto, la delibera che approva il Superbonus 110% non può violare la proprietà privata, nel senso che non può imporre al singolo condomino di effettuare o di subire lavori all'interno della sua proprietà.
Ad esempio, l'assemblea non può imporre al singolo condomino la sostituzione della sua caldaia, ovvero l'istallazione di pannelli isolanti o fonoassorbenti di misura tale da compromettere la fruibilità del proprio balcone. Una delibera che incidesse sulla proprietà privata sarebbe radicalmente nulla.
Altro motivo di nullità è costituito dalla mancata costituzione del fondo speciale.
L'art. 1135 Cod. civ., infatti, stabilisce che l'assemblea, quando provvedere in ordine alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Ciò per evitare inadempimenti dell'ultimo momento. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. La giurisprudenza (cfr. per tutte, Trib. Roma, sent. n. 78 del 4/01/2021) ha in più occasioni statuito che è nulla la delibera condominiale che approva i lavori straordinari senza istituire il fondo speciale previsto dall'art. 1135 Cod. civ., norma imperativa che non ammette deroghe e non consente l'eventuale approvazione del preventivo dei lavori straordinari.

Considerato che

gli interventi che rientrano nel
Superbonus sono certamente opere di manutenzione straordinaria, è chiaro che il dovrà CP_1 costituire preventivamente un fondo speciale. Nel caso specifico, il fondo serve a garantire la liquidità per l'avvio dei lavori e la copertura delle quote indetraibili. Né la pattuizione con la ditta appaltatrice dello sconto in fattura pari al bonus costituisce elemento di per sé sufficiente per superare la previsione obbligatoria di un fondo speciale in assenza di una specifica deroga. Del resto, i benefici fiscali sono sempre eventuali e, inoltre, è possibile accedervi solo se i volumi del fabbricato non siano abusivi.
La giurisprudenza ammette la mancata costituzione del fondo solo in casi eccezionali, vale a dire quando i lavori sono pressoché ultimati, ovvero, in caso di interventi da svolgersi con agevolazioni fiscali, allorquando nessun onere grava sui condomini.
Ebbene, nel caso di specie, dalla disamina della bozza di contratto di appalto allegato agli atti, ferma restando la pattuizione dello sconto in fattura, esistono vari profili di rischio per i condomini: a titolo esemplificativo, in caso di esecuzione di lavori extra richiesti dal , ovvero, in caso di mancato CP_1 riconoscimento delle agevolazioni fiscali per cause non imputabili all'appaltatrice, ovvero ancora la previsioni di ipotesi di risarcimento danni in caso di perdita delle condizioni per accedere alle agevolazioni fiscali e quant'altro.
Inoltre, in tema di Superbonus 110%, l'art. 119 co. 9-bis, D.L. “Rilancio” n. 34 del 19 maggio 2020 ha stabilito che, per approvare i lavori condominiali utili ad ottenere i benefici fiscali del Superbonus 110%, occorre una delibera votata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio. Si tratta di una maggioranza ridotta, che consente di raggiungere l'accordo in maniera molto semplice, nonostante gli interventi da effettuare siano spesso complessi e costosi. La delibera con cui si decidono i lavori rientranti nel è efficace nei confronti di tutti, anche dei condòmini che si Parte_4 sono opposti. Vale infatti il comune principio stabilito dal Codice civile (art. 1137), secondo cui le deliberazioni prese dall'assemblea a norma di legge sono obbligatorie per tutti i condòmini. Dunque, anche il condomino contrario al dovrà contribuire alle spese necessarie per pagare i lavori, Parte_4 esattamente come avviene ogni volta che l'assemblea decide qualche intervento sull'edificio. E ciò vale anche qualora la maggioranza dei condòmini dovesse essere contraria. Come detto, infatti, affinché la delibera con cui si decidono i lavori del sia valida occorre che sia approvata da tante persone Parte_4 che rappresentino 1/3 del valore dell'intero condominio, a nulla valendo l'eventuale opposizione degli altri condòmini che posseggono i restanti due terzi dei millesimi.
Per tutelare coloro che non sono favorevoli al e, soprattutto, per evitare problemi allorquando Parte_4 bisognerà contrattare con l'impresa e decidere a che tipo di agevolazione accedere (sconto in fattura o cessione del credito), la legge consente ai soli condòmini favorevoli ai lavori di accollarsi la quota dei condòmini contrari. Per fare ciò, occorre una specifica delibera assunta con gli stessi quorum necessari per l'approvazione dei lavori (e cioè, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio) con cui si stabilisce che i condòmini favorevoli si accollano la quota dei lavori che toccherebbe ai contrari. Ovviamente, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole. L'Agenzia delle Entrate (risposta n. 620 del 22/09/2021), peraltro, ha specificato che, in caso di non corretta fruizione del (ad esempio, per via di irregolarità Parte_4 urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno fruito. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all'esecuzione degli stessi.
Il c.d. accollo del Superbonus, pertanto, costituisce un elemento essenziale della delibera di approvazione dei relativi lavori e, nel caso in esame, non risulta agli atti che il abbia adottato CP_1 Parte_6 una specifica delibera, con le maggioranze previste dal Decreto “Rilancio”.
Un altro motivo di impugnazione della delibera di accesso al Superbonus 110%, inoltre, riguarda la documentazione sottoposta all'assemblea, quando si ritiene che non consenta ai proprietari di valutare correttamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalità e i costi. Ciò accade soprattutto quando gli interventi riguardano il cosiddetto cappotto. In caso di coibentazione, infatti, occorre che i proprietari siano messi a conoscenza del dettaglio delle misure del cappotto che andranno a restringere la superficie a disposizione dei balconi, le modalità e i costi per lo smontaggio degli eventuali motori dei climatizzatori, operazione necessaria per evitare i ponti termici, l'obbligo di spostamento delle soglie delle finestre, ecc.
Stando così le cose, in base all'assunto attoreo, corroborato dalla documentazione versata in atti, la delibera impugnata possiede vari profili di invalidità, non avendo la stessa, né il contratto di appalto in essa richiamato, previsto un fondo spese per l'intervento da eseguire, quanto meno per i soli costi non soggetti ad agevolazione, né l'accollo del dei condomini dissenzienti, in ispecie del e, ancora, Parte_4 Pt_1 per non aver fornito preventivamente ai condomini tutta la documentazione relativa all'intervento, non consentendo, in tal guisa, ai proprietari di valutare correttamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalità e i costi.
D'altro canto, il , non costituitosi in giudizio, non ha fornito a questo giudicante elementi di CP_1 valutazione contrari rispetto a quelli offerti dalla controparte.
Ne consegue che la delibera de qua va annullata, limitatamente ai capi 1 e 2.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura di cui al dispositivo, in base ai valori tabellari minimi stante l'assenza di istruttoria.

P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione e domanda disattesa e rigettata:
1) Accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, annulla i capi n. 1 e 2 dell'ordine del giorno della delibera assembleare del del 28/08/2024; Parte_6
2) Condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attore, che liquida in CP_1 complessivi euro 1.800,00 oltre spese generali (15%), Iva e c.p.a. come per legge, da distrarsi in favore dello
Stato.
Così deciso in Teramo, il 15 dicembre 2025
IL GIUDICE dott. Antonio Converti
(firma digitale)