N. R.G. 1155/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott. Emanuela Mazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1155/2025 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CELLA Parte_1 C.F._1
MI e dell'avv. PASQUALE ALESSANDRA, entrambi del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliato presso i difensori,
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CELLA Controparte_1 C.F._2 MI e dell'avv. PASQUALE ALESSANDRA, entrambi del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliato presso i difensori, PARTE RICORRENTE CONTRO
C.F. ), in persona Controparte_2 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore,
PARTE RESISTENTE CONTUMACE

Conclusioni: parte ricorrente ha concluso cone in atti (v. infra)

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione:
La e hanno promosso ricorso ex art.447 bis cpc nei confronti della CP_1 Parte_1 Immobiliare Gamma di LI RA e C. sas deducendo:
- di aver stipulato con la resistente, in data 01.10.2021, ai sensi della L.431/1998, un contratto di locazione ad uso abitativo per l'unità immobiliare sita in Rottofreno, loc. San Nicolò, via Nenni n. 4, per la durata di anni tre, dal 01.10.2021 al 30.09.2024, con proroga legale di anni due,
- di aver ricevuto in data 15.09.2023 comunicazione della locatrice di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza - per la dichiarata volontà di vendere l'immobile - e di aver restituito l'immobile il 15 giugno 2024, con redazione di verbale di riconsegna in data 30.09.2024,
- di aver quindi stipulato nuovo contratto di locazione per immobile in Piacenza – non avendo trovato altra soluzione abitativa in Rottofreno – con conseguenti maggiori oneri economici relativi al più alto canone di locazione del nuovo immobile nonché alle necessità di trasferimento sia da Piacenza a Rottofreno per le esigenze scolastiche dei figli che dalla nuova abitazione al posto di lavoro della ricorrente, esigenze che avevano imposto l'acquisto di un autoveicolo,
pagina 1 di 3 - di aver contestato alla locatrice la illegittimità del diniego e chiesto il risarcimento dei danni a ciò conseguenti che hanno quantificato ai sensi dell'art.3, 3° comma L.431/1998,
- di aver esperito invano il procedimento di mediazione, definito con verbale negativo per la mancata adesione della resistente. Hanno chiesto la condanna della resistente al versamento di n.36 mensilità di canone ex art. 3, comma 3, L. 431/1998 nonché al pagamento ex art.12-bis d.lgs n.28/2010 ss.mm.ii. di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione. La resistente non si è costituita in giudizio - ed è stata pertanto dichiarata contumace – né è comparsa all'udienza del 16.10.2025 a rendere l'interrogatorio formale. La causa - matura per la decisione sulla base delle risultanze in atti – viene decisa ex art.429 cpc in esito all'udienza del 25.11.2025 trattata nelle forme e termini di cui all'art. 127 ter cpc
La valutazione delle risultanze di causa fa concludere per l'accoglimento del ricorso nei termini di séguito esposti. Va preliminarmente ritenuta l'applicabilità alla fattispecie – caratterizzata da locatore / persona giuridica - dell'art.3 della L. 431/1998, rubricato “disdetta del contratto da parte del locatore” e recante specificazione dei motivi che legittimano quest'ultimo a negare il rinnovo alla prima scadenza. Al riguardo va osservato che lo stesso precedente giurisprudenziale citato dai ricorrenti – nella specifica disamina affrontata - dà conto di detta applicabilità, pur nei limiti dei presupposti di cui al comma 1, lett. b), ivi oggetto di analisi. Ciò premesso va ulteriormente rilevato che il motivo di diniego al rinnovo individuato dall'art.1 del contratto di locazione dell'01.10.2021 per cui è causa (intenzione di vendere l'immobile) è riconducibile alla previsione dell'art.3, comma 1, lett.g, L.431/1998, la quale consente al locatore di opporre il diniego in ragione di tale intenzione ma subordinatamente alle circostanze, da un lato, che il locatore non abbia altra disponibilità di immobile ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, e, dall'altra, che al conduttore venga riconosciuto il diritto di prelazione. Nella fattispecie, al netto della valutazione di tale ultima circostanza – non oggetto di contestazione in questa sede -, la legittimità del diniego esercitato dalla locatrice va verificata con riferimento al presupposto della sussistenza in capo alla stessa di altri immobili impiegabili al medesimo fine abitativo. Sul punto parte ricorrente ha documentato - con la produzione di visura Agenzia del territorio - la intestazione in capo alla locatrice – nel medesimo Comune di Rottofreno, ove è ubicato l'immobile oggetto del contratto 01.10.2021, ed esclusa tale unità – di ulteriori n.10 immobili catastalmente individuati con il medesimo codice A/2 relativo all'immobile oggetto di causa. Parte resistente - rimanendo contumace - non ha dedotto né tantomeno provato circostanze e/o risultanze differenti da quelle consentite dagli atti di causa. Su tale base deve pertanto ritenersi che il diniego sia stato esercitato dalla locatrice in assenza dei presupposti legittimanti. A tale conclusione – tenuto conto che parte ricorrente ha altresì documentato la restituzione dell'immobile e quindi l'intervenuto riacquisto da parte del locatore della disponibilità dell'alloggio al più tardi alla data del verbale di rilascio del 30.09.2024 - l'art.3, comma 3, L 431/1998 correla, quale sanzione, l'onere del locatore di riconoscere al conduttore un risarcimento da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. Avendo i ricorrenti documentato in €.539,04 l'importo dell'ultimo canone mensile corrisposto alla resistente, il risarcimento complessivo da porre a carico della locatrice, sulla base della quantificazione minima prevista dalla norma succitata, è quindi pari ad €.19.405,44 (€.539,04 x 36).
pagina 2 di 3 Non si ritiene applicabile nella fattispecie la previsione dell'art.12 bis d.lgs n.28/2010 tenuto conto dell'assenza di contegno oppositivo da parte della resistente.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ex d.m. 55/2014 ss.mm.ii. (valori medi fase avvio mediazione, fasi di studio, introduttiva ed istruttoria/trattazione)

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
RITENUTA la illegittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza esercitato dalla
[...] RA e C. sas in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in Controparte_2 data 01.10.2021 con e per l'unità immobiliare sita in Rottofreno, Controparte_1 Parte_1 loc. San Nicolò, via Nenni n. 4,
DICHIARA TENUTA E CONDANNA la Immobiliare Gamma di LI RA e C. sas, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento a favore di e Controparte_1 Parte_1 della somma di €. 19.405,44 oltre interessi dalla sentenza al saldo
RIGETTA ogni altra domanda.
DICHIARA TENUTA E CONDANNA la Immobiliare Gamma di LI RA e C. sas., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento a favore di e Controparte_1 Parte_1
, delle spese di lite che liquida in €.3.817,00 per compensi, oltre spese forfettarie 15%, Cpa
[...] ed Iva se dovuta.
Piacenza, 27 dicembre 2025
Il G.O.P.
dott. Emanuela Mazza
pagina 3 di 3