REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
- SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale nella persona della dott.ssa Gianna Valeri in funzione di giudice monocratico, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 5001/2021 promossa da:
C.F. ) rappresentata e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Giancarlo Mancuso ed Avv. Antonio Giambrone ed elettivamente domiciliata in Cisterna di Latina (LT), Largo Filippo Salvatori n. 10, presso lo studio dell'Avv. Aurelio Cannatelli, giusta procura in calce all'atto di intimazione e della comparsa di costituzione di nuovo difensore
- PARTE RICORRENTE

CONTRO

:
C.F. rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2
dall'avv. Giuseppe Cece presso il medesimo elettivamente domiciliato in Itri (LT) in Via San Gennaro, 79 (LT) giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- PARTE RESISTENTE
OGGETTO: GIUDIZIO DI MERITO SUSSEGUENTE A CONVALIDA DI
SFRATTO
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione del 11 dicembre 2025 il procuratore di parte ricorrente concludeva come da verbale in atti.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
1 Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida notificato in data
16 luglio 2021, intimava a sfratto per Parte_1 Parte_2 morosità in relazione all'immobile sito in Latina, Borgo Piave n. 2 condotto in locazione dall'intimato, giusta contratto di locazione ad uso commerciale del 8 maggio 2019 .
A sostegno della intimazione, si assumeva che il conduttore si era reso inadempiente al pagamento dei canoni di locazione da dicembre 2020 (per cui le parti avevano concordato una riduzione del canone di locazione ad € 1.300,00 mensili) e dei mesi da gennaio 2021 in poi, per un totale alla data del luglio 2021 di € 11.800,00.
Si costituiva la parte intimata opponendosi alla convalida e deducendo che il mancato pagamento dei canoni era stato determinato dalle precarie condizioni economiche derivanti dalla pandemia da Covid- 19 che avevano impedito l'avvio della attività e dalla inidoneità del locale alla funzione per la quale era stato preso in locazione.
Instauratosi il contraddittorio, con ordinanza in data 28 settembre 2021 ex art. 665 cpc veniva ordinato al conduttore il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito.
Nella memoria integrativa parte ricorrente chiedeva di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale dell'8 maggio 2019 e per l'effetto condannare il Signor al rilascio dell'immobile sito in Latina, Borgo Parte_2
Piave n. 2 nonché di accertare e dichiarare che il conduttore si era reso moroso nel pagamento di canoni di locazione e/o indennità di occupazione da dicembre 2020 a marzo 2022 per un importo di € 23.800,00 oltre interessi dalle singole scadenze e rivalutazione monetaria, nonché al pagamento dei canoni di locazione e/o indennità di occupazione fino all'effettiva riconsegna dell'immobile.
Espletata una istruttoria meramente documentale la causa veniva discussa e decisa all'udienza del 11 dicembre 2025.
Nelle note conclusionali parte ricorrente quantificava il quantum dovuto nella somma di € 92.800,00 chiedendo, per l'effetto, condannare il Signor Parte_2
stesso al pagamento di tale importo complessivo oltre interessi dalle singole
[...] scadenze e rivalutazione monetaria, nonché al pagamento dei canoni di locazione e/o indennità di occupazione fino all'effettiva riconsegna dell'immobile.
MOTIVI DELLA DECISIONE
2 La domanda di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per inadempimento della parte conduttrice è fondata e risulta meritevole di accoglimento.
ha intimato lo sfratto per morosità in ordine alla locazione ad uso Parte_1
commerciale dell'immobile di sua proprietà deducendo il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore a far data dal dicembre 2020 in forza di contratto stipulato con in data 8 maggio 2019. Parte_2
Parte conduttrice non ha contestato il mancato pagamento dei canoni .
In primo luogo parte ricorrente ha chiesto di dichiarare la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 cc per effetto della dichiarazione di parte locatrice di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 4 del contratto che prevede che: «il mancato, parziale, ritardato pagamento comporterà la risoluzione di diritto del contratto in danno del conduttore, salvo il diritto della locatrice al pagamento degli importi dovuti ed al ristoro dei danni».
