REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica nella persona della Dott.ssa Paola Odorino, in funzione di Giudice
Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 8762 del ruolo generale affari civili contenziosi dell'anno 2023, avente ad oggetto “opposizione a delibera condominiale”, promossa con atto di citazione da:
, C.F. , nato a [...] il Parte_1 CodiceFiscale_1
31.08.1949, rappresentato e difeso, giusta procura alle liti apposta in atti dall'Avv. Luigi Tancredi, C.F. , presso il cui studio, CodiceFiscale_2 elettivamente domicilia, in Napoli al vico Tarsia n. 3;
ATTRORE
CONTRO
C.F. Controparte_1
, in persona dell'amministratore pro-tempore , P.IVA_1 Controparte_2
C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura alle liti CodiceFiscale_3 apposta in atti, dall'Avv. Mario Torre, C.F. , presso il cui CodiceFiscale_4 studio elettivamente domicilia, in Napoli alla via Luigi Caldieri n. 132;
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da note scritte in sostituzione dell'udienza del 21.01.2025, comparse conclusionali e memorie di replica.
Per parte attrice: contrariis reiectis - rimettersi la causa sul ruolo e nominare un c.t.u. contabile che evidenzi, esaminando la documentazione in atti, le irregolarità del bilancio;
- accogliersi la domanda e, per l'effetto, dichiararsi la annullabilità del deliberato assembleare del 20.04.2023 perché illegittimità per i motivi esposti nell'atto introduttivo;
- condannare, infine, il CP_1 convenuto al pagamento delle spese e compensi del giudizio.
Per parte convenuta: - dichiararsi la domanda di annullamento della delibera impugnata improcedibile per mancata corrispondenza tra la domanda in mediazione e quella in citazione, ovvero inammissibile per carenza di interesse;
- rigettarsi l'iniziativa giudiziaria dell'attore, poiché infondata in fatto e diritto, e non provata;
- il tutto con vittoria delle spese processuali.
*********************************************
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza è redatta secondo quanto disposto dall'art. 132 c.p.c. e dall'art. 118 disp. att. c.p.c., mediante una concisa esposizione del fatto e dei motivi di diritto della decisione, con indicazione delle sole circostanze collegate alle ragioni poste da questo giudicante a fondamento della decisione, espunto ogni altro aspetto, ritenuto a tal fine non essenziale. Pertanto, si rinvia al contenuto degli atti di causa e dei verbali di udienza, per quanto di seguito non
è riportato
Con atto di citazione, regolarmente notificato alla controparte, Parte_1
, come innanzi generalizzato, nel premettere:
[...]
- che di essere condomino del in Controparte_1 CP_1
in quanto proprietario di un'unità immobiliare facente parte del
[...] fabbricato del predetto Condomino;
- che con delibera del 20.04.2022
l'assemblea condominiale ha, tra l'altro, approvato il capo n. 1 dell'o.d.g.:
<<annullamento delle delibere adottate il 16 02 2023 a seguito di < i>
impugnazione in mediazione della delibera da parte del sig. Parte_1
>> e il capo n. 2 dell'o.d.g.:
[...]
2022 e tabella riparto anagrafica – unità immobiliare>>; - che esso istante, assente all'adunanza condominiale, ritenuta la sussistenza di profili di annullabilità delle deliberazioni di cui sopra, in data 26.05.2023, ha attivato, presso l'organismo di mediazione “Mediamo ADR”, la procedura di mediazione obbligatoria prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 28/20210, la quale, stante la mancata adesione e partecipazione del condominio regolarmente invitato, si è conclusa il 28.07.2023 con verbale negativo;
ha contestato il bilancio in oggetto, giacché non è chiaro e riporta dati contrastanti, dall'esame dei quali non è possibile desumere la correttezza;
a tal uopo, ha segnalato quanto segue:
<< • il documento riepilogo contabile gennaio – dicembre 2022 allegato, dove alla voce “Lavori Straordinari – voce a consuntivo”, l'importo contabilizzato nel totale
è €. 58.428,85. Eppure, nell'allegato “riparto consuntivo: Gennaio 2022 – dicembre 2022”, nella colonna “preventivi straordinari” l'importo ripartito tra i condomini viene indicato in €. 70.180,29. La anomalia contabile risulta anche perché, se si vanno a sommare gli importi ripartiti alle voci ordinarie, ascensore, riscaldamento ed individuali e straordinarie, vi è esatta corrispondenza con quello indicato nel riepilogo contabile;

• lo stato patrimoniale allegato al bilancio di gestione 2022 riporta uno specchietto illustrativo dove, contrariamente a quanto dispone la legge all'art. 1129, comma 12, n. 3 c.c. che impone all'amministratore di usare uno specifico conto corrente intestato al condominio, vengono indicate le somme in contanti sia in entrata che in uscita: previa esibizione degli estratti conto bancari, è necessario appurare se dei pagamenti e degli incassi in contanti vi è traccia nel conto corrente condominiale, stante l'obbligo dell'amministratore di lasciare traccia su conto corrente condominiale, di tutti i movimenti in contanti;

• nel documento riepilogo contabile gennaio – dicembre 2022 tra le spese di amministrazione, viene indicato l'importo di €. 1.645,04 per spese legali, che dovrebbero invece concorrere nelle voci straordinarie, mentre esistono due voci che sembrano essere una duplicazione della medesima spesa: “Invio raccomandate” per €. 662,91 e “Distribuzione convocazioni e verbali di assemblea” per €. 304,25.

Ritenuto che

le convocazioni ed i verbali vengono inoltrate con raccomandata e/o con pec, non è dato comprendere il motivo della duplicazione e divisione delle voci;

• …il rendiconto redatto tenendo conto sia del criterio di cassa che di quello di competenza, cioè, indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate, senza distinguerle fra loro, può comportare difficoltà interpretative. Nella specie risultano talune incongruenze tra i dati indicati nel rendiconto e la situazione concreta: sempre nel riepilogo contabile troviamo €. 2.229,33 per consumo gas “dicembre 2022 – marzo 2023”, voce di spesa che non deve essere nel bilancio del 2022, atteso che riguarda un consumo dell'anno 2023 ed è stata pagata sicuramente nell'anno successivo al
2022. Parimenti, la voce consumo gas per riscaldamento viene indicata sia nella voce caldaia e riscaldamento per €. 4.491,92, sia nelle straordinarie come consumo 2021 per integrazione aumento costo materia prima per € 4.082,32, sia come consumo gas dicembre 2021 – marzo 2022 per € 11.538,90.
• il conto corrente condominiale viene altresì ignorato nella situazione
Patrimoniale alla voce “Attività”, nella quale non viene segnalato il saldo finale e reale attivo di banca.>>.
Ha, poi, sostenuto che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa;

l'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata, va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione;
per cui, la mancata applicazione del criterio di cassa non rende intelligibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino. Il bilancio condominiale, quindi, deve essere improntato alla chiarezza, alla correttezza e veridicità che nel caso di specie non si ravvisano, stante la difficoltà ad interpretare i dati del bilancio e le lamentate ambiguità.
Tanto esposto, ha convenuto in giudizio avanti all'intestato Tribunale il in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, al fine di ivi sentir annullare, in accoglimento della domanda, per illegittimità, il deliberato assembleare del 20/04/2023 in ordine al punto 2 dell'o.d.g.
Si è costituito il Condominio, con comparsa di costituzione e risposta depositata il 27.11.2023, replicando alle avverse argomentazioni, ha asserito:
- che l'atto di citazione non è stato preceduto da idonea istanza di mediazione non essendo questa, per genericità, imprecisioni e valore dell'oggetto di mediazione, corrispondente alla domanda giudiziale contenente articolate contestazioni contabili dell'approvato bilancio per l'anno 2022;
- che la domanda di impugnazione del deliberato condominiale, in assenza di pregiudizio dell'istante in termini di mutamento della propria posizione patrimoniale, è carente di interesse ad agire;

- che il rendiconto, relativo all'anno 2022, è intellegibile e conforme allo spirito dell'art. 1130 - bis cod. civile, essendo stato redatto sulla scorta del criterio misto di compilazione di competenza e cassa;

- che la compilazione del rendiconto e la relativa documentazione erano consultabili dal sito internet di cui il si era dotato già dall'anno CP_1
2021;
- che l'attore non ha quote insolute derivanti dallo stato di ripartizione del rendiconto anno 2022, avendo provveduto a saldare quanto dovuto senza alcuna riserve;