Per giurisprudenza pacifica ( da ultimo Cass. 28 agosto 2024 n. 23287) la clausola risolutiva espressa è volta a predeterminare e individuare formalmente, in maniera specifica, le modalità di inadempimento considerate ex se gravi, sottraendole alla valutazione giudiziale ex art. 1455 c.c., garantendo alla parte adempiente, proprio in virtù dell'accordo contenuto nella clausola, di sottrarsi al vincolo contrattuale in maniera spedita e in via stragiudiziale, manifestando la volontà di avvalersi della clausola risolutiva;
la pattuizione di una clausola risolutiva espressa rende irrilevante l'indagine circa l'importanza di un determinato inadempimento, che è valutata anticipatamente dalle parti (Cass. n. 29301 del 12/11/2019); certamente sussiste l'obbligo del giudicante di riscontrare il rispetto del principio generale di buona fede o correttezza, in forza del quale i soggetti sono tenuti, nell'ambito dei rapporti della loro vita di relazione, e quindi anche nelle loro relazioni contrattuali, a prescindere dalla mancanza di specifici obblighi positivamente stabiliti, a mantenere un comportamento leale;
trattasi di principio generale che vale non soltanto come regola di condotta, ma anche come fonte legale integrativa del contratto, quale regola volta a determinare il comportamento dovuto in relazione alle concrete circostanze in cui il rapporto si attua, regola che si specifica in obblighi di informazione e di avviso, è tesa alla salvaguardia dell'utilità altrui (nei limiti dell'apprezzabile sacrificio della parte tenuta ad osservarla) ed alla cui violazione conseguono profili di responsabilità
(Cass. Sez. U. n. 28056 del 25/11/2008 e success. conf.).
3 Si afferma altresì ( Cass. 3 settembre 2021 n. 23879; Cass. 11 agosto 2021 n. 22725) che per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto. La stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l'unica differenza che, per i casi previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice.
Secondo la giurisprudenza inoltre, la risoluzione di diritto di un contratto non opera automaticamente per effetto del mero inadempimento di una delle parti, ma nel momento in cui il contraente nel cui interesse è stata pattuita la clausola risolutiva comunica all'altro contraente l'intenzione di volersene avvalere con manifestazione che, in assenza di espressa previsione formale, può essere consacrata anche in un atto giudiziale.
Nel caso di specie la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 del contratto stipulato tra le parti soddisfa il requisito di specificità richiesto e deve ritenersi che la dichiarazione della parte locatrice di volersene avvalere contenuta nella memoria integrativa risponda ai canoni di buona fede, atteso un inadempimento conclamato del conduttore fin dal dicembre 2020.
Certamente, in materia di clausola risolutiva espressa, anche quando la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersene, il giudice deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte, attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'art. 1456 c.c., dall'accertamento di un inadempimento colpevole (Cass. n. 27692 del 12 ottobre 2021).
Nel caso di specie tuttavia il conduttore non ha contestato la morosità e si è limitato a dedurre genericamente difficoltà economiche legate alla pandemia da Covid- 19 per un inadempimento che è maturato a far data dal dicembre 2020, a chiusure forzate esaurite e che non hanno riguardato i negozi di generi alimentari come quelli cui risulta adibito il locale oggetto di contratto.
4 D'altro canto, risulta consolidato l'orientamento giurisprudenziale di merito secondo cui gli interventi governativi in materia locatizia si sono limitati a concedere agevolazioni di natura fiscale in favore delle imprese la cui attività è stata sospesa a seguito delle misure anti Covid, ma non hanno concesso alcuna esenzione dal pagamento dei canoni, denotando una ben precisa volontà del legislatore, ossia quella di non far venir meno né limitare l'obbligazione di versare il canone.
Parimenti si è escluso che in materia di locazione la grave situazione epidemiologica nonché i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del virus pandemico configurino un caso di impossibilità sopravvenuta di carattere definitivo, e ciò sia con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone al conduttore in quanto un'obbligazione pecuniaria non può diventare obiettivamente impossibile, attesa la natura di bene fungibile del denaro sia con riferimento all'impossibilità per lo stesso conduttore di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione del locatore, laddove questi abbia messo a completa disposizione il bene locato.
Quanto alla inidoneità dell'immobile genericamente dedotta, risulta per principio pacifico che il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone;
infatti la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione. Il mancato pagamento del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Infatti, atteso che il principio "inadimplenti non est adimplendum" non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede (che permeano l'intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non
è proporzionale all'inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede.
Tale principio vale anche in tutte quelle ipotesi, alle quali va assimilata la presente, in cui il mancato pagamento o l'autoriduzione del canone venga giustificata dal conduttore, ex art. 1578 cc, per l'affermata presenza nella cosa locata di vizi tali da diminuirne apprezzabilmente l'idoneità all'uso pattuito posto che anche in tale
5 situazione il conduttore non ha facoltà di procedere alla unilaterale riduzione del canone, ma soltanto di domandare al giudice la riduzione del corrispettivo ovvero, in esito alla valutazione di importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, la risoluzione del contratto .
Né la condotta del conduttore può trovare giustificazione, ex art.1460 cc, sotto il profilo della eccezione di inadempimento, ovvero di non esatto adempimento;
posto che tale eccezione può avere ingresso soltanto in presenza di accertato inadempimento (totale o parziale) dell'altra parte, nonché di obiettiva proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti ( Cass. 27 settembre 2016 n. 18987).
Nel caso di specie, i presunti vizi dell'immobile locato, di cui non risulta alcuna contestazione prima della iniziativa di sfratto del locatore, attengono a inidoneità genericamente dedotta con riferimento alla instaurazione della locazione laddove parte conduttrice dichiara nel contratto di averlo trovato in buono stato locativo e adatto all'uso convenuto.
Ne consegue che il contratto di locazione ad uso commerciale del 8 maggio 2019 avente ad oggetto l'immobile sito in Latina, Borgo Piave n. 2 condotto in locazione dall'intimato, debba essere dichiarato risolto ex art. 1456 cc per effetto della dichiarazione di parte locatrice nella memoria integrativa del 24 marzo 2022 di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 del contratto, a fronte del grave inadempimento del conduttore alla obbligazione di pagamento dei canoni.
In conseguenza di quanto ritenuto, deve essere condannato al Parte_2
rilascio di detto immobile entro giorni 30, stante la dichiarazione del locatore di non intervenuto rilascio né in forma spontanea né coattiva nonché al pagamento in favore di a titolo di canoni di locazione fino alla risoluzione di Parte_1
diritto del 24 marzo 2022 per € 23.800,00 ( € 11.800,00 fino a luglio 2021 e successivi canoni di € 1.500,00 mensili per 8 mesi fino a marzo 2022 ( risoluzione di diritto del contratto) per un totale di € 12.000,00) e di € 67.500,00 a titolo di indennità di occupazione ( 45 mensilità) fino a dicembre 2025 per un totale globale di € 91.300,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed oltre indennità successive fino al rilascio.
Le spese di lite seguono la soccombenza tenuto conto del valore della lite e della sua natura documentale non complessa.


P.Q.M.


6 Il Giudice Unico del Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Dichiara risolto ex art. 1456 cc per inadempimento del conduttore alla obbligazione di pagamento dei canoni il contratto di locazione ad uso commerciale del 8 maggio
2019 avente ad oggetto l'immobile sito in Latina, Borgo Piave n. 2 di proprietà di e condotto in locazione dall'intimato alla Parte_1 Parte_2
data del 24 marzo 2022;
b) Condanna al rilascio in favore di Parte_2 Parte_1
dell'immobile sito in Latina Borgo Piave n. 2 libero di persone e cose entro giorni
30;
c) Condanna al pagamento in favore di della Parte_2 Parte_1
somma di € 91.300,00 fino a dicembre 2025 per le causali di cui in premessa oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed oltre indennità di occupazione successive fino al rilascio;

d) Condanna al pagamento in favore di delle Parte_2 Parte_1
spese di lite liquidate in € 145,50 per spese ed € 4.217,00 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA al 4%.
Sentenza emessa ai sensi dell'art. 429 cpc e 447 bis cpc dandone lettura in udienza.
Così deciso in Latina, in data 11 dicembre 2025.
Il Giudice Onorario
Dott. ssa Gianna Valeri
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