- che per le sollevate contestazioni dell'impugnato rendiconto, trova adeguate risposte nella relazione dell'amministratore allegata alla comparsa di costituzione (allegato 8).
Pertanto, ha concluso per l'improcedibilità (dovuta alla mancata corrispondenza tra la domanda in mediazione e quella in citazione) e l'inammissibilità (dovuta alla carenza di interesse) della domanda di opposizione alla delibera di approvazione del rendiconto dell'anno 2022, ovvero il rigetto della medesima, in quanto infondata in fatto e diritto.
**********************
La causa è stata istruita sulla base delle allegazioni documentali e rinviata, con ordinanza del 3.12.2024, per la decisione all'udienza del 21.01.2025. A tal proposito, va rilevato che con l'assunta citata ordinanza per mero errore di calcolo non si è tenuto conto della effettiva scadenza dei termini a ritroso previsti ex art. 189 c.p.c. per lo scambio di note scritte contente la sola precisazione delle conclusioni, comparse conclusionali e memorie di replica;
tuttavia, sul punto, le parti hanno ritenuto che tale errore materiale non fosse condizionante per l'esito del processo e/o per le rispettive difese, tant'è che hanno, senza alcuna doglianza di pregiudizio, depositato comparse conclusionali e memorie di replica.
**********************
L'eccezione di improcedibilità della domanda va respinta;
all'uopo giova chiarire che la domanda di mediazione non è un atto processale strictu sensu, essa è volta a ingenerare un procedimento deformalizzato e la previsione dell'art. 4, comma 2, del D.Lgs. n. 28/2010 di includere nell'istanza di mediazione “l'oggetto e le ragioni della pretesa” va riferita al nucleo più significativo e rilevante della controversia e non alle domande accessorie poi emerse in giudizio;
il difetto della condizione di procedibilità, conseguente alla difformità tra l'oggetto e titolo dell'istanza di mediazione e quelli della successiva causa, sussiste solo qualora la domanda giudiziale ha un petitum più ampio di quello della domanda di mediazione e si fonda su fatti costitutivi ulteriori rispetto a quelli dedotti nella fase stragiudiziale ovvero si basa su differenti pretese;
per cui, non occorre una perfetta simmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale, essendo sufficiente che i fatti posti a fondamento della successiva domanda giudiziale sino stati enucleati nella domanda di mediazione, a nulla rilevando l'esatta qualificazione giuridica della vicenda (cfr. Tribunale di Torino n.
1519/2023; Cass. civ. n. 29333/2019). Nel caso di specie, l'attore con i motivi di impugnazione ha precisato la domanda di opposizione alla delibera di approvazione del rendiconto dell'anno 2022, senza modificare la causa petendi e nemmeno il nucleo dei fatti posti a fondamento della stessa.
Parimenti, va respinta l'eccezione di inammissibilità della domanda, in quanto ogni singolo condomino, a prescindere da un diretto pregiudizio, è portatore di un interesse, a beneficio proprio e della compagine condominiale, a vedere approvato il bilancio condominiale strutturato secondo criteri di intellegibilità, chiarezza, correttezza e veridicità.
Con riguardo al merito della controversia, si osserva che la Suprema Corte di
Cassazione, sezione 2 civile, con sentenza del 16.09.2025, n. 25446, precisando e consolidando un precedente arresto (v. Cass. sez. 2 civ. ordinanza del
9.10.2023, n. 28257), tenuto conto che la riforma attuata con legge dell'11 dicembre 2012, n. 220 ha reso complessa ed articolata la gestione contabile del arricchendo la redazione del rendiconto condominiale di cui all'art. CP_1
1130 - bis cod. civile (di fatto assimilabile ad un bilancio) con dettagli tecnico- contabili ritenuti necessari per la veritiera e trasparente registrazione degli accadimenti economico-finanziari riguardanti il in virtù delle norme CP_1 di riferimento (artt. 1129, 1130, 1130 - bis cod. civile), che consentono di identificare i principali elaborati contabili che contribuiscono alla costruzione del rendiconto, ha osservato che a prescindere da quanti e quali possano essere i documenti contabili utilizzati nel corso della gestione e dalla loro denominazione
(scelte quantitative e terminologiche rimesse alla sensibilità e alle competenze ragionieristiche dell'amministratore), ciò che la legge impone all'amministratore
è lo svolgimento e restituzione ai condomini delle attività gestionali indicate nell'art. 1130, nn. 6-10, cod. civile e, in particolare, la tenuta di un'unica rendicontazione annuale composta da tre diversi elaborati tecnici, ciascuno avente funzioni gestionali diverse: un prospetto (registro di contabilità, o libro di cassa, o registro cronologico delle entrate e delle uscite), che deve evidenziare i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica ed in sequenza cronologica in rispetto del loro accadimento, in modo da poter consentire ai condomini amministrati un'accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite rispettivamente con le quote incassate da ogni singolo condomino e con le spese pagate ai fornitori;
un diverso prospetto (riepilogo finanziario, o stato patrimoniale) che puntualizzi e riepiloghi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell'attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse, al fine di definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile, nel quale saranno quindi riportate le quote condominiali non ancora riscosse (crediti) e gli impegni di spesa non evasi (debiti); ed, infine, una rappresentazione consistente in una relazione particolareggiata (nota esplicativa) che espone i tratti più salienti caratterizzanti la gestione contabile, e le loro conseguenze, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Pertanto, alla luce della riforma del 2012, la Suprema Corte con impostazione argomentativa, condivisa da questo Tribunale, ha ampiamente chiarito: che, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest'ultima modalità contabile prevede che ci sia l'indicazione specifica degli impegni di spesa, sia quelli realizzati nell'anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno, sia quelli non pagati, ma di competenza dello stesso anno (che rappresentano i debiti), sia l'indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste, deliberate e incassate nell'anno, sia quelle previste e deliberate nell'anno, di competenza dello stesso, ma non incassate nell'anno (che rappresentano i crediti nella situazione patrimoniale); che, la sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, il quale deve contenere (tra l'altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa-competenza; che, in ogni caso, nella redazione del rendiconto opera il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione; che, per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. civ. sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1370 del 18.01.2023); che, non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore, in quanto la documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito;
che, in definitiva, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma
2, cod. civile, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130 - bis cod. civile discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, la rappresentazione della situazione patrimoniale del CP_1
e i risultati di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione
(Cass. civ. n. 28257/2023, cit.).
Con riguardo alla fattispecie in questione, dallo scrutinio dei documenti versati in atti emerge che il contestato rendiconto è stato redatto in modalità mista secondo criteri di cassa e di competenza, essendo supportato da un riepilogo contabile (ove sono annoverate le voci di spese) e da una rappresentazione dello stato patrimoniale (ove sono riportate le entrate, le uscite e le passività, con un totale a pareggio di euro 87.442,25), oltre al prospetto di riparto tra i condomini.
Venendo ai profili di contestazione sollevati dal condomino , Parte_1 con le controdeduzioni dell'amministrazione (riportate nell'allegato 8 della comparsa di costituzione e risposta), corredate di dettagliate asserzioni tecnico- contabili, richiamati dalla difesa del convento Condominio a cui si è riportata, vengono confutati in concreto i motivi di doglianza avverso la delibera del
20.04.2023 di approvazione del punto 2 dell'o.d.g. contenuti, in particolare, sub capo10) della premessa dell'atto introduttivo, rispetto alle quali parte attrice non ha opposto un puntuale ed efficace contrasto, si è limitata, in sede di comparsa conclusionale e di memoria difensiva, a ribadire quanto già dedotto nei precedenti atti difensivi.
Orbene, le doglianze dell'attore si rivelano flebili e prive di sostanza, mentre le
“irregolarità” - o meglio, inesattezze - imputate nella redazione del consuntivo relativo all'anno 2022, inerenti alle spese per lavori straordinari e al pagamento delle competenze legali (Avv. Torre), sono conseguenza di meri “errori scusabili” che non incidono in modo pregiudizievole sulla correttezza dello strumento economico-finanziario, perciò non sono tali da inficiare l'intellegibilità e la veridicità del ridetto consuntivo, semmai queste “inesattezze” vanno corrette e chiarite con appropriata deliberazione condominiale.
A favore dell'intellegibilità e correttezza del controverso consuntivo milita, altresì, il fatto che la documentazione ad esso inerente era a conoscenza dei condomini, in quanto già allegata alla precedente convocazione assembleare tenutasi il
16.02.2023 in ordine all'approvazione del consuntivo in parola, la cui approvazione è stata poi annullata con delibera del 20.04.2023, la quale oltremodo poteva essere visionata ed estratta dal sito internet del CP_1
Tanto ritenuto, non risulta compromessa la legittimità del consuntivo de quo.
Pertanto, non è accoglibile la domanda di impugnazione della delibera di approvazione del consuntivo per l'esercizio anno 2022, sub punto 2 dell'o.d.g. del 20.04.2023.
**********************
Quanto al governo delle spese di giudizio, le peculiarità della vicenda esaminata, giustificano, ad avviso di questo Giudicante, l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.
Al riguardo, si evidenzia che la Corte Costituzionale con sentenza del 19.04.2018
n. 77 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 92, secondo comma,
c.p.c., nella parte in cui non prevede che il giudice possa compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero, non solo nelle due ipotesi di “assoluta novità della questione trattata” o di “mutamento della giurisprudenza rispetto a questioni dirimenti”, ma anche in presenza di “altre analoghe gravi eccezionali ragioni”.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Sezione Prima Civile, nella persona della Dott.ssa
Paola Odorino in funzione di Giudice Unico, definitivamente decidendo nella causa indicata in epigrafe, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata o assorbita, così provvede:
1) Rigetta l'impugnazione della delibera assembleare del 20.04.2022 relativa al punto 2 dell'ordine del giorno, di approvazione del consuntivo per l'esercizio dell'anno 2022; 2) Compensa interamente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Aversa il 20.10.2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Paola Odorino

Sentenza redatta con il supporto del Dott. Nicola Paragliola (AUPP). L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D. Lgs. 7 marzo 2005 n. 82) dal G.U. Dott.ssa Paola Odorino, e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011 n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209. R.G. n. 9575/2020
12